[논문]국내 강남지역의 고급빌라 가격에 영향을 미치는 요인 분석 연구

김두환; 이상효; 김재준

doi:10.5345/jkic.2010.10.1.121

국내 강남지역의 고급빌라 가격에 영향을 미치는 요인 분석 연구
A Study on the Factors Affecting the Price of the Highest-end Housing in the Gangnam Area 원문보기

한국건축시공학회지 = Journal of the Korea Institute of Building Construction, v.10 no.1 = no.39, 2010년, pp.121 - 126

김두환 (한양대학교 건축환경공학과 대학원) , 이상효 (전주대학교 건축환경공학과 대학원) , 김재준 (한양대학교 건축공학부)

초록
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주택건설시 책정되는 주택가격에는 다양한 요소가 영향을 미친다. 특히 이러한 요소들은 주택 시공 전 단계에서 고려하여 향후 발생될 수익성을 검토하여 사업을 진행해야 한다. 최근 고급빌라는 잠재적이지만 고정적인 수요자들을 바탕으로 국내 건설 산업에서 비교적 큰 비중을 차지하는 시장을 형성하게 되었다. 하지만 고급빌라와 관련된 논문은 미비한 실정이다. 이에 본연구는 고급빌라의 가격형성에 영향을 미치는 요인들을 도출하고 영향정도를 분석하는 것을 목적으로 하였다. 이는 향후 고급 빌라 주택시장에서의 빌라 시공업체들의 경쟁력 확보와 사업 비지니스 모델 구축에 있어 기초적인 자료로서 활용이 가능할 것으로 판단된다.

Abstract ▼ AI-Helper

When constructing housing, various factors affect the housing purchase price. These factors are considered in the whole process of construction, and the feasibility of a project is then studied based on these factors. Recently, Highest-end Housing in Gangnam has a large market ofpotential and fixed clients in the Korean construction business. However, there has been a lack of research related to the Highest-end Housing market thus far. Therefore, this paper focuseson the factors affecting the Highest-end Housing price, and the level of the effect. Ultimately, the results of this research could be used as basic information for enhancing the competitiveness between the construction companies that build villa apartments,and support the business model.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

본 논문은 고급빌라의 가격에 내재되어 있는 영향요인의 가치를 측정하는 연구이다. 이를 위해 먼저 국내외 선행 연구를 분석하여 주택 가격에 기본적으로 영향을 미치는 요인들과 고급빌라 만의 특징적인 요인을 추출하였다.
본 논문은 고급빌라의 가격형성 영향요인을 도출하는 것을 목적으로 연구를 진행하였다. 이에 현재 강남구 일대에 완공된 100평 이상, 30억대 이상의 고급빌라를 대상으로 한정하고 연구를 진행하였다.
이에 본 논문에서는 상기에서 언급한 문헌들을 토대로 고급빌라의 특성과 기존 공동주택의 영향요인을 분석하여 고급빌라에 대한 물리적, 단지적, 입지적 특성 등의 계량적 분석이 가능한 요인을 도출하여 고급빌라가격에 내재되어 있는 영향요인의 내재가치를 분석하고자 하였다.
이에 본 연구에서는 고급빌라의 사례분석을 통하여 주택 가격 형성에 영향을 미치는 요인들의 영향정도를 분석하는 것을 목적으로 하며, 이는 향후 고급빌라 주택시장에서의 경쟁력 확보와 사업 비즈니스 모델 계획에 긍정적인 방향을 제시할 수 있는 연구가 될 것으로 판단된다.

제안 방법

먼저 고급빌라의 물리적 환경을 구성하는 특성은 세대 해당층, 전용면적, 방실수, 욕실수, 가족영화관, 게스트룸을 변수로 선정하였다. 가족 영화관과 게스트룸은 고급빌라의 특성으로 본 연구에서는 유무로 정의하는 더미변수로 활용하였다.
1보다 작으면 다중공선성이 있다고 판단한다(서혜선, 2007). 따라서 본 논문에서는 다중공선성 발생 범위에 포함되어 있는 가구별 창고와 기사대기실 변수를 제외하여 수정모형으로 재설정하였으며, 수정모형을 대상으로 다중회귀분석을 다시 수행 하였다.
먼저 고급빌라의 물리적 환경을 구성하는 특성은 세대 해당층, 전용면적, 방실수, 욕실수, 가족영화관, 게스트룸을 변수로 선정하였다. 가족 영화관과 게스트룸은 고급빌라의 특성으로 본 연구에서는 유무로 정의하는 더미변수로 활용하였다.
본 논문에서는 종속변수로 3.3㎡(평당) 매매가격을 사용하였으며, 독립변수는 기존 주택 가격영향 요인에 관한 문헌에서 일반적으로 다루고 있는 물리적 특성, 단지적 특성, 입지적 특성과 더불어 본 연구의 목적인 고급빌라의 고유한 특성을 추가하여 구성하였다.
본 논문은 고급빌라의 가격에 내재되어 있는 영향요인의 가치를 측정하는 연구이다. 이를 위해 먼저 국내외 선행 연구를 분석하여 주택 가격에 기본적으로 영향을 미치는 요인들과 고급빌라 만의 특징적인 요인을 추출하였다. 특히 본 연구에서는 관련 자료와 현장 방문 및 실무에 종사하는 고급빌라 설계자, 시공업자, 공인중개사 등 총 15명의 전문가 면담을 통하여 고급빌라만의 특징적 요인은 도출하여 분석변수로서 사용하였다.
입지적 특성에서는 공동주택과의 비교가 가능한 요인으로 인접도로의 상황을 활용하였다. 공동주택은 대로에 접해있는 경우 가격이 향상되는 경향을 보이고 있어 고급빌라의 가격에 대한 인접도로의 영향력도 중요한 요소일 것이라 판단되었다.
이를 위해 먼저 국내외 선행 연구를 분석하여 주택 가격에 기본적으로 영향을 미치는 요인들과 고급빌라 만의 특징적인 요인을 추출하였다. 특히 본 연구에서는 관련 자료와 현장 방문 및 실무에 종사하는 고급빌라 설계자, 시공업자, 공인중개사 등 총 15명의 전문가 면담을 통하여 고급빌라만의 특징적 요인은 도출하여 분석변수로서 사용하였다.
단지적 특성에는 건물총층수, 총세대수, 주차대수 등 일반 공동주택의 가격영향요인과 경비 시스템, 라운지, 커뮤니티스페이스, 휘트니트 센터, 가구별 창고, 기사대기실등으로 구성하였다. 하지만 공선성 문제로 가구별 창고와 기사대기실을 제거하여 모델을 재설정하였다. 그 결과 커뮤니티 스페이스 변수는 유무에 따라 평당 매매가에 대하여 19.

대상 데이터

고급빌라의 가격에 미치는 영향요인을 분석하기위해 인구 집중화 현상으로 다양한 주택시장이 형성되고 고급빌라 시장도 크게 성장하고 공급물량이 많은 서울시를 1차 대상으로 선정하였다.
분석대상은 강남일대의 고급빌라 20개 단지, 120여 세대로 선정하였으며, 각각에 대한 데이터는 부동산 포털 사이트, 건축물대장, 서울시 GIS (Geographic Information System) 등을 활용하여 수집하였다. 영향요인 분석은 수집한 데이터를 바탕으로 헤도닉가격모형을 구성하여 SPSS 12.
세부지역으로는 서울시내에서 기존의 고급빌라가 집중되고 있는 강북에 비해 부유층이 월등히 집중되어있는 강남일대를 선정하여 분석을 실시하였다.
본 논문은 고급빌라의 가격형성 영향요인을 도출하는 것을 목적으로 연구를 진행하였다. 이에 현재 강남구 일대에 완공된 100평 이상, 30억대 이상의 고급빌라를 대상으로 한정하고 연구를 진행하였다.

데이터처리

영향요인 분석은 수집한 데이터를 바탕으로 헤도닉가격모형을 구성하여 SPSS 12.O 통계 소프트웨어를 활용하여 상관관계분석과 선형회귀모형을 이용한 다중회귀분석을 실시하였다.

이론/모형

헤도닉가격모형은 형태에 따라 선형함수, 이중로그형 함수, 준로그형 함수, 역준로그 형 함수들이 사용되고 있다(이철민, 2005). 본 연구에서는 주택특성변수들의 내재가치를 직관적으로 확인하기 위하여 선형회귀함수를 사용하였다.
분석대상은 강남일대의 고급빌라 20개 단지, 120여 세대로 선정하였으며, 각각에 대한 데이터는 부동산 포털 사이트, 건축물대장, 서울시 GIS (Geographic Information System) 등을 활용하여 수집하였다. 영향요인 분석은 수집한 데이터를 바탕으로 헤도닉가격모형을 구성하여 SPSS 12.O 통계 소프트웨어를 활용하여 상관관계분석과 선형회귀모형을 이용한 다중회귀분석을 실시하였다.

성능/효과

결과를 살펴보면 물리적 특성의 해당층, 욕실개수, 가족영화관, 게스트룸과 단지적 특성의 주차대수, 커뮤니티 스페이스, 입지적 특성의 조망, 인접도로, 지하철 거리, 백화점 거리, 학교수, 방향, 조망, 인접도로 등이 (+)의 영향을 주고 있는 것으로 분석되고 있다.
고급빌라 가격의 영향요인에 대한 회귀분석 결과를 살펴보면 공동주택의 가격형성에 대해 상반된 영향을 미치는 요인들을 분석할 수 있다. 공동주택의 경우 지하철, 버스노선 수 등 교통환경이 영향을 미치고 있다고 분석하고 있는 반면, 고급빌라의 경우 빌라내에 기사대기실이 있을정도로 가구당 차량 소유율이 높아 영향도가 상대적으로 낮은 편으로 분석되었다. 또한 접도 형태를 살펴보면 공동주택의 경우 접근성과 원활한 교통환경 등의 이유로 대로에 접하여 있는가가 주택가격 형성에 다소 영향을 미치는 것으로 분석되고 있다.
본 연구에서는 헤도닉가격모형에 사용되는 변수들의 상관관계를 파악하기 위하여 표 3과 같다. 그 결과 백화점 거리와 학교수, 방개수 등의 변수를 제외한 나머지 변수들은 평당 가격에 양(+)의 상관관계가 있는 것으로 나타났다.
하지만 공선성 문제로 가구별 창고와 기사대기실을 제거하여 모델을 재설정하였다. 그 결과 커뮤니티 스페이스 변수는 유무에 따라 평당 매매가에 대하여 19.2%의 영향력을 가지고 있는 것으로 분석되었고 고급빌라의 특성인 라운지와 경비시스템, 휘트니트 센터 등은 대부분에 빌라에 존재하는 것으로 조사되어 크게 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다.
2%의 영향도를 나타내어 가장 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 또한 게스트 룸의 유무가 32.3%, 커뮤니티 공간의 존재 여부가 19.2%, 가족 영화관의 유무가 18.5% 정도로 양의 영향력을 미치는 것으로 분석되었다.
물리적 특성에서 가족 영화관의 유무는 평당 매매가에 대하여 18.5%의 영향력을 가지고 있음을 분석할 수 있으며, 게스트룸 또한 유무에 따라 평당 매매가에 대하여 32.3% 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 두 변수는 고급빌라만의 특성으로서 두 요인의 유무에 따라 가격의 형성에 적지않은 영향을 미치는 것으로 판단할 수 있다.
분석 결과, 고급빌라의 가격형성 영향요인으로는 이면도로와 접해있는가에 대한 여부가 37.2%의 영향도를 나타내어 가장 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 또한 게스트 룸의 유무가 32.
입지적 특성에서는 다중회귀 분석결과, 인접도로 변수가 유의하게 고급빌라의 가격형성에 영향을 미치는 것으로 분석되었고 이면도로에 인접할 경우가 37.2%로 가격형성에 영향력을 미치는 것으로 나타났다. 입지적 특성의 분석결과 조망에 대한 요인이 영향력이 약하게 나타나는 것은 강변을 중심으로 구성에서 벗어나 부촌의 곳곳에 건설되는 등 조망권 보다는 삶의 질적 향상을 선호하는 패러다임의 변화가 나타났기 때문이라 판단된다.
주택가격은 시장에서 수요와 공급에 영향을 미치는 주택의 편리성, 효용성, 희소성 등 여러 가지 특성에 기인한다(고현 외 3명). 표 1과 같이 다양한 요인을 도출하여 아파트 등의 공동주택을 비롯한 주택 가격 영향요인에 대한 연구는 다수 진행되었으나 본 연구에서 초점을 맞추고 있는 고급빌라가격 영향요인의 내재가치를 분석한 문헌은 미비한 상태임을 확인하였다.
하지만 유의확률이 0.05이하인 변수가 유의하다고 분석할 수 있으므로 본 연구에서는 가족 영화관과 게스트 룸, 커뮤니티 스페이스, 이면도로에 인접 여부 등의 변수가 가격형성에 양(+)의 영향을 미치는 유의한 요인으로 분석되었다.
회귀분석결과는 표 6과 같으며, 우선 공선성 통계량을 살펴보면 가구별 창고와 기사대기실 변수의 VIF(Variance Inflation Factor/분산팽창요인)수치가 다중공선성 발생 범위에 포함되어 있음을 확인할 수 있다. 공선성(Collinearity)은 두 개의 독립변수들 간의 관계를 의미하는데, 두 개의 독립변수 간의 상관계수가 1이면 완전한 공선성을 보인다고 하고, 계수가 0이면 전혀 공선성이 없음을 의미한다(장세웅, 2009).

후속연구

본 연구를 통해 도출된 가격모형은 향후 고급빌라에 대해 진행될 연구의 기초자료로서 활용될 가치가 있다고 판단된다. 또한 실무에서도 빌라시공단계에서의 입지분석 시 필요한 중요요인에 대한 분석이 가능하며, 고급 빌라시장에서의 경쟁력 확보 및 마케팅적 개발에 대한 방향 제시로서의 역할이 가능할 것으로 판단된다.
본 연구를 통해 도출된 가격모형은 향후 고급빌라에 대해 진행될 연구의 기초자료로서 활용될 가치가 있다고 판단된다. 또한 실무에서도 빌라시공단계에서의 입지분석 시 필요한 중요요인에 대한 분석이 가능하며, 고급 빌라시장에서의 경쟁력 확보 및 마케팅적 개발에 대한 방향 제시로서의 역할이 가능할 것으로 판단된다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	아파트 중심의 개발은 무엇의 결과인가?	서울을 비롯한 지방 여러 도시는 주거문화의 중심이 예전 단독 주택에서 아파트로 빠르게 바뀌면서 결국 아파트가 전국 총 가구수 50%를 넘게 되었다(이동은, 2006). 아파트 중심의 개발은 대도시로의 인구집중 현상과 도시주택난, 그리고 지가 상승 등 도시를 둘러싼 사회 경제적 여건이 보다 집약적인 토지이용을 요구하면서 도시 주거지의 고밀화가 가속화된 결과로 볼 수 있다(배경자, 1998). 이러한 경향은 경제적이고 합리적인 욕구에 부응해왔지만 결국 도시를 중심으로 주택보급률이 증가되고 사회여건이 크게 변함에 따라 주거수준과 환경에 대한 향상의 필요성이 대두되면서 여러 가지 질적인 내용에서 문제점이 발생하게 되었다(장일문, 2005).
	헤도닉가격모형 어떤 대상에 널리 활용되는가?	또한 헤도닉가격모형은 주택과 같이 이질적인 특성을 가진 복합재의 가격평가모형으로 널리 활용되고 있다. 헤도닉가격모형은 본래 중고자동차 가격을 산정할 때 사용하던 방법이었으나, 1970년대 이후로 도시연구 분야와 주택경제 분야에서 광범위하게 활용되고 있다(김광희, 2007).
	고급빌라의 가격형성 영향요인을 도출하는 것을 목적으로 연구의 분석 결과는?	분석 결과, 고급빌라의 가격형성 영향요인으로는 이면도로와 접해있는가에 대한 여부가 37.2%의 영향도를 나타내어 가장 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 또한 게스트 룸의 유무가 32.3%, 커뮤니티 공간의 존재 여부가 19.2%, 가족 영화관의 유무가 18.5% 정도로 양의 영향력을 미치는 것으로 분석되었다.

참고문헌 (20)

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구본창, 아파트 특성이 가격에 미치는 효과 : 분당 신도시를 대상으로, 국토연구, 제34권, pp.113-127, 2002.9

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김갑열 외 1인, 아파트입지요소가 가격에 미치는 영향에 관한연구, 사회과학연구, 제42권, pp.32-42, 2003.12
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서해선 외 4인, SPSS를 활용한 회귀분석, (주)데이타솔루션, 2007.3
엄근용, 교육환경이 주택가격에 미치는 영향, 한양대학교 석사학위논문, 2005.2
이동은 외 1인, 저층집합주거의 국내 활성화방안 검토에 관한 연구, 한국도시설계학회 학술발표대회 논문집, pp.345-360, 2006.4
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이준하, 김호철, 브랜드가 아파트 가격형성에 미치는 영향분석, 도시행정학보, 한국도시행정학회, 제21권 제1호, pp.185-201, 2008. 1
이철민, 아파트단지 경관조망특성이 주택가격에 미치는 영향, 한양대학교 석사학위논문, 2005.8
이철순, 아파트 특성요인이 아파트가격에 미치는 영향, 주택금융일보, 제28권, pp.2-19, 2006.11
이혜미, 아파트 가격결정요인에 관한연구, 성균관대학교 석사학위논문, 2009.2
장세웅 외 2인, 인지요인이 공동주택가격에 미치는 영향요인 분석연구, 대한건축학회논문집, 제25권 제3호, pp.207-214, 2009.3
장일문, 도시 집합주택 계획방법에 관한 연구, 홍익대학교 석사학위논문, 2006.2
최영훈, 라이프스타일을 감안한 고급빌라 설계기획단계 고려요인 분석 연구, 한양대학교 석사학위논문, 2008.8
최태순 외 2인, 다중공선성의 진단과 해결방안 및 예측에 관한 연구, 삼척산업대 논문집, pp.323-333, 1994.2
허세림외 1인, 헤도닉 가격기법을 이용한 주택특성의 잠재가격 추정, 주택연구, 제2권 제2호, 1994.10

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용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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