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문제 정의
- 본 연구는 아파트의 건물특성, 단지특성, 그리고 지역 특성이 아파트 가격 상승률에 영향을 준다고 가정하고 경과 연수, 건물층수, 단위세대 면적, 용적률, 건폐율, 지하철역과의 거리, 도시 및 지역중심간 거리, 녹지 공간률, 단위 세대의 향, 건설사의 브랜드, 그리고 지역 등이 아파트 가격상승률에 미치는 영향을 평가하였다. 아파트의 특성변수에 대한 기초분석은<표 3>과 같다.
- 본 연구에서는 아파트 준공 이후 가격상승률을 이용하여 분석하고자 한다. 아파트의 가격상승 정도를 가격 상승률이라 하면 분양시점의 아파트는 1이며, 많은 사람들이 대상 아파트를 선호할수록 가격이 올라가서 가격 상승률이 높아지며, 최대한도로 상승하였다가 물리적으로 노후되거나 다른 외부요인이 발생하면 가격이 더 이상 올라가지 않고 가격이 제자리이거나 다소 떨어질 것이다.
- 이러한 배경 하에서 본 연구는 아파트의 가격상승률 요인을 파악 . 평가하는 모형을 제시하는 것을 목적으로 한다. 아파트의 건물특성, 단지특성, 그리고 지역특성이 가격상승에 미치는 영향을 파악하는 것은 아파트의 수요자뿐만 아니라 아파트 정책에서도 중요 자료가 될 수 있을 것이다.
제안 방법
- 하였다. 그리고 도시및 지역중심과 단지 출입구까지 거리를 평가항목으로 아파트 가격상승률과 관련성이 높은 것으로 검토되고 있는 학군에 대해서는 지역 특성으로 설명할 수 있을 것으로 판단해서 독립변수로 선정하였다. 본 연구의 분석에 사용한 변수의 종류와 내용은 <표 2>와 같다.
- 단위세대의 향은 기존 연구(김형돈, 2001)에서 남향과 기타의 향을 더미변수를 이용하여 분석하였다. 그리고 친환경건축물 인증심사기준에서는 단지의 전체 세대수에 대한 동지 일 기준으로 09: 00에서 15:00 사이 6시간 동안 최소 2시간의 연속일조를 받는 세대율을 평가토록 하였다. 이러한 점을 고려해서 본 연구에서는 일조량을 받을 수 있는 조건만을 고려하여 평가하였다.
- 재정자립도 50%이상은 1, 그 외는 0로 하였으며, 재정자립도 50% 이상 되는 자치구를 보면 학군 등에서도 양호한 지역으로 평가되었다. 기초분석에서는 자치구별 재정자립도를 활용하여 5개 지역으로 분류하였다. 재정자립도가 1위에서 5위까지의 서초구, 강남구, 송파구, 종로구, 중구는 1지역, 6위부터 10 위까지의 영등포구, 양천구, 용산구, 강동구, 마포구는 2 지역, 11위부터 15위인 동작구, 광진구, 성북구, 강서구, 구로구는 3지역, 16위부터 20위인 서대문구, 동대문구, 성동구, 도봉구, 관악구는 4지역, 21부터 25위인 금천구, 노원구, 강북구, 은평구, 중랑구는 5지역으로 하였다.
- 아파트의 건물 층수는 일조권, 전망, 개방감 등을 결정짓는 요소이며, 아파트의 가격은 조망조건에 따라 차이가 나며, 본 연구에서는 단위 세대의 건물층수를 고려하였다. 단위세대의 규모는 주택가격에 큰 영향을 미치는 것으로 판단되며, 본 연구에서는 분양면적으로 하였다. 이는 가격상승의 기준을 분양가로 하였기 때문이다.
- 지하철역과의 거리는 단지 출입구에서 전철 또는 지하철까지 도보로 걸을 수 있는 거리로서 m 로 측정하였으며, 도심 및 지역중심과의 거리는 단지의 출입구와 거리로서 인터넷 사이트인 콩나물에서 거리 재기를 이용하여 측정하였다. 단지 내의 구릉이나 초지, 식재 공간 등의 면적을 나타내는 녹지공간의 비율은 아파트의 가격을 높이는 요소로서 아파트 준공도면을 통하여 조사하였다.
- 주택건설업체의 시공 및 분양주체에 따른 격차는 현실적으로 아파트의 단지 및 평면 설계, 재료, 마감에 이르기까지 아파트 건축물에 대한 모든 요인들이 결정된다고 할 수 있다. 본 연구에서는 서열척도를 사용하여 건설사를 구분하고, 기초분석을 하였다. 기준은 파이낸셜 뉴스에서 매년 선정하고 있는 소비자 선정 파워브랜드, 그리고 2004년과 2005년의 건설실적을 고려하여 1위에서 5위까지 브랜드를 가지고 있는 업체, 6위에서 10위까지의 브랜드를 가지고 있는 업체, 11위 이상 되는 브랜드의 업처), 아파트 브랜드가 없는 업체, 주택공사 및 서울시 SH공사 등으로 구분하였다.
- 종속변수를 아파트 가격상승률로 하고 경과연수, 건물층수, 단위세대 규모, 단지 규모, 녹지공간률, 용적률, 건폐율, 지하철역과의 거리, 도시 및 지역 중심과 단지출입구와 거리, 단위세대의 향, 건설사 브랜드, 지역을 독립변수로 해서, 특성감안가격함수인 선형 회귀분석을 하였다. 분석결과를 통해 종속변수에 따른 독립 변수들의 영향을 파악함으로써 가격 상승율의 종속변수적용 타당성을 검증하고, 아파트 가격상승률에 영향을 주는 독립변수들을 제시하였다.
- 더 비쌀 것으로 예측하였다. 아파트의 건물 층수는 일조권, 전망, 개방감 등을 결정짓는 요소이며, 아파트의 가격은 조망조건에 따라 차이가 나며, 본 연구에서는 단위 세대의 건물층수를 고려하였다. 단위세대의 규모는 주택가격에 큰 영향을 미치는 것으로 판단되며, 본 연구에서는 분양면적으로 하였다.
- 그리고 친환경건축물 인증심사기준에서는 단지의 전체 세대수에 대한 동지 일 기준으로 09: 00에서 15:00 사이 6시간 동안 최소 2시간의 연속일조를 받는 세대율을 평가토록 하였다. 이러한 점을 고려해서 본 연구에서는 일조량을 받을 수 있는 조건만을 고려하여 평가하였다. 이에 따라 남향의 경우 아주 양호(5점)로 보고, 동남향과 서남향은 양호(4 점), 동향은 보통(3점), 서향은 불량(2점), 북향은 아주 불량(1점)으로 하였다.
- 조사대상은 2001년 1월 1일부터 2005년 12월 31일까지 준공된 450세대 이상 되는 아파트로 하였다. 조사자들은 2006년 10월부터 2007년 2 월까지 대상 아파트 단지들의 도면수집, 현장답사, 국민은행 주택통계, 조사대상 단지 주변의 공인중개사 및 아파트 관리사무소 직원들과의 면담을 통해 자료를 조사하였다.
- 그 이유는 친환경의 개념이 2000년대부터 아파트 설계 및 자재 등에 접목되어 건설되었으며, 또한 단지규모가 450 세대 이상 되어야 아파트 단지로서의 특성을 가질 수 있기 때문이다. 조사자들은 2006년 10월부터 2007년 2월에 대상 아파트 단지들의 도면수집, 현장답사, 조사대상 단지 주변의 공인중개사 및 아파트 관리사무소 직원들과의 면담을 통해 조사하였다. 조사한 아파트는 서울지역의 79개 단지, 272세대이며, 대부분의 입주시기가 2001년에서 2005 년 사이에 이루어진 것들이다.
- 지역은 재정자립도 50% 이상은 1, 그 외는 0로 하였다. 종속변수는 평당 매매가 상승률을 사용하였다. 회귀분석에 따른 결과는 <표 10>과 같다.
- 주택가격 상승률은 아파트 평당 매매가격에서 분양시평당 분양가격을 뺀 금액을 경과연수로 나눈 값으로 하였다. 이때 경과연수는 준공 후 기간에서 2년을 더 한 값으로 하였다.
- 회귀분석을 실시하였다. 현재 아파트 매매가 상승률에 영향을 미친다고 선행연구에서 밝혀진 변수들인 경과 연수, 건물 층수, 단위세대 규모, 단지 규모, 녹지공간률, 용적률, 건폐율, 지하철역과의 거리, 도시 및 지역 중심과 단지입구와 거리, 단위세대의 향, 건설사의 브랜드, 지역을 독립변수로 하였다. 건설사의 브랜드는 한국생산성본부에서 2004년부터 2007년 아파트 브랜드 경쟁력 5위에 선정된 7개의 건설업체 브랜드와 가격 상승률이 가장 높은 서울시 SH공사를 1로 하고 그 외는 0으로 하였다.
대상 데이터
- 현재 아파트 매매가 상승률에 영향을 미친다고 선행연구에서 밝혀진 변수들인 경과 연수, 건물 층수, 단위세대 규모, 단지 규모, 녹지공간률, 용적률, 건폐율, 지하철역과의 거리, 도시 및 지역 중심과 단지입구와 거리, 단위세대의 향, 건설사의 브랜드, 지역을 독립변수로 하였다. 건설사의 브랜드는 한국생산성본부에서 2004년부터 2007년 아파트 브랜드 경쟁력 5위에 선정된 7개의 건설업체 브랜드와 가격 상승률이 가장 높은 서울시 SH공사를 1로 하고 그 외는 0으로 하였다. 지역은 재정자립도 50% 이상은 1, 그 외는 0로 하였다.
- 회귀분석에서는 더미변수(dummy variable)를 사용하였다 . 건설업체는 한국생산성본부에서 2004년부터 2007 년 아파트 브랜드 경쟁력 5위에 선정된 7개의 건설 업체 브랜드와 가격 상승률이 가장 높은 서울시 SH공사를 1 로 하고 그 외는 0으로 하였다.
- 평가한다. 본 연구의 분석대상인 아파트의 가격상승 결정요인을 분석하기 위하여 경과연수, 건물층수, 단위세대의 규모, 단지 규모, 용적률, 건폐율, 지하철역과의 거리, 도시 및 지역 중심 간 거리, 녹지공간률, 단위세대의 향, 건설사의 브랜드, 지역 등의 건물특성, 단지특성, 그리고 지역 특성에 의하여 상품차별화가 가능한 상품이다.
- 본 연구의 시간적 범위는 2001년 1월 1일부터 2005년 12월 31까지 준공된 450세대 이상 되는 아파트로 하였다. 그 이유는 친환경의 개념이 2000년대부터 아파트 설계 및 자재 등에 접목되어 건설되었으며, 또한 단지규모가 450 세대 이상 되어야 아파트 단지로서의 특성을 가질 수 있기 때문이다.
- 다공선성이 존재하는 경우 회귀계수가 자료나 회귀식의 미세한 변화에 매우 민감하여 커다란 표준오차를 가지게 되고, 통계적인 유의도를 감소시킨다. 본연구에서는 회귀분 석에 사용된 설명변수들 간의 다공 선성판별은 공차한계 와 분산팽 창인자를 사용하였다. 종속변수를 매매가 상승률과 평당 매매가를 사용하여 회귀분석 결과 나타난 변수들의 공선량 통계량을 보면 공차한계가 0.
- 이는 일반적으로 입주자들이 최초 분양 후 2년 정도 경과한 후에 입주하는 것으로 조사되었기 때문이다. 아파트 매매가격은 2007년 2월 현재 국민은행 부동산 매매가격의 자료를 사용하였다.
- 아파트의 경과연수는 재건축 아파트가 포함되는 경우 오래된 아파트가 신규아파트보다 고가로 나타나는 경우도 있으나 본 조사에서는 조사대상을 2001년에서 2005년 사이의 아파트를 대상으로 하였으며, 신규 아파트일수록 가격이 더 비쌀 것으로 예측하였다. 아파트의 건물 층수는 일조권, 전망, 개방감 등을 결정짓는 요소이며, 아파트의 가격은 조망조건에 따라 차이가 나며, 본 연구에서는 단위 세대의 건물층수를 고려하였다.
- 조사대상 아파트의 지역을 보면 1지역인 서초구, 강남구, 송파구, 종로구, 중구지역인 곳은 21개소(7.7%)이고, 2지역인 영등포구, 양천구, 용산구, 강동구, 마포구인 곳은 72개소(26.5%), 3지역인 동작구, 광진구, 성북구, 강서구와 구로구인 곳은 67개소(24.6%)였다. 4지역인 서대문구, 동대문구, 성동구, 도봉구, 관악구는 84개소(30.
- 본 연구는 아파트의 건물특성, 단지특성, 지역 특성이 아파트 가격상승에 미치는 영향을 분석하기 위하여 특정가격 모형을 사용하였다. 조사대상은 2001년 1월 1일부터 2005년 12월 31일까지 준공된 450세대 이상 되는 아파트로 하였다. 조사자들은 2006년 10월부터 2007년 2 월까지 대상 아파트 단지들의 도면수집, 현장답사, 국민은행 주택통계, 조사대상 단지 주변의 공인중개사 및 아파트 관리사무소 직원들과의 면담을 통해 자료를 조사하였다.
- 조사자들은 2006년 10월부터 2007년 2월에 대상 아파트 단지들의 도면수집, 현장답사, 조사대상 단지 주변의 공인중개사 및 아파트 관리사무소 직원들과의 면담을 통해 조사하였다. 조사한 아파트는 서울지역의 79개 단지, 272세대이며, 대부분의 입주시기가 2001년에서 2005 년 사이에 이루어진 것들이다.
- 이에 따라 남향의 경우 아주 양호(5점)로 보고, 동남향과 서남향은 양호(4 점), 동향은 보통(3점), 서향은 불량(2점), 북향은 아주 불량(1점)으로 하였다. 지하철역과의 거리는 단지 출입구에서 전철 또는 지하철까지 도보로 걸을 수 있는 거리로서 m 로 측정하였으며, 도심 및 지역중심과의 거리는 단지의 출입구와 거리로서 인터넷 사이트인 콩나물에서 거리 재기를 이용하여 측정하였다. 단지 내의 구릉이나 초지, 식재 공간 등의 면적을 나타내는 녹지공간의 비율은 아파트의 가격을 높이는 요소로서 아파트 준공도면을 통하여 조사하였다.
- 연구도 이 중 하나였다. 최막중은 개발밀도가 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하기 위하여 아파트 단지 관련자료, 근린특성자료를 이용하였다. 분석결과 대규모단지일수록 주택가격이 낮게 형성되며, 건설사, 난방방식, 건축연한, 단위세대 규모, 건물층수, 주차대수가 가격상승요인이며, 용적률은 가격 하락요인으로 나타났다.
데이터처리
- 따른 가격상승률의 정도를 파악하였다. 그리고 아파트 평당 연평균 가격 상승률을 종속변수로 하고 경과 연수, 건물층수, 단위세대의 규모, 단지규모, 녹지 공간률, 용적률, 건폐율, 지하철역과의 거리, 도시 및 지역 중심과 단지 입구와의 거리, 단위세대의 향, 건설사의 브랜드, 지역 등을 독립변수로 하여 선형회귀분석을 하였다.
- 수집한 자료는 계량화하여 기술통계 분석 (Descriptive Analysis)과 빈도분석을 하여 기초적인 경향을 살펴보고, 아파트 가격상승률과 단위세대의 규모, 지역, 그리고 건설사 브랜드 등과의 교차 분석(Crosstab Analysis)을 하여 단위 세대의 규모, 지역 및 건설사 브랜드에 따른 가격상승의 정도를 파악하였다. 종속변수를 아파트 가격상승률로 하고 경과연수, 건물층수, 단위세대 규모, 단지 규모, 녹지공간률, 용적률, 건폐율, 지하철역과의 거리, 도시 및 지역 중심과 단지출입구와 거리, 단위세대의 향, 건설사 브랜드, 지역을 독립변수로 해서, 특성감안가격함수인 선형 회귀분석을 하였다.
- 수집한 자료는 계량화하여 기술통계 분석 (Descriptive Analysis)과 빈도분석을 하여 기초적인 경향을 살펴보고, 아파트 평당 연평균 가격 상승률과 단위세대의 규모, 지역, 그리고 건설사브랜드 등과의 교차 분석(Crosstab Analysis)을 하여 단위세대의 규모, 지역 및 건설사의 브랜드에 따른 가격상승률의 정도를 파악하였다. 그리고 아파트 평당 연평균 가격 상승률을 종속변수로 하고 경과 연수, 건물층수, 단위세대의 규모, 단지규모, 녹지 공간률, 용적률, 건폐율, 지하철역과의 거리, 도시 및 지역 중심과 단지 입구와의 거리, 단위세대의 향, 건설사의 브랜드, 지역 등을 독립변수로 하여 선형회귀분석을 하였다.
- 아파트 연평균 가격상승률을 추정하기 위한 모형을 개발하고자 회귀분석을 실시하였다. 현재 아파트 매매가 상승률에 영향을 미친다고 선행연구에서 밝혀진 변수들인 경과 연수, 건물 층수, 단위세대 규모, 단지 규모, 녹지공간률, 용적률, 건폐율, 지하철역과의 거리, 도시 및 지역 중심과 단지입구와 거리, 단위세대의 향, 건설사의 브랜드, 지역을 독립변수로 하였다.
- 정도를 파악하였다. 종속변수를 아파트 가격상승률로 하고 경과연수, 건물층수, 단위세대 규모, 단지 규모, 녹지공간률, 용적률, 건폐율, 지하철역과의 거리, 도시 및 지역 중심과 단지출입구와 거리, 단위세대의 향, 건설사 브랜드, 지역을 독립변수로 해서, 특성감안가격함수인 선형 회귀분석을 하였다. 분석결과를 통해 종속변수에 따른 독립 변수들의 영향을 파악함으로써 가격 상승율의 종속변수적용 타당성을 검증하고, 아파트 가격상승률에 영향을 주는 독립변수들을 제시하였다.
- 기준은 파이낸셜 뉴스에서 매년 선정하고 있는 소비자 선정 파워브랜드, 그리고 2004년과 2005년의 건설실적을 고려하여 1위에서 5위까지 브랜드를 가지고 있는 업체, 6위에서 10위까지의 브랜드를 가지고 있는 업체, 11위 이상 되는 브랜드의 업처), 아파트 브랜드가 없는 업체, 주택공사 및 서울시 SH공사 등으로 구분하였다. 회귀분석에서는 더미변수(dummy variable)를 사용하였다 . 건설업체는 한국생산성본부에서 2004년부터 2007 년 아파트 브랜드 경쟁력 5위에 선정된 7개의 건설 업체 브랜드와 가격 상승률이 가장 높은 서울시 SH공사를 1 로 하고 그 외는 0으로 하였다.
이론/모형
- 아파트 단위세대의 향은 우리나라의 현실에서 볼 때 남향과 비남향의 차이는 주택가격에 큰 영향을 미치는 중요한 요소로 작용할 것으로 판단된다. 단위세대의 향은 기존 연구(김형돈, 2001)에서 남향과 기타의 향을 더미변수를 이용하여 분석하였다. 그리고 친환경건축물 인증심사기준에서는 단지의 전체 세대수에 대한 동지 일 기준으로 09: 00에서 15:00 사이 6시간 동안 최소 2시간의 연속일조를 받는 세대율을 평가토록 하였다.
- 본 연구는 아파트의 건물특성, 단지특성, 지역 특성이 아파트 가격상승에 미치는 영향을 분석하기 위하여 특정가격 모형을 사용하였다. 조사대상은 2001년 1월 1일부터 2005년 12월 31일까지 준공된 450세대 이상 되는 아파트로 하였다.
성능/효과
- 1 지역은 조사대상 아파트 21개소의 평균 매매가 상승률이 39% 이었으며, 2지역은 평균 33% 으로 나타났다. 3지역의 매매가 상승률은 26%이었으며, 4지역은 23%, 5 지역은 14%이었다.
- 2%인 것으로 조사되었다. 1군 건설사의 평균 아파트 매매가 상승률은 31.04%이며, 조사대상의 68%가 연평균 매매가 상승률이 20.01%이상 인 것으로 나타났다. 반면에 4군으로 구분된 건설사의 경우는 연평균 매매가 상승률이 19.
- 건설사별 아파트 매매가 상승률을 보면 공공아파트의 매매가 상승률이 가장 높으며, 다음으로 1군 건설사 아파트, 2군 건설사 아파트, 3군 건설사 아파트, 4군 건설사 아파트 순으로 분석되었다. 조사대상 272세대를 보면 건설사 5군으로 분류한 주택공사 또는 서울시 SH공사의 조사대상 아파트의 연평균 매매가 상승률이 평균 42.
- 25% 이며, 조사대상의 66%가 연평균 매매가 상승률이 20% 이하인 것으로 나타났다. 교차분석 결과를 보면, 카이제곱이 89.743, 유의도가 0.000으로서 0.05보다 작은 값을 가지므로 건설사의 브랜드에 따라 연평균 매매가 상승률이 높아진다고 말할 수 있다. 이는 주택소비자들이 갖고 있는 아파트 브랜드에 대한 선호도에 의해 나타난 결과로 보인다.
- 지하철역과의 거리는 가장 가까운 단지가 73 m, 최대거리는 2, 570 m이었으며, 평균은 656 m이었다. 녹지 공간률은 최소 16.9%, 최대 45.85%이며, 평균은 30.92%로 조사되었다. 단위세대의 분포를 보면, 녹지공간률 30.
- 첫째, 아파트의 평당 연평균 가격 상승률에 가장 큰 영향을 주는 독립변수는 지역으로 분석되었다. 둘째, 아파트 경과 연수, 건물층수, 용적률도 아파트의 평당 연평균 매매가 상승률에 영향을 주는 것으로 나타났다. 특히 건물 층수가 영향을 주는 변수로 분석된 것은 아파트의 조망에 대한 인식이 높아졌기 때문으로 추정된다.
- 이철순(2006)은 자치구별 서울대 입학생의 비율과 학원수 분포를 통하여 교육 여건이 아파트 가격에 미치는 영향을 살펴보았다. 분석 결과 아파트의 규모와 세대수가 아파트 가격과 정적 상관관계를 가장 잘 나타내고 있으며, 공원수, 교통여건, 문화시설 여건, 서울대 입학률을 추가하였을 때 모형의 설명력을 크게 높이는 것으로 나타났다. 이상과 같이 선행연구에서 나타난 아파트 가격에 중요한 영향을 미치는 변수들을 정리하면<표 1>과 같다.
- 최막중은 개발밀도가 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하기 위하여 아파트 단지 관련자료, 근린특성자료를 이용하였다. 분석결과 대규모단지일수록 주택가격이 낮게 형성되며, 건설사, 난방방식, 건축연한, 단위세대 규모, 건물층수, 주차대수가 가격상승요인이며, 용적률은 가격 하락요인으로 나타났다. 특히 건설사가 중요요인으로 나타났는데, 이것은 양희범(2004)의연구에서도 건설회사 지명도가 중요한 것으로 분석되었다.
- 나혜은(2004) 은 친환경인증지표가 공동주택 가격에 미치는 영향을 파악하기 위하여 5개 사례단지에 대하여 12개 친환경 평가지표를 갖고 분석하였다. 분석결과 용적률, 지하철과 단지 중심 간 거리, 도시중심과 단지중심간 거리, 지역중심과 단지 중심 간 거리, 단지내 자전거 도로 설치 여부, 외부보행자 네트워크 여부, 단지주변 하천 . 산림 접근성, 단지 내 녹지 공간 연계, 수생 비오톱, 육생 비오톱이 가격 결정에 중요한 요소로 나타났다.
- 구분하여 분석하였다. 분석결과 지역이나 단위 세대의 규모 등의 고려 없이도 환경적으로 쾌적한 곳의 가격상승률이 점점 더 커지는 것으로 나타났다. 조주현(1998) 은 용적률에 따른 주택가격의 경향을 연구하였는데, 연구 결과 용적률이 주택가격에 미치는 영향은 중대형 단위 세대의 규모보다는 중소형 단위세대의 규모에서 더욱 강하게 나타나고 있으며, 주택시장의 급격한 변화(가격하락이나 밀도규제 변화)가 있는 경우에는 약화된다는 사실을 발견하였다.
- 분석결과를 보면 아파트 평당 연평균 가격 상승률에 영향을 주는 요인으로는 지역, 건물층수, 경과연수, 건설사의 브랜드, 건폐율, 용적률, 녹지 공간률, 지역중심과의 거리 등으로 분석되었다. 예상과 달리 단위세대의 규모(평형), 단지규모, 지하철역과의 거리, 단위세대의 향은 평당 연평균 매매가 상승률에 영향을 주지 않는 것으로 나타났다.
- 분석결과 용적률, 지하철과 단지 중심 간 거리, 도시중심과 단지중심간 거리, 지역중심과 단지 중심 간 거리, 단지내 자전거 도로 설치 여부, 외부보행자 네트워크 여부, 단지주변 하천 . 산림 접근성, 단지 내 녹지 공간 연계, 수생 비오톱, 육생 비오톱이 가격 결정에 중요한 요소로 나타났다. 류재수(2006)가 수변공간, 자연녹지, 근린공원과 같은 환경친화적 요인을 갖고 주택가격에 미치는 영향을 분석한 결과를 보면, 국민주택규모의 공동주택에서는 환경친화적 요인보다는 단지의 내 .
- 특히 건물 층수가 영향을 주는 변수로 분석된 것은 아파트의 조망에 대한 인식이 높아졌기 때문으로 추정된다. 셋째, 평당 연평균가격 상승률에는 용적률, 건폐율 녹지공간율 외에도 지역 중심과의 거리도 중요한 요인으로 나타났다.
- 분석되었다. 예상과 달리 단위세대의 규모(평형), 단지 규모, 지하철역과의 거리, 단위세대의 향은 매매가 상승률에 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 지역에 따른 매매가 상승률 탄력성은 9.
- 등으로 분석되었다. 예상과 달리 단위세대의 규모(평형), 단지규모, 지하철역과의 거리, 단위세대의 향은 평당 연평균 매매가 상승률에 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 지역에 따른 매매가 상승률 탄력성은 9.
- 류재수(2006)가 수변공간, 자연녹지, 근린공원과 같은 환경친화적 요인을 갖고 주택가격에 미치는 영향을 분석한 결과를 보면, 국민주택규모의 공동주택에서는 환경친화적 요인보다는 단지의 내 . 외부물리적 시설과 근린시설들이 공동주택 가치형성에 더 많은 영향을 주며, 대형 단위세대의 규모에서는 환경친화적 요인이 영향을 주는 것으로 나타났다. 이철순(2006)은 자치구별 서울대 입학생의 비율과 학원수 분포를 통하여 교육 여건이 아파트 가격에 미치는 영향을 살펴보았다.
- 위의 회귀모형을 보면 용적률, 건폐율, 녹지 공간률, 그리고 지역중심과의 거리가 영향을 주는 변수로 나타났는데, 이는 가격상승률을 예측할 때 지역이나 단지의 특성을 나타내는 변수가 중요하게 작용하고 있다는 것으로 추정할 수 있다.
- 순으로 분석되었다. 조사대상 272세대를 보면 건설사 5군으로 분류한 주택공사 또는 서울시 SH공사의 조사대상 아파트의 연평균 매매가 상승률이 평균 42.2%인 것으로 조사되었다. 1군 건설사의 평균 아파트 매매가 상승률은 31.
- 조사대상 아파트의 단위세대 규모는 최소 21평에서 최대 79평이며, 평균 37.54평으로 분석되었다. 단위세대 규모는 30평 이하가 기개소(25.
- 조사대상 아파트의 분양가 대비 연간 평균 매매 상승률을 보면 최소 6%, 최대 58%, 평균 27%이며, 상승률 10% 이하가 12개(4.4%), 10.01-20%가 79개소(29%), 20.01-30%가 84개소(30.9%), 30.01-40%이하가 67개소(24.7%), 40.01%이상이 30개소(11%)로 조사되었다. 조사대상 아파트의 평당 분양가는 최소 406.
- 01%이상이 30개소(11%)로 조사되었다. 조사대상 아파트의 평당 분양가는 최소 406.0 1만원, 최대 1, 528.3만 원이며, 평당 매매가는 최소 664.29만원, 최대 4, 905.66만 원으로 분양가는 최소와 최대가격이 3.7배이나 매매가는 7.4 배로 매매가가 분양가에 비하여 차이가 더 큰 폭으로 벌어지는 것으로 나타났다. 평당 분양가를 보면 500만원 이하는 2001년과 2002년에 주로 분양되었고, 501-650만 원은 2003년이 가장 많았다가 점차 줄어들었으며, 650-800 만원도 2003년에 가장 많았고, 801-950만원의 분양가는 2003년부터 나타나고 있었다.
- 본연구에서는 회귀분 석에 사용된 설명변수들 간의 다공 선성판별은 공차한계 와 분산팽 창인자를 사용하였다. 종속변수를 매매가 상승률과 평당 매매가를 사용하여 회귀분석 결과 나타난 변수들의 공선량 통계량을 보면 공차한계가 0.1 보다 크고, 10 이상 되는 분산확대 인자(VIF)가 보이지않으므로 독립변수들간의 공선상 문제는 존재하지 않는다고 할 수 있다.
- 예상과 달리 단위세대의 규모(평형), 단지규모, 지하철역과의 거리, 단위세대의 향은 평당 연평균 매매가 상승률에 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 지역에 따른 매매가 상승률 탄력성은 9.58%로서 영향력이 가장 컸으며, 건설사의 브랜드에 따른 매매가 상승률은 4.96%이었다. 경과연수에 대한 매매가 상승률 탄력성은 -2.
- 예상과 달리 단위세대의 규모(평형), 단지 규모, 지하철역과의 거리, 단위세대의 향은 매매가 상승률에 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 지역에 따른 매매가 상승률 탄력성은 9.58%로서 영향력이 크며, 건설사의 브랜드에 따라 매매가 상승률이 4.96% 올라가며, 경과연수에 대한 매매가 상승률 탄력성은 -2.23%로서 준공 후 1년이 지날 때 마다 매매가 상승률은 -2.23% 떨어지며, 지역중심과의 거리가 1 km 되면 -5.8% 떨어지는 것으로 나타났다. 건물층수가 높아지면 층수 1층에 따라 0.
- 지역에 따른 매매가 상승률을 보면 1지역, 2지역, 3 지역, 4지역, 5지역 순으로 낮아지는 것으로 나타났다. 1 지역은 조사대상 아파트 21개소의 평균 매매가 상승률이 39% 이었으며, 2지역은 평균 33% 으로 나타났다.
- 첫째, 아파트의 평당 연평균 가격 상승률에 가장 큰 영향을 주는 독립변수는 지역으로 분석되었다. 둘째, 아파트 경과 연수, 건물층수, 용적률도 아파트의 평당 연평균 매매가 상승률에 영향을 주는 것으로 나타났다.
- 조정구 (2004)는 서울시 권역을 5개 권역(동남권, 서남권, 동북권, 도심권, 서북권)으로 구분해서 분석하였으며, 강호진(2002) 은 자치재정력(1인당 지방세 부담액)과 재정의존도(조정교부금/인구수)로 구분하였다. 특히 강호진의 분석에서는 서울시 25개 자치구의 1인당 세출총액에 영향을 미치는 변수로서 자치재정 력과 재정 의존도가 유의 있는 회귀 계수로 도출되었다. 따라서 지역특성을 재정자립도로 구분하는 것도 가능한 것으로 판단되었다.
- 4 배로 매매가가 분양가에 비하여 차이가 더 큰 폭으로 벌어지는 것으로 나타났다. 평당 분양가를 보면 500만원 이하는 2001년과 2002년에 주로 분양되었고, 501-650만 원은 2003년이 가장 많았다가 점차 줄어들었으며, 650-800 만원도 2003년에 가장 많았고, 801-950만원의 분양가는 2003년부터 나타나고 있었다. 이는 서울지역 택지 부족에 따른 지가 상승의 영향으로 아파트 분양가가 고가와 중가의 2원화 현상이 나타나고 있기 때문이라고 추정된다.
후속연구
- 있다. 둘째, 아파트의 건물층수가 평당 연평균 매매가 상승률에 영향을 주는 변수로서 나타났으며, 앞으로도 아파트의 높이가 더 높아질 것으로 예상되므로 이에 따른 아파트의 유지관리를 효율적으로 하기 위한 설계방안들을 적극적으로 검토하여 아파트의 조기 노후화에 대한 문제를 대비할 필요가 있다.
- 그러나 아파트의 경우에는 분양가라는 기준가격이 있기 때문에 입주이후 가격 상승률이라는 자료를 산출하기가 용이하다. 따라서 아파트 가격 상승률을 종속변수로 사용하여 가격상승률에 영향을 주는 새로운 모형을 검토할 수 있을 것으로 판단된다.
- 본 연구의 결과를 종합하여 고려할 수 있는 정책대안으로는 첫째, 지역이 아파트 평당 연평균 가격 상승률에 미치는 영향을 줄이기 위해서는 현재 서울시가 주진하고있는 자치구별 불균형 해소를 위해 추진 중인 공동세 도입을 통하여 자치구간의 재정자립도 차이를 보완함으로써 자치구별 불균형 문제점을 해결해주는 방안을 강구할 필요가 있다. 둘째, 아파트의 건물층수가 평당 연평균 매매가 상승률에 영향을 주는 변수로서 나타났으며, 앞으로도 아파트의 높이가 더 높아질 것으로 예상되므로 이에 따른 아파트의 유지관리를 효율적으로 하기 위한 설계방안들을 적극적으로 검토하여 아파트의 조기 노후화에 대한 문제를 대비할 필요가 있다.
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