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문제 정의
- 본 연구에서는 대형 유통시설물의 공사비 예측을 통한 초기투자비 분석 및 공사 진행시 발주자와 시공사간의 원만한 공사 진행을 위해, 국내 유통시설물 관련 15개 현장의 실적공사비를 조사 . 분석하여 적정 공사비를 산출하였으며, 이를 근거로 신규 프로젝트 진행시 초기 기획 .
- 분석하여 적정 공사비를 산출하였으며, 이를 근거로 신규 프로젝트 진행시 초기 기획 . 설계단계에서 부터 타당성 조사를 위한 예측공사비 분석을 통하여 유통시설물 사업의 적정성 여부를 결정하는 수단으로 활용될 수 있는 자료를 제시하고자 하였다.
- 실적공사비 분석시 물가상승률 및 시간차에 따른 비용변화를 고려하는 것이 바람직하지만, 건설공사의 특성상 중장기/복합프로젝트임을 고려할 경우 공사기간 및 여건, 재원흐름 및 특정 자재가격 상승, 금리변화 등의 복잡성 때문에 동일 물가상승율 및 물가지표를 적용하기에는 다소 무리가 있다고 판단되어, 본 연구에서는 유통시설물 시공 시 최근시점에서의 소요 실적단가를 조사하기 위하여 최근 3년 이내 준공된 각 유통시설물을 연도별로 분류하여 조사하였다 공간부위별 공사비 산정을 위해 지흐)층 면적과 지상층 면적을 별도 분리하였으며, 또한 토공사의 연관성과 전기, 설비공사의 연관성을 고려하여 기계실면적을 별도로 산정하였다.
- 이와 같은 관점에서 본 연구에서는 대형 유통시설물 공사의 신규프로젝트 진행시 사전 공사비 예측을 통하여 공법 및 공간, 면적별 개발비용 및 초기 투자비 분석이 가능하도록 적정공사비를 추정함으로써, 최고 경 영자의 의사결정 수단으로 활용할 수 있는 기초적 자료를 제시하고자 한다.
제안 방법
- 1) 최근 3년간 매장면적이 3, 000m2 이상인 유통시설물의 건축개요 및 면적, 공사규모를 분석하였으며, 각 프로젝트별 실적공사비를 조사하여 29가지 공종으로 세분하였다.
- 2) 현장별로 직접공사비 부분인 공통가설, 토공사, 건축공사, 전기공사, 설비공사, 승강설비, 설계용역비의 실적공사비를 파악하여 집계한 후 주요 공종별로 정리하였으며, 공종별 공사비와 분포를 분석하였다. 간접공사비의 경우는 개략공사비 산정에 영향을 미치지 않으므로 직접비 부분만으로 한정하였다.
- 3) 공종별, 공사별, 공법별 실적공사비를 통계적 기 법으로 분석하여 3.3M당 공사비를 산정하였으며, 공법별 분석 시 자료의 정확성과 보정을 위해 토공사와 골조공사는 각각 3가지 유형으로 분석하였다.
- 4) 공종별 공사별 실적공사비 분석을 통하여 지하층과 지상층의 면적을 분리하여 매장 및 주차장 유무에 따라 공간부위별 3.3nf당 공사비를 산정하였다.
- 공간부위별 공사비는 공간과 공종별 공사의 연관성을 고려하여 분석된 공종별 공사비를 해당하는 공간부위별 면적으로 나누어 분석하였다.
- 다음 표 8은 공사별 공종분류를나타낸 것이다. 공사별 구분은 크게 6개 항목으로 공통가설, 토목, 건축, 설비, 전기, 설계비로 구분하여 분석하였으며, 세부적인 분류공종의 개수는 총 29개 공종으로 분류하여 공사비를 분석하였다.
- 공사비에 있어서는 실 투입된 원가를 바탕으로 분석하였으며 , 분석된 공사별 범위는 공통가설, 토목, 건축, 전기, 설비, 설계용역비 6개의 항목으로 나누어 분석하였다. 준공된 현장의 지역적 특성은 고려하지 않았으며, 서울경기, 강원, 호남, 영남 등 전국적으로 3년간 준공된 15개 현장을 대상으로 하였다.
- 3nf당 공사비를 산정함으로써 전반적인 공사비 추론이 가능하다. 따라서 본 절에서는 건축면저 연면적 및 각 공간 부위별 면적에 따른 전체 3.3m2당 공사비와 세부공사 및 부위별 3.3nf당 공사비를 회귀분석 . 제시하였다.
- 또한 셔터 공사의 경우도 금속공사에 편입하여 산정 하였으며, 토목공사에 있어서는 순수 토사반출을 위한 토공사와 흙막이 공사를 분리하지 않고 토목가시설공사에 통합하여 분석하였다. 공사비 분석 표는 표 9와 같으며, 분석결과 2004년 준공현장 실적공사비는 약 215만원, 2005년 준공현장 실적공사비 196만원 2006 년 준공현장 실적공사비 194만원으로 분석되었다.
- 본 연구의 진행 방법으로는 2004년부터 2006년까지3년 동안 준공된 15개의 유통시설물을 대상으로 실제로 투입된 직접비 원가를 각 공사별, 공종별, 공간부위별로 비교 분석하기 위해 다음과 같은 방법으로 진행하였다.
- . 분석하여 적정 공사비를 산출하였으며, 이를 근거로 신규 프로젝트 진행시 초기 기획 . 설계단계에서 부터 타당성 조사를 위한 예측공사비 분석을 통하여 유통시설물 사업의 적정성 여부를 결정하는 수단으로 활용될 수 있는 자료를 제시하고자 하였다.
- 998X+2E+06j 으로 나타났다. 유통시설물 개략 공사비 산정시 공사규모별 면적변화에 따라 반비례 형식으로 분석되었다. 이는 유통시설물 규모가 커짐에 따라 관리 포인트 감소로 인건비절감, 시공물량증가로 대량물량의 적시시공이 가능하고 또한 물류비 절감 및 작업공간 확보에 따른 공종별 간섭요인 감소되어 작업의 효율성이 증가되었기 때문으로 판단된다.
- 공사별 공사비 분석에서 건축공사가 차지하는 비율이 50%였으며 그중에서도 골조공사 비용이 가장 높았다. 이에 골조공사의 유형을 RC, SRC, RC+PC로 세분화 하여 형식별 공사비 산출하여 반영하고, 토목공사도 토질의 상태에 따른 토공사 유형을 표 7과 같이 세분화하여 개략공사비에 반영하였다.
대상 데이터
- 본 연구의 대상으로 선정한 대형 유통시설물은 '유통산업발전법 시행령 제3조 및 동법 시행령 에서 규정하고 있는 매장면적 3, 000m2 이상인 유통시설물을 대상으로 2004년부터 2006 년까지 최근 3년이내 준공된 국내 15개 유통시설물을 대상으로 선정하였다.
- 본 연구의 사례대상으로 선정한 국내 E사에서 발주하고 S 사에서 시공한 유통시설물 15개 현장0X)4년~2006년에 준공)의 건축개요와 구조 및 규모, 시설과관련된 사항은다음표3과같다
- 6개의 항목으로 나누어 분석하였다. 준공된 현장의 지역적 특성은 고려하지 않았으며, 서울경기, 강원, 호남, 영남 등 전국적으로 3년간 준공된 15개 현장을 대상으로 하였다.
데이터처리
- 5) 회귀분석을 통해 면적변화에 따른 유통시설물 적정공사비 산정식을 도출하여 제시하였다.
- 현장별 개요와 면적을 바탕으로 각 유통시설물의 평균값과 표준편차를 산출하면 다음 표 4와 같으며, 연면적 대비 3.3nf당 공사비 산출을 위해 평균값을 계산하였다. 15개 점포의 평균 연면적은 44, 454m2이었으며, 토목공사비의 발생의 주요요인인 지하층 공사를 위한 지하층 면적은 8, 679m2으로 전체연면적 대비 지하층이 차지하는 비율은 19.
성능/효과
- 6) 골조공사의 공법 별 공사비 분석 결과 SRC공법 이 약 631, 000원/3.3m2으로 가장 저렴한 것으로 나타났으나, 전체 공사비를 고려한 공사비 산정에 있어서는 'PC+RCT 공법이 1, 986, 000원/3.31112으로 가장 저렴한 것으로 분석되어, 향후 유통시설물 골조공사의 경우 'PC+RC" 공법으로 진행하여야 총공사비에 대한 원가절감 효과가 높을 것으로 판단된다.
- 토목공사 유형 별 공사비 변동에 따른 전체공사비는 비례 증가하는 경향을 나타내며, "A" 유형의 경우 전체 유통시설물 공사비는 1, 896, 000원/3.3就 먊 유형은 1, 971,000원/3.3m2, “C" 유형의 경우 2, 150, 000원/3.3nf 정도가소요되는 것으로 분석되었다. 골조공사 유형과 공사비와의 관계는 그림 6과 같이 분석되었다.
- 1) 실적공사비 분석을 통한 유통시설물의 연면적에 따른 세부공사별 3.3nf당 직접공사비 구성비는 공통가설 3.7%, 토목공사 10.7%, 건축공사 50.3%, 전기공사 16.4%, 설비공사 16%, 설계용역 2.9%로 나타났으며, 이에 유통시설물의 3.3 nf당 개략공사비는 2, 016, 451원인 것으로 추정할 수 있다. 2) 유통시설물의 개략적인 공사비 산정을 위한 국내 15개 현장의 실적공사비 회귀분석 결과, 연면적 변화에 따른 공사비 추정식은「Y=-24.
- 3nf당 공사비 산출을 위해 평균값을 계산하였다. 15개 점포의 평균 연면적은 44, 454m2이었으며, 토목공사비의 발생의 주요요인인 지하층 공사를 위한 지하층 면적은 8, 679m2으로 전체연면적 대비 지하층이 차지하는 비율은 19.5%를 차지하였다 공사비에 대한 분석에서 전체공사비 중 토공사 항목이 차지하는 비율이 11%임을 감안하면 토공사에 있어서 면적비와 공사비는 상관관계가 낮은 것으로 분석되었다.
- 3 nf당 개략공사비는 2, 016, 451원인 것으로 추정할 수 있다. 2) 유통시설물의 개략적인 공사비 산정을 위한 국내 15개 현장의 실적공사비 회귀분석 결과, 연면적 변화에 따른 공사비 추정식은「Y=-24.958X+2E+06」으로 분석되었으며, 건축면적 변화에 따른 추정 식은「Y=-54.998X+2E+06」으로 분석되었다. 이러한 공사비 추정식은 신규 프로젝트 공사비 예측을 위한 자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.
- 이러한 공사비 추정식은 신규 프로젝트 공사비 예측을 위한 자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다. 3) 공간부위별 3.3nf당 공사비 분석결과 지하주차장이 지상 주차장보다 약 1.32배, 지하매장이 지상매장보다 약 1.29배 정도 공사비가 더 소요되는 것으로 분석되었다. 이와 같은 결과로 유통시설물의 공사비를 최소화하기 위해서는 동선의 영향이 없을 경우 매장 및 주차장의 계획시 지상에 배치되도록 공간 설계를 하는 것이 공사비절감 차원에서 보다 바람직할 것으로 사료된다.
- 표 5와 같이 분석되었다. 3년 동안의 유통시설물 1개 점포당 직접공사비 평균금액은 약 27, 164백만원이 투입된 것으로 조사되었으며 , 최저공사비는 15, 952백만원, 최고공사비는 41, 409 백만원으로 분석되었다.
- 4) 토질상태에 따른 토목공사의 세부 공법 유형별 공사비 분석 결과, 오픈 컷 공사의 경우 3.3E당 약 80, 000원 정도가 소요되는 것으로 분석되었으며, 파일공사 추가 시 69, 000원, 파일공사와 흙막이공사 동시 추가 시에는 113, 000원이 더 소요되는 것으로 분석되었다.
- 5) 유통시설물 공사비 구성비는 건축공사50%, 전기공사16%, 설비공사16%, 토목공사11%, 공통가설4%, 설계비3% 순으로 분석되었으며 , 유통시설물 공사비를 최소화하기 위해서는 골조공사비를 줄이는 공법 시스템 및 매장과 주차장의 층수를 낮출 수 있는 계획적 고려가 필요할 것으로 판단된다.
- 3nf으로 미비했다. SRC공법에서 PC+RC 변경시 골조공사는 39, 000원/3.3谊 증액되지만 마감공사를 포함한 전체공사의 절감은 125,000원/3.3就으로 절감율이 가장 큰 것으로 나타났다. 이는 마감공사의 차이에서 나타난 결과라고 판단되며, 결과적으로 유통시설물 공사의 경우 총공사비를 절감하기 위해서는 골조 시스템의 경우는 'PC+RC” 공법으로 공사를 진행하여야 가장 유리할 것으로 판단된다.
- 골조공사의 경우에는 유통시설물 공사에서 가장 많이 사용하고 있는 공법별 분류를 통하여 3.3E당 공사비를 산정하였으며, RC, SRC, PC+RC 공법으로 분류한 골조 공사비 중 SRC 공법이 약 631,000원/3.31112으로 가장 저렴한 것으로 나타났지만 전체공사비에 있어서는 PC+RC 공법으로 진행한 공법이 1, 986, 000 원/3.3nf으로 가장 저렴한 것으로 분석되었다.
- 방법이 있을 수 있다. 공사별 공사비 분석에서 건축공사가 차지하는 비율이 50%였으며 그중에서도 골조공사 비용이 가장 높았다. 이에 골조공사의 유형을 RC, SRC, RC+PC로 세분화 하여 형식별 공사비 산출하여 반영하고, 토목공사도 토질의 상태에 따른 토공사 유형을 표 7과 같이 세분화하여 개략공사비에 반영하였다.
- 또한 셔터 공사의 경우도 금속공사에 편입하여 산정 하였으며, 토목공사에 있어서는 순수 토사반출을 위한 토공사와 흙막이 공사를 분리하지 않고 토목가시설공사에 통합하여 분석하였다. 공사비 분석 표는 표 9와 같으며, 분석결과 2004년 준공현장 실적공사비는 약 215만원, 2005년 준공현장 실적공사비 196만원 2006 년 준공현장 실적공사비 194만원으로 분석되었다.
- 그림 3에서 보는 바와 같이 각 공종별 구성비를 살펴보면 건축공사비가 50%로 가장 많은 비중을 차지하고 있으며, 전기공사비 16%, 설비공사비 16%, 토목공사비 11%, 공통가설비 4%, 설계용역비 3% 순으로 나타났다. 그러므로 총공사비를 줄이기 위해서는 건축공사를 줄이는 방안을 모색하는 것이 필요하다.
- 3nf당 공사비 산정 시 고려할 요인으로는 연차별 물가연동율 및 자재원가, 시공원가 등의 여러 복합적인 요인이 고려되어야 한다. 본 연구에서는 2004년~2006년 3년 동안 준공된 각 유통시설물 연도별 3.3nf당 공사비 분석결과 감소한 것으로 나타났다(그림 7 참조). 이는 유통시설물의 건립 시 가치공학(VE; Wue Engineering) 기법 및 스펙다운(Spec Down) 등의 요인이 반영되어 공사비가 감소한 것임을 알 수 있다.
- 사용공간부위에 따른 공종별 분할을 통해 승강설비공사를 제외한 공간 부위별 공종별 3.3M당 공사비 분석은 위의 표 6과 같이 분석되었으며, 지하주차장이 지상 주차장보다 약 1.32배, 지하매장이 지상매장보다 약 1.29배 공사비가 더 소요되는 것으로 분석되었으며, 이와 같은 결과로 유통시설물의 공사비를 최소화하기 위해서는 동선의 영향이 없을 경우 매장 및 주차장의 계획 시 지상에 배치 되도록 공간 설계를 하는 것이 공사비절감 차원에서 보다 바람직할 것으로 사료된다.
- 유통시설물 건물에서 공간부위별로 구분되기 힘든 승강 설비비용을 제외한 공간부위별 3.3nf당 공사비는 지하주차장 2, 404천원/3.3M, 지하매장 2, 549천원/3.3就 지상주차장 1, 818천원 /3.3m2, 지상매장 1, 963천원/3.如, 기계실 2, 365천원/3.3M으로 분석되었다.
- 3nf당 공사비는 그림 2와 같이 분석되었다. 유통시설물의 공종별 공사비 분석 결과, 평균 연면적 44, 454m2에 대한 총공사비는 평균 약 271.6억 정도가 소요되는 것으로 나타났으며, 개략공사비 산정에 있어 3.3m2 공사비는 공통가설 74, 545원, 토목공사 215, 199원, 건축공사 1, 013, 277원, 전기공人卜 331, 567원, 설비공사■ 322, 527원, 설계용역 59, 336원으로 분석되었으며, 총금액은 2, 016, 451원/3.3讹 인 것으로 분석되었다. 전체공사비에 대한 유통시설물 세부 공사별 3.
- 3就으로 절감율이 가장 큰 것으로 나타났다. 이는 마감공사의 차이에서 나타난 결과라고 판단되며, 결과적으로 유통시설물 공사의 경우 총공사비를 절감하기 위해서는 골조 시스템의 경우는 'PC+RC” 공법으로 공사를 진행하여야 가장 유리할 것으로 판단된다.
- 553X+2E+06』 으로 나타났다. 지하층 면적의 크기에 따른 유통시설물 3.3nf당 직접공사비는 비교적 완만한 분포를 보였다.
- 토질의 상태에 따라 파일공사의 유무, 흙막이공사의 유무에 따른 유형 별 토목공사 공사비는 파일공사와 흙막이 공사가 없는 비교적 평이한 오픈 컷 공사의 경우 3.3rrf당 약 80, 000원 정도가 소요되는 것으로 분석되었으며, 파일공사 추가 시 69, 000원이 추가로 더 소요되는 것으로 분석되었다. 파일공사와 흙막이공사 동시 추가시에는 113, 000원이 더 소요되는 것으로 분석되었다(그림 5 참조).
후속연구
- 또한 다양한 공법별 공간형태별 개략공사비 산정이 가능하여 초기 원가절감 방안 검토 시 다양한 대안제시가 가능할 것으로 판단된다.
- 본 연구결과는 신규 유통시설물 공사의 효율적인 예정 공사비 산정과 사업비 책정을 위한 의사결정 수단으로 활용될 수 있을 것으로 기대되며, 설계기획 단계에서의 표준공사비 사전협의를 통한 시행사와 시공사간의 원만한 공사진행에 도움이 될 것으로 판단한다. 또한 다양한 공법별 공간형태별 개략공사비 산정이 가능하여 초기 원가절감 방안 검토 시 다양한 대안제시가 가능할 것으로 판단된다.
- 연면적 증가 시 공통가설 공사비는 전체적으로 감소되는 경향을 보였다. 이는 현장별 타워크레인 용량과 현장 정리비 및 공통가설 폐기물처리비의 금액차이 발생으로 판단되며, 추후 유통시설물 공사 진행시 구조시스템의 면밀한 구조해석으로 타워크레인 회전반경과 용량을 결정해야 하며, 현장별 폐기물 처리비의 공통된 처리 기준안이 마련되어야 할 것이다. 또한 민원처리비의 경우 공통가설공사로 분류해야 할지 간접비 개념의 현장관리비로 분류해야 할 것인지도 기준안이 마련되어야 할 것으로 사료된다.
- 998X+2E+06」으로 분석되었다. 이러한 공사비 추정식은 신규 프로젝트 공사비 예측을 위한 자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다. 3) 공간부위별 3.
- 이에 초기착공 시 공사비에 대한 명확한 검증기준이 마련되어야 하며, 저가 공사 수주로 인한 공기 지 연, 품질저하 등을 미 연에 예방할 수 있는 적정공사비 예측 및 추정이 가능해야 할 것이다. 이를 위해서는 유통시설물 공사의 다양성과 불확실성을 반영할 수 있는 비용자료의 축적 및 분석을 통해 이미 수행한 공사가격을 기초로 향후 프로젝트 수행 시 활용할 수 있는 실적공사비 분석을 통한 예정가격의 산정 및 규모와 지 역, 시간차 등에 따른 변동요인을 반영한 예정가격에 대한 연구가 필요하다.
- 또한 유통시설물 공사의 증가와 함께 발주처와 시공사간의 불확실성 요인에 의한 공사비 계약 및 정산방식에 있어서 분쟁의 소지가 제기되게 된다. 이에 초기착공 시 공사비에 대한 명확한 검증기준이 마련되어야 하며, 저가 공사 수주로 인한 공기 지 연, 품질저하 등을 미 연에 예방할 수 있는 적정공사비 예측 및 추정이 가능해야 할 것이다. 이를 위해서는 유통시설물 공사의 다양성과 불확실성을 반영할 수 있는 비용자료의 축적 및 분석을 통해 이미 수행한 공사가격을 기초로 향후 프로젝트 수행 시 활용할 수 있는 실적공사비 분석을 통한 예정가격의 산정 및 규모와 지 역, 시간차 등에 따른 변동요인을 반영한 예정가격에 대한 연구가 필요하다.
- 향후 유통시설물의 계획 및 건립추진 시 적정공사비 추정을 위해서는 유통시설물의 특성상 타 건축물에 비하여 매장층과 지하층의 공간이 비중이 높고, 앞선 3.3절에서의 공간부위별 공사비 분석에서 알 수 있듯이 각 공간의 성격 및 특성상 소요공사비가 다르게 나타나므로, 이에 유통시설물의 적정공사비를 판단하는 기준으로써 공사비의 추정시 연면적 대비 매장층 및 지하층의 3.3试당 공사비의 산정이 필수적이라고 할 수 있다. 즉 최근 유통시설물의 각 공사 및 시설, 공간 .
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