[논문]건축물의 리모델링 가치분석을 위한 평가방법 - 경제성 평가와 사용자 요구분석을 중심으로 -

정동환; 소광호; 김천학; 김의식; 양극영

doi:10.5345/jkic.2002.2.4.123

건축물의 리모델링 가치분석을 위한 평가방법 - 경제성 평가와 사용자 요구분석을 중심으로 -
Evaluation Method for Value Analysis in the Remodelling of Apartment Building - Focused on Economical Efficiency and User Demand - 원문보기

한국건축시공학회지 = Journal of the Korea Institute of Building Construction, v.2 no.4 = no.6, 2002년, pp.123 - 129

정동환 (원광대학교 공과대학교 건축공학과) , 소광호 (원광대학교 공과대학교 건축공학과) , 김천학 (국무총리 국무조정실 안전관리개선기획단) , 김의식 (조선대 공과대학교 건축공학과) , 양극영 (원광대 공과대학교 건축공학과)

Abstract ▼ AI-Helper

This research is aiming to specify the requirement of the investment such as initial cost, running cost earning rate to make effective investment considering the purpose of remodeling and economical value of store building enough to meet the initial purpose of remodeling. The review of earning rate for economical evaluation was performed by the on-site auditing on the structure and function of the building and applying the assessment simulation program, which is to find the possible business model to identify the requirement of building owner through case study. After the research, the following results are obtained. First, it is important that many aspects should be carefully analysis and the best method should be selected as characteristics of remodeling can tie defer each other in their implementations. Second, though the remodeling of exist buildings to promote the functions has been applied. no suitable assessment tool has bee developed for deriding the level of remodeling in the view of economical efficiency so far. Third, the economical benefit was evaluated by analysing annual earning rate which is applied by investment items and recovery period for the investment. More specific data base should be established to apply the suggested economic accession in business enough to forecast the future circumstances. More researches should be promoted on this area continuously as well as the integrated economic evaluation of remodeling on existing building.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

본 연구는 주거용 건축물인 아파트 건축물을 대상으로 하여 리모델링을 통하여 얻어지는 수익과 비용에 관하여 분석한다. 그러나 주거용 건축물의 경우 상업용 건축물과는 다른 경제성 평가를 실시하여야 하므로 기존에 사용되는 수익과 비용분석에 대한 관계식을 개선하여 투자비용과 건축물의 가치상승의 측면에서 접근하도록 한다.
받는다. 이 과정에서 비용 증감에 대한 조정을 실시하여 최적의 대안을 도출하도록 한다.
한다. 이를 위하여 성능평가와 디자인 평가와 같은 정성적인 평가가치를 정량적인 요인이라 할 수 있는 비용적인 측면과 비교하기 위한 평가방법을 제시하도록 한다.
이에 본 연구는 아파트 건축물을 대상으로 리모델링을 실시할 경우 발생할 수 있는 경제적인 이익과 사용자의 만족도의 관계를 분석하여 적절한 리모델링의 방향을 제시함을 목적으로 한다. 이를 위하여 성능평가와 디자인 평가와 같은 정성적인 평가가치를 정량적인 요인이라 할 수 있는 비용적인 측면과 비교하기 위한 평가방법을 제시하도록 한다.
이에 본 연구에서는 주거용 건축물 중 아파트를 대상으로 하여 리모델링 과정에서 고려되어야 할 사항에 대한 추출을 위하여 의사결정기법을 사용하였으며 이후 리모델링에 관련된 가치향상의 정도를 판단하기 위하여 리모델링에 따른 디자인적인 문제와 경제성 평가를 동시에 실시하여 판단하도록 한다.
이와 더불어 이들 평가방법에 대한 효율적인 수행을 위하여 평가프로그램을 개발하도록 한다.

가설 설정

단, 이 경우 계산은 리모델링을 하였을 때 건축물의 매매값에 상관없이 두 경우 모두 동일한 생활수준을 할 수 있는 건축물로 가정하며 디자인이나 건축물 성능에 의하여 발생되는 사용자 만족도 등의 정성적인 요소는 고려하지 않은 상태에서 평가한 것이며 또한 물가상승률과 임금상승률 및 은행 금리는 동일한 것으로 산정하였다.
투자의 가치가 그리는 곡선과 그로 인하여 만들어지는 면적이 사용자의 수익성이라고 한다면 건축물과 투자비(또는 은행에 예금한 자금)에서 발생하는 연간가치를 금액으로 환산하여 합친 것과 같다. 본 연구에서는 이 수치를 이익지수 V라고 가정하여 다음과 같이 설정하였다.
이에 본 연구에서는 주거용 건축물의 리모델링 문제에서 사용자의 요구에 대하여 의사결정기법을 통하여 분석하고 이렇게 분석되어진 내용을 이용하여 건축가가 대안을 제시하면 건축주가 이를 평가하고 다시 건축가에게 대안을 수정하도록 하는 피드백(Feed Back)시스템을 가정하였다.

제안 방법

2. 주거용 건축물에서는 상업용 건축물과 달리 수익성을 기대하지 못한다는 점을 고려하여 신축이나 리모델링 등의 대안과 경제성을 비교할 수 있는 관계식을 제시하였으며 다음과 같이 나타낼 수 있다.
4. 건축물의 수명주기와 공사에 사용되 자재의 수명주기를 고려하였을 뿐만 아니라 매년 또는 건축물의 수명이 다할 때까지 투입되는 총 비용을 이용하여 경제성을 평가하도록 함으로써 각 대안에 대한 수익성관계에 대한 결정방법을 제시하였다.
각 평가항목들은 그 상대적 중요도를 결정하기 위하여 사용자와 전문가에게 설문을 실시하도록 한다. 설문은 각 항목의 중요도 비율을 결정하기 위하여 쌍대분석을 하기위한 9점 척도에 근거하여 설문을 작성하였다.
가진다. 건축물의 기준시가는 2002년 3월 게시된 공시가를 기준으로 하였으며 연구에 필요한 입력변수는 건축주의 요구사항을 반영하도록 하였다.
건축주의 요구사항과 대상 건물에 대한 사업성 검토를 위하여 대상 프로젝트에 대한 구조, 기능 등의 현장 조사와 리모델링 경제성 평가 시뮬레이션 시스템을 사용하여 설계 당시에 작성된 대상건물에 대한 기본 도면은 현재는 구하기 어렵기 때문에 현 건물을 개괄적으로 실측함과 동시에 도시계획확인 원, 토지대장 등을 참고로 건축 개요와 면적 등 기본 사항들을 수집하여 수익성 검토를 실시하였다.
그러나 리모델링의 경제성을 평가하는데 이러한 모든 요건을 고려하기 어려우므로 에서 제시한 항목을 평가하도록 한다.
또한 일반적인 경제성 평가항목은 수입과 지출에 따른 대차를 경제성 평가의 기본으로 입력하나 주거용 건축물은 이를 고려하기 어려우므로 경제성을 평가하기 위하여 수명 주기의 개념을 이용하여 건축물의 현존가치를 산정하되 현존가치의 산정과정에서 사용자의 만족도를 수익으로 환산하여 경제성 평가를 실시하였다.
리모델링의 가치평가를 위하여 도출되어진 항목에 대한 중요도 평가를 실시 하기 위 하여 계 층구조상 상위항목에 해당하는 내용을 먼저 설문조사 한다.
리모델링의 경우 기존의 건축물에 대한 수선의 개념이 되므로 건축물이 지어진 장소 즉 토지에 대한 가치상승은 리모델링의 전후가 동일하므로 고려할 필요가 없는 것으로 가정하고 이와 더불어 투자비의 경우 건축물의 가치상승과 더불어 투자자의 수익성을 결정하는 문제 이므로 리모델링에 투자한 결과 발생하는 건축물의 가치상승과 그렇지 않은 경우를 비교평가함 으로써 경제적인 이득을 판단하도록 한다. 이와 더불어 이들 이익에 따른 수익은 은행금리와 동일하게 가정한다.
설문 조사 방식은 상기에 결정된 계층에 해당하는 항목별로 그 중요순위와 중요도 비율을 주관적으로 기입하도록 하였다. 설문응답은 9점 척도법을 이용하여 실시하였다.
설문결과를 통하여 각 항목에 대한 중요도를 계산하였다. 중요도는 쌍대비교 행렬의 특성벡터와 특성근을 통하여 계산하며 n개의 요소로 구성된 행렬 A를 계산하기 위한 식은 다음식과 같다.
전문가에게 설문을 실시하도록 한다. 설문은 각 항목의 중요도 비율을 결정하기 위하여 쌍대분석을 하기위한 9점 척도에 근거하여 설문을 작성하였다.
설문조사를 실시하였다. 설문조사를 위하여 먼저 공사의 종류를 선정하고 이후 건축물의 성능에 영향을 주는 항목과 건축물 디자인에 영향을 주는 항목으로 구분하여 파악 하도록 한다. 또한 각 항목에 대한 중요도 반영은 초기 계획안에 대하여 비용의 증감을 반영함으로써 선택의 폭을 넓혀줄 수 있어 사용자가 특정성능이나 특정부분의 디자인에 대하여 사용자가 중요하게 생각한다면 그 중요도는 상대적인 가치로 환산되고 그 결과를 해당항목에 비율적으로 반영할 수 있도록 하였다.
이를 위하여 본 연구에서는 리모델링의 경우 수익률의 상승을 판단하는 방법을 적용하여 리모델링의 경제성을 판단하도록 한다.
이를 위하여 주거용 건축물인 아파트의 리모델링시 개선이 요구되는 항목에 대한 도출과 중요도를 조사하기 위하여 설문조사를 실시하였다.
판단할 수 있다. 이를 이용하여 손익분기점을 판단하기 위한 건축물의 가치를 판단하였다.
주거용 건축물의 리모델링 과정에서 고려하여야 할 건축물의 질적 성능향상에 대하여 구체적으로 고려하기 위하여 리모델링 과정에서 고려하여야 할 문제들과 그 중요성에 관하여 설문조사를 실시하였다. 설문조사를 위하여 먼저 공사의 종류를 선정하고 이후 건축물의 성능에 영향을 주는 항목과 건축물 디자인에 영향을 주는 항목으로 구분하여 파악 하도록 한다.
주거용 건축물의 리모델링에서 고려하는 문제에 관한 설문의 결과에 대한 일관성을 검증하기 위하여 쌍대비교 행렬을 작성하였다. 평가항목의 하위기준에 의하여 수집된 개별비교행렬은 다음과 같다.
주거용 공동주택의 리모델링을 통하여 얻어지는 경제이익과 건축물시설 개선으로 인한 사용자의 만족도 향상에 관하여 파악하기 위하여 현재 리모델링을 준비 중인 아파트를 대상으로 하여 사례분석을 실시하였다.
평가항목은 전항에서 살펴본 바와 같이 리모델링 시 고려되어야 할 사항을 종합한 것으로 비용/수익, 건축물의 성능, 건축계획, 디자인, 기타의 부분으로 나누어 작성하였다.

대상 데이터

사례조사대상 건축물은 준공 후 20년이 지난 아파트로서 5 층의 저층주거이며 18평과 15평의 두 가지 유형의 전용면적을 가진다. 건축물의 기준시가는 2002년 3월 게시된 공시가를 기준으로 하였으며 연구에 필요한 입력변수는 건축주의 요구사항을 반영하도록 하였다.

이론/모형

설문응답은 9점 척도법을 이용하여 실시하였다.
이 과정 에서 의 사결정이 론인 AHP(Analytic Hierarchy Process) 기법을 적용하도록 한다.
평가항목에 대한 결정과 함께 그 중요도를 파악하기 위하여 상기항목에 대한 세분화와 더불어 계층적으로 구성하여 의사결정 기법 인 AHP기법을 이용하여 중요도를 평가하도록 한다.

성능/효과

1. 주거환경 개선을 위하여 리모델링을 하는 경우 경제성 평가에서 고려되어야 할 항목은 건축물의 리모델링 문제와 달리 건축물의 성능이나 계획적 측면, 디자인에 관한 중요도가 전체의 50% 이상으로 매우 높게 평가되었다. 이는 거주자가 생활하면서 느낀 불편함을 개선하려는 노력이 가장 큰 리모델링의 동기로 작용하고 있기 때문으로 분석된다.
AHP 기법을 통하여 분석한 사용자의 의견분석내용을 이용하여 건축주가 허 용하는 리모델 링 투자비용의 한계 를 고려 하여 초기안을 작성하고 이 초기안에 대하여 AHP 기법을 통하여 사용자 또는 건축주에게 개선여지를 얻어낼 수 있는 평가를 받는다. 이 과정에서 비용 증감에 대한 조정을 실시하여 최적의 대안을 도출하도록 한다.
검토 결과 설비 시설은 사용 중 지속적인 관리로 비교적 상태가 좋으며, 부분적인 보수가 필요하였다.
설문조사를 위하여 먼저 공사의 종류를 선정하고 이후 건축물의 성능에 영향을 주는 항목과 건축물 디자인에 영향을 주는 항목으로 구분하여 파악 하도록 한다. 또한 각 항목에 대한 중요도 반영은 초기 계획안에 대하여 비용의 증감을 반영함으로써 선택의 폭을 넓혀줄 수 있어 사용자가 특정성능이나 특정부분의 디자인에 대하여 사용자가 중요하게 생각한다면 그 중요도는 상대적인 가치로 환산되고 그 결과를 해당항목에 비율적으로 반영할 수 있도록 하였다.
조사결과 15평형의 경우 리모델링보다 신축이 더 높은 수치가 계산되었으며 18평형의 경우 리모델링이 좀더 유리한 것으로 판단되었다.
주거용 건축물의 리모델링 문제에서 임대를 통한 수익을 기대하기 어렵다고 가정한다면 임대수익 항목 11%를 제외하고 볼 때 경제성 부분과 더불어 건축물의 성능이나 계획 및 디자인에 대해 고려해야하는 부분으로 나타났다.

후속연구

3. 사용자의 요구사항을 반영하여 대안의 선택여부 및 가치를 평 가하기 위 하여 리모델 링 또는 신 축과정 에 투입 되 는 자재비에 대하여 사용자 요구에 따른 우열 평가를 이용하여 비용 증대 및 감소라는 방향으로 고려하여야 할 가중치를 제시함으로써 건축가가 리모델링 문제에서 사용자가 요구하는 대안을 찾기 위한 참고할 수 있는 자료가 될 것이다.
리모델링에 고려된 항목을 위주로 건축물의 수명주기와 그에 따른 적립 또는 부담금을 계산한 것으로 이를 이용하여 리모델링이 이루어지는 여부와 관계없이 수명연한이 줄어들게 된다는 점을 고려하여 전체적인 손익분석을 계산할 수 있을 것으로 파악된다.

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저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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