[논문]공동주택의 유지관리 론 프로그램 구축방안

박상훈; 백정훈

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Korea owns vast amount of apartment houses no less than those of world prominent countries, but did not pay enough efforts to maintain existing apartment houses and develop policies to reuse them due to growth driven policy of housing supply like construction of new houses. Korea constructed tremend...

Korea owns vast amount of apartment houses no less than those of world prominent countries, but did not pay enough efforts to maintain existing apartment houses and develop policies to reuse them due to growth driven policy of housing supply like construction of new houses. Korea constructed tremendous amount of houses in short period through government led forced house supplying policy, and resulted in excess houses such that present house supply rate happened to be reaching 110%. However, recently there are growing demand of change in housing policy due to social environmental changes like low birth rate and aging of society etc and nationals' demand for improvement of residential quality. When such social changes are demanded and 80% of apartment houses in Korea are less than 20 years old, renovations and remodeling of apartment houses are anticipated to emerge as important matter. In particular, the apartment houses in Seoul and the 1st generation new cities like Bundang and Ilsan etc have passed considerable period of time after construction and require safety measure, it is quite impending to loan programs for the maintenance of existing apartment houses. The objective of this study is to compare and analyze the system of loan programs about apartment houses of Japan, and then to propose to accelerate loan programs about maintenance for apartment houses in korea.

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문제 정의

본장에서는 동경에서 운용되는 론 프로그램의 지원대상, 우대내용, 신청조건, 우대조건을 파악하여 국내에의 적용을 모색하고자 하였다.
동경의 론 프로그램지원체계를 통해 국내의 론 프로그램의 방향성을 모색하기 위해 상기에서 조사한 동경의론 프로그램의 유형을 분석하였다. 본장에서는 상기 조사한 론 프로그램의 유형을 단순화하여 유지관리체계의 특성을 파악하였다. 이를 통해 동경의 론 프로그램의 특성을 파악하여 국내 유지관리 론 프로그램의 방향성을 위한 틀을 구성하고자 한다.
본장에서는 상기 조사한 론 프로그램의 유형을 단순화하여 유지관리체계의 특성을 파악하였다. 이를 통해 동경의 론 프로그램의 특성을 파악하여 국내 유지관리 론 프로그램의 방향성을 위한 틀을 구성하고자 한다.
본장에서는 제4장에서 파악된 동경의 유지관리 특성을 통해 한국의 론 프로그램의 방향성을 제안하였다.
따라서 본고에서는 녹색정책 및 주택의 재이용이 부각되고 있는 상황에서 일본의 공동주택 유지관리 론 프로그램을 분석하여, 국내 공동주택 유지관리 론 프로그램 구축을 위한 방향성 제시를 목적으로 한다.

제안 방법

연구방법으로는 각종 논문 및 서적 등을 통해 관련기관을 과 같이 파악하였으며, 관계자와의 현지방문 및 면담을 통해 도출된 론 프로그램을 대상으로 조사하였다.
연구방법으로는 각종 논문 및 서적 등을 통해 관련기관을 <표1>과 같이 파악하였으며, 관계자와의 현지방문 및 면담을 통해 도출된 론 프로그램을 대상으로 조사하였다. 기존문헌 및 전문가 면담을 통해 국내와 일본의 관련자료조사와 함께, 구체적인 자료획득과 검증을 위해 국내및 일본관련기관의 현지조사를 실시하였다. 특히 국내의경우, 정부기관(국토해양부, 서울시), 국내정부산하 연구원(한국시설안전공단, 한국건설기술연구원, 대한주택공사(현재 LH공사))등의 관련전문가 면담을 통해 한국과 일본의 공동주택 유지관리 환경(2장)과 국내에 있어서 공동주택 유지관리 론 프로그램의 방향성(5장)을 국내 유지관리 론 프로그램에 활용될 수 있도록 전문가의견을 수렴하여 본고에 반영하였다.
기존문헌 및 전문가 면담을 통해 국내와 일본의 관련자료조사와 함께, 구체적인 자료획득과 검증을 위해 국내및 일본관련기관의 현지조사를 실시하였다. 특히 국내의경우, 정부기관(국토해양부, 서울시), 국내정부산하 연구원(한국시설안전공단, 한국건설기술연구원, 대한주택공사(현재 LH공사))등의 관련전문가 면담을 통해 한국과 일본의 공동주택 유지관리 환경(2장)과 국내에 있어서 공동주택 유지관리 론 프로그램의 방향성(5장)을 국내 유지관리 론 프로그램에 활용될 수 있도록 전문가의견을 수렴하여 본고에 반영하였다.
각 도시의 공동주택의 유지관리 추진방향 및 중요도를 알아보기 위해 국내와 일본의 주택마스터플랜 중, 유지관리부분과 현재의 론 프로그램 추진현황을 정리하여 현재와 향후의 유지관리의 중점과제와 계획을 검토하였다.
동경의 론 프로그램지원체계를 통해 국내의 론 프로그램의 방향성을 모색하기 위해 상기에서 조사한 동경의론 프로그램의 유형을 분석하였다. 본장에서는 상기 조사한 론 프로그램의 유형을 단순화하여 유지관리체계의 특성을 파악하였다.
본장에서는 국내 정부기관(국토해양부, 서울시, 한국주택금융공사), 관련연구기관(한국주택공사, 한국건설기술연구원)의 방문 및 이메일로 전문가의 의견수렴 과정을 통해 국내에서 적용될 수 있는 아이디어를 도출하고 이를 반영하였다.
본 방안의 틀은 신축에 드는 세금 및 자금의 일부를 개수 등 유지관리자금으로 활용하는 방안이다. 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
지금까지 동경의 공동주택 유지관리 론 프로그램의 분석을 통해 국내의 유지관리 론 프로그램 구축방향을 제안하였다.

대상 데이터

본 연구¹⁾는 서울시, 일본 동경도의 민간 공동주택(5층 이상)의 유지관리 론 프로그램을 대상으로 하였다. 연구방법으로는 각종 논문 및 서적 등을 통해 관련기관을 <표1>과 같이 파악하였으며, 관계자와의 현지방문 및 면담을 통해 도출된 론 프로그램을 대상으로 조사하였다.
주택금융지원기구의 맨션공용리폼금융은 공용부분의 리폼 또는 내진개수공사를 수반하는 리폼을 대상으로 한다. 임대주택리폼론은 개축공사, 증축공사, 수선등의 공사, 내진개수공사를 대상으로 한다.
주택금융지원기구의 맨션공용리폼금융은 공용부분의 리폼 또는 내진개수공사를 수반하는 리폼을 대상으로 한다. 임대주택리폼론은 개축공사, 증축공사, 수선등의 공사, 내진개수공사를 대상으로 한다. 고령자를 위한 반재특례제도는 융자신청시에 만 60세이상, 자신이 주거하는 주택의 리폼공사를 대상으로 한다.
임대주택리폼론은 개축공사, 증축공사, 수선등의 공사, 내진개수공사를 대상으로 한다. 고령자를 위한 반재특례제도는 융자신청시에 만 60세이상, 자신이 주거하는 주택의 리폼공사를 대상으로 한다.
지원대상은 주택금융지원기구로부터 융자를 받고 있는 주택, 수선, 증개축, 주거환경개선이 필요한 주택, 심신장애자 또는 고령자, 공용부분의 리폼 및 내진개수공사가 필요한 주택을 대상으로 하고 있다.
동경의 경우, 개수가 필요한 주택, 주거환경이 열악한 주택, 지진, 고령자 및 장애인을 주요 대상으로 하고 있지만, 서울의 주요대상은 고령자, 주거환경이 열악한 공동주택, 개수가 필요한 주택을 대상으로 하였다. 고령자의 경우, OECD회원국 내에서, 한국이 고령자의 증가율이 1위로, 급격한 증가가 보이고 있어 우선적으로 시행하도록 한다.

성능/효과

종합해 보면, 국토해양부 또는 서울시의 주택마스터플랜에서 주택개수 또는 리모델링이 용이한 가변형 주택건설, 공동주택의 장수명화 등을 추진하고 있으나, 아직까지 본격적인 주택유지관리를 위한 세부적인 대책이 부족한 것으로 정리될 수 있다.
다만, 일반공동주택 내에 어린이놀이터의 놀이시설, 바닥모래, 보도블럭교체 등 공용시설에 대해서만 지원을 해주고 있는 것으로 나타났다. 또한, 서울시에 접수되고 있는 리모델링 또는 재건축 현황을 보면, 리모델링은 10%, 90%는 재건축을 관리조합에서 추진하고 있는 것으로 나타났다. 리모델링의 경우도 재건축의 자격조건이 까다로와짐에 따라 차선으로 선택한 결과로 받아들여지고 있다.
첫째, 신축주택건설에 부과한 세금의 세율을 높이는 방안이다. 신축시 소요되는 세금의 세율인상을 통해 신축을 억제하고, 세율인상을 통해 마련된 자금을 유지관리재원으로 사용하는 방안이다.

후속연구

둘째, 신축시 공사비의 일정비율(약 1% 정도)을 기금화하여 유지관리에 필요한 론 또는 보조금으로 활용하는 방안이다. 이를 통해 모아진 자금을 통해 안정적으로 유지관리에 필요한 자금으로 활용할 수 있을 것으로 판단된다. 이는 프랑스에서 도시재생프로그램의 주요 재원으로 활용되고 있으며, 1%주택기금으로 약 50억유로가 투자되었다¹⁰⁾.
서울을 비롯해서 1기 신도시 등은 건축 후 상당한 기간이 경과하여 기존 주택을 활용하거나, 유지하기 위한 본격적인 논의가 필요한 시점이다. 본고에서 제시한 제안내용은 서울보다 선행적 유지관리의 경험을 겪은 도시에서 운용되는 론 프로그램의 유형을 분석하여 국내 환경에 적용할 수 있도록 구성한 기초연구로서, 지금까지 건설위주의 건설시장 구조에서 기존 주택의 재이용의 전환을 유도할 수 있는 계기가 되었으면 한다.
본고에서 제안한 론 지원체계가 정책에 실질적으로 활용될 수 있도록 국민적 의식전환과 정책결정자의 의지가 절실히 필요할 것으로 사료되며, 본고에서 제안한 론 지원체계 도입시 예상되는 문제점을 보완 및 검증하기 위한 노력 및 론 프로그램을 국내에 현실화 할 수 있는 세부적인 법ㆍ제도연구가 향후과제로 필요할 것으로 판단된다.
또한, 본고에서 제시한 론 프로그램 구축방향은 유럽, 미국 등 선진외국의 대안도 고려될 수 있지만, 국내에 공동주택 유지관리 론 프로그램에 대한 관련연구 및 인식이 미진한 상황에서 일본의 론 프로그램을 하나의 옵션으로 고려하여 연구된 것으로 국내 론 프로그램의 구축방향에 이바지하기를 기대해 본다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	2005년 국내의 5층이상의 공동주택비율은?	국내의 5층이상의 공동주택비율을 살펴보면, 39.4%(2005년)로 나타났다. 특히 15층 이상의 고층의 경우 26.
	일본의 론 프로그램은 어떻게 나눌 수 있는가?	한편, 일본의 론 프로그램을 살펴보면, 민간 론 프로그램과 공적 론 프로그램으로 나눌 수 있다. 민간 론 프로그램은 주택을 취득하거나 수리에 필요한 자금을 시중금리에 따라 자금을 빌리는 것이고, 공적 론 프로그램은 정부 및 지자체(지역특성을 고려한 론) 또는 주택금융공사에 의해 금융동향에 상관없이 주택자금을 선별없이 안정적으로 공급하고, 장기ㆍ고정ㆍ저리로 계획적으로 상환할 수 있도록 국민의 편의를 고려하여 지원하는 것이다.
	민간 론 프로그램과 공적 론 프로그램을 설명하면?	한편, 일본의 론 프로그램을 살펴보면, 민간 론 프로그램과 공적 론 프로그램으로 나눌 수 있다. 민간 론 프로그램은 주택을 취득하거나 수리에 필요한 자금을 시중금리에 따라 자금을 빌리는 것이고, 공적 론 프로그램은 정부 및 지자체(지역특성을 고려한 론) 또는 주택금융공사에 의해 금융동향에 상관없이 주택자금을 선별없이 안정적으로 공급하고, 장기ㆍ고정ㆍ저리로 계획적으로 상환할 수 있도록 국민의 편의를 고려하여 지원하는 것이다. 또한, 이러한 공적 론 프로그램으로 인해 건설기준 및 정책목표를 설정하여 주택의 양질성의 확보 등 정책목적을 취하는 의도도 있다.

참고문헌 (26)

국토해양부, 저탄소 녹색도시 조성을 위한 도시계획수립지침2009
저탄소녹색성장기본법2010
통계청, 주택총조사
통계청, 인구센서스2005
건설교통부, 아파트주거환경통계2005
대한주택공사, 주택도시통계편람2008
국토해양부, 주택보급율2006
박신영 등, 고층아파트 유지관리제도의 개선방안연구, 대한주택공사1996
권성실, 오성덕. 수도권 1기 신도시 고층고밀아파트 단지의 지 속가능한 주거지 재생을 위한 과제, 한국생태환경건축학회논문집2009;9:47-58
공동주택 관리체계 발전방안 연구, 국토해양부2008:9-10
박상훈, 공동주택의 유지관리전문인력 육성에 관한 연구, 한국생태환경건축학회논문집2010;08:29-37
산업은행경제연구소, 주택구입능력지수2010.3
藤？好一.松村秀一, 群居住宅建設デ？タ, 群居第6？, 1984, 群居刊行委員？
？務省, 住宅土地統計調査2003
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國土交通省, 住生活基本計？2006
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白正？, 住宅再生促進政策に？する？際比較？究, 東京大？博士論文2008
朴常？, 日韓米における中高層共同住宅の維持管理支援？制に？する？究, 東京大？博士論文2009
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