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문제 정의
- 4장에서는 가격변동의 공간패턴을 모형화함으로써 공간패턴을 통해서 경제주체의 경제행위 경향을 추론하는 방법을 제안한다. 그리고 이 방법을 이용하여 투기 과열지역에 대한 탐색 가능성을 검토한다. 5장에서는 이상의 내용을 요약한다.
- 본 연구는 가격변동의 공간패턴을 모형화하고 투기 과열지역의 공간패턴을 정의하고자 하였다. 먼저 가격변동의 공간패턴을 모형화하기 위해서 부동산 가격에 포함된 불확실성의 특성과 불확실성 하에서 의사결정을 하기 위해서 필요한 요소를 검토하였다.
- 모든 부동산 수요자 또한 직접 거래에 참여하지 않지만 잠재적인 매수자이다. 본 연구에서는 부동산 가격 변동이 실제거 래 당사자인 매도자와 매수자뿐만 아니라 잠재적인 거래의 가능성이 있는 부동산 소유자와 수요자에 의해서도 결정되기 때문에 이후부터는 부동산 소유자와 수요자를 기반으로 논의한다. 그리고 부동산 소유자가 먼저 주변의 시세, 미래 기대이익, 그리고 수요를 고려하여 해당 부동산의 시세를 결정한 후에, 제시된 시세를 바탕으로 부동산 수요자 가사용가치와 미래 기대이익이 최대화 될 수 있는 부동산을 선택하는 과정이 반복됨에 의해서 부동산 거래가 이루어지기 때문에 소유자의 시세형성과 수요자의 부동산 선택으로 나누어 그 경향성을 논의한다.
- 더욱이 이들은 타 수요자에 비해서 먼저 매수하여야 하기 때문에 미래 기대이익에 대한 충분한 검토를 하지 않고 타인의 판단에 전적으로 의존하게 된다. 이러한 상태에서 타 수요자에 비해서 먼저 매수하기 위해서 현재 형성된 시세에 웃돈을 지불하는 등 높은 가격에 매수하고자 한다. 이러한 적응적 수요자가 일정지역의 수요자의 다수를 차지하는 경우, 이 지역의 공급을 초과하는 가수요 발생과 함께 웃돈을 지불하는 경향에 의해서 타 지역에 비해 큰 폭의 가격상승이 이루어진다.
- 이에 본 연구의 목적은 가격변동의 공간패턴을 모형화하고 투기과열지역의 패턴을 정의함으로써 공간 패턴을 통해서 투기과열지 역을 탐색하기 위한 이론적 기초를 제공하는 것이다. 이를 위해서 2장에서는 불확실성 하에서 미래 기대이익을 최대화하기 위한 필수 요소를 검토한다.
가설 설정
- (b) 에서타원 내 모든 부동산의 가격변동 패턴은 (a)보다는 낮지만 ©보다 높은 수준의 가격상승이 관찰되고, 주변 부동산과의 공간연관에 의해서 가격변동의 방향이 일정한 방향을 유지하고 있다. (c)는 (b)보다 가격상승 폭은 낮지만 가격변동의 방향이 일정한 방향을 유지하고 있다. (d)는 (a)보다 소수의 부동산에서 높은 수준의 가격변동이 관찰되지만 (g)보다 높은 수준의 가격상승이 관찰된다.
- 그리고 가격변동의 방향이 모두 일치하지 않지만 반대방향인 가격변동이 없다. (e)는 (d)보다 낮은 수준의 가격변동 폭이 관찰되고 (d)수준의 가격변동 방향을 유지하고 있다. (c)는 (e)보다 낮은 수준의 가격변동 폭이 관찰되지만 (e)수준의 가격변동 방향을 유지하고 있다.
- (e)는 (d)보다 낮은 수준의 가격변동 폭이 관찰되고 (d)수준의 가격변동 방향을 유지하고 있다. (c)는 (e)보다 낮은 수준의 가격변동 폭이 관찰되지만 (e)수준의 가격변동 방향을 유지하고 있다. (g)는 높은 수준의 가격상승과 하락이 동시에 나타난다.
- 즉, 우연에 의해서 형성되는 무작위 패턴과 구별할 수 있을 정도의 가격변동의 공간 패턴을 이용한다면 적응적 소유자와 수요자에 의한 경제행위 경향이 있는가를 판단할 수 있을 것이다. 우연에 의해서 형성되는 무작위패턴(random pattern of housing price volatility)은 합리적인 소유자와 수요자의 경제행위에 의해서 발생한다고 가정한다. 이유는 합리적 소유자와 수요자가 이례적 가격상승을 기대하지 않기 때문에 특정한 경향을 갖지 않고 무작위로 경제행위를 한다고 할 수 있기 때문이다.
- 그리고 이 경제주체는 평소에는 위험을 회피하는 태도를 갖다가, 잉여 재화가 자신의 재산이 되 었을 때에는 불확실성이 높은 상태에서도 선뜻 위험 부담을 감수하는위험선히; risk loving) 성향을 가진다(유동운, 2006). 이러한 특성에 의해서 적응적 기대가설 하에서는 시장에 어떠한 불확실성이 발생한다면 경제주체들이 각자의 불확실한 미래 기대예측을 보완하기 위해서 휴리스틱 하게 의사결정을 하거나 타 경제주체의 의사결정에 편승하려는 경향이 있기 때문에 불확실성의 증가가 이례적인 가격 급등이나 급락으로 이어질 것이라고 가정한다.
- 이와 반대로 적응적 기대 또는 제한된 합리성를 가진 경제주체(이후, 적응적 경제주체로 줄여서 표시) 는미래 기대이익을 예측하는데 있어 정보 취득 및 처리의 한계에 의해서 과거의 경험과 경제심리적 행동 양식을 이용하여 불확실성이 높은 상태에서도 미래 기대이익을 예측하고, 이를 점진적으로 수정해 나간다고 가정한다(Cagon, 1956). 이들은 정보 취득 및 처리의 한계를 가지기 때문에 휴리스틱(heuristic)한 방법이나 일반적인 경험율(주먹구구식 편법)을 적용하여 불확실성을 줄이고자 한다(유동운, 2006; 최영곤, 2006).
- 투기과열지역은 투기의 발생 가능성이 높은 지역이고, 높은 불확실성에도 불구하고 위험을 선호하고 최대의 미래 기대이익을 추구하는 적응적 소유자와 수요자의 경제행위의 경향에 의해서 형성한다고 가정하였다. 이들이 형성하는 가격변동 공간패턴은 가격 변동 핫스팟 패턴이기 때문에 투기과열지역의 가격변동 패턴은 핫스팟 패턴이었다.
- 미래 기대예측 모형은 합리적 기대 가설과 적응적 기대 가설을 택하였다. 합리적 기대 가설은 불확실성이 증대되는 경우에도 미래 기대이익이 크게 변화하지 않을 것이라 가정하고, 적응적 기대 가설은 불확실성이 증대되면 이에 비례하여 미래 기대이익도 이례적으로 커질 수 있다고 가정할 수 있었다.
- 합리적 기대를 가진 경제주체(이후, 합리적 경제주체로 줄여서 표시)는 정보의 수집, 분석, 그리고 처리가 완벽하기 때문에 불확실성을 최소화 할 수 있고, 같은 수준의 불확실성에서도 의사결정에 있어 위험을 회피하는 성향이 있다고 가정한다. 즉 합리적인 경제주체는 가능한 모든 정보를 분석하여 의사결정을 할 수 있을 뿐만 아니라 꾸준히 자신들의 모형을 조정하여 최신 상태로 개량할 수 있다(Muth, 1961).
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