도시공원에서의 개발행위 특례 적용을 위한 사업수지분석 연구 - 수원시 장기미집행 근린공원을 중심으로 - A Feasibility Study on Acquisition System of the Urban Parks under the Special Use Permit - Focused on the Neighbourhood Parks Unexecuted in Long-term in Suwon City -원문보기
이 연구는 민간공원추진자가 지방자치단체와의 협약을 통하여 공원의 본질적 기능이 훼손되지 않는 범위 내에서 수익사업 시행과 함께 미집행 도시공원 부지를 도시공원으로 조성하도록 하는 예외인정제도로서의 개발행위 등 특례제도에 관한 적용방안 연구를 목적으로 한다. 수원시의 장기미집행 근린공원을 대상으로 개발행위 등 특례에 의거 공원부지 일부를 공동주택으로 개발하고, 그 외 부지를 공원으로 조성하여 공원관리청에 기부체납하는 경우의 사업수지 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 공시지가가 높은 도심의 평지형 근린공원은 사업용적률 300%에서 사업 실현이 가능할 것으로 판단되며, 공시지가 낮은 도심 외곽의 산림형 또는 수변형 근린공원의 경우, 사업용적률 200%에서 사유지 면적의 10% 이내에서 사업실현이 가능할 것으로 판단되었다. 둘째, 보상비와 공원조성비를 합친 사업비는 전체 지출금액의 50% 내외에서 사업수지의 균형이 이루어짐을 알 수 있다. 이는 개발행위 특례에 의한 공공 기여 비율을 전체 사업비의 약 50%로 추정할 수 있는 바, 개발행위 특례에 의한 우발이익은 적정 환수될 수 있음을 시사한다.
이 연구는 민간공원추진자가 지방자치단체와의 협약을 통하여 공원의 본질적 기능이 훼손되지 않는 범위 내에서 수익사업 시행과 함께 미집행 도시공원 부지를 도시공원으로 조성하도록 하는 예외인정제도로서의 개발행위 등 특례제도에 관한 적용방안 연구를 목적으로 한다. 수원시의 장기미집행 근린공원을 대상으로 개발행위 등 특례에 의거 공원부지 일부를 공동주택으로 개발하고, 그 외 부지를 공원으로 조성하여 공원관리청에 기부체납하는 경우의 사업수지 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 공시지가가 높은 도심의 평지형 근린공원은 사업용적률 300%에서 사업 실현이 가능할 것으로 판단되며, 공시지가 낮은 도심 외곽의 산림형 또는 수변형 근린공원의 경우, 사업용적률 200%에서 사유지 면적의 10% 이내에서 사업실현이 가능할 것으로 판단되었다. 둘째, 보상비와 공원조성비를 합친 사업비는 전체 지출금액의 50% 내외에서 사업수지의 균형이 이루어짐을 알 수 있다. 이는 개발행위 특례에 의한 공공 기여 비율을 전체 사업비의 약 50%로 추정할 수 있는 바, 개발행위 특례에 의한 우발이익은 적정 환수될 수 있음을 시사한다.
The recently-introduced Special Use Permit system is an exceptional approval system for private park developers to develop unexecuted urban park sites into urban parks with the implementation of profit-generating businesses within the boundary of preserving the original function of the park under an...
The recently-introduced Special Use Permit system is an exceptional approval system for private park developers to develop unexecuted urban park sites into urban parks with the implementation of profit-generating businesses within the boundary of preserving the original function of the park under an agreement with local authorities. This thesis studies the application of this system. This is a feasibility study of cases that have contributed to the acceptance of intended park sites by developing some parts of park sites as public housing, focused on unexecuted urban park areas for the long term in Suwon City based on the Special Use Permit, and creating other sites as park area. First, it has been judged that realization of business is possible at 300 percents of the floor area ratio in case of flatland neighborhood park which has high appraised land values. It is judged that realization of business is possible within a 10 percents size of private land at 200 percents of the floor area ratio in case of woodland and waterside neighborhood parks that have low appraised land values on the outskirts of the city. Second, through working expenses combining compensation and money for park construction, a balance of business profit can be understood within about 50 percents of total expenditures. Because the public contribution ratio by the Special Use Permit can be presumed as about 50 percents of total expenditures, it implies that windfall profits by the Special Use Permit can be adequately collected.
The recently-introduced Special Use Permit system is an exceptional approval system for private park developers to develop unexecuted urban park sites into urban parks with the implementation of profit-generating businesses within the boundary of preserving the original function of the park under an agreement with local authorities. This thesis studies the application of this system. This is a feasibility study of cases that have contributed to the acceptance of intended park sites by developing some parts of park sites as public housing, focused on unexecuted urban park areas for the long term in Suwon City based on the Special Use Permit, and creating other sites as park area. First, it has been judged that realization of business is possible at 300 percents of the floor area ratio in case of flatland neighborhood park which has high appraised land values. It is judged that realization of business is possible within a 10 percents size of private land at 200 percents of the floor area ratio in case of woodland and waterside neighborhood parks that have low appraised land values on the outskirts of the city. Second, through working expenses combining compensation and money for park construction, a balance of business profit can be understood within about 50 percents of total expenditures. Because the public contribution ratio by the Special Use Permit can be presumed as about 50 percents of total expenditures, it implies that windfall profits by the Special Use Permit can be adequately collected.
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문제 정의
이 연구는 이러한 특례제도의 공정성과 실현성을 담보할 수 있는지를 구체적으로 살펴보기 위하여 수원시의 장기 미집행 근린공원을 대상으로 사업수지를 분석하였다 장기미집행 근린공원을 대상으로 개발행위 등 특례에 의거 공원부지 일부를 공동주택으로 개발하고, 그 외의 부지를 공원으로 조성하여 공원관리청에 기부채납하는 경우의 사업수지를 분석한 결과는 다음과 같다.
그러나 이 제도가 시행된 현재까지 구체적인 적용방안이나 합리적인 준거 틀 조차 마련되지 않았으며, 관련 연구 또한 거의 없는 실정이다. 이에 수원시 장기미집행 근린공원을 대상으로 그 특성을 분석하고 유형화한 다음, 특례제도 적용을 위한 유형별 사업성 수지분석을 실시하여 특례제도의 실현 가능성과 적정 개발규모를 제시하고자 한다.
가설 설정
감리비, 판매비, 부대비 및 금융비를 포함하는 것으로 한다. 이때 전용면적 850?형의 지상면적은 주거전용 84.96nf에 주거공용 27.814&扌를 합친 112.7748m2로 지하면적은 지하주차장 61.54探로 가정한다.
제안 방법
그러나 이 연구는 개발행위 특례에 따라 특정 용적률에 의한 수익시설 부지의 최대 허용 면적비율을 적용하여 사업의 실현성 여부를 판단하고, 실현가능성이 있는 경우에 수익시설부지의적정 규모를 제시하기 위한 목적이므로, 수익사업의 최적 유효 실현을 전제로 사업수지분석표를 작성하여 그 비용(cost)과 편익(benefit)을 추정하여 사업수지를 분석한다.
수원시의 장기미집행 근린공원 7개소를 대상으로 한국토지주택공사로부터 제공받은 한국토지 정보시스템 (Korea Land Information System: KLIS) 에 의한 지리정보자료와 전자 민원으로 발급받은 토지(임야)대장 등에 의거하여 입지 등 특성을 분석하고 민간추진 대상공원을 유형화한 다음 유형별 사례공원에 대한 사업수지를 분석한다. 다만 공원의 특성을 분석함에 있어 대규모 공원인 지지대공원의 경우 이목동 소재 필지로 영흥공원의 경우 원천동 소재 필지로 각각 한정하여 공원별 소유현황과 공시지가를 산출하되, 공시지가는 공원 전체면적으로 환산하여 추산하였다.
미 조성된 공원 44개소 8, 594, 595m2 중 10년 이상 조성되지 않고 있는 장기 미집행 근린공원은 7개소로 현재까지 조성되지 않은 면적은 5, 656, 703m%] 이른다. 이들 7개소 장기미집행 공원을 대상으로 개발행위 특례에 의한 사업수지를 분석한다.
성능/효과
0%로 하고, 수익시설 부지에 사업용적률 200%를 적용하여 공동주택을 건설하며, 나머지 사유지와 국 . 공유지를 포함하는 부지에 공원을 조성(기 조성 부지 및 보존지역 등 제외)하는 것으로 가정하여 공원유형별로 사업 수지를 분석한 결과, 산림형과 수변형은 각각 투자비의 50.9%와 29.2%에 해당하는 수익이 발생하나, 평지형의 경우 투자비의 24.9%에 해당하는 손실이 발생하는 것으로 나타났다. 다만, 평지형의 경우, 용적률을 300%로 상향 조정하는 경우 수지 균형에 접근하는 바, 용적률을 조정하거나 기타 수익성 높은 건축물을 계획하는 경우 사업 실현 가능성을 높일 수 있다.
그리고 사업의 실현 가능성을 전제로, 사업용적률을 평지형은 300%, 산림형과 수변형은 200%로 하여 수익시설 부지에 공동주택을 건설하고 나머지 부지에 공원을 조성하는 것으로 가정하여 공원유형별로 사업수지를 맞출 수 있는 사유지 면적에 대한 수익시설 부지의 면적 비율을 추정한 결과, 평지형은 20.0%, 산림형은 6.0%, 수변형은 10, 0% 내외로 분석되었다.
0%를 초과하게 된다. 대안으로 용적률 300%로 상향 조정하는 경우 4.4%의 손실이 발생하여 수지균형에 근접하는 것으로 분석되었다. 따라서 대상지 여건을 고려하여 용적률을 조정하거나 기타 수익성이 높은 건축물로 계획하는 등 사업실현 방안을 모색하고 필요한 경우 공원 부지 내 별도의 부대사업을 허용하거나 지방자치단체가 공원 조성비를 보전하는 등 추가적인 조치가 있는 경우 사업실현 가능성이 있다.
둘째, 사업수지에 영향을 미치는 보상비와 공원조성비를 합친 사업비는 전체 지출금액의 50% 내외에서 사업수지의 균형이 이루어짐을 알 수 있는 바, 이는 개발행위 특례에 의한 공공기여 비율이 전체 사업비의 약 50%가 됨을 추정할 수 있다. 따라서 개발행위 특례에 의한 우발이익은 적정 환수될 수 있음을 시사한다.
대상공원 중 원천동에 위치한 면적은 243, 031m2 로 기 조성된 공원부지 42, 1971留를 제외한다. 이 중 사유지 면적 140, 749橢의 20%에 해당하는 28, 15011? 부지에 사업용적률 200%를 적용하여 수익시설로 아파트 건설공사의 사업수지 분석 결과, 토지보상비와 공원조성비가 전체 지출의 18.5%에 불과하여 예상 투자의 54.9%에 상당하는 수익이 예상되며, 수지 균형에 맞춘 수익시설 부지면적 비율을 사유지 면적의 5.5%로 조정 가능하다. 이는 숙지공원과 매우 유사한 결과로, 산림형의 경우 상대적으로 지가가 싸고 공원조성부지 면적비율이 낮아 사업 실현성이 매우 높을 뿐만 아니라, 공원의 입지나 소유 구분 등에 따라 대상 공원의 분할시행이 가능할 것으로 판단된다.
0%에 해당하는 36, 44編? 부지에 사업용적률 200%를 적용하면 646세대의 아파트 건립이 가능하다. 산림형 공원의 사업 수지를 분석한 결과, 토지보상비와 공원조성비가 전체 지출의 20.6%에 불과하여 예상 투자의 50.9%에 상당하는 수익이 예상된다 수지균형을 맞추기 위한 수익시설의 부지면적 비율은 사유지 면적의 약 6.0%인 10, 932m2로 조정이 가능한 것으로 분석되며, 이때 토지보상비와 공원조성비는 전체 지출의 48.7% 로 늘어난다
수변형 사례공원인 일월공원의 사업면적은 공원 전체면적 367, 270m2 중 기 조성된 공원부지(14, 5新)를 제외한 367, 270mz 로 하며, 이 중 사유지 면적 334, 574m%공시지가 39, 866, 332천원) 의 20%에 해당하는 66, 915m2 부지에 사업용적률 200%를 적용하면 1, 186세대의 아파트 건립이 가능하다 수변형 공원의 사업 수지를 분석한 결과, 토지보상비와 공원조성비가 전체 지출의 32.0%에 불과하여 투자의 29.2%에 상당하는 수익이 예상된다.
이 같은 결과는 공원부지 내 사유지의 지가가 높고 낮음에 따른 보상비가 사업 실현 가능성의 주된 요인임을 알 수 있으며, 전체 공원면적 중 사유지가 차지하는 비율에 따라 공원 조성 면적이 달라지므로 공원 조성면적 또한 사업성에 상당한 영향을 미치게 됨을 알 수 있다. 그리고 사업수지에 영향을 미치는 토지보상비와 공원조성비의 합계 금액이 전체 수익 또는 지출의 50% 내외에서 사업수지의 균형이 이루어짐을 알 수 있다.
안산시, 안양시가 있다. 이들 7개 대도시의 도시공원 조성현황을 검토한 결과, 공원조성률이 낮고 공원조성면적 기준 1 인당 공원면적 또한 매우 낮아 도시공원의 확충과 더불어 도시계획시설로 결정된 도시공원의 정비가 시급한 반면, 총예산 대비 총부채 비율이 3.19%로 시 단위 전국 평균 2.68%보다 높고, 재정자주도2)가 75.10%로 전국 평균 75.70%에도 못 미치는 등 재정여건이 어려운 수원시를 사례대상 도시로 한다.
첫째, 공시지가가 높은 도심의 평지형 근린공원은 사업용적률 300%에서 사업 실현이 가능할 것으로 판단되며, 공시지가가 낮은 도심 외곽의 산림형 또는 수변형 근린공원의 경우 사업용적률 200%에서 사유지 면적의 10% 이내로 사업 실현이 가능할 것으로 판단되었다.
0%에 해당하는 ll, 264nf 부지에 사업용적률 200%를 적용하면 200세대의 아파트 건립이 가능하다. 평지형 공원의 사업 수지를 분석한 결과, 토지보상비와 공원조성비가 전체 지출의 64.9%를 차지하여 예상 투자의 24.9%에 해당하는 상당한 손실이 있는 것으로 추정된다.
한편, 사례공원 중 일월공원과 영흥공원 2곳의 공원조성 부지 매입을 전후한 개별공시지가 변동추이를 분석한 결과, 공원 조성이 예상되면서 보상계획 공고 시까지 지가 가 완만히 상승한 후 실제 보상은 공원조성 예정시점 공시지가의 1.7배 내지 2.1 배가 됨을 알 수 있다. 그리고 공원이 조성된 이후에는 지가가 다시 낮아지게 된다.
후속연구
이 과정에서 현재로서 사업성 확보에 유리하고 사업수지 검토가 용이한 공동주택을 대상으로 수익성을 평가한 한계가 있다. 따라서 특례제도 적용을 위한 수익 시설의 유형이 도시공원의 입지특성이나 지방자치단체의 공공적 수요에 따라 매우 다양할 수 있다는 점에서 향후 연구에서는 다양한 건축물 용도로 활용할 수 있는 방안이 모색될 필요가 있다.
또한, 이 연구는 도시공원 부지의 일부에 수익시설을 설치하는 대안으로 접근하는 바, 개발행위 특례에 의거 도시공원 부지의 일부에 수익시설을 설치할 수 있고 민간투자법에 의한 부대 사업을 할 수도 있다는 점에서 지하개발이나 부대 사업을 통한 공원 지상면적의 최대 확보 방안 또는 공공시설 확충 연계방안에 관한 연구가 필요하다.
한편, 특례제도의 적용성 연구와 별개로 도시공원 확충을 위한 공공과 민간의 적정 역할 분담을 전제로 민간공원추진 자가추진할 수 있는 대상 공원의 선정기준 설정에 관한 연구를 모색할 필요가 있다.
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