[논문]판교 호텔복합시설 신축공사 CM업무 수행사례

임희준

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임희준 (Parsons Brinckerhoff, 판교 호텔복합시설 신축공사 CM단)

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문제 정의

그래서, 본 프로젝트에서는 그 동안 국내 내화인증의 전례가 없는 Auto Bottom에 의한 방화문 내화인증을 추진하기로 하였다.
판교 호텔공사를 수행하면서 많은 검토사항이 있었지만 그 중에서도 호텔객실 출입문 하부의 Sill 없는 디테일의 방화문 내화인증과 호텔운영사의 Inspection 중 몇 가지 지적 사항에 대한 조치 사례 는 다른 유사 업무 수행 시 참고가 될 만한 유익한 내용이라 판단되어 공유하고자 한다.

제안 방법

CM단은 인테리어 설계 및 공사 착수부터 주1회 이상의 관련자 “디테일 회의”를 주관하여 인테리어공사 착수 전 시공사와의 간섭부분에 대하여 충분한 검토에 의해 해결안을 도출하였고, 공정 진행에 이상이 없도록 공사 영역을 조정 하였다.
하지만 호텔 객실의 이용측면에서 보면 캐리어 이동, 룸 서비스 등 여러 측면에서 하부Sill은 객실 출입의 장애물이 된다. 그래서 CM단에서 이러한 문제점을 해소하고자 방화구획을 재 설정하여 객실 문을 일반 도어로 변경하거나, 하부Sill이 없는 도어에 Auto Bottom을 설치하여 내화인증을 받는 2가지 방법에 대하여 검토하였다.
CM단은 적정한 설계변경 및 사업비 관리를 위하여 호텔운영사와 TS meeting에서 나온 내용을 철저한 분석하여 적용여부에 대하여 발주자에게 의견을 전달하였다. 또한 시공사의 시공가능 여부, 즉 발주시기 및 현장의 공정에 영향이 없도록 적정 공법의 선택이 되도록 검토를 하였다. 발주시기/입고/설치시기가 본 공정에 영향이 없도록 적극적인 발주를 유도하였으며, 시공사에서 각종 장비류의 선 발주가 가능하도록 부분적인 설계변경을 추진하여 최종 완료시점에 영향이 없도록 조치하였다.
또한 시공사의 시공가능 여부, 즉 발주시기 및 현장의 공정에 영향이 없도록 적정 공법의 선택이 되도록 검토를 하였다. 발주시기/입고/설치시기가 본 공정에 영향이 없도록 적극적인 발주를 유도하였으며, 시공사에서 각종 장비류의 선 발주가 가능하도록 부분적인 설계변경을 추진하여 최종 완료시점에 영향이 없도록 조치하였다.
본 프로젝트의 발주자는 ‘미래에셋자산운용’으로 수익형 펀드를 조성하여 “㈜인터에셋홀딩스”를 설립하여 건축주를 대신하도록 하였으며, 건물의 운영 및 인테리어관련 설계/감독업무는 ‘미래에셋컨설팅’에서 담당하였다.
토목 흙막이지보의 적용공법으로 당초 검토, 설계 반영한 “IPS공법”은 일반 Strut공법보다 작업공간의 확보가 향상되어 작업 및 공기단축이 가능한 우수한 성능의 공법이었으나, 이 공법이 적용된 성남시의 공사현장에서 붕괴사고가 발생하는 바람에, 본 프로젝트의 주무관청인 성남시의 요청에 의하여 공법적용에 대한 전반적인 재검토가 시행되었다.

대상 데이터

본 프로젝트는 1단계 토목공사, 2단계 건축공사로 분리하여 발주하였으며, 공사기간은 2011.12월부터 2014.03월까지 총 28개월이 소요 되었다. 건물의 사용승인은 당초 계획 대비 약2개월의 공기연장이 있었으며, 공사비는 당초 도급계약기준(인테리어 포함) 약 21.
본 프로젝트는 예정된 공기준수 등의 사유로 Fast Track 방식을 적용하여 설계를 진행하고, 2011.11월 1차로 토목공사에 대하여 시공사 선정을 완료하였다.
본 프로젝트의 인테리어공사는 주로 호텔공사 부분에서 진행 되었다. 호텔 객실은 16개 타입(Standard, Deluxe, Junior Suite)의 282실로 구성되었으며, 공용부로서는 호텔로비, 식당 및 주방 (MoMo Café), PDR (Private Dining Room), 다목적 미팅 룸, 이크젝티브 라운지, 피트니스와 지하2층 호텔 BOH (Back of House)를 포함한다.
사전 검토 후 2014.01월 국가 공인 시험기관에 내화인증을 신청하여 아래의 그림 18과 같이 2014.3월 내화인증을 취득하여 현장에 적용하였다.
설계는 정림건축에서 담당하였으며, 시공사는 토목/건축공사 분리발주 방식에 의해 선정되었고 인테리어공사는 총 3개 공구에 2개사의 NSC (Nominated Sub Contractor)업체로 공사를 진행하였다. 그 외의 FF&E에 대해서는 발주자의 직 발주공사로 수행되었다.
호텔 객실은 16개 타입(Standard, Deluxe, Junior Suite)의 282실로 구성되었으며, 공용부로서는 호텔로비, 식당 및 주방 (MoMo Café), PDR (Private Dining Room), 다목적 미팅 룸, 이크젝티브 라운지, 피트니스와 지하2층 호텔 BOH (Back of House)를 포함한다.

성능/효과

공간의 확보 측면에서는 다소 IPS공법보다는 떨어지지만, 공법의 안정성 측면에서 보다 효과적인 공법 인 “PS-III공법”에 대하여 적용 현장 등의 답사 및 공법의 안정성 등에 대하여 관계인과 협의/검증하고, 적정성 여부를 검토하여 최종적으로 이를 현장에 적용 함으로서 효과적으로 토목공사를 완료 할 수 있었다.
셋째로는 호텔공사의 CM의 업무에서는 각 공정 별 코디네이션이 절대적으로 필요하다.
특히 설계기획 및 검토 업무, Fask Track 방식에 의한 토공사의 선 발주 업무, 2단계 건축공사의 시공사 선정업무, 인테리어 설계 검토 및 인테리어 NSC 시공업체 선정 업무 등에 중점을 두고 발주자와 호흡을 맞추어 업무를 수행하였으며 호텔운영사와의 TS(Technical Service) Meeting에 참여하여 TS에서 나온 설계변경 내용을 검토하고 이를 효율적으로 현장에 반영하여 호텔의 그랜드 오픈 일정에 차질이 없도록 철저히 관리하였다.

후속연구

이후에도 하부 실이 없는 방화문을 필요 시 적용한다면 폭넓은 방화구획 및 방화문 적용이 가능 할 것으로 기대 되며, 여타 공법 등의 검토 시 기존의 고정관념을 벗어나 좀 더 진취적인 검토가 필요 할 것이다.

핵심어

질문

논문에서 추출한 답변

판교 호텔복합시설의 신축공사란?

‘판교 호텔복합시설의 신축공사’는 판교 중심상업지구에 고가의 대지분양에 따른 최대 수익률을 보장하기 위한 건축계획과, 판교 지역의 고도제한 및 도시계획 지침을 적용하고, 주변의 시설 등을 고려한 비즈니스급(관광호텔 특2급)의 호텔과 업무시설과 판매시설이 포함 된 복합건물을 미래에셋 자산운용 펀드에 의해 건립하는 공사였다.

CM업무는 어떤 과정에서 수행됐는가?

CM업무는 성공적인 프로젝트의 완성을 위하여 2011년도 사업개시 단계부터 준공 후 Post-construction 단계까지의 전 건설과정에 대하여 수행하였다. 향후 수익성이 보장되고, 자산가치 또한 상승 할 수 있도록 건물의 외관, 품질, 원가, 공기 등에 대한 전반적인 CM활동을 수행하여 2014년 4~5월 호텔 개관 및 업무시설과 판매시설 입주가 성공적으로 완료되도록 하였다.

판교 호텔복합시설의 신축공사 공사비 상승의 요인에는 무엇인가?

공사비 상승의 요인을 분석하여 보면 발주자의 호텔운영사 선정 지연에 따라 당초 예정이 없던 각종 Utility적용 및 완료된 지하층 기계실 등의 Layout변경에 의한 내용이 대부분을 차지하고 있다. 호텔용 Back-Up 냉동기 및 보일러, 승강기의 성능개선, 발전기의 성능개선, 화재안전 등을 위한 추가 소방시설의 적용, Utility 적용을 위한 건축 layout 변경 등이다.

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