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문제 정의
- 본 연구에서 대전광역시의 아파트를 대상으로 과다하게 소비되는 관리비에 미치는 영향이 난방방식에 따라 많은 차이가 발생할 것이다는 가설을 가지고, 본 연구를 접근하고자 하였으며, 어떤 난방방식3)이 평상시 유지관리차원에서 저비용적인 것인가를 분석 연구하고자 한다.
- 에 의한 관리뿐만 아니라, 상시 관리와 수선을 위하여 수선비라는 항목으로 사용 후 정산이나, 예산을 편성하여 관리주체에서 계획하고 집행하고 있다. 특히 아파트는 구입 시 초기 다액의 지출이 수반되는 자산으로서 구입 후 장기간 사용, 수익해야하는 과정에서 관리에 대한 비용 또한 과다지출이 수반되고 있다, 그러기에 본 논문은 과다한 지출이 예상되는 항목의 관리비가 어떠한 원인에서 기인되었는가를 파악해보고자 한다.
제안 방법
- 본 연구에서 대전광역시의 366아파트단지 중 150세대이상, 128개 아파트단지를 대상으로 2011년 8, 9, 10월에 부과된 관리비 자료를 수집하여 난방방식에 따라 관리비가 많은 차이가 발생할 것이다는 가설을 가지고, 공용관리비중 고정비 4개 항목과 유동비인 수선 유지비를 활용하였으며, 이를 분석하기 위하여 각 자치구별 아파트단지에 부과되는 관리비의 징수 금액과 총괄 금액의 일반적인 현황을 판단해 보았으며, 이를 위하여 SPSS를 이용하여 회귀분석으로 실시하였다. 그 결과 다음과 같았다.
- 아파트 관리비에 영향을 미치는 변수로 입주년도와 난방방식이 밀접한 관계를 가질 것으로 생각하고 입주년도와 난방방식에 따른 관리비분석을 실시하였다.
- 고정관리비는 물가 상승이나 하락 요인에도 불구하고 입주자대표회의에서 결의된 결과에 따라 움직이므로 변동요인이 극히 발생하지 않는 비용이기에 난방 방식의 유형에 따라 입주자등이 부담하는 요인이나, 급여 기준 등에 따라 매년도 마다 변동될 수 있으나, 본 연구에서 제시한 금액과 큰 차이는 발생하지 않으므로 자료는 2011년 8, 9, 10월 공용관리비 3개월분만으로 사용하였으며, 결과 도출을 위하여 3개월 평균가액으로 환산하였다. 이중 지능형 홈 네트워크 설비 유지비는 대부분의 아파트에서는 아직 설치되지 않았으므로 제외하였고, 개별사용료는 계절별이나, 세대가구 구성원 수에 따라 변동 폭의 차이가 발생하므로 인하여 본 연구에서 제외시켰으며, 또한 건물보험료와 소독비등은 아파트 여건에 따라 계약 조건 등의 차이에 따라 환산 금액이 다르다는 이유 등으로 연구에서 제외 시켰으며, 본 연구에서는 아파트관리비 부과에 관하여 저비용 모델을 파악하기위하여 공용관리비중5) 고정비 4개 항목(일반관리비, 청소비, 경비비, 장기수선충당금)과 유동비인 수선유지비를 활용하였으며, 이를 분석하기 위하여 각 자치구별 아파트단지에 부과되는 항목별 관리비의 징수 금액과 총괄 금액의 일반적인 현황을 판단해 보았으며, 이를 파악하기 위하여 SPSS를 이용하여 회귀분석을 실시하고 하였다.
대상 데이터
- 각 난방방식에 따라 연구에서 사용된 관리비는 일반관리비, 경비비, 청소비, 소독비, 수선유지비, 장기수선충당금을 사용하였다.
- 생활폐기물수수료. 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료. 입주자대표회의의 운영비.
- 본 연구에서는 대전광역시의 366개 아파트단지 중 150세대이상, 128개 아파트단지를 대상으로 2011년 8, 9, 10월분 부과된 관리비를 근거로 자료를 수집4)하여 연구를 실시하였다.
데이터처리
- 입주년도와 관리비의 관계는 앞에서 살펴보았다. 다음으로 난방방식에 따라 아파트 관리비에 영향을 미치는 형태가 다를 것으로 생각하여 각 난방방식을 필터링한 후 회귀분석을 실시하였다.
- 본 연구에서는 각 항목별 세부관리가 난방방식에 따라 차이가 있는 지를 알아보기 위해 분산분석을 실시하였다.
- 아파트 단지의 특성이 아파트 관리비에 미치는 영향을 알아보기 위해 독립변수로 난방방식, 세대수, 층수, 입주년도, 관리면적을 종속변수로는 아파트관리비로 한 회귀분석을 실시하였다.
성능/효과
- 통계적으로 유의한 결과에 대해 사후검정을 실시한 결과가 표 9과 같다. 각 항목에 대해 중앙난방과 지역난방에 대해 차이가 없는 것으로 나타난 반면, 개별난방과 중앙난방, 개별난방과 지역난방에는 세부 항목에 따라 차이가 있게 나타났다.
- 개별난방인 경우는 관리면적, 세대수, 입주년도 순으로 아파트 관리비에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
- 결과 수정된 결정계수 R2값이 .925로 본 연구에서 사용한 아파트 단지의 특성들이 관리비를 92.5% 설명해 주는 것으로 나타났으며, 또한 F값이 314.967로 유의수준 0.01수준에서 통계적으로 유의하며, 표준화계수를 살펴보면 아파트 관리비에 영향을 미치는 변수로는 관리면적이 클수록 입주년도가 오래될수록, 아파트 관리비가 많아지며 난방방식 또한 아파트 관리비에 영향을 미치는 변수로 나타났다(표 3 참조).
- 장기수선충당은 각 단지별로의 특성에 따라 동대표회의의 결의에 의하여 부과되기에 난방방식별로 분류하는 것은 부적절함을 표시하고 있다, 그 결과를 살펴보면 중앙난방과 개별난방 보다는 지역난방과 개별난방의 장기수선충당금이 더 크게 나타나고 있다. 결론적으로 각 항목별 난방방식별 관리비를 비교 분석한 결과 공통적으로 관리면적이 큰 단지 일수록 관리비가 저렴하였으며, 일반관리비, 경비비, 수선유지비는 개별난방방식이 유리하고, 청소비는 난방방식과 차이를 보이지 않고 있으며, 장기수선충당금은 동대표회의의 결의에 의하여 부과되기에 난방방식별로 분류하는 것은 부적절함을 표시하고 있다.
- 그 결과 중앙난방인 경우는 관리면적, 세대수, 입주년도의 순으로 아파트 관리비에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
- 둘째 아파트 단지의 특성이 아파트 전체 관리비에 미치는 영향의 그 순서는 관리면적, 입주년도, 난방방식의 순으로 분석되었으나. 난방방식별로는 중앙난방인 경우는 관리면적, 세대수, 입주년도의 순으로 아파트 관리비에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
- 경비비 또한 난방방식에 따라 경비비에 차이가 있는 것으로 나타난다고 결론 맺을 수 있다. 난방방식에 따라 청소비에는 차이가 없음을 보여주고, 수선유지비는 중앙난방, 지역난방, 개별난방 순으로 나타났다. 장기수선충당은 각 단지별로의 특성에 따라 동대표회의의 결의에 의하여 부과되기에 난방방식별로 분류하는 것은 부적절함을 표시하고 있다, 그 결과를 살펴보면 중앙난방과 개별난방 보다는 지역난방과 개별난방의 장기수선충당금이 더 크게 나타나고 있다.
- 둘째 아파트 단지의 특성이 아파트 전체 관리비에 미치는 영향의 그 순서는 관리면적, 입주년도, 난방방식의 순으로 분석되었으나. 난방방식별로는 중앙난방인 경우는 관리면적, 세대수, 입주년도의 순으로 아파트 관리비에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
- 셋째 난방방식에 따른 관리비 분석결과 일반관리비는 중앙난방과 개별난방, 지역난방과 개별난방에서 개별난방이 관리비가 부과되는 금액이 차이가 있는 것으로 나타난 반면, 중앙난방과 지역난방의 일반관리비는 차이가 없는 것으로 나타났다. 특히 중앙난방과 개별난방의 일반관리비가 지역난방과 개별난방의 차이보다 더 많이 나는 것으로 나타났다.
- 이 결과 표 8과 같이 청소비를 제외한 5개 항목이 유의수준 0.01수준에서 유의한 것으로 나타나 난방방식에 따라 세부관리비들이 차이가 있는 것으로 결론 지을 수 있다.
- 조사대상 단지의 특성을 살펴본 결과 일반적으로 표 2와 같이 대전시내 150세대 이상의 128개 단지를 조사한 결과, 아파트단지의 입주년도는 평균 13.7년이었으며, 입주년도가 가장 오래된 아파트는 33년으로 나타났다.
- 중앙난방인 경우 표 5를 살펴보면 수정된 R2이 0.983으로 연구에서 사용된 변수가 총관리비를 약 98.3% 설명하고 있으며 유의수준 1%에서 이 회귀식이 의미가 있으며 회귀분석의 표준화계수를 보면 관리면적, 세대수, 입주년도 순으로 관리면적이 크고 세대수가 많으며 입주년도가 오래될수록 총관리비에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
- 지역난방인 경우는 관리면적, 입주년도, 층수의 순으로 아파트 관리비에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지역난방방식은 입주 시부터 지역난방방식으로 채택한 단지가 있는 반면에 중앙난방방식으로 사용하다, 지역난방방식으로 전환된 단지가 포함되어, 중앙난방 방식과 다르게 입주년도가 관리면적 다음으로 순위가 변경되는 모습으로 관리비에 영향을 미치는 것으로 나타나고 있다.
- 첫째 입주년도에 따른 난방방식별 관리비를 분석한 결과 중앙난방방식, 지역난방방식 개별난방방식의 순으로 관리비가 부과 되고 있었으며, 특히 개별난방방식의 경우는 관리비의 폭은 입주년도와 관계없이 매년 비슷한 수준으로 부과되는 양상을 보이고 있다.
- 셋째 난방방식에 따른 관리비 분석결과 일반관리비는 중앙난방과 개별난방, 지역난방과 개별난방에서 개별난방이 관리비가 부과되는 금액이 차이가 있는 것으로 나타난 반면, 중앙난방과 지역난방의 일반관리비는 차이가 없는 것으로 나타났다. 특히 중앙난방과 개별난방의 일반관리비가 지역난방과 개별난방의 차이보다 더 많이 나는 것으로 나타났다. 경비비 또한 난방방식에 따라 경비비에 차이가 있는 것으로 나타난다고 결론 맺을 수 있다.
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