국가적으로 전세난이 심화되어 사회문제로 대두되어 본 연구는 우리나라 주택 전월세 시장 구조변화와 정부의 정책에 대해, 임차인, 임대인, 공인중개인 등 시장참여자 의견을 분석하고자 한다. 전월세 시장 특성 분석을 위해 지역 및 거주 유형별로 약 2,000여명의 설문조사 결과를 바탕으로 임차인, 임대인의 의식변화와 차이를 진단하였고, 임대인, 임차인, 전문가 대상의 조사를 통해 분석된 결과를 바탕으로 주택 전세시장 및 주거 안정화를 위한 정책적 시사점을 도출하였다. 본 연구의 기대효과로는 정책 수요자 및 공급자, 중개인에 대한 의겸 수렴과 반영을 통해 정책에 대한 신뢰도 및 효용도를 제고할 수 있고, 전월세 시장의 주거 안정화를 위한 정책 제안을 할 수 있다.
국가적으로 전세난이 심화되어 사회문제로 대두되어 본 연구는 우리나라 주택 전월세 시장 구조변화와 정부의 정책에 대해, 임차인, 임대인, 공인중개인 등 시장참여자 의견을 분석하고자 한다. 전월세 시장 특성 분석을 위해 지역 및 거주 유형별로 약 2,000여명의 설문조사 결과를 바탕으로 임차인, 임대인의 의식변화와 차이를 진단하였고, 임대인, 임차인, 전문가 대상의 조사를 통해 분석된 결과를 바탕으로 주택 전세시장 및 주거 안정화를 위한 정책적 시사점을 도출하였다. 본 연구의 기대효과로는 정책 수요자 및 공급자, 중개인에 대한 의겸 수렴과 반영을 통해 정책에 대한 신뢰도 및 효용도를 제고할 수 있고, 전월세 시장의 주거 안정화를 위한 정책 제안을 할 수 있다.
This paper analyzes characteristics and changing phenomenon of Chonsei & monthly rental real estate market based on a survey of participants. The frequency analysis, mean analysis, and cross-table analysis was utilized for this study, and a survey for 2,000 rental market participants was accomplishe...
This paper analyzes characteristics and changing phenomenon of Chonsei & monthly rental real estate market based on a survey of participants. The frequency analysis, mean analysis, and cross-table analysis was utilized for this study, and a survey for 2,000 rental market participants was accomplished. The survey result of tenants and land-owners regarding the Chonsei market stability indicates the expansion of public housing supply is needed together with lowering of mortgage related restrictions. The major conclusions include that the expansion of public housing and rental supports for low-income families are needed, due to the population structural change and an aging society. In addition, survey result suggests the tenants require the expansion of public housing supply for the residence stability.
This paper analyzes characteristics and changing phenomenon of Chonsei & monthly rental real estate market based on a survey of participants. The frequency analysis, mean analysis, and cross-table analysis was utilized for this study, and a survey for 2,000 rental market participants was accomplished. The survey result of tenants and land-owners regarding the Chonsei market stability indicates the expansion of public housing supply is needed together with lowering of mortgage related restrictions. The major conclusions include that the expansion of public housing and rental supports for low-income families are needed, due to the population structural change and an aging society. In addition, survey result suggests the tenants require the expansion of public housing supply for the residence stability.
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문제 정의
본 연구는 우리나라 주택 임대차 시장에서 전월세 비중의 변화가 구조적인 양상인 것인지의 여부를 진단하고 시장참여자인 임차인과 임대인 그리고 공인중개사는 이러한 시장변화에 대해 어떤 시각을 가지고 있는지를 설문조사를 통하여 분석하고자 하였다.
김혜승(2002)는 통계청과 국토연구원의 인구주택총조사를 이용하여 전월세 시장 구조의 변화를 분석하였다. 그리고 도시거주가구 주거실태조사 등 설문을 활용하여 임대인에 의한 전세의 월세로의 전환의사, 전세의 월세 전환 요구시 임차인의 대책 등 임대차인의 의식변화와 대응 분석과 정책적 시사점을 도출하고자 하였다. 특히 주거비 부담을 측정하기 위해 주택평형별, 소득계층별 소득대비 주거비 부담 비율을 측정함으로써 서민주거 안정을 위한 정책수단 발굴과 대안을 제시하고자 하였다.
그리고 도시거주가구 주거실태조사 등 설문을 활용하여 임대인에 의한 전세의 월세로의 전환의사, 전세의 월세 전환 요구시 임차인의 대책 등 임대차인의 의식변화와 대응 분석과 정책적 시사점을 도출하고자 하였다. 특히 주거비 부담을 측정하기 위해 주택평형별, 소득계층별 소득대비 주거비 부담 비율을 측정함으로써 서민주거 안정을 위한 정책수단 발굴과 대안을 제시하고자 하였다.
본 연구에서는 시장참가자, 지역, 거주 유형별로 약 2,000 여명의 설문조사 결과를 바탕으로 임차인, 임대인의 의식변화와 차이를 진단하고, 정책적 시사점을 도출하고자 하였다.
가설 설정
기경묵(2011)은 임대차 시장의 구조 변화 요인으로 전세가격의 급격한 상승이 반전세와 월세의 증가 요인으로 작용하였다고 보고하였다. 아파트 전세금 상승분을 마련에 있어 월평균 가계소득에서 월 평균 지출액을 차감한 흑자액을 매월 모은 것으로 가정하여 분석한 결과 소득 5분위를 제외한 모든 소득 계층에서 전세금 상승 마련에 어려움이 있었으며, 보증금 마련을 위해 가계는 기타 보유 자산을 이용하거나, 반전세나 월세로 변경하거나 전세가격이 더 낮은 지역으로 이동하는 결정을 하였다고 분석하였다. 특히 높은 전세가격은 신규 임차시장 진입자들이 자력으로 전세를 얻기 어렵게 만들어, 월세 등으로 진입하게 한다는 것이다.
제안 방법
이를 위하여 전국 2,000명의 시장참여자(임대인과 임차인 그리고 중개인)를 대상으로 주택전월세 시장의 구조변화요인을 조사하고 이들의 전월세난에 대한 의식조사를 통해 전월세 시장 안정을 위한 정책적 함의와 대응방안을 찾고자 하였다.
주택 전월세 시장구조변화를 살펴보기 위해 1990년, 1995년, 2000년, 2005년과 2010년 등 구축 가능한 통계를 사용하였으며 전월세 시장변화에 대한 의식조사는 2011년 8월26일에서 8월 31일까지 실시하였다.
분석방법은 항목의 분석 목적에 따라 빈도분석(Frequency Analysis), 교차분석(Cross-table Analysis)을 실시하였다. 조사방법은 패널조사와 전화조사 및 방문조사를 혼용하였다.
본 연구에서는 주택시장의 변화흐름을 분석하기 위해 먼저 주택 매매시장의 동향과 전월세 시장의 흐름 변화를 분석하였으며 시장 구조 변화와 맞물린 인구 및 가구구조 변화를 정리하였다. 전월세 시장의 구조변화를 살펴보기 위해 전국, 수도권 및 비수도권 및 지역별로 시장 참여자에게는 어떻게 체감되고 있는가를 비교분석하기 위해 임대차인의 전월세 제도 시장변화 및 의식변화 요인 분석을 실시하였다.
본 연구에서는 주택시장의 변화흐름을 분석하기 위해 먼저 주택 매매시장의 동향과 전월세 시장의 흐름 변화를 분석하였으며 시장 구조 변화와 맞물린 인구 및 가구구조 변화를 정리하였다. 전월세 시장의 구조변화를 살펴보기 위해 전국, 수도권 및 비수도권 및 지역별로 시장 참여자에게는 어떻게 체감되고 있는가를 비교분석하기 위해 임대차인의 전월세 제도 시장변화 및 의식변화 요인 분석을 실시하였다. 세부 설문항목은 주택임대차유형, 전세임대차이유, 월세와 반전세 임대차이유, 임대차주택 선택시 주요고려사항, 향후 주택임대차계약의 형태 및 정부의 전월세정책 등으로 구성하였다.
전월세 시장의 구조변화를 살펴보기 위해 전국, 수도권 및 비수도권 및 지역별로 시장 참여자에게는 어떻게 체감되고 있는가를 비교분석하기 위해 임대차인의 전월세 제도 시장변화 및 의식변화 요인 분석을 실시하였다. 세부 설문항목은 주택임대차유형, 전세임대차이유, 월세와 반전세 임대차이유, 임대차주택 선택시 주요고려사항, 향후 주택임대차계약의 형태 및 정부의 전월세정책 등으로 구성하였다. 공인중개사에게는 전세가격상승이유와 월세전환 시장전망 등의 설문을 조사하였다.
세부 설문항목은 주택임대차유형, 전세임대차이유, 월세와 반전세 임대차이유, 임대차주택 선택시 주요고려사항, 향후 주택임대차계약의 형태 및 정부의 전월세정책 등으로 구성하였다. 공인중개사에게는 전세가격상승이유와 월세전환 시장전망 등의 설문을 조사하였다.
이상일 등(2006)은 수요자 측면에서 전세와 보증부월세간의 선택요인과 그에 따라 발생하는 주거수요의 편차를 분석하였다. 임대계약형태(전세, 보증부월세)의 결정에 미치는 주요 요인 중 금융자산의 영향력을 분석하고자 사회초기 독립 세대의 임대계약 형태의 차별적 결정요인을 분석하였다.
특히 높은 전세가격은 신규 임차시장 진입자들이 자력으로 전세를 얻기 어렵게 만들어, 월세 등으로 진입하게 한다는 것이다. 아울러 선행연구자들이 지적하였던 바와 같이 전월세구조변화 요인으로 장기간 주택가격의 정체와 높은 월세 이율 및 저금리 등을 지적하였다.
본 연구에서 주택 전월세시장 구조 변화를 전세와 월세 및 보증부 월세 등 임대차 형태의 비중 변화로 정의하였다. 통계청의 인구주택 센서스 자료에 따르면 우리나라 주택 임대차 시장은 전세의 비중이 1995년 67.
대상 데이터
설문조사의 대상은 임차인 800명, 임대인 800명 그리고 공인중개인 400명으로 구성하였으며 서울수도권 및 5개 지방광역시의 임대인, 임차인과 공인중개인을 표본으로 선정하였고 각 시장참여자간의 시장변화 전망 시각과 시장변화요인의 시각 비교를 시도하였다. 분석방법은 항목의 분석 목적에 따라 빈도분석(Frequency Analysis), 교차분석(Cross-table Analysis)을 실시하였다.
설문조사대상은 수도권(서울특별시, 경기도, 인천광역시) 및 지방 5개 광역시(부산광역시, 대전광역시, 대구광역시, 광주광역시, 울산광역시)에 거주하는 20세 이상의 가구주 또는 가구주 배우자로 주택 임대인 및 임차인과 동일 지역의 부동산 중개업을 영위하는 부동산 중개인으로 구성하였다.
데이터처리
설문조사의 대상은 임차인 800명, 임대인 800명 그리고 공인중개인 400명으로 구성하였으며 서울수도권 및 5개 지방광역시의 임대인, 임차인과 공인중개인을 표본으로 선정하였고 각 시장참여자간의 시장변화 전망 시각과 시장변화요인의 시각 비교를 시도하였다. 분석방법은 항목의 분석 목적에 따라 빈도분석(Frequency Analysis), 교차분석(Cross-table Analysis)을 실시하였다. 조사방법은 패널조사와 전화조사 및 방문조사를 혼용하였다.
설문조사방법은 패널조사, 전화조사 및 방문조사를 활용하였고, 조사 후 결과의 정확한 분석과 논리적인 근거를 마련하기 위해 FGI(Focus Group Interview)를 병행하여 구조화된 설문지를 활용하고 조사기간은 2011년 8월 26일에서 2011년 8월 31일까지 총 6일간 조사하였고, 빈도분석, 평균분석, 교차분석, 카이제곱검증 등을 실시하였다.
성능/효과
최성호 등(2009)는 주택시장을 매매시장, 전세시장, 순수월세 시장의 3차원 구조로 설정하고 각 시장에 대한 실증모형을 통하여 시장의 움직임을 분석하였다. 실증분석결과는 전는 매매가격과 순수월세의 움직임과 동일방향성을 지니며 전세와 시장이 자율 및 기대가격상승률이 반드시 반대 방향으로 움직이지 않는다는 해석을 지지하였다. 김동열(2011)은 주택임대차 시장의 구조변화 분석에서 통계청의 인구센서스 자료와 국민은행 자료를 통해 보증부 월세를 포함한 월세 비중이 최근 상승하였음을 지적하고 이를 임대차 시장의 구조변화로 해석하였다.
김동열(2011)은 주택임대차 시장의 구조변화 분석에서 통계청의 인구센서스 자료와 국민은행 자료를 통해 보증부 월세를 포함한 월세 비중이 최근 상승하였음을 지적하고 이를 임대차 시장의 구조변화로 해석하였다. 이 연구에서는 구조변화의 촉진요인으로 저금리와 풍부한 유동성, 1~2인 가구의 증가 및 고령화 등 인구구조의 변화, 주택가격 안정과 공급 증가, 도심의 편리한 주택 선호 등 요인으로 제시하였으며 구조변화 억제 요인으로는 부동산 불패신화 심리 잔존, 높은 전월세 전환율과 원리금상환 부담률 그리고 세대 간 자산이 전을 통한 전세 유지 성향 지속, 높은 전세제도 선호 등이 전세에서 월세로의 구조변환에 장애요인으로 설명하였다.
정의철과 심종원(2011)은 아파트 전월세 구성 비율 결정요인 분석에서 전세와 보증부월세의 비율은 매매가격 예상 상승률, 매매가격대비 보증부 월세보증금의 비율, 전월세 보증금 전환율을 구조 변화요인으로 설정하고 주택임대차 시장의 구조변화를 전망하였다. 동 연구결과 매매가격 상승률의 아정추세와 전월세 전환율이 상대적으로 높게 유지된다고 하여 주택임대차 시장에서 무조건적인 월세 계약의 증가 및 전세 감소가 발생하지는 않을 것으로 전망하였다. 결국 임대인과 임차인의 선호여부가 전월세 결정에 크게 작용한다는 결론이다.
임대인과 중개인은 주택임대차형태에서 월세로 전환될 것이라는 응답비율을 각각 79.5%, 81% 보임으로써 임차인보다 더 큰 비율로 변화를 전망하였다. 실제 공인중개인의 경우 임대차거래 물량중 전세, 월세, 반전세가 차지하는 비율을 현재의 거래비중과 1년전의 거래비중을 비교해 본 결과 전세는 줄어든 반면 월세나 반전세는 증가했다고 응답하였다.
월세 전환 예상 이유로 임차인, 임대인, 중개인에 관계없이 임대인의 월세 선호를 압도적으로 높게 응답하였으며 전세물량 부족, 고령화 및 1,2인 가구의 증가를 주요 요인으로 지목 하였다. 집주인 월세선호와 전세물량 부족, 그리고 핵가족화의 3개 요인에 대한 임차인과 공인중개사의 응답률은 임대인의 응답률보다 각각 모두 높게 답변하여 임차인과 중개인들은 현실적으로 월세로의 전환 압력이 보다 크게 체감하고 있음을 보여 주었다.
주요 특성별 교차분석해본 결과, 월세 부담으로 세입자가 전세 유지를 원한다는 응답은 월세(64.6%)에서 시장 및 사회적 분위기가 여전히 전세를 선호한다는 응답은 전세(46.9%) 및 반전세(45.5%)에서 상대적으로 높았다.
0%)을 꼽고 있었다. 권역에 상관없이 전세임대 이유로 장기계약 안정성과 전세 수익성을 꼽았으며, 지역 간 차이는 크게 없는 것으로 나타났다.
아파트와 단독주택, 오피스텔과 다가구 주택의 경우는 장기계약 안전성을 꼽았으며, 다세대/연립주택 임대층은 전세 수익성을 이유로 꼽았다.
전세를 월세로 전환하거나, 월세로 계속 거주한다면 소득 대비 어느 정도(%)까지 부담할 의향이 있는지 알아본 결과, 6～10%라는 응답이 36.5%로 가장 높게 나타났으며, 5%이하가 32.3%, 11～20% 이하가 21.6% 등으로 나타나 응답자 90.4%가 소득대비 20% 미만을 지불할 의향을 가지고 있는 것으로 조사되었다.
임차인의 주거안정 및 전세가격의 안정을 위해서는 공공임대 주택 확대 응답이 74.3%로 가장 높게 나타난 가운데, 민간 임대주택 활성화(36.7%), 금융권 전세자금 대출의 대폭 확대(31.9%) 등의 순으로 나타났다.
전세가격 안정 정책에 대해 권역 및 주거형태별 교차분석 결과, 특성별 차이는 거의 나타나지 않는 것으로 분석되었다.
향후 전세가격 안정과 전월세시장 구조변화에 대한 정책방향 수립은 크게 두 가지 측면에서 접근해야 할 것으로 분석된다. 설문조사 결과에서도 답변되었듯이 첫째 공공임대주택의 확대와 민간임대 주택의 활성화가 절실히 요구된다. 둘째 주택임대사업을 촉진하기 위한 정책대안을 모색해야 한다.
둘째 주택임대사업을 촉진하기 위한 정책대안을 모색해야 한다. 설문조사에서 임대인들은 1가구 다주택 양도세 중과 폐지(47.1%)와 금융권 전세자금 대출 확대 및 금융대출 규제완화(43.3%), 임대소득자에 대한 과세유예 지속(41.9%)순 으로 응답한 만큼 세제 개선과 규제완화 조치가 적극 검토되어야할 것으로 보여 진다.
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