본 논문은 최근 지속적인 경제성장을 보이고 있는 몽골의 수도 울란바타르시를 대상으로 개발여건 검토와 이를 바탕으로 현지 실정을 고려한 효과적인 도시개발사업 참여방안을 제시하였다. 연구결과, 첫째, 몽골의 경우, 구리 금 등 풍부한 지하자원과 높은 교육수준이 장점인 반면, 도로 철도 등 기반시설 미비와 인구 260만명의 협소한 내수시장이 단점으로 나타났다. 울란바타르시는 지속적 인구유입으로 향후 개발압력이 높을 것으로 예상되는 한편, 도로, 상 하수도, 전력, 난방 등 기반시설의 개선 또한 시급한 것으로 나타났다. 둘째, 몽골의 토지제도를 분석한 결과, 몽골의 토지권리는 소유권 및 임차권, 사용권이 공존하고 있는 상황이며, 이에 따른 권리에 차이가 있었다. 셋째, 몽골에 진출한 우리나라 개발사업자의 사업방식을 검토하고, 이를 토대로 울란바타르시 개발사업에 참여하기 위한 현실적 방안으로서 부지조성 후 토지분양 방식과 부지조성 및 건축 후 직접분양 방식을 구체적으로 제시하였다. 더불어 사업참여시 고려해야 할 사항으로서 토지매각 가능성 제고와 수익성 확보를 위한 적정 매각가격 책정, 수익성 토지의 적정 매수자 발굴, 몽골 정부의 지분투자 및 원리금 지급보증, 몽골주택금융공사를 통한 분양안정성 확보 등을 제시하였다.
본 논문은 최근 지속적인 경제성장을 보이고 있는 몽골의 수도 울란바타르시를 대상으로 개발여건 검토와 이를 바탕으로 현지 실정을 고려한 효과적인 도시개발사업 참여방안을 제시하였다. 연구결과, 첫째, 몽골의 경우, 구리 금 등 풍부한 지하자원과 높은 교육수준이 장점인 반면, 도로 철도 등 기반시설 미비와 인구 260만명의 협소한 내수시장이 단점으로 나타났다. 울란바타르시는 지속적 인구유입으로 향후 개발압력이 높을 것으로 예상되는 한편, 도로, 상 하수도, 전력, 난방 등 기반시설의 개선 또한 시급한 것으로 나타났다. 둘째, 몽골의 토지제도를 분석한 결과, 몽골의 토지권리는 소유권 및 임차권, 사용권이 공존하고 있는 상황이며, 이에 따른 권리에 차이가 있었다. 셋째, 몽골에 진출한 우리나라 개발사업자의 사업방식을 검토하고, 이를 토대로 울란바타르시 개발사업에 참여하기 위한 현실적 방안으로서 부지조성 후 토지분양 방식과 부지조성 및 건축 후 직접분양 방식을 구체적으로 제시하였다. 더불어 사업참여시 고려해야 할 사항으로서 토지매각 가능성 제고와 수익성 확보를 위한 적정 매각가격 책정, 수익성 토지의 적정 매수자 발굴, 몽골 정부의 지분투자 및 원리금 지급보증, 몽골주택금융공사를 통한 분양안정성 확보 등을 제시하였다.
The efficient business scheme were suggested with the consideration of the local development condition at Ulaanbaatar. Major findings of the study were presented as follows. First, high level of education and the underground resources are presented as the merits of Mongolia. On the other side, the d...
The efficient business scheme were suggested with the consideration of the local development condition at Ulaanbaatar. Major findings of the study were presented as follows. First, high level of education and the underground resources are presented as the merits of Mongolia. On the other side, the defects are limited domestic demands of 2.6 millions of population and the insufficiency of the infrastructure. The improvement of the infrastructures like roads, water & sewage, electric power, and heating is urgent while the development pressure of Ulaanbaatar is expected to be high due to the continuous inflow of population. Secondly, the Mongolian land system consists of the right of ownership, lease and use, therefore there are some differences among the right of land. Thirdly, definite business scheme to sell land in lots and to sell buildings in lots are suggested which are actual methods to participate in the development project in Ulaanbaatar. Moreover, enhancing the possibility to sell the lands, fixing the proper sale price to secure the profit, finding the proper buyer for the profitable lands, investing of quota and guaranteeing of granting the principal and interest by the Mongolian government, etc. are presented as consideration when participate in projects.
The efficient business scheme were suggested with the consideration of the local development condition at Ulaanbaatar. Major findings of the study were presented as follows. First, high level of education and the underground resources are presented as the merits of Mongolia. On the other side, the defects are limited domestic demands of 2.6 millions of population and the insufficiency of the infrastructure. The improvement of the infrastructures like roads, water & sewage, electric power, and heating is urgent while the development pressure of Ulaanbaatar is expected to be high due to the continuous inflow of population. Secondly, the Mongolian land system consists of the right of ownership, lease and use, therefore there are some differences among the right of land. Thirdly, definite business scheme to sell land in lots and to sell buildings in lots are suggested which are actual methods to participate in the development project in Ulaanbaatar. Moreover, enhancing the possibility to sell the lands, fixing the proper sale price to secure the profit, finding the proper buyer for the profitable lands, investing of quota and guaranteeing of granting the principal and interest by the Mongolian government, etc. are presented as consideration when participate in projects.
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문제 정의
본 연구에서는 최근 지속적으로 경제가 성장하고 있는 몽골의 울란바타르시를 대상으로 개발여건 분석과 현지 실정을 고려한 실행력 있는 사업 참여방안 검토를 통해 다음과 같은 결과를 도출하였다.
이러한 배경 하에 본 연구는 몽골 및 울란바타르시의 개발 여건 분석을 통해 현지 실정을 고려한 효과적인 사업참여 방안을 제시하고자 하였다. 이를 위해 첫째, 물리 · 인문 현황, 산업 · 경제 현황, 도시개발 제도 및 외국인 투자환경 등 몽골과 울란바타르시의 개발여건을 분석하였고, 둘째, 우리나라 개발사업자의 몽골 진출시 사업모델을 검토함으로써 실제 사업수행을 위한 현실적인 추진방식과 전략을 제시하였다.
이상으로 살펴본 바와 같이 선행연구는 주로 양국간 경제 협력 및 건설시장에 초점을 맞춘 거시적이고 일반적 수준의 진출방안 제시에 머물고 있다. 이에 본 연구는 몽골의 수도 울란바타르시를 대상으로, 기존의 진출사례를 바탕으로 한도시개발 분야에서의 구체적 사업 참여방안을 제시한다는 점에서 의의를 가진다.
제안 방법
국내 건설사가 지급보증을 하였으며, 여기에 우리나라의 상업은행이 대주단으로 참여하고 있다. 국내 건설사가 우리나라로부터의 자금조달을 위해 국내에 SPC를 설립하여 몽골내 외국투자법인의 지분을 공동으로 보유할 예정이며, 외국투자법인에 대하여 토지에 대한 소유가 인정되지 않기 때문에 몽골 현지법인에 지분을 투자하여 인허가 및 착공허가를 획득하였다. 한국계 외국투자법인은 사업이익을 몽골 공동투자 파트너와 배분한 후, 몽골 현지법인의 지분을 100% 인수할 예정이다.
현재 몽골 정부는 국가차원의 대규모 개발사업을 수립하여 추진 중에 있다. 대표적인 사업으로서 열악한 주거환경과 주택부족 문제를 해결하기 위해 10만호 주택건설계획을 수립하였으며, 또한 울란바타르시 내에 난립한 대학들로 인한 교통체증 등 문제를 해소하고자 도심에서 떨어진 인근에 캠퍼스타운을 조성하는 계획을 수립하였다. 하지만 몽골 정부의 경우 대규모 프로젝트에 대한 추진경험이 전무한 상태이며, 더욱이 최근의 글로벌 금융위기에 따른 경기침체로 인해 대부분의 프로젝트가 기획단계에 머물러 있는 실정이다.
둘째, 몽골의 토지제도에 대한 상세한 검토를 통해 토지권리 확보 방안을 제시하였다. 현재 몽골의 토지권리는 소유권 및 임차권, 사용권이 공존하고 있는 상황이며, 이에 따른 권리에 차이가 나고 있다.
셋째, 몽골에 진출한 우리나라 개발사업자의 사업방식을 검토하고, 이를 토대로 주택건설사업 등 울란바타르시의 대규모 개발사업에 참여하기 위한 현실적 방안으로서 부지조성 후 토지분양 방식과 부지조성 및 건축 후 직접분양 방식을 구체적으로 제시하였다. 부지조성 후 토지분양 방식은 우리 나라 개발사업자가 외국투자법인을 설립하여 토지 소유주인 몽골 정부와 공동으로 해당 부지를 조성하여 매각하는 방식으로서, 토지매각 가능성 제고와 수익성 확보를 위한 적정 매각가격 책정, 수익성 토지의 적정 매수자 발굴 등이 주요이슈로서 고려되어야 한다.
둘째, 국제적 관문으로써 신국제공항의 입지적 우위를 통해 증가되는 새로운 경제 및 사업활동을 수용하기 위한 공항도시를 구상하였으며, 관광 및 항공관련 사업, 정보통신기술 및 지식기반사업이 등이 유망할 것으로 예측하고 있다. 셋째, 신국제공항을 통과하고 중국과 러시아를 잇는 국제 화물선으로 기능을 하는 철도 우회로를 제안하였다.
이를 위해 첫째, 물리 · 인문 현황, 산업 · 경제 현황, 도시개발 제도 및 외국인 투자환경 등 몽골과 울란바타르시의 개발여건을 분석하였고, 둘째, 우리나라 개발사업자의 몽골 진출시 사업모델을 검토함으로써 실제 사업수행을 위한 현실적인 추진방식과 전략을 제시하였다.
첫째, 물리·인문, 산업·경제, 법·제도 등에 대한 현황검토를 통해 몽골 및 울란바타르시의 개발여건을 분석하였다.
대상 데이터
총 세대수는 160세대이며, A type(185.35m 2 ) 40세대, B type (149.35m 2 ) 60세대, C type(81.35m 2 ) 60세대로 구성되어 있고, m 2 당 1,200∼1,700 달러로 최초 분양하였다.
총 세대수는 584세대이며, 70.87m2 4세대, 91.01m2 116세대, 91.68m2 112세대, 92.66m2 120세대, 114.31m2 220세대, 141.49m2 12세대로 구성되어 있고, 최초분양가는 1,400달러/m2 로 예정하고 있다.
성능/효과
첫째, 일본의 ODA로부터 재정지원을 받아 몽골 정부에서 건설하는 신국제공항과 연계한 신공항 고속도로의 개발이 제안되었다. 둘째, 국제적 관문으로써 신국제공항의 입지적 우위를 통해 증가되는 새로운 경제 및 사업활동을 수용하기 위한 공항도시를 구상하였으며, 관광 및 항공관련 사업, 정보통신기술 및 지식기반사업이 등이 유망할 것으로 예측하고 있다. 셋째, 신국제공항을 통과하고 중국과 러시아를 잇는 국제 화물선으로 기능을 하는 철도 우회로를 제안하였다.
1%를 가정한 저출생률 시나리오로 구성된다. 시나리오에 따른 인구예측 결과, 중출생 률이 지속될 시 몽골의 전체 인구는 2020년과 2025년에 각각 309만명과 323만명으로 예측되었다.
이에 2008년에 울란바타르 시정부는 주택공급을 위해 4개의 신도시 개발 프로젝트, 1개의 도심 재개발 프로젝트, 그리고 7개의 Ger 지역 개선 프로젝트로 요약되는 구체적인 물리적 개발계획들을 공식적으로 제출한바 있다. 이상의 울란바타르시 주택시장 전망을 살펴볼 때, 한국 기업의 주택건설 사업의 참여 여지가 충분한 것으로 사료된다.
후속연구
본 연구는 몽골과 울란바타르시의 개발여건을 감안한 구체적 사업추진방식을 제시한 바, 향후 우리나라 정부나 공공 기관 또는 민간기업의 몽골시장 진출 시 적용할 수 있는 현실적인 접근방식을 제공할 수 있을 것으로 기대된다. 다만, 향후 우리나라가 몽골과의 자원외교 및 건설분야 진출의 발전적 성과를 거두기 위해서는 몽골 정부에서 추진하는 비수 익성 개발사업에 대한 실질적 역할 수행이 요구되며, 이러한 측면까지 종합적으로 고려한 정부-민간간의 역할수립과 사업의 효율적 수행을 위한 추진체계의 마련이 필요한 바, 이에 대한 연구는 추후의 과제로 설정하고자 한다.
또한 공공시설 부지를 개발하기 위해 몽골 정부에서 조달 가능한 재원의 규모가 수익성 토지의 매각가격에 일정부분 영향을 줄 것으로 판단되며, 토지매수자 입장에서는 토지대금의 선납 · 분납 · 후납 등 납부조건도 중요하게 작용하므로 이에 대한 종합적인 고려를 통해 적정 매각가격을 책정해야 할 것이다.
본 연구는 몽골과 울란바타르시의 개발여건을 감안한 구체적 사업추진방식을 제시한 바, 향후 우리나라 정부나 공공 기관 또는 민간기업의 몽골시장 진출 시 적용할 수 있는 현실적인 접근방식을 제공할 수 있을 것으로 기대된다. 다만, 향후 우리나라가 몽골과의 자원외교 및 건설분야 진출의 발전적 성과를 거두기 위해서는 몽골 정부에서 추진하는 비수 익성 개발사업에 대한 실질적 역할 수행이 요구되며, 이러한 측면까지 종합적으로 고려한 정부-민간간의 역할수립과 사업의 효율적 수행을 위한 추진체계의 마련이 필요한 바, 이에 대한 연구는 추후의 과제로 설정하고자 한다.
현 공항은 2015년까지 도심으로부터 40km 외곽으로 이전할 계획이며, 이전적지에 대한 구체적 활용계획은 수립되어 있지 않고 「울란바타르 도시계획 2030 (안)」에 특수목적지역(special purpose zone)으로 지정되어 있는 상태이다. 울란바타르시의 미래 교통망 구상을 살펴보면, 동쪽과 서쪽, 그리고 북쪽과 남서쪽을 잇는, 중고밀도의 혼합 도시개발과 통합되는 대량수송축(LRT, BRT 등)을 개발할 계획이다.
그러나 몽골의 대규모 개발사 업은 정부에 의해 추진되는 정책사업임에도 불구하고 사업비 회수 등 투자부문에 대한 구체적인 실행방안을 제시하지 못하고 있다. 이에 몽골 정부의 대규모 개발사업에 대한 사업참여 여부를 결정하기 위해서는 우선적으로 몽골, 특히 수도인 울란 바타르시의 개발여건에 대한 검토가 선행되어야 할 것이다.
몽골 정부는 국가 GDP의 5% 가 넘는 가채량 규모를 지닌 광산을 ‘전략광산’으로 지정하여 개발중으로(정부지분 50%까지 소유 가능) 몽골 정부에서 소유한 전략광산의 지분 또는 생산광물에 대한 대물지급을 대안으로 제안할 수 있다. 이와 더불어 몽골주택금융공사의 아파트 수분양자에 대한 장기저리 대출확약을 통해 분양성 제고 및 분양대금 회수의 용이성을 도모하고, 자금관리를 맡는 몽골 상업은행에 대하여 중앙은행(Bank of Mongolia)이투자금, 시공대금, 분양대금에 대한 직접적인 모니터링을 통해 사업관리를 철저히 해야 할 것이다.
울란바타르 대도시지역은 Nalaikh와 Zuunmod, 그리고 계획된 신국제공항을 포함하는 반경 50km에 달하는 지역으로서, 대도시지역을 조직화하기 위해 다음과 같은 구상안들이 제안되었다. 첫째, 일본의 ODA로부터 재정지원을 받아 몽골 정부에서 건설하는 신국제공항과 연계한 신공항 고속도로의 개발이 제안되었다. 둘째, 국제적 관문으로써 신국제공항의 입지적 우위를 통해 증가되는 새로운 경제 및 사업활동을 수용하기 위한 공항도시를 구상하였으며, 관광 및 항공관련 사업, 정보통신기술 및 지식기반사업이 등이 유망할 것으로 예측하고 있다.
한편 해외 매수자/투자자를 발굴하기 위해서는 투자원금 회수에 대한 몽골 정부의 직 · 간접적 보증이 필요하며, 따라서 정책적인 매수가 가능한 공공기관 또는 해당 국의 정부를 우선적인 해외 매수자/투자자로 끌어들여야 할 것이다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
몽골이 사회적,경제적으로 많은 변화를 겪고 있는 배경은?
최근 몽골은 사회주의체제 붕괴(1992년) 이후 시장경제로의 개혁이 이뤄지면서 사회 · 경제적으로 많은 변화를 겪고 있다. 몽골 전체의 인구증가율은 연평균 1.
건설교통부가 제시한 몽골 건설시장의 참여 확대 방안은?
몽골의 개발여건 및 진출전략 관련 연구는 매우 미미한 실정이다. 우선 건설교통부(2005)는 몽골의 건설시장 환경과 인프라 현황 및 개발계획, 외국기업 진출환경 및 동향 등을 살펴보고, 이를 토대로 기업과 정부 및 관련단체 측면에서의 건설시장 참여 확대방안을 제시하였다. 우리기업의 진출동향 부분에서 대표적 건설진출 사례로 울란바타르 도로보수유지 공사 사례를 들고 있으나, 대규모 단지개발 등 도시개발 사례는 제시하고 있지 않다.
몽골 국가차원의 대규모 개발사업의 예는?
현재 몽골 정부는 국가차원의 대규모 개발사업을 수립하여 추진 중에 있다. 대표적인 사업으로서 열악한 주거환경과 주택부족 문제를 해결하기 위해 10만호 주택건설계획을 수립하였으며, 또한 울란바타르시 내에 난립한 대학들로 인한 교통체증 등 문제를 해소하고자 도심에서 떨어진 인근에 캠퍼스타운을 조성하는 계획을 수립하였다. 하지만 몽골 정부의 경우 대규모 프로젝트에 대한 추진경험이 전무한 상태이며, 더욱이 최근의 글로벌 금융위기에 따른 경기침체로 인해 대부분의 프로젝트가 기획단계에 머물러 있는 실정이다.
참고문헌 (14)
건설교통부(2005), 몽골 건설시장 진출 확대 방안.
대외경제정책연구원(2006), 몽골 경제와 한.몽골 경제협력 확대방향.
조릭트 바트게렐트(2005), 동몽골지역 개발전략과 중소기업 발전방안에 관한 연구, 단국대학교 석사학위논문.
Asian Development Bank (2010), Asian Development Outlook 2010: Macroeconomic Management Beyond the Crisis.
JICA, Ministry of Construction and Urban Development, Ministry of Road, Transport and Tourism, and Ulaanbaatar City Government (2008), The Study on City Master Plan & Urban Development Program of Ulaanbaatar City.
National Statistical Office of Mongolia (2009), Monthly Bulletin of Statistics.
National Statistical Office of Mongolia and World Bank (2009), Poverty Profile in Mongolia - Main Report of "household Socio-Economic Servey" 2007-2008.
National Statistical Office of Mongolia and United Nations Population Fund (2007), Report of a Qualitative Study of Internal Migration in Mongolia.
Urban Development Support Center (2008), Construction of University Campus in Ulaanbaatar.
World Bank (2009), Mongolia Monthly Economic Update.
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