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문제 정의
- 본 연구에서는 공동주택관리 업무의 변화와 함께 단지 실정에 맞는 공동주택관리 규정에 대한 표준안을 개발하기 위한 1차 연구로 진행하였다. 공동주거관리 분야의 문헌연구를 토대로 관리업무의 영역과 내용을 검토하여 유형화하였고 전문가의견조사를 통하여 공동주택 관리업무 유형의 하위범주 항목을 구축하고자 하였다. 분석결과에서 얻어진 관리업무의 유형화 결과 운영관리, 행정관리, 유지관리, 기술관리, 생활관리, 환경관리로 6개 유형으로 나타났다.
- 3회 이상 출현한 유형은 전 기간에 걸쳐 나타나고 있어 관리업무가 지속되고 있었다. 본 연구는 현장에서 수행되고 있는 관리업무를 통해 향후 세부적인 관리규정을 만들기 위해 가능한 많은 관리업무를 포함하고자 하였다. 따라서 관리업무 유형은 3회 이상(10% 이상) 출현한 것으로 운영관리, 행정관리, 유지관관리, 기술관리, 생활관리, 환경관리의 7개 유형을 채택하였다.
- 본 연구에서는 공동주택관리 업무의 변화와 함께 단지 실정에 맞는 공동주택관리 규정에 대한 표준안을 개발하기 위한 1차 연구로 진행하였다. 공동주거관리 분야의 문헌연구를 토대로 관리업무의 영역과 내용을 검토하여 유형화하였고 전문가의견조사를 통하여 공동주택 관리업무 유형의 하위범주 항목을 구축하고자 하였다.
- 이에 본 연구는 능동적이고 합리적인 관리를 위하여 선행연구에서 추출된 관리업무내용을 토대로 하여 현장에서 관리업무를 수행하고 있는 전문관리인을 통하여 관리업무를 유형화하고자 한다.
- 내용분석을 위한 분석 단위는 관리업무를 구분하는 유형의 단어로 가장 작은 단위를 이용하였다. 프로그램은 Park and Leydes dorff(2004)의 한국어 내용분석을6) 위한 KrKwic 프로그램과 동일한 방법을 사용하여 전통적인7) 방법에서 한계점을8) 극복하고자 하였다. 그리고 누락된 항목의 단어를 없애기 위해서 선행으로 연구된 모든 관리업무 항목을 입력하였다.
제안 방법
- 3가지 유형으로 구분한 경우는 관리의 구성요소에 물적·인적관리 외 경영 및 부대서비스를 추가 하였다.
- 각 유형별 하위범주 항목의 중요도를 파악하기 위하여 전문관리인을 대상으로 면접조사를 실시하였다. 중요도는 매우 중요하다 5점에서, 중요하다 4점, 보통이다 3점, 중요하지 않다 2점, 전혀 중요하지 않다 1점으로 5점 척도를 실시하였다.
- 관리업무 유형과 하위범주 항목의 추출은 문헌연구를 통하여 내용분석을 실시하였다. 내용분석을 위한 분석 단위는 관리업무를 구분하는 유형의 단어로 가장 작은 단위를 이용하였다.
- 관리업무를 유형화 하고자 [Figure 2]에 제시된 바와 같이 관리업무의 유형 도출과정을 3회의 절차에 따라 진행하였다.
- 따라서 [Table 1]에 제시된바와 같이 본 연구자는 관리업무가 사람, 공간, 운용프로그램의 3요소를 중심으로 자원을 관리한다는 차원에서 문헌에 나타나는 관리업무를 각각 인적자원에 대한 관리, 물적·환경자원에 대한 관리, 무형자원에 대한 관리로 나누었다.
- 문헌연구로 추출된 관리업무의 유형과 하위범주 항목에 대한 출현빈도의 오류를 분석하기 위하여 관리경력 10년 이상인 전문 관리인 10명을 대상으로 면접조사를 실시하였다. 전문관리인의 특성은 [Table 2]와 같다.
- 문헌연구를 통하여 운영관리, 행정관리, 유지관리, 기술 관리, 생활관리, 환경관리 등 관리업무 7개 유형의 하위 범주로 36개 항목을 도출하였다[Table 4].
- 본 연구는 관리서비스를 수행하는 기능 또는 관리하는 대상에 따라 업무내용의 분류를 객관적으로 파악하는 유형학적 접근방법4)으로 분류하였다.
- 핵심어는 자료로 입력된 관리업무 유형과 하위범주 항목이 자주 출현하는 항목의 단어로서 조작적으로 정의된다. 분석 대상이 되는 각 항목이 몇 번 사용되었는지를 계산하는 단어빈도분석을 수행한다. 결과 파일은 출현 빈도가 높은 항목의 단어순으로 목록이 정리되었다9).
- 연구방법은 문헌연구에 의한 내용분석과 전문관리인 의견 조사로 나누어 진행하였으며 분석과정은 [Figure 1]과 같다.
- 유형 분류에 따른 하위범주의 도출과정은 [Figure 3]에 제시된 바와 같이 2회의 절차 방식으로 진행하였다.
대상 데이터
- 이들 전문 관리인은 관리현장에서 관리업무를 수행하고 있기 때문에 업무의 각 사항에 대한 중요성과 내용을 누구보다도 잘 파악하고 있다. 또한 관리업무에 있어 현실적인 한계를 파악하고 정책입안가들과 다른 견해를 가질 수 있다고 판단하여 본 연구의 면접 대상으로 선정하였다.
- 본 연구를 위한 자료 수집은 80년도에서 현재까지의 선행연구 총27편에서 다루어진 공동주택관리업무의 유형과 하위범주 항목으로 구성하였다5). 분석은 엑셀프로그램을 사용하여 자료를 입력한 후 결과를 도출하였다.
- 조사기간은 2012년 6월 28일부터 7월 6일까지 이루어졌다.
데이터처리
- . 분석은 엑셀프로그램을 사용하여 자료를 입력한 후 결과를 도출하였다.
- 중요도는 매우 중요하다 5점에서, 중요하다 4점, 보통이다 3점, 중요하지 않다 2점, 전혀 중요하지 않다 1점으로 5점 척도를 실시하였다. 하위범주 항목에 해당하는 유형 중 1순위 유형을 채택하였으며 평균 중요도를 파악하였다.
성능/효과
- [Table 3]은 축소화된 항목을 연대별 출현빈도를 이용하여 계량화체계 방식으로 정리한 것이며, 출현 횟수에 따라 특성을 살펴보면 다음과 같다. 1회 출현한 유형은 공동체활성화, 에너지절약, 재활용 항목으로 나타났으며, 인적관리, 물적관리, 단지관리의 유형은 2회 출현하였다. 3회 이상 출현한 유형은 운영관리, 유지관리, 생활관리, 행정관리, 환경관리, 기술관리, 건물관리로 7개로 나타났다.
- 1회 출현한 유형은 공동체활성화, 에너지절약, 재활용 항목으로 나타났으며, 인적관리, 물적관리, 단지관리의 유형은 2회 출현하였다. 3회 이상 출현한 유형은 운영관리, 유지관리, 생활관리, 행정관리, 환경관리, 기술관리, 건물관리로 7개로 나타났다. 이러한 결과를 중심으로 분석해 보면 1-2회 출현한 유형은 특정한 기간에서 나타남을 알 수 있었다.
- 관리업무 유형 추출 진행과정을 통해 대외업무, 인적관리, 입주자관리, 생활관리, 공동체활성화, 물적관리, 건물 관리, 기술관리 등 25개 항목으로 축소화되었다.
- 세 번째 기준은 포괄적이고 상호배타적인 항목을 구성하기 위하여 유사한 항목으로 재유형화 하였다10). 그 결과 하위범주는 36개 항목을 도출하였다.
- 78)업무는 운영관리업무로서 가장 중요하다고 응답하였다. 그 다음은 입주 및 퇴거자 관리, 고령자 및 장애인 관리 등 입주자 현황을 파악하는 입주자관리 업무(4.60)와 각종 공사 및 용역계약 절차 및 계약 결과 공개하는 업무를 관여하는 공사 및 용역계약(4.50)으로 나타났으며 중요도 평균(4.14)보다 높은 결과를 보였다. 상대적으로 평균 중요도(4.
- 둘째, 행정관리는 관리 업무에 필요한 사항을 동작화 하고 지도·통제하는 관리 업무로서 경제적인 비용인 관리비 등을 수납·사용하는 회계업무, 서류작성 및 정리하거나 관리부서의 행정업무와 관련된 업무를 지원하는 업무, 정보를 수집·처리·보관·기록·활용하도록 하는 사무업무 등이 포함되어졌다.
- 본 연구는 현장에서 수행되고 있는 관리업무를 통해 향후 세부적인 관리규정을 만들기 위해 가능한 많은 관리업무를 포함하고자 하였다. 따라서 관리업무 유형은 3회 이상(10% 이상) 출현한 것으로 운영관리, 행정관리, 유지관관리, 기술관리, 생활관리, 환경관리의 7개 유형을 채택하였다. 채택한 관리업무 유형 중 인적자원에 대한 관리에 포함되는 유형은 생활관리업무로 나났으며 물적·환경자원에 대한 관리에 포함되는 유형은 유지관리, 기술관리, 환경관리업무로 나타났다.
- 공동주거관리 분야의 문헌연구를 토대로 관리업무의 영역과 내용을 검토하여 유형화하였고 전문가의견조사를 통하여 공동주택 관리업무 유형의 하위범주 항목을 구축하고자 하였다. 분석결과에서 얻어진 관리업무의 유형화 결과 운영관리, 행정관리, 유지관리, 기술관리, 생활관리, 환경관리로 6개 유형으로 나타났다. 각 유형에 해당되는 하위범주 항목은 총 36개 항목으로 조사되었다.
- 셋째, 유지관리는 주택공간이나 주택단지 공간을 안전·보안을 위한 물리적으로 보전하기 위한 여러 가지 관리 활동으로 시설 교체 및 보수주기 계획을 수립·조정하는 관리업무를 포함하며 수행에 필요한 가이드라인을 위한 실무지침서를 제공하는 업무로 정리되어졌다.
- 다섯째, 생활관리는 사람의 생활을 대상으로 전개하는 대인활동으로서 주거문화가치 제고를 위한 일체의 활동업무로서 공동생활에서의 갈등 해소를 도모, 생활서비스의 지원, 공동 생활의 계몽활동과 공동체 활동의 지원를 제공하는 행위들이 포함된다. 여섯째, 환경관리는 위생적이고 건강한 단지를 조성하기 위한 업무를 뜻하고 있는바 단지 내 무허가 상행위 방지와 환경위생을 저해하는 행위를 단속하는 단지관리와 환경위생의 유지를 위한 관리 작업업무 등으로 정리되어졌다. 일곱째, 관리업무 유형을 연구자의 관점에서는 인적자원관리, 물적·환경자원관리, 무형자원관리로 분류하였으며 전문관리인은 운영관리, 행정관리, 유지관리, 기술관리, 생활관리, 환경관리의 6가지로 분류하였다.
- 일곱째, 관리업무 유형을 연구자의 관점에서는 인적자원관리, 물적·환경자원관리, 무형자원관리로 분류하였으며 전문관리인은 운영관리, 행정관리, 유지관리, 기술관리, 생활관리, 환경관리의 6가지로 분류하였다.
- 전문 관리인들이 행정관리업무 유형에 포함된다고 응답한 하위범주 항목은 회계관리, 관리규약, 문서관리, 사무관리, 인사관리, 손해보전관리로 6개 항목으로 나타났다[Table 6]. 따라서 행정관리는 합리적인 관리행정의 기반과 관련된 것으로 정리될 수 있다.
- 전문관리인들이 운영관리업무 유형에 적합하다고 응답한 하위범주 항목은 관리사무소 업무, 입주자대표회의, 관리일반, 대외업무, 공사 및 용역계약, 물품구매 관리, 입주자관리업무, 임대관리 등 6개의 항목으로 나타났다.
- 전문관리인이 응답한 환경관리업무 유형의 중요도를 보면 단지 내 무허가 상행위 방지나 거주자의 환경위생을 저해하는 행위를 단속하는 환경적 단지관리(4.33)가 가장 높게 나타났다. 그 다음은 위생과 관련된 쓰레기관리(4.
- 채택한 관리업무 유형 중 인적자원에 대한 관리에 포함되는 유형은 생활관리업무로 나났으며 물적·환경자원에 대한 관리에 포함되는 유형은 유지관리, 기술관리, 환경관리업무로 나타났다.
- 첫째, 관리업무의 유형화 자료를 사용하여 입주자대표회의, 관리주체, 입주민 3자 측면에서 관리업무에 대한 만족도 및 필요도 조사·분석한 결과를 얻을 수 있다.
- 첫째, 운영관리는 관리업무의 기획, 조직의 운영행위 그리고 공사 및 계약 절차 등의 규정을 마련하는 업무로 정리되어졌으며 관리사무소 업무, 입주자대표회의, 관리일반, 대외업무, 공사 및 용역계약, 물품구매 관리, 입주자관리 업무, 임대관리업무가 포함되었다. 둘째, 행정관리는 관리 업무에 필요한 사항을 동작화 하고 지도·통제하는 관리 업무로서 경제적인 비용인 관리비 등을 수납·사용하는 회계업무, 서류작성 및 정리하거나 관리부서의 행정업무와 관련된 업무를 지원하는 업무, 정보를 수집·처리·보관·기록·활용하도록 하는 사무업무 등이 포함되어졌다.
- 최종적으로 전문관리인은 하위범주 36개 항목이 관리업무를 수행함에 있어 운영관리, 행정관리, 유지관리, 기술관리, 생활관리, 환경관리 등 6개 유형에 포함되는 것이 적합하다고 응답하였다. 응답한 관리업무 6개 유형은 문헌연구를 통하여 추출된 7개 유형 중 건물관리 유형이 축소된 결과이다.
- 환경관리에 적합다고 보는 관리 항목은 단지관리, 조경관리, 쓰레기관리, 청소위생관리, 대기오염관리, 수질관리, 소음관리의 7개로 나타났다[Table 10].
후속연구
- 넷째, 운영관리에 포함되어 있는 입주자관리와 대외업무관리에 대해 세밀한 검토와 토론이 필요 할 것이다.
- 둘째, 부가적으로 주택유형별 관리업무일지와 민원유형을 분석하여 향후 주거단지 특성에 맞는 관리규정(안)을 마련할 수 있을 것이라 판단된다.
- 둘째, 실제 관리에 있어 어떤 업무가 중요한지 전문 관리인를 통한 체크리스트의 설정에 대한 연구가 진행되어야 할 것이다.
- 결과 파일은 출현 빈도가 높은 항목의 단어순으로 목록이 정리되었다9). 본 연구의 출현 빈도는 어떤 항목의 단어들이 현저하게 사용되고 있는지를 추론할 수 있기 때문에 그 자체로 유용한 1차 데이터가 될 수 있다. 데이터의 정체과정은 자동으로 처리하지 못하므로 연구자의 전문적 판단에 따라 수정되었다.
- 셋째, 실제 관리에 있어 그 대상이면서 동시에 주체인 거주자들의 관리업무 인식에 대한 연구 등으로 다각적 차원에서 관리문제를 파악하고 해결해 나가야 할 것이다.
- 셋째, 유형화 자료는 관리업무 수행곤란 정도에 따라 필요한 보수교육 내용을 파악하기가 용이할 뿐 아니라 업무를 원활히 수행할 수 있도록 자질 및 능력향상에 필요한 보수교육 개선과 보강되어야 할 새로운 자격증검토가 유리 할 것이다[Figure 5].
- 첫째, 관리업무의 유형화 자료를 사용하여 입주자대표회의, 관리주체, 입주민 3자 측면에서 관리업무에 대한 만족도 및 필요도 조사·분석한 결과를 얻을 수 있다. 이러한 결과에서 얻어진 의견의 비중을 적극적으로 반영한다면 관리업무를 수행함에 있어 그 효과를 극대화할 수 있을 것으로 기대된다.
- 첫째, 관리업무의 유형화 내용에 있어 보다 더 많은 현장 전문관리인을 통해 업무가 어느 정도 수행되고 있는지에 대한 연구가 진행되어야 할 것이다.
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