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문제 정의
- 분석하여 적정 공사비를 산출하였으며, 이를 근거로 신규 프로젝트 진행시 초기 기획 . 설계단계에서 부터 타당성 조사를 위한 예측공사비 분석을 통하여 유통시설물 사업의 적정성 여부를 결정하는 수단으로 활용될 수 있는 자료를 제시하고자 하였다.
- 이와 같은 관점에서 본 연구에서는 대형 유통시설물 공사의 신규프로젝트 진행시 사전 공사비 예측을 통하여 공법 및 공간, 면적별 개발비용 및 초기 투자비 분석이 가능하도록 적정공사비를 추정함으로써, 최고 경 영자의 의사결정 수단으로 활용할 수 있는 기초적 자료를 제시하고자 한다.
- 실적공사비 분석시 물가상승률 및 시간차에 따른 비용변화를 고려하는 것이 바람직하지만, 건설공사의 특성상 중장기/복합프로젝트임을 고려할 경우 공사기간 및 여건, 재원흐름 및 특정 자재가격 상승, 금리변화 등의 복잡성 때문에 동일 물가상승율 및 물가지표를 적용하기에는 다소 무리가 있다고 판단되어, 본 연구에서는 유통시설물 시공 시 최근시점에서의 소요 실적단가를 조사하기 위하여 최근 3년 이내 준공된 각 유통시설물을 연도별로 분류하여 조사하였다 공간부위별 공사비 산정을 위해 지흐)층 면적과 지상층 면적을 별도 분리하였으며, 또한 토공사의 연관성과 전기, 설비공사의 연관성을 고려하여 기계실면적을 별도로 산정하였다.
- 본 연구에서는 대형 유통시설물의 공사비 예측을 통한 초기투자비 분석 및 공사 진행시 발주자와 시공사간의 원만한 공사 진행을 위해, 국내 유통시설물 관련 15개 현장의 실적공사비를 조사 . 분석하여 적정 공사비를 산출하였으며, 이를 근거로 신규 프로젝트 진행시 초기 기획 .
제안 방법
- 공사비에 있어서는 실 투입된 원가를 바탕으로 분석하였으며 , 분석된 공사별 범위는 공통가설, 토목, 건축, 전기, 설비, 설계용역비 6개의 항목으로 나누어 분석하였다. 준공된 현장의 지역적 특성은 고려하지 않았으며, 서울경기, 강원, 호남, 영남 등 전국적으로 3년간 준공된 15개 현장을 대상으로 하였다.
- 본 연구의 진행 방법으로는 2004년부터 2006년까지3년 동안 준공된 15개의 유통시설물을 대상으로 실제로 투입된 직접비 원가를 각 공사별, 공종별, 공간부위별로 비교 분석하기 위해 다음과 같은 방법으로 진행하였다.
- 1) 최근 3년간 매장면적이 3, 000m2 이상인 유통시설물의 건축개요 및 면적, 공사규모를 분석하였으며, 각 프로젝트별 실적공사비를 조사하여 29가지 공종으로 세분하였다.
- 2) 현장별로 직접공사비 부분인 공통가설, 토공사, 건축공사, 전기공사, 설비공사, 승강설비, 설계용역비의 실적공사비를 파악하여 집계한 후 주요 공종별로 정리하였으며, 공종별 공사비와 분포를 분석하였다. 간접공사비의 경우는 개략공사비 산정에 영향을 미치지 않으므로 직접비 부분만으로 한정하였다.
- 3) 공종별, 공사별, 공법별 실적공사비를 통계적 기 법으로 분석하여 3.3M당 공사비를 산정하였으며, 공법별 분석 시 자료의 정확성과 보정을 위해 토공사와 골조공사는 각각 3가지 유형으로 분석하였다.
- 4) 공종별 공사별 실적공사비 분석을 통하여 지하층과 지상층의 면적을 분리하여 매장 및 주차장 유무에 따라 공간부위별 3.3nf당 공사비를 산정하였다.
- 공간부위별 공사비는 공간과 공종별 공사의 연관성을 고려하여 분석된 공종별 공사비를 해당하는 공간부위별 면적으로 나누어 분석하였다.
- 공사별 공사비 분석에서 건축공사가 차지하는 비율이 50%였으며 그중에서도 골조공사 비용이 가장 높았다. 이에 골조공사의 유형을 RC, SRC, RC+PC로 세분화 하여 형식별 공사비 산출하여 반영하고, 토목공사도 토질의 상태에 따른 토공사 유형을 표 7과 같이 세분화하여 개략공사비에 반영하였다.
- 다음 표 8은 공사별 공종분류를나타낸 것이다. 공사별 구분은 크게 6개 항목으로 공통가설, 토목, 건축, 설비, 전기, 설계비로 구분하여 분석하였으며, 세부적인 분류공종의 개수는 총 29개 공종으로 분류하여 공사비를 분석하였다.
- 또한 셔터 공사의 경우도 금속공사에 편입하여 산정 하였으며, 토목공사에 있어서는 순수 토사반출을 위한 토공사와 흙막이 공사를 분리하지 않고 토목가시설공사에 통합하여 분석하였다. 공사비 분석 표는 표 9와 같으며, 분석결과 2004년 준공현장 실적공사비는 약 215만원, 2005년 준공현장 실적공사비 196만원 2006 년 준공현장 실적공사비 194만원으로 분석되었다.
- 3nf당 공사비를 산정함으로써 전반적인 공사비 추론이 가능하다. 따라서 본 절에서는 건축면저 연면적 및 각 공간 부위별 면적에 따른 전체 3.3m2당 공사비와 세부공사 및 부위별 3.3nf당 공사비를 회귀분석 . 제시하였다.
- 998X+2E+06j 으로 나타났다. 유통시설물 개략 공사비 산정시 공사규모별 면적변화에 따라 반비례 형식으로 분석되었다. 이는 유통시설물 규모가 커짐에 따라 관리 포인트 감소로 인건비절감, 시공물량증가로 대량물량의 적시시공이 가능하고 또한 물류비 절감 및 작업공간 확보에 따른 공종별 간섭요인 감소되어 작업의 효율성이 증가되었기 때문으로 판단된다.
- . 분석하여 적정 공사비를 산출하였으며, 이를 근거로 신규 프로젝트 진행시 초기 기획 . 설계단계에서 부터 타당성 조사를 위한 예측공사비 분석을 통하여 유통시설물 사업의 적정성 여부를 결정하는 수단으로 활용될 수 있는 자료를 제시하고자 하였다.
대상 데이터
- 본 연구의 대상으로 선정한 대형 유통시설물은 '유통산업발전법 시행령 제3조 및 동법 시행령 에서 규정하고 있는 매장면적 3, 000m2 이상인 유통시설물을 대상으로 2004년부터 2006 년까지 최근 3년이내 준공된 국내 15개 유통시설물을 대상으로 선정하였다.
- 6개의 항목으로 나누어 분석하였다. 준공된 현장의 지역적 특성은 고려하지 않았으며, 서울경기, 강원, 호남, 영남 등 전국적으로 3년간 준공된 15개 현장을 대상으로 하였다.
- 본 연구의 사례대상으로 선정한 국내 E사에서 발주하고 S 사에서 시공한 유통시설물 15개 현장0X)4년~2006년에 준공)의 건축개요와 구조 및 규모, 시설과관련된 사항은다음표3과같다
데이터처리
- 현장별 개요와 면적을 바탕으로 각 유통시설물의 평균값과 표준편차를 산출하면 다음 표 4와 같으며, 연면적 대비 3.3nf당 공사비 산출을 위해 평균값을 계산하였다. 15개 점포의 평균 연면적은 44, 454m2이었으며, 토목공사비의 발생의 주요요인인 지하층 공사를 위한 지하층 면적은 8, 679m2으로 전체연면적 대비 지하층이 차지하는 비율은 19.
- 5) 회귀분석을 통해 면적변화에 따른 유통시설물 적정공사비 산정식을 도출하여 제시하였다.
성능/효과
- 3nf당 공사비 산출을 위해 평균값을 계산하였다. 15개 점포의 평균 연면적은 44, 454m2이었으며, 토목공사비의 발생의 주요요인인 지하층 공사를 위한 지하층 면적은 8, 679m2으로 전체연면적 대비 지하층이 차지하는 비율은 19.5%를 차지하였다 공사비에 대한 분석에서 전체공사비 중 토공사 항목이 차지하는 비율이 11%임을 감안하면 토공사에 있어서 면적비와 공사비는 상관관계가 낮은 것으로 분석되었다.
- 표 5와 같이 분석되었다. 3년 동안의 유통시설물 1개 점포당 직접공사비 평균금액은 약 27, 164백만원이 투입된 것으로 조사되었으며 , 최저공사비는 15, 952백만원, 최고공사비는 41, 409 백만원으로 분석되었다.
- 3nf당 공사비는 그림 2와 같이 분석되었다. 유통시설물의 공종별 공사비 분석 결과, 평균 연면적 44, 454m2에 대한 총공사비는 평균 약 271.6억 정도가 소요되는 것으로 나타났으며, 개략공사비 산정에 있어 3.3m2 공사비는 공통가설 74, 545원, 토목공사 215, 199원, 건축공사 1, 013, 277원, 전기공人卜 331, 567원, 설비공사■ 322, 527원, 설계용역 59, 336원으로 분석되었으며, 총금액은 2, 016, 451원/3.3讹 인 것으로 분석되었다. 전체공사비에 대한 유통시설물 세부 공사별 3.
- 그림 3에서 보는 바와 같이 각 공종별 구성비를 살펴보면 건축공사비가 50%로 가장 많은 비중을 차지하고 있으며, 전기공사비 16%, 설비공사비 16%, 토목공사비 11%, 공통가설비 4%, 설계용역비 3% 순으로 나타났다. 그러므로 총공사비를 줄이기 위해서는 건축공사를 줄이는 방안을 모색하는 것이 필요하다.
- 사용공간부위에 따른 공종별 분할을 통해 승강설비공사를 제외한 공간 부위별 공종별 3.3M당 공사비 분석은 위의 표 6과 같이 분석되었으며, 지하주차장이 지상 주차장보다 약 1.32배, 지하매장이 지상매장보다 약 1.29배 공사비가 더 소요되는 것으로 분석되었으며, 이와 같은 결과로 유통시설물의 공사비를 최소화하기 위해서는 동선의 영향이 없을 경우 매장 및 주차장의 계획 시 지상에 배치 되도록 공간 설계를 하는 것이 공사비절감 차원에서 보다 바람직할 것으로 사료된다.
- 유통시설물 건물에서 공간부위별로 구분되기 힘든 승강 설비비용을 제외한 공간부위별 3.3nf당 공사비는 지하주차장 2, 404천원/3.3M, 지하매장 2, 549천원/3.3就 지상주차장 1, 818천원 /3.3m2, 지상매장 1, 963천원/3.如, 기계실 2, 365천원/3.3M으로 분석되었다.
- 방법이 있을 수 있다. 공사별 공사비 분석에서 건축공사가 차지하는 비율이 50%였으며 그중에서도 골조공사 비용이 가장 높았다. 이에 골조공사의 유형을 RC, SRC, RC+PC로 세분화 하여 형식별 공사비 산출하여 반영하고, 토목공사도 토질의 상태에 따른 토공사 유형을 표 7과 같이 세분화하여 개략공사비에 반영하였다.
- 토질의 상태에 따라 파일공사의 유무, 흙막이공사의 유무에 따른 유형 별 토목공사 공사비는 파일공사와 흙막이 공사가 없는 비교적 평이한 오픈 컷 공사의 경우 3.3rrf당 약 80, 000원 정도가 소요되는 것으로 분석되었으며, 파일공사 추가 시 69, 000원이 추가로 더 소요되는 것으로 분석되었다. 파일공사와 흙막이공사 동시 추가시에는 113, 000원이 더 소요되는 것으로 분석되었다(그림 5 참조).
- 토목공사 유형 별 공사비 변동에 따른 전체공사비는 비례 증가하는 경향을 나타내며, "A" 유형의 경우 전체 유통시설물 공사비는 1, 896, 000원/3.3就 먊 유형은 1, 971,000원/3.3m2, “C" 유형의 경우 2, 150, 000원/3.3nf 정도가소요되는 것으로 분석되었다. 골조공사 유형과 공사비와의 관계는 그림 6과 같이 분석되었다.
- 골조공사의 경우에는 유통시설물 공사에서 가장 많이 사용하고 있는 공법별 분류를 통하여 3.3E당 공사비를 산정하였으며, RC, SRC, PC+RC 공법으로 분류한 골조 공사비 중 SRC 공법이 약 631,000원/3.31112으로 가장 저렴한 것으로 나타났지만 전체공사비에 있어서는 PC+RC 공법으로 진행한 공법이 1, 986, 000 원/3.3nf으로 가장 저렴한 것으로 분석되었다.
- 3就으로 절감율이 가장 큰 것으로 나타났다. 이는 마감공사의 차이에서 나타난 결과라고 판단되며, 결과적으로 유통시설물 공사의 경우 총공사비를 절감하기 위해서는 골조 시스템의 경우는 'PC+RC” 공법으로 공사를 진행하여야 가장 유리할 것으로 판단된다.
- 또한 셔터 공사의 경우도 금속공사에 편입하여 산정 하였으며, 토목공사에 있어서는 순수 토사반출을 위한 토공사와 흙막이 공사를 분리하지 않고 토목가시설공사에 통합하여 분석하였다. 공사비 분석 표는 표 9와 같으며, 분석결과 2004년 준공현장 실적공사비는 약 215만원, 2005년 준공현장 실적공사비 196만원 2006 년 준공현장 실적공사비 194만원으로 분석되었다.
- 3nf당 공사비 산정 시 고려할 요인으로는 연차별 물가연동율 및 자재원가, 시공원가 등의 여러 복합적인 요인이 고려되어야 한다. 본 연구에서는 2004년~2006년 3년 동안 준공된 각 유통시설물 연도별 3.3nf당 공사비 분석결과 감소한 것으로 나타났다(그림 7 참조). 이는 유통시설물의 건립 시 가치공학(VE; Wue Engineering) 기법 및 스펙다운(Spec Down) 등의 요인이 반영되어 공사비가 감소한 것임을 알 수 있다.
- 553X+2E+06』 으로 나타났다. 지하층 면적의 크기에 따른 유통시설물 3.3nf당 직접공사비는 비교적 완만한 분포를 보였다.
- 1) 실적공사비 분석을 통한 유통시설물의 연면적에 따른 세부공사별 3.3nf당 직접공사비 구성비는 공통가설 3.7%, 토목공사 10.7%, 건축공사 50.3%, 전기공사 16.4%, 설비공사 16%, 설계용역 2.9%로 나타났으며, 이에 유통시설물의 3.3 nf당 개략공사비는 2, 016, 451원인 것으로 추정할 수 있다. 2) 유통시설물의 개략적인 공사비 산정을 위한 국내 15개 현장의 실적공사비 회귀분석 결과, 연면적 변화에 따른 공사비 추정식은「Y=-24.
- 3 nf당 개략공사비는 2, 016, 451원인 것으로 추정할 수 있다. 2) 유통시설물의 개략적인 공사비 산정을 위한 국내 15개 현장의 실적공사비 회귀분석 결과, 연면적 변화에 따른 공사비 추정식은「Y=-24.958X+2E+06」으로 분석되었으며, 건축면적 변화에 따른 추정 식은「Y=-54.998X+2E+06」으로 분석되었다. 이러한 공사비 추정식은 신규 프로젝트 공사비 예측을 위한 자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.
- 이러한 공사비 추정식은 신규 프로젝트 공사비 예측을 위한 자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다. 3) 공간부위별 3.3nf당 공사비 분석결과 지하주차장이 지상 주차장보다 약 1.32배, 지하매장이 지상매장보다 약 1.29배 정도 공사비가 더 소요되는 것으로 분석되었다. 이와 같은 결과로 유통시설물의 공사비를 최소화하기 위해서는 동선의 영향이 없을 경우 매장 및 주차장의 계획시 지상에 배치되도록 공간 설계를 하는 것이 공사비절감 차원에서 보다 바람직할 것으로 사료된다.
- 4) 토질상태에 따른 토목공사의 세부 공법 유형별 공사비 분석 결과, 오픈 컷 공사의 경우 3.3E당 약 80, 000원 정도가 소요되는 것으로 분석되었으며, 파일공사 추가 시 69, 000원, 파일공사와 흙막이공사 동시 추가 시에는 113, 000원이 더 소요되는 것으로 분석되었다.
- 5) 유통시설물 공사비 구성비는 건축공사50%, 전기공사16%, 설비공사16%, 토목공사11%, 공통가설4%, 설계비3% 순으로 분석되었으며 , 유통시설물 공사비를 최소화하기 위해서는 골조공사비를 줄이는 공법 시스템 및 매장과 주차장의 층수를 낮출 수 있는 계획적 고려가 필요할 것으로 판단된다.
- 6) 골조공사의 공법 별 공사비 분석 결과 SRC공법 이 약 631, 000원/3.3m2으로 가장 저렴한 것으로 나타났으나, 전체 공사비를 고려한 공사비 산정에 있어서는 'PC+RCT 공법이 1, 986, 000원/3.31112으로 가장 저렴한 것으로 분석되어, 향후 유통시설물 골조공사의 경우 'PC+RC" 공법으로 진행하여야 총공사비에 대한 원가절감 효과가 높을 것으로 판단된다.
- 3nf으로 미비했다. SRC공법에서 PC+RC 변경시 골조공사는 39, 000원/3.3谊 증액되지만 마감공사를 포함한 전체공사의 절감은 125,000원/3.3就으로 절감율이 가장 큰 것으로 나타났다. 이는 마감공사의 차이에서 나타난 결과라고 판단되며, 결과적으로 유통시설물 공사의 경우 총공사비를 절감하기 위해서는 골조 시스템의 경우는 'PC+RC” 공법으로 공사를 진행하여야 가장 유리할 것으로 판단된다.
후속연구
- 또한 유통시설물 공사의 증가와 함께 발주처와 시공사간의 불확실성 요인에 의한 공사비 계약 및 정산방식에 있어서 분쟁의 소지가 제기되게 된다. 이에 초기착공 시 공사비에 대한 명확한 검증기준이 마련되어야 하며, 저가 공사 수주로 인한 공기 지 연, 품질저하 등을 미 연에 예방할 수 있는 적정공사비 예측 및 추정이 가능해야 할 것이다. 이를 위해서는 유통시설물 공사의 다양성과 불확실성을 반영할 수 있는 비용자료의 축적 및 분석을 통해 이미 수행한 공사가격을 기초로 향후 프로젝트 수행 시 활용할 수 있는 실적공사비 분석을 통한 예정가격의 산정 및 규모와 지 역, 시간차 등에 따른 변동요인을 반영한 예정가격에 대한 연구가 필요하다.
- 이에 초기착공 시 공사비에 대한 명확한 검증기준이 마련되어야 하며, 저가 공사 수주로 인한 공기 지 연, 품질저하 등을 미 연에 예방할 수 있는 적정공사비 예측 및 추정이 가능해야 할 것이다. 이를 위해서는 유통시설물 공사의 다양성과 불확실성을 반영할 수 있는 비용자료의 축적 및 분석을 통해 이미 수행한 공사가격을 기초로 향후 프로젝트 수행 시 활용할 수 있는 실적공사비 분석을 통한 예정가격의 산정 및 규모와 지 역, 시간차 등에 따른 변동요인을 반영한 예정가격에 대한 연구가 필요하다.
- 향후 유통시설물의 계획 및 건립추진 시 적정공사비 추정을 위해서는 유통시설물의 특성상 타 건축물에 비하여 매장층과 지하층의 공간이 비중이 높고, 앞선 3.3절에서의 공간부위별 공사비 분석에서 알 수 있듯이 각 공간의 성격 및 특성상 소요공사비가 다르게 나타나므로, 이에 유통시설물의 적정공사비를 판단하는 기준으로써 공사비의 추정시 연면적 대비 매장층 및 지하층의 3.3试당 공사비의 산정이 필수적이라고 할 수 있다. 즉 최근 유통시설물의 각 공사 및 시설, 공간 .
- 연면적 증가 시 공통가설 공사비는 전체적으로 감소되는 경향을 보였다. 이는 현장별 타워크레인 용량과 현장 정리비 및 공통가설 폐기물처리비의 금액차이 발생으로 판단되며, 추후 유통시설물 공사 진행시 구조시스템의 면밀한 구조해석으로 타워크레인 회전반경과 용량을 결정해야 하며, 현장별 폐기물 처리비의 공통된 처리 기준안이 마련되어야 할 것이다. 또한 민원처리비의 경우 공통가설공사로 분류해야 할지 간접비 개념의 현장관리비로 분류해야 할 것인지도 기준안이 마련되어야 할 것으로 사료된다.
- 998X+2E+06」으로 분석되었다. 이러한 공사비 추정식은 신규 프로젝트 공사비 예측을 위한 자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다. 3) 공간부위별 3.
- 본 연구결과는 신규 유통시설물 공사의 효율적인 예정 공사비 산정과 사업비 책정을 위한 의사결정 수단으로 활용될 수 있을 것으로 기대되며, 설계기획 단계에서의 표준공사비 사전협의를 통한 시행사와 시공사간의 원만한 공사진행에 도움이 될 것으로 판단한다. 또한 다양한 공법별 공간형태별 개략공사비 산정이 가능하여 초기 원가절감 방안 검토 시 다양한 대안제시가 가능할 것으로 판단된다.
- 또한 다양한 공법별 공간형태별 개략공사비 산정이 가능하여 초기 원가절감 방안 검토 시 다양한 대안제시가 가능할 것으로 판단된다.
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