우리나라는 1983년 공인중개사 관련법을 최초로 도입하여 공인중개사를 중심으로 한 부동산거래문화 발전에 노력해왔다. 또한 국토교통부는 중개사협회 등 거래정보망 사업자를 일부 지정하여 매물정보의 신뢰성 및 거래의 투명성 확보에 주력해왔다. 그럼에도 불구하고 부동산거래 자체에 대한 준법수준과 관행은 대부분 오랜 과거 복덕방 시절의 그것에서 크게 벗어나지 못한 실정에 놓여있다. 이러한 부동산 거래관련 후진적 행태는 국민의 중개업에 관한 신뢰성등 사회적 자본(social capital)의 축적을 방해하며, 불필요한 사회적 추가비용이 발생되는 결과를 초래하고 있다. 즉, 중개업자들에 의한 중개대상물에 대한 낮은 신뢰성과 그로 인한 투기적 가격상승 우려 및 시장왜곡 등이 지속적으로 발생하는 결과에 일조하고 있다. 이러한 배경 하에, 본 연구의 목적은 국민에게 신뢰할 수 있는 부동산정보를 제공하고 효율적인 부동산거래를 지원하기 위한 공간정보기반 부동산거래선진화시스템의 모델 및 그 구축방안을 제시하는데 있다. 이를 통하여 우리나라 부동산거래를 선진화하고 경쟁력 있는 부동산중개업 육성에 기여하고자 하였다.
우리나라는 1983년 공인중개사 관련법을 최초로 도입하여 공인중개사를 중심으로 한 부동산거래문화 발전에 노력해왔다. 또한 국토교통부는 중개사협회 등 거래정보망 사업자를 일부 지정하여 매물정보의 신뢰성 및 거래의 투명성 확보에 주력해왔다. 그럼에도 불구하고 부동산거래 자체에 대한 준법수준과 관행은 대부분 오랜 과거 복덕방 시절의 그것에서 크게 벗어나지 못한 실정에 놓여있다. 이러한 부동산 거래관련 후진적 행태는 국민의 중개업에 관한 신뢰성등 사회적 자본(social capital)의 축적을 방해하며, 불필요한 사회적 추가비용이 발생되는 결과를 초래하고 있다. 즉, 중개업자들에 의한 중개대상물에 대한 낮은 신뢰성과 그로 인한 투기적 가격상승 우려 및 시장왜곡 등이 지속적으로 발생하는 결과에 일조하고 있다. 이러한 배경 하에, 본 연구의 목적은 국민에게 신뢰할 수 있는 부동산정보를 제공하고 효율적인 부동산거래를 지원하기 위한 공간정보기반 부동산거래선진화시스템의 모델 및 그 구축방안을 제시하는데 있다. 이를 통하여 우리나라 부동산거래를 선진화하고 경쟁력 있는 부동산중개업 육성에 기여하고자 하였다.
Our country has made every efforts to develop Real Estate Transaction culture with emphasis on Licensed Realtors by introducing Real Estate Transaction Law in 1983. Also, MOLIT(Ministry of Land, Infrastructure and Transport) designated several organizations including KAR(Korea Association of Realtor...
Our country has made every efforts to develop Real Estate Transaction culture with emphasis on Licensed Realtors by introducing Real Estate Transaction Law in 1983. Also, MOLIT(Ministry of Land, Infrastructure and Transport) designated several organizations including KAR(Korea Association of Realtors) as Real Estate Transaction Information Network Licensees for data credibility enhancement and transaction transparency. Nevertheless, the level of law abiding spirit and transaction culture are still similar to those of the old 'Bokdeokbang' era. The under-developed transaction behaviors prevent the social capital of people's credibility on Licensed Realtors from advancing, and results in the outcomes of unnecessary social cost. That is, very low credibility on the data on Sales Items in the market and the fear of speculative real estate price uprise and market distortions are continuing on. In this context, the purpose of this study is to propose the model of GIS-based Modernized Real Estate Transaction System and its execution policies to support credible Real Estate Information to the general public for efficient transactions in the market. Accordingly, the study aims at contributing to the modernization of Real Estate Transactions, fostering competitiveness of Realtors in the Real Estate Market.
Our country has made every efforts to develop Real Estate Transaction culture with emphasis on Licensed Realtors by introducing Real Estate Transaction Law in 1983. Also, MOLIT(Ministry of Land, Infrastructure and Transport) designated several organizations including KAR(Korea Association of Realtors) as Real Estate Transaction Information Network Licensees for data credibility enhancement and transaction transparency. Nevertheless, the level of law abiding spirit and transaction culture are still similar to those of the old 'Bokdeokbang' era. The under-developed transaction behaviors prevent the social capital of people's credibility on Licensed Realtors from advancing, and results in the outcomes of unnecessary social cost. That is, very low credibility on the data on Sales Items in the market and the fear of speculative real estate price uprise and market distortions are continuing on. In this context, the purpose of this study is to propose the model of GIS-based Modernized Real Estate Transaction System and its execution policies to support credible Real Estate Information to the general public for efficient transactions in the market. Accordingly, the study aims at contributing to the modernization of Real Estate Transactions, fostering competitiveness of Realtors in the Real Estate Market.
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문제 정의
부동산거래선진화시스템 구현을 위한 ‘부동산거래 선진화 사회의 구현’의 비전 하에, 본 시스템의 서비스 계층을 국민, 공인중개사 그리고 정부로 규정하였다. 국민을 위해서는 안전하고 편리한 부동산거래문화를 정착하고, 공인중개사의 위상을 선진국 수준으로 높이며, 국가는 시의적절한 부동산정책수립을 지원하는 것을 목표로 하였다. 세부 추진전략은 크게 1) 응용시스템 구축과 2) 하부 기반인프라 조성으로 보았고, 앞서 제시된 3대 서브시스템과 더불어서, 기반인프라로서 관련DB 연계통합, 표준화, 민관협력 거버넌스 그리고 법제도기반 정비로 설정했다(Figure 5).
따라서 기존의 부동산매물정보망(과거 ‘거래정보망’ 이라 불림)의 소극적 대처에서 탈피하여, 1)매물정보망, 2)부동산거래절차의 전자적 표준화, 3)과학적 부동산정책지원 등 종합 틀에서 부동산거래선진화시스템을 구현하고자 하였다.
1단계는 신뢰할 수 있는 매물정보망과 부동산 공부 자료를 연계구축하는 단계로서, 부동산정보유통시스템을 구축하고 부동산 공적자료 및 중개업 자료를 연계하여 물건조서의 신뢰도를 향상시킨다. 또한 자료 제공의 용이성을 확대하여 부동산매물정보 등록 및 관리 관련 법제도의 개선 및 조정을 추진한다.
본 연구는 부동산거래 선진화를 위한 통합정보시스템 구현을 기존의 거래정보망 발전에 국한하지 않고, 부동산거래절차 전체를 하나의 프로세스로 규정하고, 거래전, 거래시 및 거래후로 분류하여 중개업자와 시민 그리고 정책결정자의 입장에서 모두 활용할 수 있는 부동산거래선진화시스템의 모델수립 및 추진방안을 제시하고자 하였다.
이러한 배경 하에, 본 연구의 목적은 국민에게 신뢰할 수 있는 부동산정보를 제공하고 효율적인 부동산 거래를 지원하기 위한 부동산거래선진화시스템의 모델 및 그 구축방안을 제시하는데 있다. 이를 통하여 우리나라 부동산 거래를 선진화하고 경쟁력 있는 부동산중개업 육성을 도모하는데 기여하고자 하였다.
이러한 배경 하에, 본 연구의 목적은 국민에게 신뢰할 수 있는 부동산정보를 제공하고 효율적인 부동산 거래를 지원하기 위한 부동산거래선진화시스템의 모델 및 그 구축방안을 제시하는데 있다. 이를 통하여 우리나라 부동산 거래를 선진화하고 경쟁력 있는 부동산중개업 육성을 도모하는데 기여하고자 하였다.
제안 방법
이에 따라, 부동산거래에 관한 현재 문제점들을 거래전, 거래시 및 거래후로 분류 하고, 각 단계별 문제점에 관한 개선방향을 도출하였다. 또한 각 단계별 개선점들을 정리하고 그 구현을 위한 단계별 개선방향을 기반으로 부동산거래선진화 시스템의 서브시스템을 1)부동산정보유통시스템, 2)부동산안전거래시스템, 3)부동산정책지원시스템으로 제시하였다(Table 1).
건축물대장 요약자료는 세움터로 실시간 연계할 수 있고, GIS기반 건물 통합정보를 취득할 수 있다. 또한 각 지자체의 KLIS로부터 연속지적도, 개별 공시지가와 토지특성도, 부동산 중개업무 및 토지거래허가 내역을 자료 수신할 수 있고, 각 지자체의 RTMS로부터 건축물대장을 실시간 연계한다.
이와 더불어, 중개사들의 계약절차 상 가장 주요 불편사항 중 하나인 실거래가 신고와 이와 연동된 등기 및 세금신고를 연계하여 계약 및 거래완료(즉, 잔금완료)와 함께 자동 연쇄처리를 구현한다. 또한 현재 한국토지정보시스템(KLIS)에서 제공하는 중개인 관리시스템과 연계하여 중개인 정보관리를 통합적으로 가능하도록 구축한다.
부동산거래선진화시스템 구현을 위한 ‘부동산거래 선진화 사회의 구현’의 비전 하에, 본 시스템의 서비스 계층을 국민, 공인중개사 그리고 정부로 규정하였다.
부동산거래정보망에 관해 가장 선도적 발전과 데이터의 정책적 활용의 성공적 사례에 해당하는 미국과 일본의 현황조사를 통한 시사점을 도출하였다. 이를 바탕으로 우리나라 부동산거래선진화시스템 구축의 개선방향 설정에 활용하였다.
부동산거래정보망에 관해 가장 선도적 발전과 데이터의 정책적 활용의 성공적 사례에 해당하는 미국과 일본의 현황조사를 통한 시사점을 도출하였다. 이를 바탕으로 우리나라 부동산거래선진화시스템 구축의 개선방향 설정에 활용하였다.
따라서 기존의 부동산매물정보망(과거 ‘거래정보망’ 이라 불림)의 소극적 대처에서 탈피하여, 1)매물정보망, 2)부동산거래절차의 전자적 표준화, 3)과학적 부동산정책지원 등 종합 틀에서 부동산거래선진화시스템을 구현하고자 하였다. 이에 따라, 부동산거래에 관한 현재 문제점들을 거래전, 거래시 및 거래후로 분류 하고, 각 단계별 문제점에 관한 개선방향을 도출하였다. 또한 각 단계별 개선점들을 정리하고 그 구현을 위한 단계별 개선방향을 기반으로 부동산거래선진화 시스템의 서브시스템을 1)부동산정보유통시스템, 2)부동산안전거래시스템, 3)부동산정책지원시스템으로 제시하였다(Table 1).
부동산거래 과정에 있어서 거래계약서 작성에 관한 여러 가지 사고가능성과 불편을 방지하여 편리하고 안전한 계약절차를 지원하기 위하여 서식자동작성과 온라인 계약절차를 지원하는 시스템이다. 이와 더불어, 중개사들의 계약절차 상 가장 주요 불편사항 중 하나인 실거래가 신고와 이와 연동된 등기 및 세금신고를 연계하여 계약 및 거래완료(즉, 잔금완료)와 함께 자동 연쇄처리를 구현한다. 또한 현재 한국토지정보시스템(KLIS)에서 제공하는 중개인 관리시스템과 연계하여 중개인 정보관리를 통합적으로 가능하도록 구축한다.
중개사의 효과적인 시장동향 파악과 시민들의 부동산거래 의사결정에 요구되는 다양한 분석통계자료와 유통가격지수, 부동산수요/공급량, 임대차계약상황 등을 제공하여 중개사의 중개행위와 일반시민의 거래 의사결정을 위한 과학적 정보기반을 제공한다. 또한 정책의사결정자로 하여금 시장상황에 적절히 대응한 부동산정책수립과 처방 등이 가능하도록 지원한다(Figure 5).
둘째, Kim[7]은 중개업자의 현실에 맞는 부동산거래정보망 구축 및 활성화방안 모색을 위해 전문가 집단심층면접(FGI) 및 중개사협회의 부동산거래정보망의 발전방안을 제시하였다. 중개사협회, 학계, 연구소, 외국의 현황과 문제점을 참고하여 현실에 맞는 부동산거래정보망을 활성화하기 위해 기존 문헌조사와 외국현황 등을 분석을 병행하였다.
첫째, 온라인 매매계약시 계약서에 (가칭)e-공제증서를 자동 첨부하도록 하여 중개수수료에 정확한 부동산 정보 제공과 안전한 거래지원의 대가로 온라인 공제비용을 추가로 부가할 수 있도록 한다. 다만 e-공제증서에 관한 법제도 및 정책적 효과 등에 관한 검증이 선행되어야 한다.
대상 데이터
1986년 12월 동경 부동산조합 부동산 유통센터를 처음으로 지정한 것을 시작으로 1990년 3월까지 34개의 유통기구에 대해서 모델지정을 수행하였다. REINS의 보급 등 부동산 유통기구의 정비 및 근대화를 배경으로 1988년 5월에 부동산 중개업법의 개정이 이루어지면서 일반매매계약에서 전속전임매매계약제도가 창설되었다.
셋째, Kim[5]은 현재의 부동산정보서비스의 문제점 등을 분석하여 개선안을 도출하고, 부동산 정보 수요자 설문조사를 통하여 정보수요자가 필요로 하는 정보서비스 모델을 제시하고자 하였다. 정보서비스 모델을 찾기 위하여 국토교통부 온나라 부동산 정보 통합포털, 한국토지정보시스템(KLIS), KB국민은행 부동산정보서비스 등의 문제점을 분석하고, 부동산거래의 핵심적인 역할을 수행하는 부동산중개업자를 대상으로 설문조사 등을 추가로 실시하였다.
성능/효과
부동산 거래에 요구되는 관련 공부정보의 출처와 연계관계는 1) 국토교통부 단독서버 구축과 2) 광역시도 레벨의 지역서버 구축의 경우로 적용이 가능하다.
넷째, 선진화시스템 상 활동하는 중개사는 거래절차상 요구되는 법무사, 세무사, 금융전문가 등 각종 자격사 리스트에서 특정 자격사를 지정하는데 대해 일정 수수료를 징수할 수 있다.
넷째, 집중형은 통합관리로 인해 일개 시스템에 문제발생시 전체 유관시스템에 영향을 미칠 수 있는 반면에, 분산형은 그 반대의 경우에 해당한다.
다섯째, 집중형에 비해 광역분산형은 지자체별 자세한 실시간 공부정보 연계로 상세정보의 제공이 가능하나, 지역분선에 따른 추가비용이 발생할 수 있다.
둘째, 공인거래정보망 지정에 관한 기존 법제도(‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제 24조) 상 국가는 원천적으로 지정된 가관에 예산지원의무가 없어, 협회 입장에서는 보다 현실적인 예산 확보 및 운영방안이 절실하다.
둘째, 집중형은 단일서버만 관리하면 되므로 시스템유지관리가 쉽고 비용이 절감되는 장점이 있다.
넷째, Chae[1]는 중개업자에 의한 거래정보망의 편리성, 유용성, 수익성, 만족도, 신뢰성 항목요인에 대해 관련 변수를 선별하여 구조방정식모델을 이용하여 중개업자의 거래정보망 신뢰성을 세부 분석하였다. 분석결과에 따라, 중개업자는 거래정보망의 편리성, 유용성, 수익성에 불만족한 경향이 있고, 따라서 신뢰성이 취약하므로 거래정보망 신뢰성 회복을 위한 정책적 대안마련이 요구됨을 강조하였다.
셋째, 선진화시스템의 공공거래정보망으로서 신뢰성을 바탕으로 협회는 전국에 걸친 키박스(Key Box) 사업권을 관할할 수 있다. 키박스사업이란 선진국은 보편적이나 아직 한국에 없는 부동산 유관사업으로서 매도자-매수자-중개사간 동일시간대 매물입지에 모이자 않아도 중개사가 매수의향자에게 매물을 보여줄 수 있도록 매도자 부동산의 출입구에 열쇠(또는 비밀번호)보관함을 설치 및 시스템기반 모니터링하는 사업이다.
셋째, 성공적인 부동산정보유통체계(즉, ‘부동산거래선진화시스템’)는 원칙적으로 민간성격의 매물정 보망과 공공성격의 공부정보의 융합을 통해서만 가능 한데, 이는 정보시스템의 국가 표준적 구축 및 전국적 배포를 통해 국가와 지역 간 상호운용성이 확보될 때만 가능하다.
셋째, 집중형은 전국적 동시접속이나 과부하 등에 따른 시스템 성능저하 우려가 있을 수 있으나, 분산형은 비교적 과부하문제에서 자유롭다.
첫째, Choi[3]는 부동산거래정보망 관련 제도의 현실적 실패원인을 파악하기 위하여, 이 제도를 성공시키기 위한 전속중개계약제도의 중요성과 등록된 부동산정보의 대국민 신뢰성이 회복되어야 할 것 등을 강조하였다. 연구결과로서 부동산거래정보망의 전반적 정보관리체계 정비, 중앙정부가 인식을 새롭게 하여 거래정보망의 유용성에 대한 적극적 대국민 홍보 활동 등을 강조하였다.
첫째, 미국과 일본의 경우 전속중개계약과 독점중 개계약이 보편화되어 있어 중개업자는 안전하게 거래 정보망에 상세정보를 등록할 수 있고, 보수도 보장받고 있어 매우 안정적인 제도적 기반 하에 있다.
첫째, 민간부문에 해당하는 중개사협회의 거래정보망(KREN)과 국가시스템이 보유한 공부정보를 직접 연결하는 것은 국가정보망 체계상 및 정보보호에 관한 제도적 측면에서 현실적으로 불가능하다.
첫째, 집중형은 단일시스템을 구축함으로써 일사편리, RTMS 등 기타 시스템들과 연계가 용이한 장점이 있고, 분산형은 그 반대의 경우에 해당한다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
부동산거래정보망은 어디에서 시작한 개념인가?
부동산거래정보망이란 중개업자* 상호간에 컴퓨터통신망을 이용해 각종 부동산 관련 매물정보를 공유 및 공동 중개하는 정보시스템을 말한다. 이 용어는 1907년 미국에서 처음으로 MLS(Multiple Listing Service)의 개발로 시작되어 1920년대 본격적으로 발달하기 시작한 개념이다[8]. 우리나라도 이미 현행 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제24조 제1 항’에서 거래정보망의 성격을 이미 규정하고 있다.
부동산거래의 선진화를 위한 기존의 관련 연구들은 어떻게 분류할 수 있는가?
부동산거래의 선진화를 위한 기존의 관련 연구들은 크게 부동산거래정보망의 필요성과 구축방안에 관한 연구, 부동산전자거래 활성화에 관한 연구 등으로 분류할 수 있다. 본 연구의 내용과 방향성 등에 보다 가까운 부동산거래정보망에 관한 주요 기존연구의 흐름은 다음과 같다.
부동산거래정보망은 무엇인가?
부동산거래정보망이란 중개업자* 상호간에 컴퓨터통신망을 이용해 각종 부동산 관련 매물정보를 공유 및 공동 중개하는 정보시스템을 말한다. 이 용어는 1907년 미국에서 처음으로 MLS(Multiple Listing Service)의 개발로 시작되어 1920년대 본격적으로 발달하기 시작한 개념이다[8].
참고문헌 (11)
Chae, H. K; Bang, K. S; Mun, Y. K. 2010, The Analysis of Real Estate Agencies' Selection Behavior Factors on Listing Service, Residention Environment, Residention Environment Institute of Korea 8(1):139-154
Cho, C. M; Chung, M. S. 2010. U-City Service Space Realization Strategies in Digital Convergence Era, Journal of Korea Spatial Information Society 18(2):77-88.
Choi, B. H. 2007. The Rationalization Scheme of Exclusive Agency Listing and Transactional Information Network for Real Estate, Doctoral Dissertation, Kangwon Univ.
Choi. I. S. 2001. Study on the Measures for Advancing Real Estate Services and Transaction, Korea Institute of Criminology.
Kim, J. K. 2010. A Study on an Information Service Model for Real Estate Trading, Master's Thesis, Seoul City Univ.
Kim, J. K. 2011, A Study on the Plans to Improve the Real Estate Brokerage, Master's Thesis, Hanyang Univ.
Kim, Y. K. 2009. A Study on the Promotional Strategies of Real Estate Transaction and Information Network System, Master's Thesis, Kyunggi Univ.
Korea Appraisal Board. 1994. Feasibility Study of Real Estate Transactions Information Business Entry, KAB Research Report.
Kwon, S. H; Kim, M. S; Kim. Y. H; Chung. C. S. 1996. Design and Implementation of Realty Trade Information Management System based on WWW, Journal of Korea Spatial Information Society 4(1):75-81.
Mun, Y. K; Yu, S. J. 2005, Real Estate Brokerage Theory, Buyeonsa Publishing Co.
The Real Estate Companies Association of Japan. Real Estate in Japan 2012.
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