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문제 정의
- 본 연구에서는 민간택지 사례를 중심으로 분양가상한제 적용여부에 따른 아파트 분양가를 비교하고, 나아가 부동산 관련 전문가 인식조사를 바탕으로 분양가상한제 시행이 아파트 공급가격에 미치는 영향을 파악하고자 하였다. 본 연구의 분석결과는 다음과 같이 요약될 수 있다.
- 즉, 정부는 5ㆍ10 주택거래 정상화 방안의 후속조치로 분양가상한제의 원칙적 폐지, 재건축 초과이익 부담금 부과 중지, 재건축사업 용적률 인센티브 확대 적용 등을 담은 법률 개정안을 입법예고하고 국무회의 등을 거쳐 이를 국회에 제출할 예정이지만 여론의 반대가 만만치 않아 통과가 불투명한 상태에 있다. 이와 같은 상황의 인식하에 본 연구에서는 민간택지 사례를 중심으로 분양가상한제 적용여부에 따른 아파트 분양가를 비교하고, 부동산 관련 전문가 인식조사를 바탕으로 분양가상한제 시행이 아파트 분양가에 미치는 영향을 파악하고자 한다.
제안 방법
- 둘째, 민간택지 분양가상한제 시행이 아파트 분양가에 미치는 영향을 파악하기 위해 부동산 또는 부동산정책에 대한 전문성을 확보한 연구원, 감정평가사, 공무원 및 공기업 종사자, 건축사, 건설회사 및 시행사 종사자 등 부동산 실무 담당자를 대상으로 2011년 11월 10일부터 2011년 12월 1일까지 3주간 설문조사를 실시하였다. 총 180부의 설문을 배포하여 157부를 회수하고 이 중 응답이 미비한 설문을 제외한 148부를 분석에 이용하였다.
- 앞서 실증사례를 통한 분양가 비교분석에 사용된 입주 시점의 시장가격수준은 아파트 수급상황 및 정부의 부동산 대책 등 주택시장의 유동적인 환경에 의해 지속적으로 영향을 받으므로 분석결과가 반드시 분양가상한제 적용여부에 따른 것으로 판단하기 힘들다. 따라서 분양가상한제 시행이 아파트 공급가격에 미치는 영향을 파악하기 위해 부동산 관련 전문가를 대상으로 하는 설문조사를 실시하였으며, 그 내용은 분양가상한제 시행이 분양가에 미치는 영향, 분양가상한제 존폐에 대한 입장, 분양가상한제 시행이 주택공급량 및 주택품질에 미치는 영향으로 구성되었다.
- 첫째, 부산지역에서 민간택지 분양가 상한제 적용 아파트와 분양가상한제 미적용 아파트를 사례대상으로 선정하여 분양가상한제 적용여부에 따른 분양가격을 비교하였다. 이와 같은 비교분석은 생산자물가 지수(PPI, producer price index)를 이용하여 사례대상의 입주자모집공고에 명시된 분양가를 시점보정하고 이를 입주시점의 시장가격수준과 비교하는 과정을 수반한다.
- 본 연구에서 수행하려는 실증분석은 다음과 같은 두 단계로 구성되었다. 첫째, 부산지역에서 민간택지 분양가 상한제 적용 아파트와 분양가상한제 미적용 아파트를 사례대상으로 선정하여 분양가상한제 적용여부에 따른 분양가격을 비교하였다. 이와 같은 비교분석은 생산자물가 지수(PPI, producer price index)를 이용하여 사례대상의 입주자모집공고에 명시된 분양가를 시점보정하고 이를 입주시점의 시장가격수준과 비교하는 과정을 수반한다.
대상 데이터
- 분양가상한제가 미적용된 사례로서 해운대구 좌동 소재의 D아파트는 용도지역상 제3종일반주거지역에 위치하고 있으며, 인근지역은 아파트 단지, 종합병원, 금융기관, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있다. 건축규모는 총 4개동 415세대이며 건폐율은 18.30%, 용적률은 283.82%이다. 부산진구 개금동 소재의 E아파트는 용도지역상 제3종일반주거지역으로 인근지역에는 주상복합아파트 단지, 대형할인점, 고속철도 차량기지 등이 분포하고 있다.
- 용도지역상 제3종일반주거지역으로 인근지역은 종합운동장, 아파트 및 다세대주택 단지, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있다. 건축규모는 총 6개동 470세대(일반분양분 183세대)로서 건폐율은 15.74%, 용적률은 290.76%이다.
- 분양가상한제 적용 아파트로서 기장군 기장읍에 위치한 A아파트는 2008년 10월에 분양되었으며 민간택지 분양가상한제가 부산지역 최초로 적용된 경우이다. 대상사례는 용도지역상 제3종일반주거지역에 위치하고 있으며, 인근지역은 아파트 및 다세대주택 단지, 교육시설, 상점, 임야 등으로 형성되어 있다. 또한, 건축규모는 총 7개동 620세대로 건폐율과 용적률은 각각 18.
- 민간택지 분양가상한제 적용여부에 따른 분양가를 비교하고자 그림 1과 같이 부산지역에 위치한 분양가상한제 적용 아파트 및 분양가상한 제 미적용 아파트를 사례대상으로 선정하였다. 여기에는 표 1에 제시된 바와 같이 분양가상한제 적용 아파트 단지 3개소와 분양가상한제 미적용 아파트 단지 3개소가 해당된다.
- 설문대상자는 부동산 또는 부동산정책에 대한 전문성을 확보한 연구원, 감정평가사, 건축사, 공무원 및 공기업 종사자, 금융기관 종사자, 건설회사 및 시행사 종사자 등 부동산 실무 담당자로 한정되었으며, 이들 응답자의 일반적 특성은 표 5에 제시되었다.
- 기장군 기장읍에 위치한 C아파트는 후분양제가 적용되어 공정률 80% 상태에서 입주자모집공고가 이루어졌다. 용도지역상 제3종일반주거지역에 위치하고 있으며, 건축규모는 총 3개동 194세대이다. 건폐율과 용적률은 각각 16.
- 여기에는 표 1에 제시된 바와 같이 분양가상한제 적용 아파트 단지 3개소와 분양가상한제 미적용 아파트 단지 3개소가 해당된다. 이 가운데 분양가상한제 미적용 아파트는 분양가상한제 적용 아파트 사례와 대비하고자, 분양가상한제 적용시기인 2007년 9월 1일 이전에 최초 사업계획승인을 득하고 입주자모집공고 및 입주시점이 분양가상한제 적용사례와 근접한 단지만을 선정하였다. 분석과정에서는 국내에서 생산된 재화 및 서비스의 가격수준 변동을 측정하는 통계지표인 생산자 물가지수(PPI, producer price index)를 이용하여 사례대상의 입주자모집공고에 명시된 분양가를 시점보정하고 이를 입주시점의 시장가격수준(kb아파트 가격자료)과 비교하였다.
- 둘째, 민간택지 분양가상한제 시행이 아파트 분양가에 미치는 영향을 파악하기 위해 부동산 또는 부동산정책에 대한 전문성을 확보한 연구원, 감정평가사, 공무원 및 공기업 종사자, 건축사, 건설회사 및 시행사 종사자 등 부동산 실무 담당자를 대상으로 2011년 11월 10일부터 2011년 12월 1일까지 3주간 설문조사를 실시하였다. 총 180부의 설문을 배포하여 157부를 회수하고 이 중 응답이 미비한 설문을 제외한 148부를 분석에 이용하였다. 설문 내용은 분양가상한제 시행이 분양가에 미치는 영향, 분양가상한제 존폐에 대한 입장, 분양가상한제 시행이 주택공급량 및 주택품질에 미치는 영향 등의 내용으로 구성되었으며, 이에 대한 전문가들의 인식을 도출하기 위해 SPSS 18.
데이터처리
- 이 가운데 분양가상한제 미적용 아파트는 분양가상한제 적용 아파트 사례와 대비하고자, 분양가상한제 적용시기인 2007년 9월 1일 이전에 최초 사업계획승인을 득하고 입주자모집공고 및 입주시점이 분양가상한제 적용사례와 근접한 단지만을 선정하였다. 분석과정에서는 국내에서 생산된 재화 및 서비스의 가격수준 변동을 측정하는 통계지표인 생산자 물가지수(PPI, producer price index)를 이용하여 사례대상의 입주자모집공고에 명시된 분양가를 시점보정하고 이를 입주시점의 시장가격수준(kb아파트 가격자료)과 비교하였다.
- 총 180부의 설문을 배포하여 157부를 회수하고 이 중 응답이 미비한 설문을 제외한 148부를 분석에 이용하였다. 설문 내용은 분양가상한제 시행이 분양가에 미치는 영향, 분양가상한제 존폐에 대한 입장, 분양가상한제 시행이 주택공급량 및 주택품질에 미치는 영향 등의 내용으로 구성되었으며, 이에 대한 전문가들의 인식을 도출하기 위해 SPSS 18.0을 이용한 빈도분석 및 교차분석이 수행되었다.
성능/효과
- 분양가상한제 적용 아파트 및 분양가상한제 미적용 아파트를 사례대상으로 선정하여 시점보정된 분양가와 입주시점의 시장가격수준을 비교한 결과, 분양가상한제 적용 아파트의 시점보정 분양가는 입주시점의 시장가격수준보다 대체로 낮은 반면, 분양가상한제 미적용 아파트의 시점보정 분양가는 입주시점의 시장가격수준보다 높게 나타나 분양가상한제 적용여부에 따라 차이가 존재함을알 수 있었다. 또한 분양가 구성요소를 비교한 결과, 분양가상한제 적용 아파트의 건축비는 주택형에 따라 유사한 분포를 보인 반면, 분양가상한제 미적용 아파트의 건축비는 주택형별로 최대 33%에 이르는 현저한 차이를 보여 이는 기본형건축비로 산정되는 분양가상한제 적용아파트와는 대별되는 점으로 판단된다.
- 4%)으로 나타났다. 또한 분양가상한제 시행이 분양가를 오히려 상승시키는 것으로 인식한 응답자는 20명(13.5%)으로 나타났는데, 이들은 분양가 안정을 목적으로 도입된 분양가상한제가 민간건설업체의 사업 수익성을 악화시켜 주택공급량 감소에 따른 가격상승을 유발할 것으로 판단하였다. 따라서 분양가상한제 시행이 분양가 하락효과를 가지는 것으로 인식하는 응답자의 비율이 조금 높은 것을 알 수 있다.
- 0%로 나타나 분양가상한제 적용 아파트 사례와 비교하여 택지비가 분양가에서 차지하는 비중이 상대적으로 높다. 또한, 건축비는 주택형에 따라 최저 1,617,462원/㎡, 최고 2,143,935원/㎡으로 최대 33%가량의 차이를 보여 공급면적이 커질수록 건축비가 큰폭으로 증가함을 알 수 있다. E아파트의 경우 택지비가 분양가에서 차지하는 비율은 주택형에 따라 28.
- 부동산 관련 전문가를 대상으로 하는 설문조사의 결과를 살펴보면, 분양가상한제 시행이 분양가를 하락시키는 것으로 인식하는 응답자의 비율이 조금 높게 나타났으며, 이들 중 약 52%는 분양가상한제 시행이 5-10%의 하락효과를 가지는 것으로 인식하였다. 분양가상한제 존폐여부에 있어서는 존속 및 폐지입장을 보인 응답자의 비율이 유사하게 나타났다.
- 신시영(2009)은 실증사례를 선정하여 분양가상한제 적용 시와 미적용 시의 사업수익성 및 분양가를 비교 분석하였다. 분석의 결과 분양가 상한제 미적용 시의 분양가보다 분양가상한제 적용하의 예측 분양가는 16%에서 38%까지 감소하는 것으로 나타났고, 수익률은 25.7%에서 44.8%까지 감소하는 것으로 나타났다. 따라서 분양가상한제 시행으로 수익성이 감소함에 따라 주택공급이 감소하며 주택품질이 저하될 것으로 예측하였다[5].
- 분양가상한제가 분양가 혹은 사업성에 미치는 영향을 살펴본 연구 중 심영이(2007)는 분양가 자율화 시 공급된 아파트 사례를 통하여 분양가상한제 적용에 따른 분양가 및 사업수지를 분석하였다. 분석의 결과로 분양가상한제에 따른 분양가는 분양가상한제가 미적용된 경우와 대비하여 21%에서 32%까지 감소하였고, 수익률은 25.7%에서 44.8%까지 감소하는 것으로 나타났다. 이와 같은 분양가 및 수익률의 감소는 주택공급의 감소, 주택품질의 저하, 사업규모의 감소 등 시장기능의 위축을 야기할 수 있다고 언급하였다[4].
- 5%가량 높게 나타났는데, 이는 부산지역의 중대형 아파트에 대한 낮은 선호도가 시장가격수준에 반영된 것으로 판단된다. 분양가상한제 미적용 아파트의 시점보정 분양가는 입주시점의 시장 가격수준과 대비하여 91.7-118.6%의 분포를 보였으며, 일부 단지의 전용면적 85㎡이하 주택형을 제외하면 시점 보정 분양가가 시장가격수준보다 전반적으로 높게 나타나 분양가상한제 적용 아파트의 경우와 차이가 있음을 알 수 있다.
- 직종별로는 감정평가사, 금융기관 종사자의 과반수는 분양가상한제를 존속시켜야 한다고 인식하였으나, 건축사, 건설사 및 시행사 종사자의 과반수는 이를 폐지해야 한다고 인식함으로써 직업군 간에 상이한 입장차가 존재함을 알 수 있었다. 분양가상한제 시행이 주택공급량 및 주택품질에 미치는 영향과 관련해서는 주택공급량에는 별다른 영향을 미치지 못하지만, 주택 품질을 저하한다는 의견이 다소 우세하게 나타났다.
- 분양가상한제 적용 아파트 및 분양가상한제 미적용 아파트를 사례대상으로 선정하여 시점보정된 분양가와 입주시점의 시장가격수준을 비교한 결과, 분양가상한제 적용 아파트의 시점보정 분양가는 입주시점의 시장가격수준보다 대체로 낮은 반면, 분양가상한제 미적용 아파트의 시점보정 분양가는 입주시점의 시장가격수준보다 높게 나타나 분양가상한제 적용여부에 따라 차이가 존재함을알 수 있었다. 또한 분양가 구성요소를 비교한 결과, 분양가상한제 적용 아파트의 건축비는 주택형에 따라 유사한 분포를 보인 반면, 분양가상한제 미적용 아파트의 건축비는 주택형별로 최대 33%에 이르는 현저한 차이를 보여 이는 기본형건축비로 산정되는 분양가상한제 적용아파트와는 대별되는 점으로 판단된다.
- 분양가상한제 적용여부에 따른 분양가 구성요소를 비교한 결과 일부 분양가상한제 미적용 아파트의 건축비는 주택형별로 최대 33%에 이르는 현저한 차이를 보여 공급면적이 커질수록 건축비가 큰 폭으로 증가함을 알 수 있으며, 이는 기본형건축비로 산정되는 분양가상한제 적용 아파트와 대별되는 점으로 판단된다.
- 분양가상한제가 미적용된 D아파트의 분양가 구성을 표 3에서 살펴보면, 분양가 대비 택지비 비율은 주택형에 따라 39.5-42.0%로 나타나 분양가상한제 적용 아파트 사례와 비교하여 택지비가 분양가에서 차지하는 비중이 상대적으로 높다. 또한, 건축비는 주택형에 따라 최저 1,617,462원/㎡, 최고 2,143,935원/㎡으로 최대 33%가량의 차이를 보여 공급면적이 커질수록 건축비가 큰폭으로 증가함을 알 수 있다.
- 각 사례대상별 시점보정된 분양가격과 입주시점의 시장가격수준을 비교한 결과는 표 4에 제시되었다. 분양가상한제가 적용된 아파트의 시점보정 분양가는 입주 시점의 시장가격수준과 대비하여 87.8-104.5%의 분포를 보였으며, 대체로 시장가격수준보다 낮게 나타났다. 일부 단지에서 전용면적 85㎡를 초과하는 주택형의 경우 분양가가 시장가격수준보다 1.
- 각 사례별 분양가 구성요소를 분양가상한제 적용여부에 따라 구분하여 살펴보면 다음과 같다. 우선 표 2에 제시된 분양가상한제 적용아파트 사례로서 A아파트는 분양가에서 택지비가 차지하는 비율이 약 15-18%로 나타나 수도권과 비교하여 토지취득비용이 상대적으로 낮으며, 택지비 감정평가액에서 약 12.1%의 가산비용이 인정되었음을 알 수 있다. 또한 건축비는 주택형에 따라 최저 1,467,911원/㎡에서 최고 1,694,820원/㎡으로 분포하여 약 15%에 달하는 차이를 나타낸다.
- 주택품질에 미치는 영향과 관련하여 전체 응답자 중 69명(46.6%)은 주택품질이 조금 저하할 것으로, 16명(10.8%)은 주택품질이 현저히 저하할 것으로 인식하여 분양가상한제 시행이 주택품질을 저하한다는 의견이 다소 우세함을 알 수 있다. 그 밖에 주택품질에 영향을 미치지 않는 것으로 인식한 응답이 39명(26.
- 또한, 공무원 및 공기업 종사자, 연구원, 공인중개사는 해당 직업군 내에서 분양가상한제 존폐와 관련하여 비교적 유사한 분포를 보였다. 직업군과 분양가상한제 존폐여부의 독립성을 검정하기 위해 카이제곱검정을 수행하였으며, 그 결과 X2= 26.381이고 유의확률이 0.000으로 나타나 유의수준 5%에서 직업군 간에 분양가상한제 존폐여부에 대한 인식의 차이가 존재함을 알 수 있다.
- 분양가상한제 존폐여부에 있어서는 존속 및 폐지입장을 보인 응답자의 비율이 유사하게 나타났다. 직종별로는 감정평가사, 금융기관 종사자의 과반수는 분양가상한제를 존속시켜야 한다고 인식하였으나, 건축사, 건설사 및 시행사 종사자의 과반수는 이를 폐지해야 한다고 인식함으로써 직업군 간에 상이한 입장차가 존재함을 알 수 있었다. 분양가상한제 시행이 주택공급량 및 주택품질에 미치는 영향과 관련해서는 주택공급량에는 별다른 영향을 미치지 못하지만, 주택 품질을 저하한다는 의견이 다소 우세하게 나타났다.
후속연구
- 둘째, 분양가상한제 적용여부에 따른 분양가 비교과정에서 광범위한 사례대상을 선정하여 분석을 수행하는 것이 바람직하나 자료구득상의 문제로 인하여 이를 반영하지 못한 점이 노정된다. 따라서 그 존폐와 관련하여 사회적으로 논란이 되고 있는 분양가상한제의 실효성을 살펴보는 실증적 연구가 지속적으로 이루어져야 할 것으로 본다.
- 끝으로 본 연구는 다음과 같은 한계점을 지니고 있음을 밝힌다. 첫째, 본 연구의 분양가상한제 적용여부에 따른 아파트 분양가 비교분석의 결과는 부산지역 일부 민간택지 사례를 대상으로 한 것이기에 이를 일반화하기에는 문제점이 있을 것으로 예상된다. 둘째, 분양가상한제 적용여부에 따른 분양가 비교과정에서 광범위한 사례대상을 선정하여 분석을 수행하는 것이 바람직하나 자료구득상의 문제로 인하여 이를 반영하지 못한 점이 노정된다.
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