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문제 정의
- 셋째는 도심 공간에 대한 가로 및 블록별 특성을 도출하게 된다. 본 연구에서는 2010년의 건축물 대장을 활용하여 도심공간에 대한 토지이용 패턴을 파악하게 된다. 기존 유사 연구에서는 대부분 강남을 중심으로 하는 신시가지에서 분석이 이루어진 바 있는데, 본 연구에서는 도심공간을 대상으로 분석을 진행하여, 도심지 가로별 특성을 파악하는 자료가 될 수 있을 것으로 파악된다.
- 본 연구에서는 계획 자료와 도심에 대한 통계자료 및 건축물대장 등을 활용하여 과거와 현재, 그리고 계획과 정책, 실행이라는 다양한 관점에서의 분석을 진행함에 따라 서울 도심지의 현 상태에 대하여 실증적으로 분석하고자 한다.
- 본 연구에서는 서울시의 전통적 중심지역인 도심의 공간구조적인 특성을 파악하고, 중심부의 토지이용 패턴과 특성을 분석하여 도심의 계획과 개발에 필요한 방향을 설정함을 주요 목적으로 한다.
- 본 연구에서는 연구대상 지역의 주요 토지이용의 용도별 특성의 분석을 진행하기 위하여 2010년의 종로⋅중구 건축물 멸실 대장과 건축물대장을 조사하였다.
가설 설정
- a. 4 반복계산에서 요인회전이 수렴되었습니다.
제안 방법
- 2단계는 ‘특성 및 패턴분석’ 단계로서 도심공간의 특성과 패턴을 분석하였다.
- 1차는 계층적 군집방법 중 하나인 Ward의 방법으로 군집분석을 실시하여 적정 군집의 수를 도출하였다. 2차에는 비계층적 군집방법 중하나인 k-평균 군집방법을 사용하여 1차 군집분석에서 도출된 적정 군집 수를 토대로 군집의 유사성을 도출하였다.
- 조사된 건축물 멸실 대장과 건축물대장 자료는 '건축법 제2조 2항'에 의해 총 28개 용도로 분류되어 있다. 건축법상 용도 분류는 너무 세분화 되어 있어 본 연구의 연구대상지의 토지이용 특성분석을 위한 분류로는 적합하지 않아 기존의 연구 [5,4]에서 사용한 건축물의 분류 방법을 활용하여 주택, 판매, 서비스, 업무, 공업, 교육문화종교체육, 의료사회복지, 운수차량, 기타용도 등으로 분류하여 분석을 하였다.
- 요인분석에 사용된 변수는 용도와 관련된 8개 변수(주택, 판매, 서비스, 업무, 공업, 교육문화종교체육, 의료사회복지, 운수차량용도의 특화계수)와 층수와 관련된 3개의 변수(저층, 중층, 고층), 지과 관련변수(블록별 공지시가 평균) 총 12개를 요인분석의 주요 변수로 설정하여 1차 분석을 실시하였다. 그 결과 공통성이 떨어진 변수는 제외하고 저층, 고층, 공시지가 평균, 판매용도 특화계수, 서비스용도 특화계수, 업무용도 특화계수 등을 변수로 선택하여 재분석을 하였다. 재분석에서는 KMO와 Bartlett의 구형성 검정을 통해 전체 변수들의 적정성을 검토하였으며, 저층, 고층, 공시지가 평균, 판매용도 특화계수, 서비스용도 특화계수, 업무용도 특화계수 등을 변수로 선택하여 할 경우 0.
- 도십부의 입지시설의 분포와 패턴에 대한 분석결과의 검증을 위해 입지시설의 요인분석을 실시하였다.
- 둘째는 기존 계획 자료와 다양한 현황자료를 토대로 서울 도심공간을 블록별로 구분하여 세부적인 공간구조 상에서 나타나는 패턴의 특성을 도출한다. 또한 도심부에 대한 서울시 계획 및 사업과 현장조사 등을 이용하여 도심부의 토지이용을 거시적, 미시적으로 분석 도출함으로써 기존의 다른 연구결과와는 차별성이 있다고 할 수 있다.
- 또한 2010년 현재 도심부 연구대상지역의 토지이용이 어떻게 형성되어 있는지를 살펴보기 위해 건축물대장과 건축물 멸실 대장을 이용하여 건축물 용도별 시설 수, 연상면적, 평균연면적, 그리고 건축물의 층수와 규모 등을 정리하여 연구대상 지역의 입체적인 토지이용 특성을 파악하기 위해 입지시설의 용도 이외에 건축물의 층수와 규모3)도 분석에 포함하였으며, 건축물의 층수와 규모는 본 연구의 성격에 맞게 층수는 저층, 중층, 고층, 연면적은 소형, 대형, 중형으로 구분하였다.
- 김태호⋅여홍구(2012)의 서울 도심공간의 토지이용특성에 관한 연구에서는 2010년 건축물 멸실 대장과 2010년 종로⋅중구 건축물 대장을 바탕으로 기존의 연구[5, 4]에서 사용된 건축물의 분류 방법을 이용하여 도심의 건축물의 시설수와 연면적을 분석 하고 도심의 입체적인 토지이용의 특성을 파악하기 위해 건축물의 규모와 층수의 현황을 분석하였다. 또한 선행연구와의 차별성을 위해 공시지가의 현황을 분석하였다.4)
- 종로구 및 중구지역에 대한 건축물대장을 활용하여 도심의 공간 특성을 파악하게 되는데, 여기에서는 용도지역과 토지이용, 건물의 밀도 등을 중심으로 다양하게 분석을 진행하였다. 또한 이러한 분석을 검증하기 위하여 요인분석1)과 군집분석2)을 실시하였다.
- 마지막으로 내용적 범위는 도심의 토지이용분석을 위한 공간적 범위에 제시된 구역을 분석의 편의를 위하여 행정동과 간선도로에 따라 118개 블록으로 나누어 블록별 토지이용의 현황을 분석하였고 이 현황을 바탕으로 도심의 공간적 특성을 분석하기 위하여 블록별로 특화 패턴 분석을 이용하여 블록의 용도별 특성을 분석하였으며 요인분석과 군집 분석을 바탕으로 이를 검증하였다.
- 본 연구는 연구의 1단계는 ‘자료분석’ 단계로 도심공간의 통계자료를 분석하여 도심의 변화에 대한 동향을 분석하여 수치상의 특성을 파악하였다.
- 본 연구에서는 도심 블록내의 건축물의 용도를 그 블록이 수행하는 주 기능이라고 전제하였고 규모와 층수가 집약도와 고밀화를 나타내는 지표라고 정의하였고 Arc Map 9.3 프로그램을 이용한 도면 작업을 바탕으로 특화도 분석과 요인분석, 군집분석을 통하여 대상지 내에서 유사한 기능을 수행하는 블록을 구분하고 각 블록의 기능적 특징을 분석하였다.
- 분석 결과의 특성을 정리하면 중심업무 기능이 판매, 업무, 서비스시설이었던 점을 감안하여 이를 중심으로 연구대상지내 도심의 패턴 및 특성을 정리하였다. 먼저 토지이용의 판매시설 분포의 특성은 종로대로변을 따라서 서에서 동으로 이동하는 가로축으로 발달하였고 퇴계로에서부터 명동, 남대문까지 가로축을 따라 높은 시설 분포율을 보이고 있다.
- 블록별로 서비스용 건축물의 특화계수 분포 패턴을 살펴보았으며, 분석된 내용은 다음과 같다. 서비스용도의 특화계수 수치가 1이상인 블록은 30개 블록이며, 수치가 3이상인 블록은 12개 블록으로 나타났다.
- 블록별로 판매용 건축물의 특화계수 분포 패턴을 살펴보았으며, 분석된 내용은 다음과 같다. 판매용도의 특화계수 수치가 1이상인 블록은 57개 블록이며, 수치가 3이상인 블록은 5개 블록으로 나타났다.
- 앞에서 산출된 블록별 요인점수자료를 토대로 2차에 걸쳐 군집분석을 실시하였다. 1차는 계층적 군집방법 중 하나인 Ward의 방법으로 군집분석을 실시하여 적정 군집의 수를 도출하였다.
- 연구의 1단계는 ‘자료분석’ 단계에 해당한다. 여기에서는 도심공간의 통계자료를 분석하는데, 행정 구역 상의 종로구와 중구 지역을 대상으로 하여 관련 통계자료를 수집ㆍ활용하여 도심의 변화에 대한 동향을 분석하였다. 통계자료를 토대로 하여 각 분석 년도 별 도심공간의 현황 조사를 진행하고, 이를 분석함으로써 수치상의 특성을 파악하였다.
- 여기에서는 용도지역과 토지이용, 건물의 밀도 등을 중심으로 다양하게 분석을 진행하였으며 이를 검증하기 위하여 요인·군집 분석을 하였다.
- 이를 위해서 2010년도의 건축물 연상면적 자료를 토대로 특화계수를 산출하였으며 산출된 특화계수가 1.0 이상이면, 전체지역의 건축물 용도에 비해 해당지역의 건축물 용도의 특화도가 높다고 해서 하였고, 특화계수가 1.0 이하이면, 그 지역은 건물물의 용도가 특화성이 낮다고 해석 하였다.
- Murphy·Vance의 기존의 도심의 경계 설정관련연구(1964)에서는 도심의 주기능을 판매, 서비스, 업무용도로 간주하였다. 이에 본 연구에서 연구대상지역의 토지이용 특성 분석을 위해 앞에서 재분류한 9개의 건축물 용도중 판매, 서비스, 업무 용도를 도심의 주기능으로 간주하고 판매, 서비스, 업무용도에 초점을 맞춰 분석을 진행하였다.
- 2단계는 ‘특성 및 패턴분석’ 단계로서 도심공간의 특성과 패턴을 분석하는 과정에 해당한다. 종로구 및 중구지역에 대한 건축물대장을 활용하여 도심의 공간 특성을 파악하게 되는데, 여기에서는 용도지역과 토지이용, 건물의 밀도 등을 중심으로 다양하게 분석을 진행하였다. 또한 이러한 분석을 검증하기 위하여 요인분석1)과 군집분석2)을 실시하였다.
- 여기에서는 도심공간의 통계자료를 분석하는데, 행정 구역 상의 종로구와 중구 지역을 대상으로 하여 관련 통계자료를 수집ㆍ활용하여 도심의 변화에 대한 동향을 분석하였다. 통계자료를 토대로 하여 각 분석 년도 별 도심공간의 현황 조사를 진행하고, 이를 분석함으로써 수치상의 특성을 파악하였다. 이 단계는 이미 전작에서 발표하였기에 간략하게 언급하고 넘어가도록 한다.
대상 데이터
- 2010년도의 연구대상지역을 118개의 블록으로 재구성하여 기타시설을 제외한 8개의 용도에 따라 특화계수를 산출하였다.6)
- 본 연구는 2020 서울도시기본계획(2000)을 바탕으로 연구를 진행하였지만 과거 자료의 보전이 미비하고 수집이 어려우며 계획에 따른 현재의 변화된 상황을 파악하기 위하여 2010년 데이터 자료를 사용 하였다. 그러나 분석의 대상에 따라 자료의 획득이 가능한 경우에는 1980년부터 2010년까지의 자료를 중심으로 분석하였다.
- 또한 시간적 범위는 2010년을 기준으로 하였다. 본 연구는 2020 서울도시기본계획(2000)을 바탕으로 연구를 진행하였지만 과거 자료의 보전이 미비하고 수집이 어려우며 계획에 따른 현재의 변화된 상황을 파악하기 위하여 2010년 데이터 자료를 사용 하였다. 그러나 분석의 대상에 따라 자료의 획득이 가능한 경우에는 1980년부터 2010년까지의 자료를 중심으로 분석하였다.
- 본 연구의 공간적 범위로는 서울의 종로구와 중구에 위치한 도심공간으로 설정하였다. 기존 문헌에서의 도심은 서울특별시 도시계획 조례 시행규칙 제16조(4대문 안의 범역 획정 등) 에 따라 4대문 안의 범역은 퇴계로ㆍ다산로ㆍ왕산로ㆍ율곡로ㆍ사직로ㆍ의주로를 경계로 하여 그 주변지역을 포함하는 지역이라고 정의 하였지만 본 연구에서는 사직로 주변(가)은 교남 뉴타운 사업과 돈의문 뉴타운 지구가 현재 진행이중이어서 현황 집계가 어려우며 동대문 주변(나)은 현재 기존 동대문 운동장 부지에 동대문 역사문화 공원이 건설 중이며 또한 주변지역의 재개발이 진행 중에 있어 현황집계가 어려운 현실이다.
- 블록별로 업무용 건축물의 분석된 내용은 특화계수 수치가 1이상인 블록은 56개 블록이며, 수치가 3이상인 블록은 존재하지 않았다.
데이터처리
- 요인분석에 사용된 변수는 용도와 관련된 8개 변수(주택, 판매, 서비스, 업무, 공업, 교육문화종교체육, 의료사회복지, 운수차량용도의 특화계수)와 층수와 관련된 3개의 변수(저층, 중층, 고층), 지과 관련변수(블록별 공지시가 평균) 총 12개를 요인분석의 주요 변수로 설정하여 1차 분석을 실시하였다. 그 결과 공통성이 떨어진 변수는 제외하고 저층, 고층, 공시지가 평균, 판매용도 특화계수, 서비스용도 특화계수, 업무용도 특화계수 등을 변수로 선택하여 재분석을 하였다.
이론/모형
- 앞에서 산출된 블록별 요인점수자료를 토대로 2차에 걸쳐 군집분석을 실시하였다. 1차는 계층적 군집방법 중 하나인 Ward의 방법으로 군집분석을 실시하여 적정 군집의 수를 도출하였다. 2차에는 비계층적 군집방법 중하나인 k-평균 군집방법을 사용하여 1차 군집분석에서 도출된 적정 군집 수를 토대로 군집의 유사성을 도출하였다.
- 대상지 현황을 이용하여 용도별 입지시설의 분포와 구성관계를 파악하고, 분포 패턴에 대한 차이를 분석하기 위해 본 연구에서는 특화계수 (SQ: specialization quotient)를 이용 하였다.5)
성능/효과
- B유형에 가장 크게 영향을 미치는 요인은 제1요인(4.2534)과 제2요인(1.5028)으로 총 16개 블록을 수렴하였다. 이들 블록들의 특성을 살펴보면, A유형과 비슷한 특성을 지니고 있지만 A유형보다는 고층의 건축물의 비중이 크고 블록별 표준 공시지가 매우 높은 것으로 분석되었다.
- C유형에 가장 크게 영향을 미치는 요인은 제1요인(3.5853)과 제2요인(-2.8424)으로 총 37개 블록을 수렴하였다. 이들 블록들의 특성을 살펴보면, 평균 공시지가가 매우 높고, 건축물의 용도 중 판매용도의 비중이 큰 것으로 분석되었다.
- D유형에 가장 크게 영향을 미치는 요인은 제3요인(5.7466)으로 총 3개 블록을 수렴하는 것으로 분석되었다. 이들 블록의 특성을 살펴보면 모텔, 호텔 등 숙박업소의 비중이 높은 블록들로 특화계수 분석에서 서비스용도로 특화된 블록인 것으로 분석되었다.
- E유형에 가장 크게 영향을 미치는 요인은 제3요인(2.0691)과 제1요인(1.7643)으로 총 11개 블록을 수렴하였다. E유형은 D유형과 비슷한 특성을 가지고 있지만 서비스용도 뿐만 아니라 주택, 판매, 업무용도 등 타용도가 높은 비중을 보이고 있다.
- 공업용도로 특화된 블록의 경우 충무로 주변지역과 종로6가 동대문역 북쪽지역의 특화계수 수치가 높은 것으로 분석되었다. 충무로 주변지역의 경우 충무로에 인접한 지역은 오토바이 판매와 수리로 특화된 거리이다.
- 교육문화종교체육용도로 특화된 블록은 덕수궁과 정동일대, 세종문화회관 주변지역, 명동역 부근, 인사동지역, 청계천 주변지역 등에서 특화계수의 수치가 높은 것으로 분석되었다. 정동일대와 덕수궁 지역의 블록들은 블록 내부에는 고궁, 박물관, 미술관, 기념관, 공연시설 등 문화시설과 초ㆍ중ㆍ고등학교 등 교육시설, 수도원, 교회 등 종교시설이 입지하고 있다.
- 대상지내 블록별 주택용 건축물의 특화계수 분포 패턴 분석은 특화계수 수치가 1이상인 블록은 30개이며, 수치가 3이상인 블록은 11개로 나타났다.
- 또한 건축물 규모의 경우 소형은 5,000㎡미만, 중형은 5,000㎡이상-50,000㎡미만, 대형은 50,000㎡이상으로 분류하였으며 이에 따라 대상지의 현황을 분석한 결과 총 14,014개의 대상지내 건축물 중에서 소형은 13,488개동으로 96.2%의 비율을 차지하였으며 중형의 경우 457개동으로 3.3%의 비율을 차지하였고 마지막으로 대형의 경우 69개동으로 0.5%의 비율을 차지함을 알 수 있다.
- 이는 대형 상권이 존재하기 때문으로 분석된다. 또한 토지이용의 업무시설 분포의 특성은 세종로와 을지로 서울시청, 서울역으로 이어지는 지역에 높은 분포율을 보였으며 업무지구는 표준공시지가는 가장 높게 것으로 분석되었다. 마지막으로 서비스시설 분포의 특성은 안국로를 따라서 청계천으로 이러져 내려오는 남북 라인과 을지로를 따라 동서로 위치하고 있음을 알수 있다.
- 분석 결과의 특성을 정리하면 중심업무 기능이 판매, 업무, 서비스시설이었던 점을 감안하여 이를 중심으로 연구대상지내 도심의 패턴 및 특성을 정리하였다. 먼저 토지이용의 판매시설 분포의 특성은 종로대로변을 따라서 서에서 동으로 이동하는 가로축으로 발달하였고 퇴계로에서부터 명동, 남대문까지 가로축을 따라 높은 시설 분포율을 보이고 있다. 이는 대형 상권이 존재하기 때문으로 분석된다.
- 본 연구에서는 건축물 층수의 경우 건축물의 5층 이하는 저층, 6-10층 이하는 중층, 11층 이상은 고층으로 분류하였으며 이에 따라 대상지의 현황을 분석한 결과 총 14,014개의 대상지내 건축물 중에서 저층은 12,822개동으로 91.5%의 비율을 차지하였으며 중층의 경우 837개동으로 6.0%의 비율을 차지하였고 마지막으로 고층의 경우 355개동으로 2.5%의 비율을 차지함을 알 수 있다.
- 블록별 요인점수에서 1이상의 값이 도출된 블록은 총 21개 블록으로 파악되었으며, –1이하로 도출된 블록은 총 22개 블록으로 파악되었다.
- 이는 공시지가가 높은 지역일수록 고층의 건축물이 많이 분포하고 있다고 볼 수 있다. 블록별 요인점수에서 1이상의 값이 도출된 블록은 총 22개 블록으로 나타났으며, 특히 광화문역을 중심으로 세종로 인근지역, 종각역 주변지역, 을지로입구역 주변, 명동지역의 수치가 높은 것으로 파악되었다. 요인점수의 수치가 –1이하로 도출된 블록은 총 10개 블록으로 이들 블록들 대부분은 주택의 수치가 높은 지역으로 연구대상지 외곽지역에 분포하고 있는 것으로 분석되었다.
- 블록별로 공업용 건축물의 특화계수 분포 패턴을 분석한 내용은 공업용도의 특화계수 수치가 1이상인 블록은 25개 블록이며, 수치가 3이상인 블록은 13개 블록으로 나타났다.
- 블록별로 교육문화종교체육용 건축물의 특화계수 분포 패턴을 살펴보았으며, 분석된 내용은 교육문화 종교체육용도의 특화계수 수치가 1이상인 블록은 38개이며, 수치가 3이상인 블록은 13개로 나타났다.
- 블록별로 운수차량용 건축물의 특화계수 분포 패턴을 살펴보았으며, 분석된 내용은 특화계수 수치가 1이상인 블록은 13개이며, 수치가 3이상인 블록은 8개로 나타났다. 연구대상지의 운수차량용도 특화계수를 도면으로 표현하였으며, 운수차량용도 특화계수 분포 특성을 정리하면 다음과 같다.
- 블록별로 의료사회복지용 건축물의 특화계수 분포 패턴을 살펴보았으며 의료사회복지용도의 특화계수 수치가 1이상인 블록은 12개이며, 수치가 3이상인 블록은 5개로 나타났다.
- 서비스용도로 특화된 블록의 경우 시청 주변, 남대문시장과 명동역 주변, 종로3가역 인근, 동대문시장 주변, 을지로 인근의 블록의 특화계수 수치가 높은 것으로 분석되었다. 서비스용도로 특화된 블록 내에는 여관, 모텔, 호텔 등 숙박업소가 밀집되어 있었다.
- 블록별로 서비스용 건축물의 특화계수 분포 패턴을 살펴보았으며, 분석된 내용은 다음과 같다. 서비스용도의 특화계수 수치가 1이상인 블록은 30개 블록이며, 수치가 3이상인 블록은 12개 블록으로 나타났다.
- 특히, 남대문시장 주변지역은 남대문시장과 신세계백화점 등이 입지하고 있어 특화 계수의 수치가 높은 것으로 분석되었다. 연구대상지내에서 판매용도로 특화된 블록들 중 남대문, 명동, 북창동, 인사동, 종로청계, 동대문 주변 지역들은 관광특구로 지정되어져 있는 것으로 분석되었다.
- 연구대상지의 의료사회복지용도 특화계수 분포특성을 정리하면 인사동 조사계 인접지역, 회현역지역, 을지로3가 지역, 을지로 3가 지역, 동대문 패션타운 뒤쪽지역 등이 특화된 것으로 분석되었다.
- 요인점수의 수치가 –1이하로 도출된 블록은 총 10개 블록으로 이들 블록들 대부분은 주택의 수치가 높은 지역으로 연구대상지 외곽지역에 분포하고 있는 것으로 분석되었다.
- 5028)으로 총 16개 블록을 수렴하였다. 이들 블록들의 특성을 살펴보면, A유형과 비슷한 특성을 지니고 있지만 A유형보다는 고층의 건축물의 비중이 크고 블록별 표준 공시지가 매우 높은 것으로 분석되었다.
- 8424)으로 총 37개 블록을 수렴하였다. 이들 블록들의 특성을 살펴보면, 평균 공시지가가 매우 높고, 건축물의 용도 중 판매용도의 비중이 큰 것으로 분석되었다.
- 7466)으로 총 3개 블록을 수렴하는 것으로 분석되었다. 이들 블록의 특성을 살펴보면 모텔, 호텔 등 숙박업소의 비중이 높은 블록들로 특화계수 분석에서 서비스용도로 특화된 블록인 것으로 분석되었다.
- 마지막으로 서비스시설 분포의 특성은 안국로를 따라서 청계천으로 이러져 내려오는 남북 라인과 을지로를 따라 동서로 위치하고 있음을 알수 있다. 이러한 분석 결과는 서울시의 도심지역 정비계획과 청계천 복원사업, 도심재창조 프로젝트등이 업무ㆍ판매 기능을 강화 하였으며 도심지역의 쇼핑ㆍ여가ㆍ관광 기능이 확대되어 주변상권을 활성화 하였으며, 서울의 도심의 중심성을 유지하고 있는 것으로 평가 되었다.
- 그 결과 공통성이 떨어진 변수는 제외하고 저층, 고층, 공시지가 평균, 판매용도 특화계수, 서비스용도 특화계수, 업무용도 특화계수 등을 변수로 선택하여 재분석을 하였다. 재분석에서는 KMO와 Bartlett의 구형성 검정을 통해 전체 변수들의 적정성을 검토하였으며, 저층, 고층, 공시지가 평균, 판매용도 특화계수, 서비스용도 특화계수, 업무용도 특화계수 등을 변수로 선택하여 할 경우 0.631의 수치가 산출되었다. 요인분석결과 제1요인의 고유치는 2.
- 제1요인의 요인별 요인적재량을 살펴보면, 저층이 -0.834로 가장 높고 그 다음 공시지가 0.827, 고층 0.713으로 분석되었다. 이는 공시지가가 높은 지역일수록 고층의 건축물이 많이 분포하고 있다고 볼 수 있다.
- 제2요인의 요인별 적재량을 살펴보면, 판매용도의 특화계수가 –0.960으로 가장 높았으며, 그 다음 업무용도의 특화계수가 0.873으로 분석되었다.
- 제3요인의 요인별 적재량을 살펴보면, 서비스용도의 특화계수가 0.987로 분석되었다. 블록별 요인점수 중 1이상의 수치를 보인 블록은 총 12개 블록이었으며, -1이하의 수치는 나타나지 않았다.
- 업무용도의 경우 과거부터 정부청사와 대사관 등 관청 등이 밀집하고 있는 지역으로 광화문광장 주변과 서울역까지 동북쪽 지역으로 치우쳐진 개발 패턴을 발견할 수 있다. 특히 광화문 광장 주변지역과 시청・을지로 주변지역에서는 고밀의 개발패턴이 나타났으며, 이들 지역의 평균지가 또한 타지역에 비해 매우 높은 것으로 분석되었다.
- 판매용도로 특화된 블록들은 남대문시장, 명동, 종로주변, 인사동과 낙원상가, 세운상가, 그리고 방산시장과 중부시장 등을 중심으로 분포하고 있는 것으로 분석되었다. 특히, 남대문시장 주변지역은 남대문시장과 신세계백화점 등이 입지하고 있어 특화 계수의 수치가 높은 것으로 분석되었다. 연구대상지내에서 판매용도로 특화된 블록들 중 남대문, 명동, 북창동, 인사동, 종로청계, 동대문 주변 지역들은 관광특구로 지정되어져 있는 것으로 분석되었다.
- 판매용도의 특화계수 수치가 1이상인 블록은 57개 블록이며, 수치가 3이상인 블록은 5개 블록으로 나타났다. 판매용도로 특화된 블록들은 남대문시장, 명동, 종로주변, 인사동과 낙원상가, 세운상가, 그리고 방산시장과 중부시장 등을 중심으로 분포하고 있는 것으로 분석되었다. 특히, 남대문시장 주변지역은 남대문시장과 신세계백화점 등이 입지하고 있어 특화 계수의 수치가 높은 것으로 분석되었다.
- 판매용도로 특화된 블록들은 연구대상지의 남쪽(남대문·명동) 지역과 연구대상지 동쪽(종로・동대문)지역에 밀집되어 있는 특성으로 보이고 있는 것으로 분석되었다.
- 블록별로 판매용 건축물의 특화계수 분포 패턴을 살펴보았으며, 분석된 내용은 다음과 같다. 판매용도의 특화계수 수치가 1이상인 블록은 57개 블록이며, 수치가 3이상인 블록은 5개 블록으로 나타났다. 판매용도로 특화된 블록들은 남대문시장, 명동, 종로주변, 인사동과 낙원상가, 세운상가, 그리고 방산시장과 중부시장 등을 중심으로 분포하고 있는 것으로 분석되었다.
후속연구
- 본 연구에서는 2010년의 건축물 대장을 활용하여 도심공간에 대한 토지이용 패턴을 파악하게 된다. 기존 유사 연구에서는 대부분 강남을 중심으로 하는 신시가지에서 분석이 이루어진 바 있는데, 본 연구에서는 도심공간을 대상으로 분석을 진행하여, 도심지 가로별 특성을 파악하는 자료가 될 수 있을 것으로 파악된다.
- 이에 본 연구는 서울시가 보유한 도심의 공간구조를 현재의 시점에서 고찰함으로써 차후 연구와 서울시 도시기본계획의 기본 자료로서의 사용될 것으로 전망한다.
- 또한 현재 종로와 을지로 일대에서는 도시환경정비사업이 진행중이며, 종로와 을지로 일대에서 나타나고 있는 사업 중 대부분은 대규모 업무시설로 개발되고 있는 것으로 파악되었다. 차후 이들 지역의 개발이 완료 된다면 지금보다 업무용도의 비중이 더욱 높아질 것으로 사료된다.
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