주택에 대한 수요가 다변화되면서 최근 한옥주택 및 한옥주거단지에 대한 사회적 관심이 증대되고 있다. 기존에 한옥이 밀집한 지역을 중심으로한 정비사업 뿐만 아니라, 대규모 택지개발지구등에서도 한옥주택과 주거단지 개발에 대한 시도가 이루어지고 있지만, 본격적인 사업화는 이루어지지 않고 있다. 본 연구는 LH가 공급하는 신도시의 단독주택용지와 특성화용지등을 대상으로 하여 한옥의 잠재적 수요계층을 바탕으로 사업모델을 도출하고 사업모델에 대한 타당성을 검증하여 향후 사업화를 위한 방향을 제안하고자 한다. 기존에 검토되었던 고급형 타운하우스 형태의 한옥주거단지는 입지선정, 수요불일치 등으로 인하여 사업성이 부족한 것으로 분석되었으며, 설문조사 결과등을 바탕으로 계획규모변경, 용도혼합, 필지세분화등의 방법을 통해 사업유형을 6가지로 설정하였다. 사업모델 중에서 가장 사업성이 높은 유형은 블록형 집합주택으로, 이는 규모의 경제법칙(Ecnomy of Scale)에 따른 건축연면적의 증가가 분양수입의 증대로 이어진 것으로 이해할 수 있다. 소규모 한옥과 근생시설이 결합한 공동주택 모델의 타당성도 높게 나타났으며, 블록형 집합주택과 같은 동일한 사업조건을 적용한다면, 한스타일 공동주택의 사업성이 높은 것으로 분석되었다. 그 밖에 블록형 단독주택지내 고급주택 모델은 민간부문이 일반적으로 추진하고 있는 대표적인 사업유형으로서, 1호당 건설비용이 9.1억원으로 가장 많은 비용이 투입되는 것으로 나타났다. 한옥주거단지 사업성 제고를 위해서는 입지선정, 수요계층의 다양화, 주택규모의 적정화, 용도혼합등을 통한 집합화가 필요할 것으로 판단된다. 또한 단독주택용지에 한옥주택을 도입하기 위해서는 기존의 필지계획의 조정과 분할이 필요하며, 한옥형 용지등의 공급을 통해 새로운 수요에 대응하는 전략도 제안될 수 있다. 또한 기존의 획일적인 택지개발방식에서 벗어나 기초인프라(간선도로 및 상하수도)외에 조성되지 않은 자연상태의 토지인 원형지(原形地) 공급을 통한 개발방식도 검토할 수 있으며, 한옥의 지붕 및 가구구조상 1~2층 이상의 건축이 불가능하므로 경사지 형태를 갖는 원형지 공급방식의 단지조성이 토지비절감, 경관효과 등을 감안할 때 적합한 모델로 제안될 수 있다.
주택에 대한 수요가 다변화되면서 최근 한옥주택 및 한옥주거단지에 대한 사회적 관심이 증대되고 있다. 기존에 한옥이 밀집한 지역을 중심으로한 정비사업 뿐만 아니라, 대규모 택지개발지구등에서도 한옥주택과 주거단지 개발에 대한 시도가 이루어지고 있지만, 본격적인 사업화는 이루어지지 않고 있다. 본 연구는 LH가 공급하는 신도시의 단독주택용지와 특성화용지등을 대상으로 하여 한옥의 잠재적 수요계층을 바탕으로 사업모델을 도출하고 사업모델에 대한 타당성을 검증하여 향후 사업화를 위한 방향을 제안하고자 한다. 기존에 검토되었던 고급형 타운하우스 형태의 한옥주거단지는 입지선정, 수요불일치 등으로 인하여 사업성이 부족한 것으로 분석되었으며, 설문조사 결과등을 바탕으로 계획규모변경, 용도혼합, 필지세분화등의 방법을 통해 사업유형을 6가지로 설정하였다. 사업모델 중에서 가장 사업성이 높은 유형은 블록형 집합주택으로, 이는 규모의 경제법칙(Ecnomy of Scale)에 따른 건축연면적의 증가가 분양수입의 증대로 이어진 것으로 이해할 수 있다. 소규모 한옥과 근생시설이 결합한 공동주택 모델의 타당성도 높게 나타났으며, 블록형 집합주택과 같은 동일한 사업조건을 적용한다면, 한스타일 공동주택의 사업성이 높은 것으로 분석되었다. 그 밖에 블록형 단독주택지내 고급주택 모델은 민간부문이 일반적으로 추진하고 있는 대표적인 사업유형으로서, 1호당 건설비용이 9.1억원으로 가장 많은 비용이 투입되는 것으로 나타났다. 한옥주거단지 사업성 제고를 위해서는 입지선정, 수요계층의 다양화, 주택규모의 적정화, 용도혼합등을 통한 집합화가 필요할 것으로 판단된다. 또한 단독주택용지에 한옥주택을 도입하기 위해서는 기존의 필지계획의 조정과 분할이 필요하며, 한옥형 용지등의 공급을 통해 새로운 수요에 대응하는 전략도 제안될 수 있다. 또한 기존의 획일적인 택지개발방식에서 벗어나 기초인프라(간선도로 및 상하수도)외에 조성되지 않은 자연상태의 토지인 원형지(原形地) 공급을 통한 개발방식도 검토할 수 있으며, 한옥의 지붕 및 가구구조상 1~2층 이상의 건축이 불가능하므로 경사지 형태를 갖는 원형지 공급방식의 단지조성이 토지비절감, 경관효과 등을 감안할 때 적합한 모델로 제안될 수 있다.
This study is to derive a project model based on potential demand for Korean-style houses, focusing on new town detached housing sites that LH supplies and to test validity of the derived model and to present the direction and supply methods of the projects. The existing high-class new town Korean-s...
This study is to derive a project model based on potential demand for Korean-style houses, focusing on new town detached housing sites that LH supplies and to test validity of the derived model and to present the direction and supply methods of the projects. The existing high-class new town Korean-style housing developments that have been considered were found to have little business value due to problems in choice of location and discordance of demand, so 6 types of projects were established through the methods of changes in planned scale, combined use, and subdivision of plot of land based on the results of survey. The type that has the highest business value among the project models was block-type multifamily houses, and this can be interpreted as the increase in total construction area leading to increase inrevenues of allotment sales due to economies of scale. The feasibility of mass housing model in which small-scale Korean-style houses are combined with amenities was found to be high, and if the same project conditions as those of the block-type multifamily houses are applied, the business value of the Korean-style tenement houses was found to be high. Besides, the high-class housing models within block-type detached housing areas are typical projects that the private sector generally promotes, and the construction cost was found to be most expensive with 910 million won per house. In order to enhance the business value of the Korean-style housing development, collectivization such as choice of location, diversification of demand classes, optimization of house sizes, and combination of uses is needed. And in order to adopt Korean-style houses in the detached housing sites, the adjustments and division of the existing planned plots are needed, and the strategies to cope with new demand through supplying Korean-style housing types of sites can be suggested. Also breaking away from the existing uniform residential development methods, the development method through supplying original land that is natural land not yet developed besides basic infrastructures (main roads and water and sewage) can be considered, and as the construction of more than 1~2 stories building is impossible due to the structure of Korean-style house roof and furniture. So it can be suggested that original land in the form of hilly land is considered to be most suitable to large-scale development projects.
This study is to derive a project model based on potential demand for Korean-style houses, focusing on new town detached housing sites that LH supplies and to test validity of the derived model and to present the direction and supply methods of the projects. The existing high-class new town Korean-style housing developments that have been considered were found to have little business value due to problems in choice of location and discordance of demand, so 6 types of projects were established through the methods of changes in planned scale, combined use, and subdivision of plot of land based on the results of survey. The type that has the highest business value among the project models was block-type multifamily houses, and this can be interpreted as the increase in total construction area leading to increase inrevenues of allotment sales due to economies of scale. The feasibility of mass housing model in which small-scale Korean-style houses are combined with amenities was found to be high, and if the same project conditions as those of the block-type multifamily houses are applied, the business value of the Korean-style tenement houses was found to be high. Besides, the high-class housing models within block-type detached housing areas are typical projects that the private sector generally promotes, and the construction cost was found to be most expensive with 910 million won per house. In order to enhance the business value of the Korean-style housing development, collectivization such as choice of location, diversification of demand classes, optimization of house sizes, and combination of uses is needed. And in order to adopt Korean-style houses in the detached housing sites, the adjustments and division of the existing planned plots are needed, and the strategies to cope with new demand through supplying Korean-style housing types of sites can be suggested. Also breaking away from the existing uniform residential development methods, the development method through supplying original land that is natural land not yet developed besides basic infrastructures (main roads and water and sewage) can be considered, and as the construction of more than 1~2 stories building is impossible due to the structure of Korean-style house roof and furniture. So it can be suggested that original land in the form of hilly land is considered to be most suitable to large-scale development projects.
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문제 정의
본 연구에서는 한옥주거단지 개발을 위한 수요계층과 계획적 여건을 감안한 사업모델을 제안하여 사업화를 위한 모델개발 프로세스가 보강되었다. 또한 사업타당성 분석시 순현재가치, 미래가치, 1호당 공급가격등 경제성 분석기준으로 타당성을 검증하고 향후 사업방향을 도출하고자 한다.
본 연구에서는 신도시 지역을 대상으로 한 한옥주거단지 도입여건 및 사업모델 제안을 목적으로 하였으며, 사업성 제고를 위해서는 현행 제도와 시스템으로 한계가 있다. 특히 기존의 사업모델이 초기사업의 특성상 고소득계층을 통한 시범사업 위주의 접근이였다면 오히려 대상계층을 중산층까지로 확대하여 주택규모의 조정, 커뮤니티 시설 일체적 공급 등을 통해 수요를 다변화하는 방안이 필요함을 알 수 있었다.
기존 선행연구들은 한옥주거단지 조성을 위한 선결요건으로, 수요자 관점의 계획수립이 중요하다는 점을 시사하고 있으나, 신한옥의 구매의향에 영향을 미치는 수요계층 특성에 관한 연구는 부족하였다고 볼 수 있다. 본 연구에서는 한옥주거단지 개발을 위한 수요계층과 계획적 여건을 감안한 사업모델을 제안하여 사업화를 위한 모델개발 프로세스가 보강되었다. 또한 사업타당성 분석시 순현재가치, 미래가치, 1호당 공급가격등 경제성 분석기준으로 타당성을 검증하고 향후 사업방향을 도출하고자 한다.
새로운 현대적 주거유형으로써 한옥의 활용을 위해서는 잠재적 수요계층을 보다 다양하게 도출해 보고, 이들의 요구를 반영한 사업모델 제안과 타당성 분석이 선행되어야 한다고 판단하였다. 본 연구의 목적은 첫 번째는 현재시점에서 한옥주거단지 사업화를 위해 지불능력을 고려한 잠재적 수요계층을 도출하고 이를 바탕으로 한 계획요소를 도출하는 것이다. 둘째는 한옥주택 또는 주거단지 도입이 검토되었던 신도시의 단독주택용지등을 대상으로 하여 제안된 계획요소를 바탕으로 사업모델을 제안하고 유형별 타당성을 분석함으로써 사업의 우선순위를 제안해 보고자 한다.
한옥주거단지 도입을 위해서는 사업모델 발굴과 더불어 수요계층에 대한 면밀한 검토가 필요한데, 이와 관련된 선행연구들에서는 한옥에 대한 인식과 관련된 연구(이창재ㆍ최일, 2010), 한옥형 아파트 특성에 대한 소비자 인식 파악(신영숙ㆍ조명은, 2010), 지역별 특성을 감안한 한옥주거단지 개발의 기초자료구축(김지민, 2007) 연구 등이 추진되었다. 수요자들의 설문조사를 바탕으로 하여 현대적 주거수요에 대응한 한옥의 범위를 규정하고 한옥주택 또는 주거단지 도입을 위한 계획요소에 대한 수요를 도출하기 위한 연구로 평가할 수 있다.
한옥은 타 건물에 비해 대지면적 비율이 높기 때문에, 최근 도입되고 있는 블록형 집합주택계획시 활용될 수 있는 여지가 높다. 한옥형 블록형 집합주택으로 개발하는 안을 제안하였다. 블록형 단독주택필지는 기존과 같이 한옥형의 고급화된 타운하우스 대안과 블록형 단독주택용지를 고급주택이 아닌 중소규모 이하의 집합주택용지로서 활용가능성을 검토하는 안을 비교하여 분석하였다.
제안 방법
6가지 계획유형을 신도시내 용지특성과 가격등을 감안하여 실제 사업타당성 분석시 계획(안)을 단독주택용지에 공급가능한 한옥주택형, 합필을 통한 주택+근생형, 용도복합형 주거단지, 타운하우스(고급주택), 한스타일 공동주택, 한옥형 주거환경정비 모델 등으로 세분화하였다.
LH에 도입가능한 사업유형을 크게 단독주택형과 공동주택형으로 구분하였다. 또한 한옥이 다른 건축물에 비해 건폐면적이 높다는 점에 착안하여 주택규모는 소규모로 설정하고, 저층ㆍ중밀의 블록형 집합주택으로 계획하는 방안도 고려하였다.
사업성 검토를 위한 분석항목은 분양가, 토지비, 건축비, 기타비용 등으로 구분하여 분석하였다. 각 항목별로 적용하는 기준은 법ㆍ제도적 기준을 준용함으로서 분석자료와 산정근거의 객관성을 확보하였으며, 자료취득의 한계로 충분한 기준이 확립되어 있지 않는 경우에는 관련 문헌고찰과 실무적 기준을 최대한 활용하여 추정함으로서 위의 문제점을 보완하였다. 공급용지, 공급유형, 면적, 세대수, 용적률, 토지이용에 따른 유형별 구상안(安)은 표 6～7과 같이 설정하여 분석하였다.
도출된 계획(안)을 공급용지별 특성을 감안하여 계획유형을 재설정하고 이를 경제성 분석기법을 바탕으로 타당성을 분석하였다. 토지비, 건축비를 감안하여 사업비를 추정하고 NPV등을 통해 사업모델별 가능성을 검토하고, 사업추진시 공급방식과 고려사항에 대한 제안으로 진행되었다.
본 연구의 목적은 첫 번째는 현재시점에서 한옥주거단지 사업화를 위해 지불능력을 고려한 잠재적 수요계층을 도출하고 이를 바탕으로 한 계획요소를 도출하는 것이다. 둘째는 한옥주택 또는 주거단지 도입이 검토되었던 신도시의 단독주택용지등을 대상으로 하여 제안된 계획요소를 바탕으로 사업모델을 제안하고 유형별 타당성을 분석함으로써 사업의 우선순위를 제안해 보고자 한다.
LH에 도입가능한 사업유형을 크게 단독주택형과 공동주택형으로 구분하였다. 또한 한옥이 다른 건축물에 비해 건폐면적이 높다는 점에 착안하여 주택규모는 소규모로 설정하고, 저층ㆍ중밀의 블록형 집합주택으로 계획하는 방안도 고려하였다.
한옥형 블록형 집합주택으로 개발하는 안을 제안하였다. 블록형 단독주택필지는 기존과 같이 한옥형의 고급화된 타운하우스 대안과 블록형 단독주택용지를 고급주택이 아닌 중소규모 이하의 집합주택용지로서 활용가능성을 검토하는 안을 비교하여 분석하였다.
사업성 검토를 위한 분석항목은 분양가, 토지비, 건축비, 기타비용 등으로 구분하여 분석하였다. 각 항목별로 적용하는 기준은 법ㆍ제도적 기준을 준용함으로서 분석자료와 산정근거의 객관성을 확보하였으며, 자료취득의 한계로 충분한 기준이 확립되어 있지 않는 경우에는 관련 문헌고찰과 실무적 기준을 최대한 활용하여 추정함으로서 위의 문제점을 보완하였다.
설문조사를 통해 잠재적 수요계층을 설정하고 이들이 생각하는 한옥의 범위를 규정하여 공급용지별 특성과 가족구성타입 등을 고려하여 계획안을 도출하였다.
수도권 거주민을 대상으로 한 설문조사와 기존 유사 개발 사례 유형화를 통해 한옥주거단지 사업화를 사업유형을 도출하였다.
수요자 측면에서 한옥에 대한 인식과 선호도를 바탕으로, 한옥의 잠재적인 수요계층의 일반적인 특성과 한옥주거단지의 개발방향 및 분양성을 파악하고자 설문조사와 심층인터뷰를 병행하여 실시하였다. 조사지역으로는 서울과 경기 등 수도권 지역을 공간적 범위로 설정하되, 인천은 연구대상에서 제외하였다.
우선 단독주택필지내 공급가능한 유형은 1층 한옥만 공급할 경우 대지이용의 효용성이 저하되므로, 1층은 근생시설, 2층은 한옥 주거로 개발하는 대안(유형2)과 2층의 주거전용한옥으로 공급하는 대안(유형1)을 비교하였다. 한옥은 타 건물에 비해 대지면적 비율이 높기 때문에, 최근 도입되고 있는 블록형 집합주택계획시 활용될 수 있는 여지가 높다.
으로 분류할 수 있다. 전통마을 보전과 정비에서부터 지구단위계획을 통한 현대적 주거단지 도입까지 다양한 유형으로 추진됨을 알 수 있으며, 주택과 단지로 구분하여 계획내용을 분석하였다.
도출된 계획(안)을 공급용지별 특성을 감안하여 계획유형을 재설정하고 이를 경제성 분석기법을 바탕으로 타당성을 분석하였다. 토지비, 건축비를 감안하여 사업비를 추정하고 NPV등을 통해 사업모델별 가능성을 검토하고, 사업추진시 공급방식과 고려사항에 대한 제안으로 진행되었다.
대상 데이터
분석대상지는 한옥주거단지 도입이 검토되었던 동탄신도시를 대상으로 하였다. 지구단위계획상 한옥마을 조성계획을 수립ㆍ권장하고 있는 일부 특별계획구역(커뮤니티 시범단지)과 일정 규모의 일반형ㆍ블록형 단독주택용지(신주거 문화타운)를 분석대상지로 선정하였다.
분석대상지는 한옥주거단지 도입이 검토되었던 동탄신도시를 대상으로 하였다. 지구단위계획상 한옥마을 조성계획을 수립ㆍ권장하고 있는 일부 특별계획구역(커뮤니티 시범단지)과 일정 규모의 일반형ㆍ블록형 단독주택용지(신주거 문화타운)를 분석대상지로 선정하였다.
데이터처리
조사지역으로는 서울과 경기 등 수도권 지역을 공간적 범위로 설정하되, 인천은 연구대상에서 제외하였다. 조사된 설문응답 답변을 고유한 수치로 코딩(Coading)입력ㆍ변환한 후, 통계프로그램인 SPSS 15.0을 사용하여 각 지역ㆍ성ㆍ연령ㆍ학별ㆍ직업ㆍ가구소득에 따른 응답결과의 차이 여부(연관성)를 세부적으로 살펴보고자 빈도분석, 기술통계분석, 교차분석(Crosstabs) 등을 활용하였다.2)
성능/효과
개별한옥과 집단 한옥마을 중 입주 희망유형 및 이유를 살펴본 결과, 단독주택지, 전원별장 등과 같이 개별적으로 건립되는 한옥보다 한옥이 집단으로 이루어진 한옥마을(57.0%)의 형태를 선호하는 것으로 나타났다. 한옥의 적정 구입비용으로는 3억이라는 의견이 다수를 차지하며, 6억 이상은 전체 응답자의 10.
따라서 도시형의 소규모 주택으로 공급할 경우 한옥에 거주경험이 있는 노인주택으로 활용방안이 검토될 수 있으며, 가격 경쟁력을 확보할 경우에는 2인 미만의 소형주택의 대안으로도 활용될 수 있을 것으로도 보인다. 공간구조 중 필수적으로 고려되어야 할 계획요소로는 마당, 담장, 지붕 등 한옥의 건축적 특성을 반영한 의장 및 공간요소로 나타나며, 현대적 주택으로서의 편리성을 감안하여 지하주차장, 창고, 수납공간을 설치할 수 있어야 하는 것으로 나타났다. 신한옥주거단지에 필수적인 계획요소는 건축물로 둘러싼 외부공간, 지붕, 목재부재의 활용과 주택의 모듈화를 통한 가격절감, 지하층의 수납공간 마련이 필요하다.
6%)을 보여 현실적으로 적합한 사업모델임을 다시 한번 확인할 수 있었다. 다만 이 경우도 마찬가지로, 고급주택의 전용 모델보다는 중소규모 한옥주택과 근생시설이 결합한 블록형 단독주택이 사업성을 좀 더 개선시키는 것으로 나타났다.
단지적 차원에서는 기본적으로 선로 지중화와 함께 지하주차장, 텃밭 등이 필요하며, 거주전용일 경우에는 학원, 병원 등 근린생활시설에 대한 수요를 충족시켜줄 필요가 있는 것으로 나타났다. 이에 반해 고소득계층 중심의 단지일 경우에는 프라이버시 보호, 방범에 대한 서비스를 요구하고 있어, 수요계층별 커뮤니티 시설의 종류 및 형태에 차별성을 두어야 한다.
한옥이 나무와 흙 등 자연재료로 지은 건강주택이라는 장점을 갖고 있으나, 단점으로 주방ㆍ화장실 등 편의시설 이용의 어려움, 화재ㆍ범죄로부터 취약, 주택유지 보수비용 과다 등의 문제점으로 지적되었다. 따라서 기존 한옥이 가지고 있는 내부설비와 편의시설을 현대화하여 주거생활에 불편함이 없도록 개선함과 동시에 적정한 구입ㆍ유지비용으로 한옥을 저렴하게 공급하는 방안마련도 보완되어야 하는 것으로 파악되었다.
사업성 기준으로는 가장 바람직한 수익률(B/C비: 1.12, R: 10.6%)을 보여 현실적으로 적합한 사업모델임을 다시 한번 확인할 수 있었다. 다만 이 경우도 마찬가지로, 고급주택의 전용 모델보다는 중소규모 한옥주택과 근생시설이 결합한 블록형 단독주택이 사업성을 좀 더 개선시키는 것으로 나타났다.
사업성 분석결과 단독주택용지내 주거전용 한옥주택을 제외한 용도혼합, 계획규모 상향조정 등을 통해 사업성을 확보할 수 있는 것으로 분석되었다. LH의 사업시행자 측면에서 현재 제안된 6개의 모델중 단독주택용지내 주거전용을 제외한 나머지 사업모델의 타당성이 있는 것으로 분석된다.
잠재적 수요계층은 1차적으로는 한옥에 거주경험이 있는 세대를 중심으로 하며, 구매능력은 40대 이상의 중산층 이상으로 파악되었다. 따라서 도시형의 소규모 주택으로 공급할 경우 한옥에 거주경험이 있는 노인주택으로 활용방안이 검토될 수 있으며, 가격 경쟁력을 확보할 경우에는 2인 미만의 소형주택의 대안으로도 활용될 수 있을 것으로도 보인다.
층수는 단층보다는 2층 정도의 복층형을 선호하는 응답이 많았는데, 이는 저층형이 한옥의 구조적 특성과 고유한 경관을 해치지 않으면서도, 내ㆍ외부공간의 효율적 이용과 사업성을 한층 제고할 수 있기 때문인 것으로 해석할 수 있다. 평면구조로는 외부마당과 주택내부가 별도로 분리된 형태보다 외부마당을 중심으로 한 평면배치를 희망하는 비율이 높았다. 한옥주거단지의 기반시설 제공 및 필요성에서는 대다수의 거주민들이 전봇대 지하화, 텃밭과 과수원, 문화시설 및 공원ㆍ놀이터 등에 대한 요구도가 높았다.
50평 이상의 대형평형에 대한 수요가 낮은 이유는 가족구성원 수의 감소와 주택관리 부담의 최소화를 통하여 공간의 효율성을 극대화하기 때문인 것으로 이해할 수 있다. 한옥 공동건축시, 건축비용 지불수준은 과반수 이상이 평당 301～600만원이 적합하다고 대답하였으며, 토지비를 포함한 총 한옥 건축비용으로는 3～4억 미만이 가장 적당하다고 응답하였다.
한옥마을 분양신청시에 희망대지ㆍ건물면적은 대지면적 330m2(100평), 건물면적은 102～132m2가 가장 높은 것으로 나타났다. 50평 이상의 대형평형에 대한 수요가 낮은 이유는 가족구성원 수의 감소와 주택관리 부담의 최소화를 통하여 공간의 효율성을 극대화하기 때문인 것으로 이해할 수 있다.
한옥의 현대화에 대한 인식을 살펴보면, 응답자의 과반수 이상이 불편한 부분을 개선하되, 전통한옥의 모습을 보존하는 것이 바람직하다고 대답하였으며, 또한 전통한옥을 시대적 흐름에 맞게 적극적으로 현대화하자는 의견에도 공감도가 높게 나타났다. 현재 한옥에 거주하는 응답자나, 과거 한옥 거주경험이 있는 계층이 한옥 재입주의 잠재적 계층으로 분석되었으며, 연령ㆍ학력ㆍ가구소득이 높고 화이트칼라 직업을 가진 계층일수록, 한옥에 대한 높은 거주의지를 보이고 있었다.
한옥의 현대화에 대한 인식을 살펴보면, 응답자의 과반수 이상이 불편한 부분을 개선하되, 전통한옥의 모습을 보존하는 것이 바람직하다고 대답하였으며, 또한 전통한옥을 시대적 흐름에 맞게 적극적으로 현대화하자는 의견에도 공감도가 높게 나타났다. 현재 한옥에 거주하는 응답자나, 과거 한옥 거주경험이 있는 계층이 한옥 재입주의 잠재적 계층으로 분석되었으며, 연령ㆍ학력ㆍ가구소득이 높고 화이트칼라 직업을 가진 계층일수록, 한옥에 대한 높은 거주의지를 보이고 있었다.
사업모델 중에서 가장 사업성이 높은 유형은 블록형 집합주택으로, 이는 규모의 경제법칙(Ecnomy of Scale)에 따른 건축연면적의 증가가 분양수입의 증대로 이어진 것으로 이해할 수 있다. 후순위로는 소규모 한옥과 근생시설이 결합한 공동주택 모델도 사업성이 높게 나타났다. 블록형 집합주택과 같은 동일한 사업조건을 적용한다면, LH 측면에서는 한스타일 공동주택이 사업성이 가장 높은 것으로 볼 수 있다.
후속연구
고소득계층을 위한 한옥형 타운하우스 개발시 기존 고급주택 수요와 경쟁체계를 형성하기 어려운 점등을 감안하고 한옥의 건폐면적과 대지이용 특성을 감안할 때 블록형 집합 주택의 변용된 형태의 계획도 제안될 수 있으며, 주택규모를 축소할 경우 관련된 택지개발업무처리지침 등의 개정등도 필요할 것으로 판단된다. 또한 토지비에 대한 부담 완화 및 한옥이 갖고 있는 공간적 특성 등을 감안할 때 시범사업지역으로 원형지 방식의 개발도 검토될 수 있다.
고소득계층을 위한 한옥형 타운하우스 개발시 기존 고급주택 수요와 경쟁체계를 형성하기 어려운 점등을 감안하고 한옥의 건폐면적과 대지이용 특성을 감안할 때 블록형 집합 주택의 변용된 형태의 계획도 제안될 수 있으며, 주택규모를 축소할 경우 관련된 택지개발업무처리지침 등의 개정등도 필요할 것으로 판단된다. 또한 토지비에 대한 부담 완화 및 한옥이 갖고 있는 공간적 특성 등을 감안할 때 시범사업지역으로 원형지 방식의 개발도 검토될 수 있다.
사업지구중 경사지를 활용한 원형지 방식의 한옥주거단지 도입시 한옥의 지붕구조에 따른 공간이용의 제약을 극복할 수 있고, 지구내 경관적 요소로의 활용성도 제고될 수 있을 것으로 판단된다.
연구의 한계점으로는 본 연구의 사업타당성은 경제성 분석을 기반으로 한 것으로 한옥주거단지의 사업성을 현재와 같이 투입비와 회수율만으로 평가한 것으로, 향후 주택의 가치상승에 대한 정성적인 분석을 포괄하는 분석방법론에 대한 연구가 필요하다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
한옥주거단지 도입을 위해, 무엇이 필요한가?
한옥주거단지 도입을 위해서는 사업모델 발굴과 더불어 수요계층에 대한 면밀한 검토가 필요한데, 이와 관련된 선행연구들에서는 한옥에 대한 인식과 관련된 연구(이창재ㆍ최일, 2010), 한옥형 아파트 특성에 대한 소비자 인식 파악(신영숙ㆍ조명은, 2010), 지역별 특성을 감안한 한옥주거단지 개발의 기초자료구축(김지민, 2007) 연구 등이 추진되었다. 수요자들의 설문조사를 바탕으로 하여 현대적 주거수요에 대응한 한옥의 범위를 규정하고 한옥주택 또는 주거단지 도입을 위한 계획요소에 대한 수요를 도출하기 위한 연구로 평가할 수 있다.
주거단지 차원의 도입을 위한 수요분석과 계층도출을 위한 연구로, 어떤 것들이 추진되었나?
주거단지 차원의 도입을 위한 수요분석과 계층도출을 위한 연구로는 한옥거주민들을 대상으로 한 한옥마을 인식과 수용도에 대한 연구(문화재청, 2008), 대규모 한옥마을 조성을 위한 인지도, 규모, 입지에 대한 수요조사 연구(국토해양부, 2008), 광교신도시내 한옥마을 조성사업을 위한 타당성 연구(경기도시공사, 2008) 경기도시공사의 연구가 추진되었다.
연령대가 높은층에서는, 한옥의 정의를 어떤 형태로 내리는가?
연령대가 높은층에서는 한옥을 기와지붕과 목구조에 전통 설비까지 포함하는 보수적인 정의를 내리는 형태를 띄고 있는 반면, 젊은 연령층이면서 학력과 소득수준이 높을수록 외관이 한옥풍인 건축물도 현대적인 한옥으로 인식하는 것으로 나타나고 있어, 연령별로 상반된 결과를 보여주고 있다. 한옥이 나무와 흙 등 자연재료로 지은 건강주택이라는 장점을 갖고 있으나, 단점으로 주방ㆍ화장실 등 편의시설 이용의 어려움, 화재ㆍ범죄로부터 취약, 주택유지 보수비용 과다 등의 문제점으로 지적되었다.
참고문헌 (13)
경기도시공사(2008), 광교신도시 한옥마을 조성사업 타당성조사 및 기본계획 연구.
국토해양부(2008), 한옥마을 조성방안 연구.
국토해양부(2008), 한옥건축 산업화 촉진을 위한 기술기반 구축기획 연구.
김영모 외(2000), 신수요에 부응한 전용단독주택지 조성방안에 관한 연구, 한국건설기술연구원
김지민(2007), 지속가능한 한옥개발 및 보급을 위한 수요자 의식조사 연구.
문화재청(2008), 고도보존정책에 대한 인식도 및 수요조사.
손승광(2008), "전통한옥의 도시집합주거로 발전 가능성 연구" 한국주거학회 논문집.
신영숙, 조명은(2010), "한옥형 아파트 계획을 위한 소비자 인식에 관한 연구" 한국실내디자인학회 논문집, 19(1): 190-199.
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