통신기술의 획기적인 발전에 따라 국가기간시설로서 관리 운영되던 대규모 통신시설부지는 토지이용 효율성과 가치를 높이기 위해 다양한 대체방안의 모색이 필요하게 되었다. 이에 본 연구는 유휴 사회기반시설부지 활용을 위한 민간주도의 복합용도 개발수요에 부합하여 도심기반시설로 용도지정이 되어 있는 통신용지를 대상으로 기부채납 및 입체지정 방안에 따른 개발사례의 재무적 타당성 분석과정을 제시하고자 한다. 재무적 타당성 분석을 위해 확률론적 몬테카를로 시뮬레이션을 통해 순현가(NPV)와 내부수익률(IRR)을 도출하고 이를 사업방안별로 분석하였다. 사업수지 분석 결과, 기부채납과 입체지정 방안 모두 충분한 사업성을 지닌 순현가와 내부수익률을 도출되었으며 확률 역시 모두 50%를 넘는 것으로 예측되어 사업의 요구수익률을 초과하는 것으로 나타났다. 또한 시뮬레이션 결과, 임대료 상승률, 임대료, 공실률, 공사비, 할인율, 자본환원률 등의 변수 가운데 임대료가 가장 큰 영향을 미치며 토네이도 분석결과에서도 가장 민감도가 높은 관리대상 임을 알 수 있었다. 이러한 연구결과를 통해 도심기반시설의 지정용도 폐지를 통한 개발사업 도입에 대한 효율적 토지이용과 유사 사회기반시설의 활용을 위한 사업방안에 대한 시사점을 도출하고자 한다.
통신기술의 획기적인 발전에 따라 국가기간시설로서 관리 운영되던 대규모 통신시설부지는 토지이용 효율성과 가치를 높이기 위해 다양한 대체방안의 모색이 필요하게 되었다. 이에 본 연구는 유휴 사회기반시설부지 활용을 위한 민간주도의 복합용도 개발수요에 부합하여 도심기반시설로 용도지정이 되어 있는 통신용지를 대상으로 기부채납 및 입체지정 방안에 따른 개발사례의 재무적 타당성 분석과정을 제시하고자 한다. 재무적 타당성 분석을 위해 확률론적 몬테카를로 시뮬레이션을 통해 순현가(NPV)와 내부수익률(IRR)을 도출하고 이를 사업방안별로 분석하였다. 사업수지 분석 결과, 기부채납과 입체지정 방안 모두 충분한 사업성을 지닌 순현가와 내부수익률을 도출되었으며 확률 역시 모두 50%를 넘는 것으로 예측되어 사업의 요구수익률을 초과하는 것으로 나타났다. 또한 시뮬레이션 결과, 임대료 상승률, 임대료, 공실률, 공사비, 할인율, 자본환원률 등의 변수 가운데 임대료가 가장 큰 영향을 미치며 토네이도 분석결과에서도 가장 민감도가 높은 관리대상 임을 알 수 있었다. 이러한 연구결과를 통해 도심기반시설의 지정용도 폐지를 통한 개발사업 도입에 대한 효율적 토지이용과 유사 사회기반시설의 활용을 위한 사업방안에 대한 시사점을 도출하고자 한다.
The telecommunication industry has been considered as a national fundamental infrastructure. However, due to the rapid evolution of technology and the change of industry market conditions, the telecommunication infrastructure needs no more huge space for facility and it leads its use to the mixed-us...
The telecommunication industry has been considered as a national fundamental infrastructure. However, due to the rapid evolution of technology and the change of industry market conditions, the telecommunication infrastructure needs no more huge space for facility and it leads its use to the mixed-use development based on private investment. This study intends to examine the financial feasibility of the development project for the optimal alternative use of telecommunication facility purpose site as a case study based on two types: contributed acceptance and multi-level designation. The NPA and IRR has been analyzed by the simulation of stochastic variables including rent price and its variation rate, vacancy rate, construction cost, capitalization rate and discount rate. The research finding indicates that the two types of development are satisfied with the financial feasibility and it is noteworthy that the rent price turns out to be the most critical factor for the project. Accordingly, it is expected that these research finding can be applied for providing the solid cases of financial feasibility analysis for the development project in limited use of telecommunication facility purpose site.
The telecommunication industry has been considered as a national fundamental infrastructure. However, due to the rapid evolution of technology and the change of industry market conditions, the telecommunication infrastructure needs no more huge space for facility and it leads its use to the mixed-use development based on private investment. This study intends to examine the financial feasibility of the development project for the optimal alternative use of telecommunication facility purpose site as a case study based on two types: contributed acceptance and multi-level designation. The NPA and IRR has been analyzed by the simulation of stochastic variables including rent price and its variation rate, vacancy rate, construction cost, capitalization rate and discount rate. The research finding indicates that the two types of development are satisfied with the financial feasibility and it is noteworthy that the rent price turns out to be the most critical factor for the project. Accordingly, it is expected that these research finding can be applied for providing the solid cases of financial feasibility analysis for the development project in limited use of telecommunication facility purpose site.
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문제 정의
이러한 공공시설은 공공에서 담당하고 개발해야 하는 필수적인 시설임에도 불구하고 민간에서 개발하고 기부채납한 뒤 관리하면서 지역주민과의 공익과 부합하지 않는 경우가 발생하게 됨에 따라 공공기여의 개념을 단순히 지자체의 이익이 아닌 지역주민과 이용객을 위한 공익이 될 수 있도록 하여야 할 것이다. 따라서 지정용도 폐지를 통한 개발사업의 평가방법으로 개발가치 대비 공공기여 비율 등도 고려되어야 하나 현실적인 한계로 본 연구에서는 지정용도 폐지에 따라 상승된 개발 가치를 환산한 현금흐름 중심으로 평가하고자 한다.
이에 따라 본 연구에서는 도심기반시설로 용도지정이 되어 있는 통신용지를 대상으로 기부채납 및 입체지정에 따른 사업방안별 재무적 타당성 분석을 통하여 최유효 활용을 위한 사업방안을 모색하고자 한다. 연구 대상이 되는 복합개발사업의 사업성 검토를 위한 재무수지 분석은 결정론적 분석방법과 확률론적 몬테카를로 시뮬레이션을 통한 비교분석을 기반으로 순현가(Net Present Value: 이하 NPV)와 내부수익률(Internal Rate of Return: 이하 IRR)을 통하여 평가함으로써 도심기반시설의 지정용도 폐지를 통한 개발사업 도입에 대한 효율적 토지이용과 유사 사회기반시설의 활용을 위한 사업방안에 대한 시사점을 도출하고자 한다.
이에 따라 본 연구에서는 도심기반시설로 용도지정이 되어 있는 통신용지를 대상으로 기부채납 및 입체지정에 따른 사업방안별 재무적 타당성 분석을 통하여 최유효 활용을 위한 사업방안을 모색하고자 한다. 연구 대상이 되는 복합개발사업의 사업성 검토를 위한 재무수지 분석은 결정론적 분석방법과 확률론적 몬테카를로 시뮬레이션을 통한 비교분석을 기반으로 순현가(Net Present Value: 이하 NPV)와 내부수익률(Internal Rate of Return: 이하 IRR)을 통하여 평가함으로써 도심기반시설의 지정용도 폐지를 통한 개발사업 도입에 대한 효율적 토지이용과 유사 사회기반시설의 활용을 위한 사업방안에 대한 시사점을 도출하고자 한다.
이에 본 연구에서는 개발사업의 재무적 타당성 분석을 위해 사업성에 영향을 미치는 수입 및 지출의 변수들을 확정된 변수 값을 가지는 결정론적(Deterministic) 방법으로 예비분석을 하고 변수 값들의 확률분포 형태를 고려한 현금흐름의 시뮬레이션 분석을 통해 개발방식의 대안별 재무타당성을 비교 분석하고자 한다. 본 연구의 대상사업 개발부지에 근린생활시설과 오피스를 건축하여 임대하는 개발사업에 대한 두개의 대안 별로 앞서 제시한 분석조건을 적용하여 수입과 지출을 각 내역별로 작성하여 순현재가치(NPV)와 내부수익률(IRR)을 살펴보면 다음과 같다.
이에 본 연구에서는 도시·군계획시설의 하나인 방송통신 시설 또는 공공청사의 지정용도 폐지에 대한 공공기여의 실현 방법과 개발사업 모델별 재무적인 사업성 분석을 통해 시사점을 도출하고, 향후 유사한 개발사업의 타당성 검토 시 참고할 수 있는 실제적인 모델을 제시한 점이 선행 연구와의 차이점이라 할 수 있다.
이에 본 연구에서는 도심기반시설용지에 대하여 실제사업을 사례로 기부채납을 통한 개발방안과 입체적 도시·군계획시설 지정을 통한 개발방안별 재무적 타당성을 검토하여, 도심기반시설부지의 효율적인 토지이용을 위한 최유효 활용방안을 모색하고 이에 대한 시사점을 도출하고자 하였다.
개발사업은 사업 초기 제도적, 법률적인 규제 여부와 경제동향에 따른 사업전망 예상을 기반으로 개략적인 비용과 수입의 검토를 거치고 이어 보다 정밀한 재무적 타당성 분석을 통해 투자 여부를 결정하게 된다. 이와 같은 재무분석의 이론적인 설명과 분석방법론에 대하여 설명한 선행연구가 다수 있으나 본 연구에서는 공공용지의 개발에 중점을 두고 선행연구를 정리하였다. 공공공지 및 공개공지 인센티브 기준의 실효성에 관한 연구(최막중과 황규헌 2002)에서는 용적률 인센티브를 공공과 민간 사이의 거래 또는 교환관계로 보고 있으며, 인센티브가 실질적으로 제도적 실효성 확보를 위해서 민간의 손실을 최소한 보상하거나 또는 그 이상의 편익을 제공할 만큼 인센티브가 매력적이어야 하며, 그렇지 않다면 민간의 자발적인 참여에 의한 계획의 실현성을 담보하기 어렵다고 언급하고 있다.
기부채납에 의한 인센티브제도 운영의 합리성 제고를 위한 연구(장재영 2005)에서는 기부채납과 연계된 인센티브에 관한 선행연구들이 부족하다는 인식하에서 기부채납에 의한 인센티브 제도의 합리적 운영에 초점을 두었으며 지구단위계획과 정비사업을 분석대상으로 하였다. 특히 인센티브 제공량의 기준을 기부채납 되는 부지면적의 크기가 아닌 공공에 대한 기여도에 따라 결정되어야 함을 주장하였다. 실제 2개의 사례구역에 대하여 이를 적용한 결과 용적률 인센티브 제공량의 일정부분은 과다 제공된 것으로 나타났다.
제안 방법
2) 이어 선행연구 분석을 통해 사업타당성 검토를 위한 위험요인의 정의와 영향 분석을 통해 이를 공사관련, 관리 및 제세공과, 수익성 변수로 분류를 하고, 결정론적 분석을 바탕으로 이들 변수의 불확실성을 고려한 확률분포의 특성을 정의한다.
3) 정의된 확률변수인 공사비, 토지비, 임대료상승률, 임대료, 할인율, 자본환원률(Cap Rate), 법인세의 재무지출 관련 변수 값은 시뮬레이션을 통해 순현가(Net Present Value: 이하 NPV)와 내부수익률(Internal Rate of Return: 이하 IRR)의 수익예측 결과 값을 도출하고, 이를 토대로 실제로 개발사업이 이루어진 특정 부지를 사례로 사업의 재무적 타당성을 분석하여 부지이용대안을 평가한다. 이러한 개발사업의 비용 변수는 고정되어 있는 것이 아닌 확률변수들의 범위에 따라 변경되므로 본 사업의 주어진 변수조건을 감안하여 입력 및 출력 확률변수의 결과를 해석할 수 있는 몬테카를로 시뮬레이션(Monte Carlo Simulation)을 활용하였다.
4) 마지막으로, 대안별 토네이도 분석(Tornado Analysis) 과 민감도 분석(Sensitivity Analysis)을 통해 재무적 타당성 확보에 결정적인 중요변수의 사업 영항력을 파악하여 기존의 도심 사회기반시설의 효율적인 토지이용 및 공간 활용을 위한 실무적인 시사점을 도출하고자 한다.
도심 통신기반시설용지 개발을 위한 재무적 타당성 분석을 위해 본 연구에서는 실제 사업을 대상으로 기부채납과 입체지정 두 개의 대안에 대하여 시뮬레이션을 실행하였다. 시뮬레이션은 NPV와 IRR 도출을 위한 확률변수의 정의와 분포형태를 결정하고 95% 신뢰수준9)하에서 10,000번을 실행하였다.
이에 본 연구에서는 개발사업의 재무적 타당성 분석을 위해 사업성에 영향을 미치는 수입 및 지출의 변수들을 확정된 변수 값을 가지는 결정론적(Deterministic) 방법으로 예비분석을 하고 변수 값들의 확률분포 형태를 고려한 현금흐름의 시뮬레이션 분석을 통해 개발방식의 대안별 재무타당성을 비교 분석하고자 한다. 본 연구의 대상사업 개발부지에 근린생활시설과 오피스를 건축하여 임대하는 개발사업에 대한 두개의 대안 별로 앞서 제시한 분석조건을 적용하여 수입과 지출을 각 내역별로 작성하여 순현재가치(NPV)와 내부수익률(IRR)을 살펴보면 다음과 같다.
시뮬레이션 분석에 있어 변수의 확률분포 형태 결정은 매우 중요하므로 상기 입력변수들에 대하여 실제로 대상사업부지에 대한 시장분석과 사업타당성을 검토한 통신시설 부지 소유주인 A사의 내부보고서와 A사 및 자회사인 A Estate에서 부동산 개발업무를 담당하고 있는 전문인력 중 경력 10년 이상의 관리자급을 대상의 인터뷰를 통해 변수들의 가정과 확률분포 형태를 결정하였다(Table 3).
도심 통신기반시설용지 개발을 위한 재무적 타당성 분석을 위해 본 연구에서는 실제 사업을 대상으로 기부채납과 입체지정 두 개의 대안에 대하여 시뮬레이션을 실행하였다. 시뮬레이션은 NPV와 IRR 도출을 위한 확률변수의 정의와 분포형태를 결정하고 95% 신뢰수준9)하에서 10,000번을 실행하였다.
앞서 살펴본 대안별로 여러 변수의 변화에 따른 전체 현금흐름의 변화에 미치는 영향 정도를 파악하여 중점 관리 요소를 선별하기 위해, 설정된 확률분포 범위 내에서 사용된 각 현금흐름 내역 변수들의 테스트 범위를 설정하고 토네이도 분석을 실시하였다. 이를 위한 신뢰구간은 기대값을 중심으로 소폭의 변동만을 가정하는 경우보다 극단적인 값을 더 잘 테스트할 수 있다는 점에서 신뢰구간을 5%에서 95%까지로 범위를 확대하여 설정하였다.
공공공지 및 공개공지 인센티브 기준의 실효성에 관한 연구(최막중과 황규헌 2002)에서는 용적률 인센티브를 공공과 민간 사이의 거래 또는 교환관계로 보고 있으며, 인센티브가 실질적으로 제도적 실효성 확보를 위해서 민간의 손실을 최소한 보상하거나 또는 그 이상의 편익을 제공할 만큼 인센티브가 매력적이어야 하며, 그렇지 않다면 민간의 자발적인 참여에 의한 계획의 실현성을 담보하기 어렵다고 언급하고 있다. 이에 인센티브 실효성 바로미터 (Barometer)로는 건축 연면적을 기준으로 하였으며 손실보상 뿐 아니라 유인책으로서 인센티브가 실효성을 지니는지를 검토하기 위해 용적률 할증비율에 주목하였다. 용적률 할증비율은 건축연면적 증가를 가속화하는 계수이지만 이의 적정성에 대한 부분에서는 정책적으로 결정되어야 할 사항으로 판단하면서 실증자료의 부족으로 인해 적정 수준을 끌어내지는 못했다는 한계를 가지고 있다고 하였다.
대상 데이터
도심 통신기반시설용지 개발을 위한 재무적 타당성 분석을 위해 본 연구에서는 실제 사업이 이루어진 통신기발시설 입지를 대상으로 하였다. 입지의 행정구역은 상계동 노원역세권 지역으로‘2020 서울도시기본 계획(안)’에서 제시된 고용기반 확충이 필요한 전략육성 중심지로 수도권의 인접도시를 지원하는 상업·업무기능의 광역기반형 거점중심지로 높은 인구밀도를 보이고 있는 지역이다.
본 개발대상 사업부지는 1990년 7월에 도시·군 계획시설로 최초 지정되며 방송·통신시설로 용도지정되었다.
데이터처리
본 연구의 시뮬레이션 분석을 위해 Oracle Crystal Ball Fusion Edition v11의 Monte Carlo Simulation 기능을 통해 불확실한 변수로부터 반복적으로 난수를 추출하여 얻은 통계 값으로부터 현금흐름을 도출하였다.
이론/모형
본 연구에서는 현금흐름에 불확성을 가지는 확률론적 변수들의 시뮬레이션을 위해 몬테카를로 시뮬레이션(Monte Carlo Simulation)을 이용하였다. 이와 같은 확률론적 예측 방식은 하나의 변수에 대한 모든 경우의 수를 고려하여 평균, 표준편차, 최빈수, 최대값/최소값 사이의 확률적 범위를 갖는 통계 정보로서 예측 결과값을 표현하여 기존의 방식보다 데이터의 정확성과 신뢰성 향상에 도움을 주며, 그 밖의 변수 간의 Sensitivity Analysis나 Tornado Chart, Spider Chart 기능과 함께 활용함으로써 어떤 변수가 예측값에 큰 영향을 주고 있는지 파악하고, 이로 인해 노력을 덜 기울이고도 정확한 문제원인이 어디에 있는지 분석을 보다 빨리 완성 시킬 수 있다.
3) 정의된 확률변수인 공사비, 토지비, 임대료상승률, 임대료, 할인율, 자본환원률(Cap Rate), 법인세의 재무지출 관련 변수 값은 시뮬레이션을 통해 순현가(Net Present Value: 이하 NPV)와 내부수익률(Internal Rate of Return: 이하 IRR)의 수익예측 결과 값을 도출하고, 이를 토대로 실제로 개발사업이 이루어진 특정 부지를 사례로 사업의 재무적 타당성을 분석하여 부지이용대안을 평가한다. 이러한 개발사업의 비용 변수는 고정되어 있는 것이 아닌 확률변수들의 범위에 따라 변경되므로 본 사업의 주어진 변수조건을 감안하여 입력 및 출력 확률변수의 결과를 해석할 수 있는 몬테카를로 시뮬레이션(Monte Carlo Simulation)을 활용하였다.
성능/효과
Table 3의 과정을 통해 정의한 확률분포 형태의 하나로 임대료상승률을 보면, 현재 사용 중인 표준임대차 계약서상의 차임의 조정이 소비자물가지수(CPI, consumer price index)와 연동하도록 명문화되어 있음에 따라 1986년부터 2012년까지 통계청에서 발표한 소비자물가지수 실적치를 통해 범위와 분포형태를 검토한 결과, 임대료상승률 평균값은 4.3%,, 표준편차는 2.1%을 가지는 로그정규분포(Lognormal Distribution) 형태의 확률분포로 나타났으며 공실률에 대한 확률분포는 삼각분포로서 최저 1%에서 최고 5%를 적용하였다.
기부채납을 통한 개발방법과 동일한 조건을 부여하여 분석한 입체지정에 대한 시뮬레이션 분석결과 NPV가 ‘0’이상이 될 확률은 86.48%, 요구수익률의 IRR이 9.8%를 넘을 확률은 35.8% 이상으로 충분히 사업성이 있는 것이 확인 되었으며, NPV에 대한 확률변수의 분포 모양은 Skewness –0.3, Kurtosis 2.44로 왼쪽꼬리 분포의 모습을 하고 있으며, IRR 에 대한 분포모양 역시 Skewness 2.51, Kurtosis –0.38로 동일한 분포로 나타났다.
본 대안은 건축비, 토지비용 및 기타비용 포함하여 총사업비가 약 608.7억 원이 투입되고, 전체가 임대될 경우 총 1차 년도에 41.34억 원의 수입이 발생할 것으로 예상하였다. 임대가 계획대로 이루어지고, 추가비용이 발생하지 않는다면 10년 임대사업 후 자본환원률(Cap rate)7)를 5.
본 입체지정 대안의 경우, 건축비, 기타비용 및 토지비용을 포함하여 총사업비가 약 760.9억 원 가량 소요되며 전체가 임대될 경우 BTCF 기준으로 1차 년도에 47.54억 원의 수익이 발생할 것으로 예상하였다. 이후 임대가 계획대로 이루어지고, 추가비용이 발생하지 않는다면 10년 임대사업 후 자본 환원률(Cap rate) 5.
분포의 대칭이나 비대칭 정도를 알 수 있는 skewness(왜도10))값 α는 정규분포 값인 0에 가까운 –0.3로 추정되었고, 분포의 뽀족함 정도를 알 수 있는 kurtosis(첨도11))값 β값은 2.44로 정규분포 값 3에 가까운 것을 알 수 있어 확률론적 분석에서 대푯값으로 평균과 중앙값의 차이가 미미함에 따라 시뮬레이션을 통해 산정된 NPV의 범위는 –24.2억 원~157.9억 원으로, IRR 값의 범위는 7.9%~11.8%로 예측되어 결정론적 분석을 통한 값 NPV 94.69억 원(IRR 10.6%)과는 다소 차이가 있으나 동일하게 사업성이 확보되는 안정된 사업이라는 재차 확인할 수 있었다.
특히 인센티브 제공량의 기준을 기부채납 되는 부지면적의 크기가 아닌 공공에 대한 기여도에 따라 결정되어야 함을 주장하였다. 실제 2개의 사례구역에 대하여 이를 적용한 결과 용적률 인센티브 제공량의 일정부분은 과다 제공된 것으로 나타났다. 하지만 대상지의 특성에 따라 같은 항목의 계획요소라도 공공에 대한 기여도가 달라질 수 있는 한계를 언급하였다.
앞서 설정 기준에 따라 임대료 상승률(4%), 임대료(66,402원), 공실률(3%)를 Base Case 입력변수로, 통제변수로는 공사비, 할인율을 확률 분석 조건으로 하여 기부채납과 입체지정 개발사업의 NPV와 IRR을 분석한 결과, 두 개발방식 모두 임대료가 가장 큰 영향을 미치는 변수로 확인되어 사업수지 분석에 있어서 임대료가 가장 민감도 높은 관리대상 임을 알수 있었다.
38로 동일한 분포로 나타났다. 여기서 NPV의 평균값과 중앙값의 차이는 398백 만으로 미미하여 분포의 치우침을 고려 중앙값을 적용하면 NPV는 약 57억 원, IRR 9.5%로 예측되어 결정론적 분석의 IRR 9.8%에 근접하여 사업성이 일관되게 담보되는 것으로 확인되었다. 이와 같이 시뮬레이션을 통한 분석 결과는 다양한 조건을 전제로 수많은 경우에 대한 조합을 통해 결과 구간의 값을 파악할 수 있으므로 이를 통해 가능한 개발이익을 목표로 하는 달성확률에 근거하여 사업의 추진여부를 결정한다면 보다 더 합리적인 개발사업을 위한 의사결정을 할 수 있을 것이다.
용도지역의 변경 없이 개발사업 추진을 위해 고려 가능한 도 시·군 관리계획 상의 지정용도 폐지에 따른 사업방식에 따라 개발부지 약 234평을 기부채납 하는 경우의 대안 1과 입체 지정을 통하여 약 730평(전자도서관 200평, 공연장 530평 규모)을 건축 후 기부하는 조건을 적용한 대안 2의 두 개의 대안에 대한 사업타당성이 검토되었다.
이에 본 연구에서는 도심기반시설용지에 대하여 실제사업을 사례로 기부채납을 통한 개발방안과 입체적 도시·군계획시설 지정을 통한 개발방안별 재무적 타당성을 검토하여, 도심기반시설부지의 효율적인 토지이용을 위한 최유효 활용방안을 모색하고 이에 대한 시사점을 도출하고자 하였다. 우선, 결정론적 사업수지 분석 결과, 기부채납을 통해 지정용도를 폐지 후 개발하는 경우 NPV 94.7억 원, IRR 10.6%, 입체지정을 통한 개발하는 경우, NPV 74.3억 원, IRR 9.8%로 모두 사업주체의 요구수익률 8.5%를 넘어 사업성이 충분히 있는 것으로 확인되었다. 이어 확률론적 분석을 위해 몬테 카를로 시뮬레이션을 통한 기부채납 및 입체지정 개발방안의 경우, 각각 NPV는 79.
1억 원 정도로 예상할 수 있다. 이를 바탕으로 사업자 내부기준 할인률 8.5%를 적용하여 산정한 NPV는 74.2억 원, IRR은 9.8%로 산정되었다. 이는 내부 요구수익률 8.
8억 원으로 나타났다. 이를 사업자 내부기준 할인률 8.5%를 적용하여 산정한 NPV는 94.7억 원, IRR은 10.6%로 산정되었다. 이는 내부 요구수익률 8.
5%를 넘어 사업성이 충분히 있는 것으로 확인되었다. 이어 확률론적 분석을 위해 몬테 카를로 시뮬레이션을 통한 기부채납 및 입체지정 개발방안의 경우, 각각 NPV는 79.9억 원, 56.6억 원, IRR은 10.3%, 9.5%이며 이러한 사업성을 달성할 확률은 모두 50%를 넘는 것으로 예측되어 효율적인 개발의사결정을 위한 재무적 타당성 분석 근거를 제시할 수 있었다. 이는 사례 사업지가 노원구 최고 상권에 위치하고 있어 입체적 지정에 따라 확보된 구민회관에 대한 노원구민의 사용에 따른 오피스 및 상가의 임대료의 영향으로 공실률의 최소화가 가능함에 따른 것으로 추론 된다.
본 연구에서는 현금흐름에 불확성을 가지는 확률론적 변수들의 시뮬레이션을 위해 몬테카를로 시뮬레이션(Monte Carlo Simulation)을 이용하였다. 이와 같은 확률론적 예측 방식은 하나의 변수에 대한 모든 경우의 수를 고려하여 평균, 표준편차, 최빈수, 최대값/최소값 사이의 확률적 범위를 갖는 통계 정보로서 예측 결과값을 표현하여 기존의 방식보다 데이터의 정확성과 신뢰성 향상에 도움을 주며, 그 밖의 변수 간의 Sensitivity Analysis나 Tornado Chart, Spider Chart 기능과 함께 활용함으로써 어떤 변수가 예측값에 큰 영향을 주고 있는지 파악하고, 이로 인해 노력을 덜 기울이고도 정확한 문제원인이 어디에 있는지 분석을 보다 빨리 완성 시킬 수 있다. 개발사업에서의 현금흐름 내역들은 독립적으로 변동하거나, 다른 변수와 상호 연동하는 함수의 형태로서 변동하게 된다.
이와 같이 이러한 통신용지에 개발사업을 시행함에 있어 적용가능한 기부채납 및 입체지정을 통한 개발방식 모두 사업성이 담보되는 것으로 나타났다. 구체적으로는 기부채납방식이 NPV는 약 23억 원, IRR은 0.
54억 원의 수익이 발생할 것으로 예상하였다. 이후 임대가 계획대로 이루어지고, 추가비용이 발생하지 않는다면 10년 임대사업 후 자본 환원률(Cap rate) 5.85%를 적용하여 매각가격을 추정해보면 세전 약 1,404.8억 원 정도로 나타났다. BTCF기준으로 1차 년도 NOI는 47.
후속연구
위에서 분석한 두 개 대안의 수지분석결과는 사업기간의 현금흐름을 기반으로 수익성을 집약적으로 표현하고 있으나 가정에 의한 매년 임대료 상승률이나 공실률의 조건들에 따른 분석결과가 실제 확정된 사업결과를 담보할 수 없으므로 자산운영 기간 중의 공실률의 증가, 임대료의 할인 또는 인상 등의 시장상황의 변화에 따른 수지분석결과에 변동이 있을 수밖에 없다. 따라서 사업의 안정적인 운영과 자산가치를 높이기 위하여 매년 시장상황을 분석 수지차에 반영해야 하며, 향후 새로운 개발사업을 시행할 경우 실제사업의 실행예산이나 정산결과를 초기 사업계획과 비교하여 원인과 문제점을 분석하고 차후의 사업에 활용할 수 있을 것이다.
향후 도심지 내 용도제한이 있는 부지를 개발하는 경우 다양한 공공 기여 방안을 마련하고, 도시·군계획시설의 지정용도폐지를 위한 계획을 변경하는 경우 사업진행을 위한 투명성을 담보하기 위한 구체적인 기준을 갖추도록 해야 할 것이다. 또한 도심기반시설부지 대상의 개발사업을 진행하는 경우에는 인접부지를 추가 매입하여 직접 또는 간접의 방식으로 개발하는 방안 등 다양한 사업방식에 대한 검토가 병행되어야 할 것이며 이와 더불어 기반시설 대상의 개발사업에 있어 다양한 공공기여 방안을 적용하여 주민이 활용할 수 있는 방안을 모색함과 동시에 또한 사업주체의 경제성에 적절한 기여가 동시에 이루어 질 수 있는 차별성이 필요할 것이다.
8%에 근접하여 사업성이 일관되게 담보되는 것으로 확인되었다. 이와 같이 시뮬레이션을 통한 분석 결과는 다양한 조건을 전제로 수많은 경우에 대한 조합을 통해 결과 구간의 값을 파악할 수 있으므로 이를 통해 가능한 개발이익을 목표로 하는 달성확률에 근거하여 사업의 추진여부를 결정한다면 보다 더 합리적인 개발사업을 위한 의사결정을 할 수 있을 것이다.
이를 통해 다음과 같은 시사점을 제공할 수 있다. 향후 도심지 내 용도제한이 있는 부지를 개발하는 경우 다양한 공공 기여 방안을 마련하고, 도시·군계획시설의 지정용도폐지를 위한 계획을 변경하는 경우 사업진행을 위한 투명성을 담보하기 위한 구체적인 기준을 갖추도록 해야 할 것이다. 또한 도심기반시설부지 대상의 개발사업을 진행하는 경우에는 인접부지를 추가 매입하여 직접 또는 간접의 방식으로 개발하는 방안 등 다양한 사업방식에 대한 검토가 병행되어야 할 것이며 이와 더불어 기반시설 대상의 개발사업에 있어 다양한 공공기여 방안을 적용하여 주민이 활용할 수 있는 방안을 모색함과 동시에 또한 사업주체의 경제성에 적절한 기여가 동시에 이루어 질 수 있는 차별성이 필요할 것이다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
도심의 필수공공 기반시설인 도시·군 계획시설을 시·도지사가 도시·군 관리계획에서 결정하는 원인은 무엇인가?
따라서 도시기능 유지를 위해 요구되는 도심의 필수공공 기반시설인 도시·군 계획시설2)은 도시·군 관리계획3)에서 결정되는 시설로서 주로 공공이 직접 설치하거나 민간이 공공의 지원을 받아 설치하기도 한다. 도시·군 계획시설은 일단 입지하게 되면 이동이나 장소변경이 어렵고, 입지하고 있는 지역은 물론 도시 전체의 발전에 큰 영향을 미치게 되므로 기본적으로 도시 전체의 골격 및 타 시설물과의 기능적 조화를 고려하여 일반적으로 시·군·구에서 입안하여 시·도지사가 도시·군 관리계획으로 결정하게 된다.
기반시설이 건립되는 이유는 무엇인가?
기반시설은 시민생활의 편의와 복리증진을 위하여 건립되며, 공공재적 성격이 강하기 때문에 수익성을 추구하는 민간의 자율적인 활동만으로는 효율적으로 공급되기 어렵다. 따라서 도시기능 유지를 위해 요구되는 도심의 필수공공 기반시설인 도시·군 계획시설2)은 도시·군 관리계획3)에서 결정되는 시설로서 주로 공공이 직접 설치하거나 민간이 공공의 지원을 받아 설치하기도 한다.
기반시설이 수익성을 추구하는 민간의 자율적인 활동만으로는 효율적으로 공급되기 어려운 이유는 무엇인가?
기반시설은 시민생활의 편의와 복리증진을 위하여 건립되며, 공공재적 성격이 강하기 때문에 수익성을 추구하는 민간의 자율적인 활동만으로는 효율적으로 공급되기 어렵다. 따라서 도시기능 유지를 위해 요구되는 도심의 필수공공 기반시설인 도시·군 계획시설2)은 도시·군 관리계획3)에서 결정되는 시설로서 주로 공공이 직접 설치하거나 민간이 공공의 지원을 받아 설치하기도 한다.
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