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문제 정의
- AHP에서 이용하고 있는 고유치 계산방법을 수행하는 과정에서 필연적으로 일관성 지수가 산출되며 이를 통하여 의사결정자의 논리적 일관성 유지 여부와 개선을 위한 기준을 제시한다. 일반적으로 일관성비율의
- 값이 10%이내이면 합리적인 일관성을 갖는 것으로 판단하고, 20%이내일 경우는 용납할 수 있으나, 20%보다 크면 일관성이 부족 한 것으로 판단한다. 따라서 본 연구에서는 논리적 일관성을 향상시키고 전문가의 의사를 적극적으로 수치화하여 재개발, 재건축지역내의 건물 리모델링과 관련한 수익구조를 분석하기 위해서 AHP기법을 적용 하는 것이 가장 적절한 것으로 생각된다.
- 이러한 문제점을 해결하기 위해서, 건축물의 경제성과 가치를 파악할 수 있는 기준이 마련되어야 한다. 이에 본 연구에서는 일반 업무용 건축물의 리모델링 사업성 평가를 위한 건축물 성능평가 기준을 마련하고자 하였다.
- 일반 업무용 건축물의 리모델링 사업성을 평가하기 위한 방법을 제시하고자 건축물의 성능평가 기준을 마련하기 위한 연구를 실시한바 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다.
제안 방법
- 1) 리모델링 사업성 평가를 위한 건축물 성능평가 항목을 선정하기 위하여 기존 건축물 성능평가 기준을 이용하여 1차 23개의 평가항목을 추출하였다.
- 1차로 선정된 평가 항목이 다소 많고 평가 항목으로서 중요도가 떨어지는 항목은 제거하고자 해당 평가 기준에 대하여 설문조사를 실시하였다. 이후 일관성이 없는 설문 및 불성실한 설문 8부를 제거하고 최종 30명의 결과를 대상으로 분석을 실시하였다.
- 건물 층수와 관련한 기준은 건물에서의 조망 권과 건물 내에서의 운송 및 교통수단인 엘리베이터의 설치 유무를 기준으로 설정하였다. 즉, 엘리베이터 유무의 기준이 될 수 있는 4층을 중간점수인 B등급으로 규정하고 엘리베이터 설치가 되어 있는 5층을 A등급, 조망권이 확보되고 고층이라 할 수 있는 10층 이상을 P등급이라 정하였다.
- 도로법 및 도시계획 시설기준에 관한 규칙에서 도시계획도로 규모별 구분 및 도시지역 도로의 시설 기준과 주택건설기준 등에 관한 규정 제26조의 ‘주택단지 안의 도로’을 적용하여 본 연구에서는 대로 이상(보조간선도로 이상)인 25m를 P등급으로 설정하였고 현재 도시계획도로의 권장 하한치인 6m미만을 D등급으로 설정하였다.
- 2종 시설물은 1종 시설물외의 시설물로서 일반적인 유지관리 및 안전점검이 필요한 시설로서 16층 이상 20층 이하의 공동주택, 연면적 3만㎡이상의 건축물, 연면적 5,000㎡ 이상의 다중이용 건축물이다. 따라서 50,000㎡을 P등급으로 설정하였고 5,000㎡미만을 D등급으로 설정하여 등급을 구분하였다.
- 리모델링에 있어서 평가항목의 선정은 여러 측면에서 고려하여야 하므로 그 기준이 중요한 역할을 하게 된다. 본 연구 평가항목의 중요성은 건물 소유자 측면, 사용자(입주자)측면, 사회적 측면을 중심으로 고찰하였다.
- 부설주차장의 설치대상 시설물의 종류 및 설치기준에 의거하여 제1종 근린생활시설의 설치기준인 시설면적 200㎡당 1대(시설면적/200㎡)를 기준으로 등급을 설정하였다.
- 시설물 안전관리에 관한 특별법의 1종 시설물과 2종 시설물의 기준이 되는 기준에서 착안하여 건물 규모의 등급을 선정하였다. 즉, 건설공사를 통하여 만들어진 구조물 및 그 부대시설로서 도로, 철도, 하천, 댐, 상·하수도, 건축물, 항만 7개 분야로 구분하며, 시설물의 중요도 및 규모에 따라 다음과 같이 1종 시설물 및 2종 시설물로 구분한다.
- 특히 외국 사례 분석을 통해 살펴보면 건물의 고유 특성에 대한 정의가 미비하고 각 요소들이 혼재되어 있어 편향된 평가가 이루어질 수 있다[10]. 이에 본 연구자는 건물 등급을 위한 평가 기준을 아래 Figure 2와 같이 건물의 중요도 정도, 경제적 가치 정도, 환경 수준의 3개 영역으로 분류하였다.
- 이후 도출 되어진 최종평가항목에 대한 타당성을 검증하기 위하여 전문가 집단을 대상으로 기존의 업무용 건축물을 대상으로 하여 다 기준의사결정기법(AHP기법)을 이용한 사례분석을 실시하도록 한다.
- 일반 업무용 건축물의 리모델링 사업성 평가를 위한 건축물 성능평가 기준을 마련하기 위하여 기존의 건축물 성능평가항목에 대한 고찰을 통하여 도출가능한 평가영역과 더불어 영역별 하위평가요소를 작성하였다.
- 도로법 및 도시계획 시설기준에 관한 규칙에서 도시계획도로 규모별 구분 및 도시지역 도로의 시설 기준과 주택건설기준 등에 관한 규정 제26조의 ‘주택단지 안의 도로’을 적용하여 본 연구에서는 대로 이상(보조간선도로 이상)인 25m를 P등급으로 설정하였고 현재 도시계획도로의 권장 하한치인 6m미만을 D등급으로 설정하였다. 일반적인 4차로 도로(보도, 자전거도로 등 완비)의 중로1류를 기준으로 20m를 A등급으로 설정하였고 6m이상을 C등급으로 설정하였다.
- 작성된 하위평가요소는 영역별로 기존의 건축물 성능평가 항목이 조합된 것으로 본 연구에 적합한 평가기준을 마련하기 위하여 평가항목에 대한 설문조사를 통한 중요도 조사를 실시하여 최종평가항목을 선정하였다.
- 조사방법은 건축사 및 관련분야 기술사로 구성된 전문가 집단(총35명)을 대상으로 하여 사례분석대상인 건축물에 대한 사진, 주변여건 등 평가항목에 대한 전반적인 설명을 실시 이후 작성된 평가항목 총 13개 항목에 대하여 마련된 평가점수 기준을 이용 다 기준 의사결정방법(AHP기법)을 적용하여 평가하도록 하였다.
- 즉, BOMA 기준은 오피스건물의 차별성에 따른 시장의 비표준화를 극복하기 위한 목적으로 정의하여 CLASS A, B, C의 3 단계로 건물을 분류하였으며 호주 오피스 임대시장은 건물의 일반조건 외 공조시설, 냉난방시설 등 서비스에 대한 구체적인 기준을 포함하여 정의하여 Primium, CLASS A, B, C, D 5단계로 구분하였다[9]. 특히 외국 사례 분석을 통해 살펴보면 건물의 고유 특성에 대한 정의가 미비하고 각 요소들이 혼재되어 있어 편향된 평가가 이루어질 수 있다[10].
- 즉, 건설공사를 통하여 만들어진 구조물 및 그 부대시설로서 도로, 철도, 하천, 댐, 상·하수도, 건축물, 항만 7개 분야로 구분하며, 시설물의 중요도 및 규모에 따라 다음과 같이 1종 시설물 및 2종 시설물로 구분한다.
- 최종 27명이 각 건물에 대하여 1-5점까지 평점을 낸 후 리모델링 여부에 대한 평가를 실시하였다.
대상 데이터
- 1종 시설물은 공중의 이용편의와 안전을 도모하기 위하여 특별히 관리할 필요가 있거나 유지관리에 고도의 기술이 필요한 시설로서 21층 이상의 공동주택 또는 연면적 5만㎡이상의 건축물 등이다.
- 2) 이후 추출되어진 평가항목에 대한 중요도 평가를 통해 총 23개의 항목에서 13개의 항목을 선정하였다.
- 1차로 선정된 평가 항목이 다소 많고 평가 항목으로서 중요도가 떨어지는 항목은 제거하고자 해당 평가 기준에 대하여 설문조사를 실시하였다. 이후 일관성이 없는 설문 및 불성실한 설문 8부를 제거하고 최종 30명의 결과를 대상으로 분석을 실시하였다.
- 작성된 건축물 등급분류기준에 대한 검증을 위하여 전북 전주지역에 위치한 10개의 상가건축물을 대상으로 사례분석을 실시하였다.
- 최초 35부 중 응답이 불성실한 6부를 제거하였고 29부 중 일관성 비율이 0.2를 초과한 2부를 제거하여 최종 분석 대상은 27부이다. 이들의 일반적 사항은 아래 Table 4와 같다.
데이터처리
- 평가결과에 대해서는 일관성비율(C.R)을 검토하여 0.2이하인 응답만을 분석에 사용하였다.
이론/모형
- 김병욱(2000)이 발표한 “오피스빌딩의 등급기준”의 내용에 선진임대시장의 빌딩등급 분류기준에서 호주 오피스 임대시장의 빌딩등급 분류기준을 참고로 설정하였으며 건설업면허가 필요한 시공의 최소기준인 500㎡을 D등급으로, 30,000이상을 P등급으로 설정하였다.
성능/효과
- 3) 선정되어진 총 13개의 평가항목에 대하여 변수의 특성을 고려하여 개별 항목별로 점수기준을 마련하여 리모델링 사업성 평가를 위한 점수산정이 가능하도록 기준을 마련하였다.
- 4 작성된 사업성 평가기준에 대한 타당성을 검증하기 위하여 사례분석을 실시한바, 연구자의 평가기준과 전문가의 평가기준 간에 높은 상관관계가 있는 것으로 조사되어 도출되어진 기준은 신뢰성이 있는 것으로 나타났다.
- 값이 10%이내이면 합리적인 일관성을 갖는 것으로 판단하고, 20%이내일 경우는 용납할 수 있으나, 20%보다 크면 일관성이 부족 한 것으로 판단한다. 따라서 본 연구에서는 논리적 일관성을 향상시키고 전문가의 의사를 적극적으로 수치화하여 재개발, 재건축지역내의 건물 리모델링과 관련한 수익구조를 분석하기 위해서 AHP기법을 적용 하는 것이 가장 적절한 것으로 생각된다.
- 또한 세부항목별로 현재 건물 중요도가 8개 항목, 경제적 가치가 8개 항목, 건물의 환경 수준이 7개 항목으로 비슷한 수준으로 중요한 것으로 조사되어 건물의 중요도에서는 역세권, 도심권, 통신시설, 시설물 등급이 삭제되었으며 건물의 경제적 가치에서는 주변도로 환경, 건물구조, 지가상승 요인, 용적율/건폐율이 삭제 되었다. 건물의 환경 수준에서는 주변 공원과 일조권이 삭제되었다.
- 분석 결과를 살펴보면, 상위기준으로 설정한 건물의 중요도, 건물의 경제적 가치, 건물의 환경 수준 중 건물의 경제적 가치가 43%를 차지하여 리모델링을 위한 상업용 또는 업무용 건축물에 대하여 건물 등급제 도입시 건물의 경제적 가치가 가장 중요한 것으로 나타났다. 그 다음으로 건물의 환경 수준이 35%, 건물의 중요도가 22%의 순으로 나타났다.
- 연구자 기준과 전문가 기준 간 상관관계 분석 결과 모두 유의한 정(+)의 상관관계를 보였다. 상관관계 분석에서 상과계수 r값이 .
- 이상의 최종평가항목에 대하여 변수의 특성을 고려 한 점수를 부여하여 평가를 위한 점수기준을 마련하였다.
- 위치는 도시계획관리기준 및 인구수에 근거하여 등급을 구분하였다. 즉, 인구 1,000만이상의 도시를 대도시, 인구 100만이상의 도시를 수도권/중도시, 인구 5만이상의 도시를 소도시, 인구2만이상의 도시를 농어촌, 인구 2만미만의 도시를 기타로 구분하여 인구가 많을수록 높은 등급을 주었다.
후속연구
- 설계단계에서 이미 평가가 이루어지는 예비성능평가의 경우, 후에 실제 건축 시 발생하게 될 시행착오를 상당부분 줄일 수 있어 비용절감 효과가 기대된다. 건축 완료 후 행하는 본 성능평가의 경우에는 건물에 대한 정확한 가치평가를 가능하게 하여 안정적 거래를 가능하게 하고 유지․관리의 체계화를 통한 비용절감의 효과가 있을 것으로 기대된다.
- 다만, 미래의 건축물 재고량에 대해서는 별도 예측작업을 하여야 하고, 실시율 역시 미래 시점에 있어서 유지·보수 및 개수 의향에 관한 별도의 조사를 통하여 추정하여야 한다.
- 건축물의 성능에 대한 평가는 거주자들이 기대하는 바람직한 성능기준과 대상 건축물 성능측정치를 서로 비교하여 제반 환경에 대한 만족도에 의해 결정된다. 따라서 성능평가는 그 결과를 통해 기존 건축물을 개선하기 위한 지침이 될 수 있으며, 유사한 건축물 유형의 성능을 판단하는데 활용될 수 있다.
- 이상의 기준을 이용하여 상업용 또는 업무용 건축물에 대한 평가를 실시할 경우 리모델링을 위한 사업성 평가가 가능할 것으로 사료되며 향후 보다 많은 사례분석 및 시장 내 검증 데이터를 활용한 추가적인 연구가 지속될 필요가 있을 것으로 판단된다.
- 입주자 측면에서는 우선 입주 전이라면 입주를 위한 사전 조사비용이 감소되는 이익이 있을 것이고, 입주 후라면 건물 상태와 효용에 대한 계속적인 유지․관리를 통해 작업효율성이 극대화되는 효과가 있을 것이다.
- 다만, 미래의 건축물 재고량에 대해서는 별도 예측작업을 하여야 하고, 실시율 역시 미래 시점에 있어서 유지·보수 및 개수 의향에 관한 별도의 조사를 통하여 추정하여야 한다. 한편, 이러한 리모델링 시장의 현재 규모와 예측을 위하여 가급적 세분된 부문별로 예측하고 추계하는 것이 추계 결과의 정확도와 활용도를 높게 할 수 있다. 즉, 재고량의 추계에 있어서는 가급적 건축물을 유형별로 세분화하고 여기에 각각 별도의 유지, 보수, 개수 및 대수선의 실시율을 적용함으로써 보다 세분되고 정확한 현재 및 미래의 재고의 유형별, 활동 부문별 시장 규모를 예측할 수 있게 된다[1].
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