Due to the mass production of housing in Korea, homogeneous current housing may fail to represent residents' preferences, especially for the elderly. The purpose of this study is to identify the preferred properties of consumers for accessible housing and to examine whether cluster analysis can iden...
Due to the mass production of housing in Korea, homogeneous current housing may fail to represent residents' preferences, especially for the elderly. The purpose of this study is to identify the preferred properties of consumers for accessible housing and to examine whether cluster analysis can identify groups of residents with similar accessible housing preferences. Using a conjoint method, prospective users can jointly consider all accessible attributes, with cost attributes suggested by this study. Four categories (accessibility, safety, convenience, cost), 7 attributes (clear width, level difference, installation of grab bars, installation of elevators: only for single house type, non slippery floor materials, safety alarms, service control devices, cost) and 2 levels for each attribute were chosen. A total of 374 questionnaires were collected through a questionnaire survey method. This study employed ratings-based Conjoint analysis and the respondents ranked each card, which consisted of a set of accessible housing attributes. The data were analyzed using SPSS 16.0. The findings of this study have identified 3-4 clusters for each housing sub market. Each cluster has a different combination of socio-demographic characteristics and residential characteristics, and showed the relative importance or preference values for each accessible attribute of the segmentation. For the single housing, one group of people strongly preferred installation of elevator. The results suggested that better customization of housing could be more appealing to the different clusters of residents, providing accessible housing with cost limitations.
Due to the mass production of housing in Korea, homogeneous current housing may fail to represent residents' preferences, especially for the elderly. The purpose of this study is to identify the preferred properties of consumers for accessible housing and to examine whether cluster analysis can identify groups of residents with similar accessible housing preferences. Using a conjoint method, prospective users can jointly consider all accessible attributes, with cost attributes suggested by this study. Four categories (accessibility, safety, convenience, cost), 7 attributes (clear width, level difference, installation of grab bars, installation of elevators: only for single house type, non slippery floor materials, safety alarms, service control devices, cost) and 2 levels for each attribute were chosen. A total of 374 questionnaires were collected through a questionnaire survey method. This study employed ratings-based Conjoint analysis and the respondents ranked each card, which consisted of a set of accessible housing attributes. The data were analyzed using SPSS 16.0. The findings of this study have identified 3-4 clusters for each housing sub market. Each cluster has a different combination of socio-demographic characteristics and residential characteristics, and showed the relative importance or preference values for each accessible attribute of the segmentation. For the single housing, one group of people strongly preferred installation of elevator. The results suggested that better customization of housing could be more appealing to the different clusters of residents, providing accessible housing with cost limitations.
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문제 정의
따라서 본 연구의 목적은 선행연구를 통해 노약자를 위한 접근가능한 주택 속성을 규명하고 접근가능한 주택 속성의 조합과 소비자 특성에 따라 접근가능한 주택의 시장세분화가 어떻게 이루어질 수 있는지를 조사하고자 한다.
본 연구는 접근가능한 주택속성에 대한 개별적인 선호 정도를 파악하는 것이 아니라 소비자의 특성에 따라 주거 속성의 조합 특성을 파악해봄으로써 실제 노약자를 위한 주거공급시 주택시장에서 요구되는 주거유형을 예측하는데 기초적인 자료를 제공하는 데 그 의의가 있다.
노약자를 위한 주택은 접근가능한 디자인을 통해 주택의 물리적 특성을 제공하고 제한된 비용내에서 제공되어야 하는 상황을 모두 고려해야 한다. 접근성을 높이는 디자인을 적용하는데 차별화되는 방안을 모색하고자 시장세 분화 방법을 통해 이를 조사하고자 하였다. 컨조인트 분석을 이용하여 소비자들이 주택을 선택할 때 어떤 주택 속성을 중요하게 고려하는지에 대한 부분효용을 도출하고, 접근가능한 디자인 특성과 비용적인 측면의 조합에서 소비자 집단이 어떻게 나누어질 수 있는지를 조사하기 위해 군집분석을 시행하였다.
제안 방법
생성된 전체 프로파일을 카드로 제시하고 응답자가 서열순위를 매기도록 하였다. 단독주택 유형은 현재 단독주택, 다세대주택, 연립주택에 거주자에게, 아파트 거주유형은 현재 아파트 거주자에 한해서 유형을 구분하여 질문하였다. 설문조사를 통해 확보한 자료를 바탕으로 통계 패키지 SPSS 16.
0의 컨조인트 분석을 이용하여 각 속성의 효용값을 얻고 효용값에 의한 세분화를 군집분석을 이용하여 시행하였다. 비계층적 군집분석인 K-평균 군집분석을 시행하였고 군집은 2,3,4,5 군집으로 나누어 반복 시행하여 이루어졌다. 이 방법은 다양한 특성을 유사성을 바탕으로 동질적인 집단으로 묶어주는 작업이다(Oh & Lee, 2004).
단독주택의 경우는 엘리베이터 설치가 추가되어 거주자에게는 8개 속성(attribute)과 각 속성별로 2개씩 총 16개의 수준(level)들에 의한 부분요인 설계를 통한 직교생성 방식을 이용하여 프로파일을 생성하였다. 생성된 전체 프로파일을 카드로 제시하고 응답자가 서열순위를 매기도록 하였다. 단독주택 유형은 현재 단독주택, 다세대주택, 연립주택에 거주자에게, 아파트 거주유형은 현재 아파트 거주자에 한해서 유형을 구분하여 질문하였다.
서울지역의 강남, 강북, 동서 4개 지역으로 나누어 아파트와 단독주택이 혼재되어 있는 지역구를 대상으로 하여 각 지역구별로 운영하는 체육문화, 구립 센터와 같은 기관을 선택 하여 지역별로 2개소에 협조공문을 발송하여 협력에 응해준 곳을 중심으로 이루어졌다. 조사는 1:1 면접방식의 설문조사를 통해 이루어졌고, 아파트 거주자와 주택 거주자를 구분하여 2014년 1월 27일부터 2014년 2월 25일까지 진행하였으며 조사대상이 젊은 층인 경우는 설문지를 배부하고 응답자가 직접 기입하는 자기기입식으로 조사하였으며 노년층인 경우는 일대일 면접을 통해 조사하였다. 면접에서는 이해력을 높이기 위해 이미지가 첨부된 별도의 프로파일 카드를 활용하였다.
접근가능한 주택의 속성은 추후 장애가 생기거나 노화로 인한 신체적 제약이 발생할 경우에도 필요한 접근성을 확보하고 노약자들이 주거내 생활하면서 접근성을 높일 수 있도록 안전성과 편리성을 확보하도록 선행연구(Lee & Min, 2005; Kim, 2007; Ryu & Lee, 2008; Lee, Ryu, & Kim, 2009; Kim & Nam, 2011; Han & Kwon, 2013; Kim & Oh, 2013)를 통하여 속성을 도출하였다. 카드제시법의 경우 속성수와 분석의 수준이 너무 많을 경우 순위를 정하기 어려우므로 이를 다시 전문가 검토를 통하여 최종적으로 4개 범주안에 총 7개의 속성과 각 속성별 2개의 수준으로 도출하였다. 본 연구에서 사용되는 속성 및 속성수준은 아래의 [Table 1]과 같다.
접근성을 높이는 디자인을 적용하는데 차별화되는 방안을 모색하고자 시장세 분화 방법을 통해 이를 조사하고자 하였다. 컨조인트 분석을 이용하여 소비자들이 주택을 선택할 때 어떤 주택 속성을 중요하게 고려하는지에 대한 부분효용을 도출하고, 접근가능한 디자인 특성과 비용적인 측면의 조합에서 소비자 집단이 어떻게 나누어질 수 있는지를 조사하기 위해 군집분석을 시행하였다.
대상 데이터
본 연구의 조사대상은 수도권에 거주하는 일반인과 노인 으로 접근가능한 주택에 대한 선호도 분석이 주 목적이므로, 60세 이상의 노인과 향후 노년기를 준비하는 20대-50대 연령층의 일반인을 대상으로 하였다. 서울지역의 강남, 강북, 동서 4개 지역으로 나누어 아파트와 단독주택이 혼재되어 있는 지역구를 대상으로 하여 각 지역구별로 운영하는 체육문화, 구립 센터와 같은 기관을 선택 하여 지역별로 2개소에 협조공문을 발송하여 협력에 응해준 곳을 중심으로 이루어졌다.
본 연구의 조사대상은 수도권에 거주하는 일반인과 노인 으로 접근가능한 주택에 대한 선호도 분석이 주 목적이므로, 60세 이상의 노인과 향후 노년기를 준비하는 20대-50대 연령층의 일반인을 대상으로 하였다. 서울지역의 강남, 강북, 동서 4개 지역으로 나누어 아파트와 단독주택이 혼재되어 있는 지역구를 대상으로 하여 각 지역구별로 운영하는 체육문화, 구립 센터와 같은 기관을 선택 하여 지역별로 2개소에 협조공문을 발송하여 협력에 응해준 곳을 중심으로 이루어졌다. 조사는 1:1 면접방식의 설문조사를 통해 이루어졌고, 아파트 거주자와 주택 거주자를 구분하여 2014년 1월 27일부터 2014년 2월 25일까지 진행하였으며 조사대상이 젊은 층인 경우는 설문지를 배부하고 응답자가 직접 기입하는 자기기입식으로 조사하였으며 노년층인 경우는 일대일 면접을 통해 조사하였다.
면접에서는 이해력을 높이기 위해 이미지가 첨부된 별도의 프로파일 카드를 활용하였다. 총 유효 설문지 375부를 분석에 사용하였다.
데이터처리
단독주택 유형은 현재 단독주택, 다세대주택, 연립주택에 거주자에게, 아파트 거주유형은 현재 아파트 거주자에 한해서 유형을 구분하여 질문하였다. 설문조사를 통해 확보한 자료를 바탕으로 통계 패키지 SPSS 16.0의 컨조인트 분석을 이용하여 각 속성의 효용값을 얻고 효용값에 의한 세분화를 군집분석을 이용하여 시행하였다. 비계층적 군집분석인 K-평균 군집분석을 시행하였고 군집은 2,3,4,5 군집으로 나누어 반복 시행하여 이루어졌다.
000)으로 측정 타당도가 매우 높은 것으로 나타나 직교계획으로 추출된 12개의 항목들과 모형의 적합성이 인정된다고 할 수 있다. 컨조인트 분석과 군집분석을 통하여 군집 별로 중요히 고려하는 주택 특성을 살펴본 후 좀 더 구체적인 군집별 특성을 파악하기 위해 교차분석을 실시하였고 그 결과 [Table 5]와 같이 나타났다. 이를 통해 군집별 인구통계학적 특성 및 주택특성 분석을 통하여 세분 시장에 대한 특징을 살펴볼 수 있다.
000)으로 측정 타당도가 매우 높은 것으로 나타나 직교계획으로 추출된 8개의 항목들과 모형의 적합성이 인정된다고 할 수 있다. 컨조인트 분석과 군집분석을 통하여 군집별로 중요시 고려하는 주택 특성을 살펴본 후 좀 더 구체적인 군집별 특성을 파악하기 위해 카이제곱 검증을 실시하였고 그 결과 [Table 9]와 같이 나타났다. 이를 통해 군집별 인구통계학적 특성 및 주택특성 분석을 통하여 세분 시장에 대한 특징을 살펴볼 수 있다.
성능/효과
주택특성 변수 중 거주지역, 희망거주형태에서 군집간 통계적 유의미한 차이가 있는 것으로 나타났다. 거주지역을 살펴보면, 군집S-1에는 다양한 지역에 거주하는 조사대상자들이 포함되어 있는 반면, 군집S-2에는 동작구, 종로구, 성동구 거주자들이 비교적 많았으며, 군집 S-3은 동작구, 서초구, 성동구 거주자들이 많은 것으로 나타났다. 군집S-4에는 서초구 강남구 거주자들이 가장 많은 것으로 나타났다.
교차분석 결과, 군집변수와 인구통계학적 변수와의 관계에서 연령의 경우 p< .05 95% 신뢰수준에서 유의한 것으로 나타났고, 성별, 학력 및 가구소득은 통계적으로 유의한 결과가 도출되지 않았다.
군집 S-1은 접근성의 ‘휠체어 가용 가능한 폭’, 안전성의 ‘미끄럼 방지 바닥재’와 ‘안전성 경보 장치’에 대한 중요도가 가장 높았고, ‘엘리베이터’을 제외한 다른 속성에 대한 중요도 또한 비교적 높은 것으로 나타나 접근가능한 속성에 대하여 다양한 속성을 함께 중요하게 여기고 있는 것으로 나타났다.
군집S-2는 ‘비용’에 대한 중요도가 가장 높은 것으로 나타났고, 군집 S-3은 ‘비용’에 대한 중요도가 가장 높았지만, 안전성의 ‘안전성 경보 장치’에 대한 중요도 또한 비교적 높은 것으로 나타났다.
본 연구 결과 군집이 나누어진 집단별로 월 소득 금액 정도에 유의적인 차이가 없게 나타났다. 그러나 비용 속성에 대한 중요도는 집단별로 명확한 차이가 있어 월소득이 아닌 거주자의 자산이나 경제적 지위와의 관련성은 여전히 조사해 볼 사항이다.
접근 가능한 디자인 속성을 골고루 중요하게 평가한 군집(S-1) 은 상대적으로 비용측면의 영향을 덜 받고 접근가능한 디자인을 고루 중요시 평가하고 있는 것을 알 수 있다. 비용을 가장 중시하는 집단(S-2)의 경우, 접근가능한 디자인 요소에 대해 전반적으로 중요도가 낮으며 미끄럽지 않은 바닥 등 비용이 상대적으로 많이 소요되지 않으며 안전성과 관련된 요소가 일부 조합된 구성을 선호한 것으로 나타났다. 4개 집단 중 접근가능한 디자인 요소를 가장 낮게 평가한 집단으로 비용제약이 있을 경우 주택에서 접근가능한 디자인 요소를 선택하지 않을 집단으로 추정할 수 있다.
연구 결과, 단독주택(다세대주택 포함)의 경우 접근가능한 주택은 크게 4가지 군으로 세분화할 수 있었다. 접근 가능한 디자인 속성을 골고루 중요하게 평가한 군집(S-1) 은 상대적으로 비용측면의 영향을 덜 받고 접근가능한 디자인을 고루 중요시 평가하고 있는 것을 알 수 있다.
연령에 따른 분포에서 관찰빈도와 기대빈도 간의 차이를 보면 50대의 경우 군집A-3의 빈도가 기대빈도보다 높아 비용과 안전성을 중시하는 빈도가 높은 것을 알 수 있으며 80대 이상은 군집A-2가 관찰빈도가 기대빈도보다 매우 높아 비용에 대한 민감도가 높다는 것이 나타났다. 카이제곱검증을 통해 거주환경 변수에 따라 군집 간에 차이를 보이는지 분석한 결과 [Table 10]과 같이 나타났다.
아파트 거주자들의 경우 주택 거주자들과 같이 유의미한 3개의 군집이 도출되었다. 이들 군집이 각 속성 수준별로 유이한 차이가 있는지 일원분산분석을 시행하였고 각 속성수준 효용값이 군집들간에 유의한 차이를 보여 군집화가 양호하게 이루어진 것을 알 수 있다.
군집분석 결과, 단독 주택 거주자들의 경우 유의미한 4개의 군집이 도출되었다. 이들 군집이 각 속성 수준별로 유이한 차이가 있는지 일원분산분석을 시행하였고 각 속성수준 효용값이 군집들간에 통계적으로 유의한 차이를 보여 군집화가 양호하게 이루어진 것을 알 수 있다. 각 군집에 대한 보다 구체적인 욕구 특성을 확인하기 위해 각 군집별로 컨조인트 분석을 실시하여 중요도와 속성을 구성하고 있는 수준에 대한 부분가치를 분석한 결과 [Table 4]와 같이 나타났다.
Kang and Choi (2008)는 컨조인트 분석을 사용하여 주택의 내부적 속성으로 주택 유형, 소유, 구조를, 외부적 속성으로 편의 및 접근성, 경제성, 환경성을 이용하여 지방 중소도시에서 나타나는 소비자 특성에 따른 선호의 차별적 특성을 보여주었다. 이상의 선행연구에서 주택속성에 의거한 주택프로파일을 추출하는 방법은 통계 패키지를 이용한 직교배열을 활용하여 속성간 조합을 구한 것으로 나타났다.
카이제곱검증을 통해 거주환경 변수에 따라 군집 간에 차이를 보이는지 분석한 결과 [Table 6]과 같이 나타났다. 주택특성 변수 중 거주지역, 희망거주형태에서 군집간 통계적 유의미한 차이가 있는 것으로 나타났다. 거주지역을 살펴보면, 군집S-1에는 다양한 지역에 거주하는 조사대상자들이 포함되어 있는 반면, 군집S-2에는 동작구, 종로구, 성동구 거주자들이 비교적 많았으며, 군집 S-3은 동작구, 서초구, 성동구 거주자들이 많은 것으로 나타났다.
카이제곱검증 결과, 군집변수와 인구통계학적 변수와의 관계에서 p< .05 95% 신뢰수준에서 연령에서 p<0.1로 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다.
후속연구
본 연구에서는 노약자를 위한 주택에서 접근가능한 주택의 특성과 요소의 조합에 중점을 두어 조사하였으나 실제 주거 선택시 중요한 다른 속성들이 함께 구성되어 선택할 수 있는 조합이 달라진다면 그 중요도 또한 달라질 수 있다는 점에서 연구의 한계점이 있다. 또한 본 연구결과, 접근가능한 주거의 속성 별 효용값(중요도)에 따라 군집이 세분화되었으나 표적 집단을 선정하고 접근하기 위해 필요한 사회인구학적인 특성의 차이는 명확하지 않아 보다 광범위하고 체계적인 표본수집이 필요하다고 판단된다. 거주자가 경험하는 노화에 따라 필요한 주택의 접근성의 정도와 특성도 다르기 때문에 시장에서 일괄적으로 범위를 적용하기 보다는 필요에 따라 추후 추가될 수 있는 계획과 차별화된 접근이 필요하다고 본다.
본 연구에서는 노약자를 위한 주택에서 접근가능한 주택의 특성과 요소의 조합에 중점을 두어 조사하였으나 실제 주거 선택시 중요한 다른 속성들이 함께 구성되어 선택할 수 있는 조합이 달라진다면 그 중요도 또한 달라질 수 있다는 점에서 연구의 한계점이 있다. 또한 본 연구결과, 접근가능한 주거의 속성 별 효용값(중요도)에 따라 군집이 세분화되었으나 표적 집단을 선정하고 접근하기 위해 필요한 사회인구학적인 특성의 차이는 명확하지 않아 보다 광범위하고 체계적인 표본수집이 필요하다고 판단된다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
장기적인 측면에서 주택수요를 결정 하는 주요한 변수는?
지난 수년간 우리나라의 주택시장은 큰 변화를 겪고 있다. 향후 10-20년의 장기적인 측면에서 주택수요를 결정 하는 주요한 변수는 주택수요의 주체인 인구 또는 가구의 변화요인이다(Chung & Cho, 2005). 우리나라는 1980년대 중반 베이비붐 세대가 주택시장에 본격적으로 진입하면서 주택 수요가 급증하였으나(Jeon, 2013), 2010년부터 본격화된 베이비 붐 세대의 은퇴는 장·단기적으로 주택 시장의 구조적 변화를 초래할 것으로 예상된다.
군집분석이 활용되는 분야는?
시장세분화란 전체 시장을 유사한 속성을 갖는 세부 시장으로 분류하여 마케팅 믹스 전략을 사용하기 위한 것 (Kotler, 1997; Kim, Yoon, & Kill, 2008)으로 주택 시장에서의 세분화 연구는 제한적으로 행하여져 왔다. 주택시장의 세분화 연구에서 흔히 행해지는 방법인 군집분석은 소비자나 브랜드 등을 특성에 따라 유사한 대상끼리 그룹을 형성하는 통계기법이며 그 자료는 각 속성에 대한 간격척도, 비율척도 등이다(Lee & Lim, 2013).
아파트 거주자들을 세 가지 군집으로 분류한 것은?
아파트 거주자들의 경우, 3가지 군집으로 세분화될 수 있으며 연령구성과 주택 면적에 따른 차이가 있는 집단이다. 단독주택 거주자와 유사하게 접근성, 안전성, 편리성 등의 측면을 고루 중요시 하는 집단, 비용이 매우 중요하며 상대적으로 다른 측면은 덜 중요한 집단, 비용이 중요하지만 안전성 측면을 중요시 한 집단으로 구분할 수 있다.
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