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문제 정의
- 본 연구에서는 최적의 부동산 의사결정을 위해서인터넷 GIS와 감정평가방법을 전산시스템에서 사용할 수 있도록 종합적으로 체계화하여 "인터넷 GIS 를 기반으로 한 종합적인 부동산 의사결정 시스템” 을 개발하기 위한 방안을 고찰해 보고 이를 효율적으로 운영하기 위한 각 요소를 도입하여 앞으로의부동산 의사결정 시스템에서 활용할 수 있는 방안을제시하고자 하였다. 그 결과 다음과 같은 것을 명확히 하였다.
- 또한, 본 연구는 이미 발표한 참고문헌 1에서 밝힌바와 같이 부동산 의사결정의 이론적인 배경을 바탕으로 하여 보다 구체적인 시스템 개발을 시도하였다는 것을 밝혀 둔다.
- 이상과 같이 토지의 지가예측을 GIS와 인공신경망을 이용하여 다양한 시험을 해보았으나, 시간과 인력 그리고 데이터의 확보의 어려움으로 결과치(예측치)가 지역에 따라 다소 차이가 있다는 것을 지적해두고 싶다. 또한, 부동산 가격평가를 복성식 평가법을 이용한 GIS와 데이터베이스를 연계성의 활용방안을 찾았지만, 또 다른 평가방법 즉 수익환원법, 거래사례비교법 등의 평가방안에 대한 연구도 필요하다고 생각한다.
- 이에 본 연구는 부동산의 의사결정을 보다 명확하고, 체계적으로 실행할 수 있도록 하기 위하여 부동산 의사결정 시스템을 구축하고, 이 시스템을 이용하여 실질적인 부동산에 적용하여 부동산의 의사결정을 실시해본다.
가설 설정
- 입지적 요인 등을 대상으로 각각에 대한지가 변화를 알아보았다. 그러나 각각의 지가분석에있어 입력변수가 많으므로 여기서는 주변여건이나 필지 자체의 변화를 가정하여 예시를 들어 시뮬레이션을 실행하였다.
- 따라서 시가를 우선으로 사용하여야 하지만 본 연구의 목적과 연구대상지의 모든 표준지 대한 시가를파악하기 어려워 표준지 공시지가가 시가와 같다고가정하고 시가와의 보정치 산정은 표준지 공시지가를 계산상에서 활용하도록 한다.
- 하지만 대상 필지들은 일반주거지역으로 지정되어있는데, 앞으로 지하철의 개통과 함께 이 지역의 발전을 도모하고자 용도지역을 일반주거지역에서 근린상업지역으로 변경이 된다고 가정, 지가의 변화를 예측한 결과가이다.
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