Recently, public interest in housing defects, such as construction errors, occupiers' complaints, faults in production, and so on, is increasing. In addition, the construction requirements of high-rise residential buildings have increased, due to the higher prices of urban areas, especially in metro...
Recently, public interest in housing defects, such as construction errors, occupiers' complaints, faults in production, and so on, is increasing. In addition, the construction requirements of high-rise residential buildings have increased, due to the higher prices of urban areas, especially in metropolitan areas. While previous research has focused on the defects occurring in apartment housing complexes, research has not been carried out on the defects occurring in high-rise residential buildings. In this paper, the defects patterns and characteristics of high-rise residential buildings are examined and analyzed and a defect management plan is then suggested. In order to do this, we collected the defects data of high-rise residential buildings recorded by 2,299 of 2,327 occupants. The defect occurrence rate (DOR) in the residential area is 98.8%. The frequency rate of defect occurrence over the total defect occurrence since building completion is 63.28% during the first year, 24.63% (second year), 6.88% (third year), 2.27% (fourth year), and 2.53% (fifth year). The result of correlation analysis between work types showed that there is a relationship between the built-in furniture and electronics (F&E) and painting works, and the F&E and masonry works, such as marble finishing. We expect that this research will assist in the efforts to decrease the number of defects in high-rise buildings.
Recently, public interest in housing defects, such as construction errors, occupiers' complaints, faults in production, and so on, is increasing. In addition, the construction requirements of high-rise residential buildings have increased, due to the higher prices of urban areas, especially in metropolitan areas. While previous research has focused on the defects occurring in apartment housing complexes, research has not been carried out on the defects occurring in high-rise residential buildings. In this paper, the defects patterns and characteristics of high-rise residential buildings are examined and analyzed and a defect management plan is then suggested. In order to do this, we collected the defects data of high-rise residential buildings recorded by 2,299 of 2,327 occupants. The defect occurrence rate (DOR) in the residential area is 98.8%. The frequency rate of defect occurrence over the total defect occurrence since building completion is 63.28% during the first year, 24.63% (second year), 6.88% (third year), 2.27% (fourth year), and 2.53% (fifth year). The result of correlation analysis between work types showed that there is a relationship between the built-in furniture and electronics (F&E) and painting works, and the F&E and masonry works, such as marble finishing. We expect that this research will assist in the efforts to decrease the number of defects in high-rise buildings.
* AI 자동 식별 결과로 적합하지 않은 문장이 있을 수 있으니, 이용에 유의하시기 바랍니다.
문제 정의
따라서 본 연구는 초고층 주거용 건축물의 하자 발생 분포 및 특성을 분석하여 하자관련 기초자료를 제시하는데 그 목적이 있다. 이를 통해 초고층 주거용 건축물에 대한 새로운 관리방안의 모색을 용이하게 하고 사업 초기 대응 방안의 일환으로서 건축물의 수명주기에 따른 관리 계획 수립에 도움이 되고자 한다.
이는 경년별 자료의 부족 등이 원인이 되어 왔으나 향후 초고층 건축물의 증가를 감안하면 대응 방안 제시가 필요한 시점이다. 따라서 본 연구는 초고층 주상복합 건축물의 경년에 따른 하자 발생 경향 및 일반사항, 각공종별 상관관계 분석 등을 통해 하자 관리를 위한 기초자료를 제시하고자 하였다.
이를 위해 하자의 발생 부위를 공종별로 분류하며 세부 공종별로 상세한 하자 발생을 분류한다. 또한 경년 별로 발생하는 하자를 파악함으로써 경년별 대응 방안을 제시할 수 있도록 한다. 이와 더불어 초고층 주거용 건축물의 시공적인 특성에 따른 하자 발생 상관성 파악을 위한 주요 공종별 상관관계 분석을 실시한다.
동일한 시공기술력을 통한 비교를 위해 수도권의 동일 건설사의 시공 실적을 바탕으로 하였다. 또한 초고층 건축물은 그 특성상 저층부의 상업 공간을 제외하면 분리된 탑상형의 건축물로 존재하므로 이를 고려한 분석을 실시하도록 한다.
본 연구에서는 초고층 주상복합 건축물의 하자 특성 분석을 위해 2003년 준공된 국내 서울 및 수도권 지역의 38층 이상의 건축물에 대한 하자 정보를 수집하였다. 수집된 데이터는 다음 표1과 같다.
본 연구의 범위는 주상복합에서 발생하는 하자를 중심으로 하자의 발생 현황 및 유형을 분석하여 이에 대한 원인을 분석하고 보다 합리적인 하자관리 시스템 구축을 위한 기초자료를 제공하고자 한다. 이를 위해 하자의 발생 부위를 공종별로 분류하며 세부 공종별로 상세한 하자 발생을 분류한다.
이러한 현상은 기존의 공사 관리 방법의 개선을 필요로 하며 공 종간의 상관성 분석에 의한 해결방안의 제시가 그 대안이 될 수 있다. 본 절에서는 공종별 하자 빈도수가 높은 공종을 중심으로 각 세부공종간의 연관성을 분석하여 시공 시 현장 품질 관리에 대한 참고자료를 제시하고자 한다. 이를 위해 주거부 분의 하자 대부분을 차지하는 건축공사（89.
이를 통해 초고층 주거용 건축물에 대한 새로운 관리방안의 모색을 용이하게 하고 사업 초기 대응 방안의 일환으로서 건축물의 수명주기에 따른 관리 계획 수립에 도움이 되고자 한다.
것이다. 이에 본 연구는 그 기초 연구로서 날로 중요성이 높아지고 있는 초고층 건축물의 하자 관련 유형 분석을 통해 실제 초고층주상복합건축물의 관리 효율성 향상을 위한 기초자료를 제시하고자 한다.
제안 방법
각 사례는 준공일로부터 2008년 11월까지의 데이터로서 접수일을 하자 발생일로 보고 그 데이터를 발생일 별로 수집하였다. 각 사례는 하자 특성의 분류를 위해 각 타워 별로 재분류 하였으며 이에 대한 분석을 실시하였다.
실제로 대형 건설사는 발생되는 하자의 유형에 따라 자체의 분류법을 적용하여 업무를 수행하고 있는 실정이다. 그렇지만 대형건설사라 할지라도 대부분의 하자관리 실적이 공동주택에 집중되어 있어 초고층 주상복합 건축물만의 하자 관리 분류체계를 개발하지 못하고 있어 본 연구에서는 자료 수집의 근간이 되는 국내 A 사의 “초고층 주상복합 건물의 하자 분류체계” 를 이용하여 분석을 실시하였다. 분류체계는 초고층 건축물을 대상으로 하고 있어 토목 및 조경 공사는 건축공사에 포함되며, 설비 및 전기 공사를 따로 분류하였다.
5와 같다. 대공종 분류인 설치물 공사 및 습식 마감, 건식마감은 표11과 같이 소공종으로 분류되며, 전체 소공종에 대한상관분석을 실시하였다. 상관성 분석은 SPSS12.
도장공사의 하자는 발코니, 현관, 거실 천정 등 도장공사가 진행된 부분의 크랙에 의한 요인이 가장 많기 때문에 고급 주택의 마감재 선택에 있어 도장마감을 지양하는 방안이 하자율을 줄이는 방안으로 제시되었다. 석공사의 경우 특히 고층의 주상복합 민원 중 바닥 대리석 설치에 의한 난방효율의 저하를 야기하여 하자로 처리되는 점을 들었다.
대상으로 하였다. 동일한 시공기술력을 통한 비교를 위해 수도권의 동일 건설사의 시공 실적을 바탕으로 하였다. 또한 초고층 건축물은 그 특성상 저층부의 상업 공간을 제외하면 분리된 탑상형의 건축물로 존재하므로 이를 고려한 분석을 실시하도록 한다.
26으로 상관성이 거의 없음을 알 수 있다. 따라서 건축공사에 영향을 미치는 요인 분석을 위해 건축공사 공종을 세분류하여 각 공종별 상관분석을 실시하였다.
0을 통해 이루어졌으며 의미있는 상관관계를 지닌 공종 그룹을 그림 2와 3에 요약하여 나타내었다. 또한 본 연구에서는 각 소공종에 대한 상관분석 결과에 대하여 원인 파악을 위해 전문가 집단 (표12)의 인터뷰를 통한 결과분석 과정을 거쳤다.
본 절에서는 공종별 하자 빈도수가 높은 공종을 중심으로 각 세부공종간의 연관성을 분석하여 시공 시 현장 품질 관리에 대한 참고자료를 제시하고자 한다. 이를 위해 주거부 분의 하자 대부분을 차지하는 건축공사（89.97%） 중에서 설치 물 공사56.00%） 및 건식마감（20.48%）, 습식마감（11.74%） 등 높은 하자 발생 비율을 보이는 공종을 중심으로 상관분석幻 을 실시하도록 한다.
한다. 이를 위해 하자의 발생 부위를 공종별로 분류하며 세부 공종별로 상세한 하자 발생을 분류한다. 또한 경년 별로 발생하는 하자를 파악함으로써 경년별 대응 방안을 제시할 수 있도록 한다.
또한 경년 별로 발생하는 하자를 파악함으로써 경년별 대응 방안을 제시할 수 있도록 한다. 이와 더불어 초고층 주거용 건축물의 시공적인 특성에 따른 하자 발생 상관성 파악을 위한 주요 공종별 상관관계 분석을 실시한다.
주거부문의 경년별 하자 발생 빈도를 파악하기 위해 준공일로부터 분기 단위로 하자 발생율을 조사하였다. 세대당 하자발생 건수를 조사하면 1년차 초기에는 세대당 평균 9.
대상 데이터
수집된 데이터는 다음 표1과 같다. 각 사례는 준공일로부터 2008년 11월까지의 데이터로서 접수일을 하자 발생일로 보고 그 데이터를 발생일 별로 수집하였다. 각 사례는 하자 특성의 분류를 위해 각 타워 별로 재분류 하였으며 이에 대한 분석을 실시하였다.
분석 대상의 범위는 최근의 건축적 경향 및 하자발생 경향을 반영하기 위하여 2002년 이후에 준공된 초고층 주상복합건축물 중 35층 이상의 규모로 제한하며, 경년별 하자 발생 경향을 파악하기 위해 3년차 하자 처리기간의 경과가 지난 건축물을 대상으로 하였다. 동일한 시공기술력을 통한 비교를 위해 수도권의 동일 건설사의 시공 실적을 바탕으로 하였다.
수집데이터의 전체 하자 발생 건수는 60, 125건으로 그 중 주거부분 하자는 59, 542건 공용부분 하자는 583건이다. 대략공용부분과 주거부분의 하자 비율은 1:100 수준으로 나타났으며 공용 및 주거부분의 면적 비율에 비해 주거부문의 하자 발생 비율이 높은 것을 알 수 있다.
데이터처리
대공종 분류인 설치물 공사 및 습식 마감, 건식마감은 표11과 같이 소공종으로 분류되며, 전체 소공종에 대한상관분석을 실시하였다. 상관성 분석은 SPSS12.0을 통해 이루어졌으며 의미있는 상관관계를 지닌 공종 그룹을 그림 2와 3에 요약하여 나타내었다. 또한 본 연구에서는 각 소공종에 대한 상관분석 결과에 대하여 원인 파악을 위해 전문가 집단 (표12)의 인터뷰를 통한 결과분석 과정을 거쳤다.
성능/효과
1) 주거부문의 하자 발생 비율은 설치물 공사가 대부분 차지하며 이는 주거 환경의 변화에 따라 과거에는 없던 설치물(마감재)가 증가하여 발생한 것으로 가능성의 증가에 따른 실제 발생의 증가로 확인되었다.
2) 하자 발생 건수가 기존 연구들의 공동주택 보다 높은 것을 알 수 있다. 이는 기존에 시행되지 않은 초고층 건축물로서 설계의 경험 부족, 재료 및 공법의 부적응, 작업자의 숙련도 부족 등이 원인으로 사료된다.
4) 본 연구를 통해 공종간에는 특별한 상관성을 지닌 공정이있으며 이의 파악은 시공 단계에서의 대처를 가능하게 하며, 하자처리과정에서의 재작업을 줄여 고객의 불만족을 감쇄시키는 효과를 가져올 수 있음을 알 수 있다
건축공사 중공종별 상관분석 결과 싱관계수 0.7이상의 상관성을 갖는 관계는 건식마감과 설치물공사(0.74), 건식마감과 습식마감(0.76), 설치물공사와 습식마감(0.80) 이었다. 이는 하자발생 상위 3개 부분으로써 영향요인의 분석을 위한 세분류 분석이 필요함을 알 수 있다.
대략공용부분과 주거부분의 하자 비율은 1:100 수준으로 나타났으며 공용 및 주거부분의 면적 비율에 비해 주거부문의 하자 발생 비율이 높은 것을 알 수 있다. 주거부문의 하자율을 살펴보면 전체 세대수 2, 327세대 중 2, 300세대에서 하자가 발생하여 98.
59건으로 증가한다. 또한 2년차 초기 이후 하자 접수는 감소하다가 3년 차 시작 시점에 소폭 상승하는 것을 확인할 수 있다. 그림 1는하자 발생 비율로서 이러한 경향 나타내고 있다.
또한 실제 제기하는 공용부분의 민원 역시 특정 집단에 의해 제기되는 경향이 있다. 또한 각 하자는 공종의 특성을 반영하여 나타나고 있으며, 주거부문의 경우 설치물공사의 시공불량이 건식마감 및 건축 기타에 비해 큰 비중을 차지하지만, 공용부문은 설치물 공사와 건식마감, 건축기타가 비슷한 정도의 시공불량에 의한하자 발생이 있음을 알 수 있다.
소공종 간에 상관성이 있는 것으로 가구 및 가전 공사에 포함되는 욕실장, 신발장, 붙박이장, 선반 등 붙박이 용 가구에서 하자가 발생할 경우 도장공사 및 석공사/대리석 공종에서 하자가 연쇄적으로 발생하는 것으로 분석되었다. 하자의 선 후행 관계에 따라 도장공사에 하자가 발생할 경우 이에 따른 연쇄하자 발생 가능성을 의미하며, 다시 말해 석공사/대리석 하자발생 시 붙박이가구류에 대한 하자가 발생한다.
후속연구
3) 주요 발생 흐卜자가 건축공사의 실제 주요 공종보다는 거주자의 편의를 위한 붙박이 시스템이 증가함으로 인해서 발생하는 것으로 분석됨에 따라 추후 이에 대한 대응 전략이 수립되어야 할 것이다. 이러한 측면에서 볼 때, 건물의 설계단계에서 이전에 없던 붙박이 관련 작업을 고려하여 계획한다면 품질관리면에서 보다 나은 결과를 얻을 수 있으리라 사료된다.
따라서 초고층 주상복합 건축물의 괸련 연구 역시 원인의 분석 및 각종 원인별 분류, 관리방안의 개선, 분류체계의 효율성 향상 등에 기여할 수 있는 연구가 이루어져야 할 것이다. 이에 본 연구는 그 기초 연구로서 날로 중요성이 높아지고 있는 초고층 건축물의 하자 관련 유형 분석을 통해 실제 초고층주상복합건축물의 관리 효율성 향상을 위한 기초자료를 제시하고자 한다.
수립되어야 할 것이다. 이러한 측면에서 볼 때, 건물의 설계단계에서 이전에 없던 붙박이 관련 작업을 고려하여 계획한다면 품질관리면에서 보다 나은 결과를 얻을 수 있으리라 사료된다.
초고층 건축물의 거주형태는 고소득층의 거주형태로 자리 잡아가고 있어 기존의 하자 처리 과정에 대한 개선 필요성이 있으며 이에 대한 지속적인 연구를 통해 향후 해결해나가야 할 것이다.
참고문헌 (18)
강경인, 서덕석, 우리나라 공동주택의 초기하자 발생 요인에 관한 분석연구, 대한건축학회논문집, 구조계, 제14권 제6호, pp.137-145, 1998.6
강경인, 서덕석, 김재엽, 우리나라 공동주택의 경년별 하자발생빈도 및 상관성에 관한 연구, 대한건축학회논문집, 구조계, 제14권 제10호, pp.113-120, 1998.10
손창백, 최수진, 김용수, 공동주택의 하자유형 및 금액분석을 통한 하자관리방안에 관한 연구, 대한건축학회논문집, 구조계, 제15권 제3호, pp.109-116, 1999.3
서덕석, 강경인, 김재엽, 공동주택의 하자발생빈도 예측방안에 관한 연구, 대한건축학회논문집, 구조계, 제16권 제11호, pp.129-136, 2000.11
박상혁, 진상윤, 김예상, 건설에서의 고객관계관리(CRM)의 적용방안에 관한 연구, 한국건설관리학회논문집, 제4권 제2호, pp.82-90, 2003.6
서덕석, 건설회사 시공능력에 따른 공동주택의 하자발생실태 분석 연구, 대한건축학회논문집, 구조계, 제19권 제1호, pp.195-202, 2003.7
※ AI-Helper는 부적절한 답변을 할 수 있습니다.