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문제 정의
- 따라서 본 연구에서는 최근 도심으로 회귀하는 산업용지공급 부족문제를 해결하고 도심활성화를 꾀하는 수단으로 각광을 받고 있는 아파트형 공장을 대상으로 기존의 공급현황분석 및 기업체 의견조사를 통하여 보다 바람직한 공급방향성을 제시하였다. 특히, 민간주도의 지식산업센터 공급시장의 문제점을 보완하는 방안으로 공공부문의 공급방안을 모색해 보고자 한다.
- 따라서 현황고찰과 설문결과를 종합하여 공공부문에서의 아파트형 공장공급을 위한 방향성을 정리해 본다.
- 본 연구에서는 현재 민간주도형으로 공급되는 아파트형 공장이 원래 취지인 도시 내 영세제조업체들의 생산공장으로 활용되지 못하는 점을 보완하기 위한 전략으로 장래 공공부문에서의 아파트형 공장을 공급하는 방안을 모색하고자 하였다.
- 본 장에서는 실제 기업체들의 의견을 수렴하기 위하여 기업체 설문을 실시하였다. 설문의 내용은 아파트형 공장 실태 및 아파트형 공장에 대한 기업들의 평가와 개선방향 등에 관한 의견이다. 설문대상은 아파트형 공장의 주수요층인 소규모 기업으로 하고 종업원 수 20인 이하 기업을 모집단으로 선정하였다.
- 이 중 본 연구와 유관된 선행연구를 살펴보면 대표적으로 먼저 장혜영과 안건혁(2003)의 연구가 있다. 이 연구에서는 성수동 준공업지역의 효율적 정비를 위하여 아파트형 공장 건축을 제안하고 블록단위 개발의 필요성을 제기하였다. 이어 손재룡 등(2004)은 엔지니어의 역할이 이제는 단순히 아파트형 공장 설계와 건축에만 머무는 것이 아니라 이를 넘어 건축된 아파트형공장을 마케팅하는 것까지 확장되어야 함을 주장하면서 아파트형 공장 시장에서 본격적으로 브랜드가 나타나기 시작한 시기를 1990년으로 보고 현재까지의 시장변화를 중심으로 4개의 세대로 구분하여 아파트형 공장의 브랜드 네임과 디자인 계획적 요소의 변화를 분석하고 기업들의 성장단계별 브랜드 전략 방안을 제시하였다.
- 이에 본 연구는 도심 영세제조업의 현실적 대안으로서 공공부문의 아파트형 공장의 필요성에 주목하고 이에 초점을 두고자 한다.
- 따라서 본 연구에서는 최근 도심으로 회귀하는 산업용지공급 부족문제를 해결하고 도심활성화를 꾀하는 수단으로 각광을 받고 있는 아파트형 공장을 대상으로 기존의 공급현황분석 및 기업체 의견조사를 통하여 보다 바람직한 공급방향성을 제시하였다. 특히, 민간주도의 지식산업센터 공급시장의 문제점을 보완하는 방안으로 공공부문의 공급방안을 모색해 보고자 한다.
제안 방법
- 공공에서의 아파트형 공장공급을 위한 방향성을 설정하기 위하여 전문가 설문을 실시하였다. 조사 대상은 기존 아파트형 공장관련 연구경험이 있는 연구자와 설계, 건축, 시공에 참여한 경험이 있는 건축 관련 전문가 및 시행경험이 있는 시행사 담당자로 하였다.
- 민간이 주도하는 고급화된 지식산업센터 공급시장에서의 경쟁관계가 아닌, 민간과 공공이 상화보완하는 시장을 형성하여 다양한 기업수요를 충족시키는 방향으로 공급방안을 제시하였다.
- 본 장에서는 실제 기업체들의 의견을 수렴하기 위하여 기업체 설문을 실시하였다. 설문의 내용은 아파트형 공장 실태 및 아파트형 공장에 대한 기업들의 평가와 개선방향 등에 관한 의견이다.
- 설문방법은 구조화된 설문지를 바탕으로 인터넷을 통한 설문조사를 실시하였으며 필요시 대면접촉을 통한 심층 인터뷰를 실시하였다. 수집된 자료는 통계패키지 SPSS를 활용하여 분석하였다.
- 연구방법은 문헌연구와 인터뷰 및 설문조사를 실시하였다. 설문은 기업체 설문과 전문가 설문을 실시하였다. 기업체 설문은 아파트형 공장의 주 수요층이 소규모 기업임을 고려하여 종업원수 20인 이하 기업을 대상으로 실시하였다.
- 조사 대상은 기존 아파트형 공장관련 연구경험이 있는 연구자와 설계, 건축, 시공에 참여한 경험이 있는 건축 관련 전문가 및 시행경험이 있는 시행사 담당자로 하였다. 아파트형 공장 관련 전문가가 많지가 않아 40명을 대상으로 설문을 수행하였고 심층적 연구를 위하여 인터뷰를 병행하였다.
- 연구방법은 문헌연구와 인터뷰 및 설문조사를 실시하였다. 설문은 기업체 설문과 전문가 설문을 실시하였다.
- 전문가 설문은 아파트형 공장 설계 경험이 있는 전문가와 아파트형 공장 관리사무소 직원 및 지자체 관련 공무원, 시행사, 분양 관계자를 대상으로 실시하였으며 인터뷰도 병행하였다. 인터뷰 결과는 설문내용을 해석하는데 활용하였다.
- 아파트형 공장 입주유무를 기준으로는 아파트형공장 입주업체 100개, 일반 기업체 150개 기업으로 구분하여 표본을 추출하였다. 지역별로 고른 표본추출이 되도록 광역권별로 동일한 수의 표본을 추출하였으며 지역당 아파트형공장 입주기업과 미입주기업의 비율이 동일하도록 추출하였다.
- 설문대상은 아파트형 공장의 주수요층인 소규모 기업으로 하고 종업원 수 20인 이하 기업을 모집단으로 선정하였다. 표본추출방법은 지역구분과 아파트형공장 입주여부를 중심으로 유의할당 추출법을 적용하여 250개 기업을 추출하였다. 아파트형 공장 입주유무를 기준으로는 아파트형공장 입주업체 100개, 일반 기업체 150개 기업으로 구분하여 표본을 추출하였다.
- 현장조사를 통해 분석된 자료를 토대로 상기의 공급특성 변화 중 아파트형 공장의 건축적 변화추이를 살펴본 결과 다음과 같은 특징이 도출되었다.
대상 데이터
- 설문은 기업체 설문과 전문가 설문을 실시하였다. 기업체 설문은 아파트형 공장의 주 수요층이 소규모 기업임을 고려하여 종업원수 20인 이하 기업을 대상으로 실시하였다. 현재 아파트형 공장에 입주한 기업과 향후 입주할 가능성이 있는 잠재적 수요 기업을 대상으로 실시하였다.
- 설문의 내용은 아파트형 공장 실태 및 아파트형 공장에 대한 기업들의 평가와 개선방향 등에 관한 의견이다. 설문대상은 아파트형 공장의 주수요층인 소규모 기업으로 하고 종업원 수 20인 이하 기업을 모집단으로 선정하였다. 표본추출방법은 지역구분과 아파트형공장 입주여부를 중심으로 유의할당 추출법을 적용하여 250개 기업을 추출하였다.
- 표본추출방법은 지역구분과 아파트형공장 입주여부를 중심으로 유의할당 추출법을 적용하여 250개 기업을 추출하였다. 아파트형 공장 입주유무를 기준으로는 아파트형공장 입주업체 100개, 일반 기업체 150개 기업으로 구분하여 표본을 추출하였다. 지역별로 고른 표본추출이 되도록 광역권별로 동일한 수의 표본을 추출하였으며 지역당 아파트형공장 입주기업과 미입주기업의 비율이 동일하도록 추출하였다.
- 연구범위는, 우리나라 아파트형 공장이 수도권 공장 총량제 대상에서 제외된 이후 2000년대부터 폭발적으로 증가한 점을 감안하여, 2000년대 이후 건축된 아파트형 공장으로 설정하였다.
- 공공에서의 아파트형 공장공급을 위한 방향성을 설정하기 위하여 전문가 설문을 실시하였다. 조사 대상은 기존 아파트형 공장관련 연구경험이 있는 연구자와 설계, 건축, 시공에 참여한 경험이 있는 건축 관련 전문가 및 시행경험이 있는 시행사 담당자로 하였다. 아파트형 공장 관련 전문가가 많지가 않아 40명을 대상으로 설문을 수행하였고 심층적 연구를 위하여 인터뷰를 병행하였다.
- 기업체 설문은 아파트형 공장의 주 수요층이 소규모 기업임을 고려하여 종업원수 20인 이하 기업을 대상으로 실시하였다. 현재 아파트형 공장에 입주한 기업과 향후 입주할 가능성이 있는 잠재적 수요 기업을 대상으로 실시하였다.
데이터처리
- 설문방법은 구조화된 설문지를 바탕으로 인터넷을 통한 설문조사를 실시하였으며 필요시 대면접촉을 통한 심층 인터뷰를 실시하였다. 수집된 자료는 통계패키지 SPSS를 활용하여 분석하였다.
성능/효과
- 우리나라 산업구조의 중심이 제조업에서 첨단IT, 지식산업으로 전환되면서, 2010년 산집법 개정과 함께 “아파트형 공장”의 법률적 명칭이 “지식산업센터”로 변경되었다.7) 용도도 제조업 이외에 지식산업, 정보통신산업 등 다수의 업종과 지원시설이 입주하는 복합건축물로 규정되었다.
- 공공에서의 아파트형 공장 공급이 우리나라 산업발전에 도움을 줄 것인가라는 질문에 62.5%가 긍정적인 평가를 하였다. 특히 연구직과 건축관련직에서는 80% 이상이 긍정적인 평가를 하였다.
- 공급대상과 가격 등에 있어서도 공공에서 제공하는 아파트형공장은 영세업체를 대상으로 한 저가형 공장 공급이 적절할 것이다. 공급방식은 설문조사 결과에 준거하면 분양형태보다는 임대방식으로의 공급이 적절하다. 따라서 공급방식에 있어서도 공공은 임대중심 또는 임대/분양 혼합방식으로, 민간은 분양중심으로 공급하는 것이 바람직할 것이다.
- 공급방식의 차별화를 위하여는 ‘임대비중 증가’와 ‘영세기업 입주가능한 임대추진’ 등의 의견이 나왔으며 공급가격의 차별화 방식으로는 ‘저렴한 임대료로의 공급’이 가장 적절하다는 의견이 과반수 이상으로 나타났다.
- 그러나 세분하여 살펴본 결과, 현재 사업장을 소유하고 있는 기업은 ‘분양’을, 임대로 있는 기업의 경우는 ‘임대’ 또는 ‘임대 후 분양’을 선호하는 것으로 나타났다.
- 네 번째 특성은 입지적 측면에서의 변화로, 산업사회에서 정보화 사회로 변화되어오면서 입지패턴에도 많은 변화가 있었다. 제조업 기반 산업이 주를 이루었던 과거에는 산업단지나 공업지역 등과 같은 도시외곽의 공업지역이 주요 산업입지지역이었다.
- 다섯째 특징은 건축물 형태(외관‧재질)의 변화로, 초기에는 공공에서 영세업체를 대상으로 한 공급이 목적이다 보니 저가형 재료를 사용한 단순형태의 건축이 많았다. 그러나 공급주체가 민간시행사로 전환되고 투자자산화 대상되면서 건축물 외관과 내부시설이 고급화되었다.
- 둘째, 건축계획적 측면에서도 민간의 경우 지식산업센터의 산업특성 및 사업능력 등의 한계로 현재와 같은 단동형이 대다수일 것으로 전망되나 공공의 경우는 제조형 아파트형 공장의 산업특성 및 활동지원의 효율성 제고를 위해 단지형으로 공급하는 것이 효율적일 것으로 보인다.
- 공공 아파트공장 공급방안으로는 첫째, 공공 아파트형 공장의 공급대상을 영세제조업, 투자유치(외국)기업, 기술벤처 또는 창업기업 등으로 적절하다. 둘째, 건축방안은 단독형보다는 단지형 공급이 적절하며 분양보다는 임대위주의 공급방식이 적절하다.
- 둘째, 사업장 면적은 아파트형 공장 입주기업의 경우에는 40평 미만에서부터 100∼500평 미만까지 비슷한 비율로 분포하며 평균면적이 170평인데 비해 미입주 기업의 경우에는 500평 이상의 기업체가 44.7%로 대부분 큰 규모의 공장을 소유하고 있으며 평균 면적규모가 1,032평이다.
- 둘째는 건축유형 및 규모의 변화로, 산업입지용지의 확보 한계, 토지가격 상승 등의 사회적 변화와 연구․업무형태로의 입주기업 업태전환 및 그에 따른 작업장의 고층화 등의 영향으로 저층형에서 고층타워형, 일반공장형에서 인텔리전트빌딩형으로 변화되었다.
- 또한, 입주한 아파트형 공장의 위치 경우 도시근교와 도시 내신시가지 비율이 높으며 특히 연구개발 업체는 도심근접 지향 성향이 높게 나타났다.
- 선호하는 건물 내 용도구성방식에 대해서는 현재 아파트형 공장에 입주하고 있는 기업의 경우에는 ‘상․공 복합형’을, 아직 입주하지 않은 기업의 경우에는 ‘공장전용형’을 선호하는 것으로 나타났다.
- 셋 번째 특성은 건축물 구성방식의 변화로, 초기 공공에서 공급한 아파트형 공장은 대부분이 단지형으로 건립되었다. 그러나 이후 진행된 민간부문에서의 아파트형 공장 건설은 민간기업의 투자 특성상 대규모 단지개발보다는 단독형 건설이 많았다.
- 셋째, 공공 아파트형 공장의 입주기업 대상은 엔지니어링, 컨설팅 등 서비스기능 위주의 기업보다는 생산기능 기업을 주 대상으로 설정하는 것이 바람직하다. 산업의 구조변화로 제조업에서 첨단지식산업으로 중심이 변화되었고, 향후에도 지식서비스산업이 주류를 차지할 것이라고 전망되고 있지만, 여전히 국내도시주변에는 영세제조업체(도시형공장), 및 기술벤처기업 또한 적지 않다.
- 셋째, 아파트형 공장에 입주한 기업은 제품제조업 49%, 서비스 제공업 28%, 연구개발업 14%인 반면 미입주기업은 제품제조업이 77.3%로 업태분포에도 차이를 보였다.
- 7%로 대부분 큰 규모의 공장을 소유하고 있으며 평균 면적규모가 1,032평이다. 아파트형 공장 입주기업들이 미입주 기업에 비해 상대적으로 적은 규모의 사업장을 보유하고 있는 것으로 조사되었다.
- 아파트형 공장에 입주하여 기업을 경영하면서 겪는 애로사항에 대한 조사결과에서는 응답자의 54%가 ‘주차장, 창고 등 공용면적의 부족’을 가장 큰 문제로 꼽았다.
- 앞서 분석한 결과를 바탕으로 아파트형 공장에 대한 만족도와 선호도 결과를 정리하여 보면 비입주기업 중 아파트형 공장에 입주를 원하는 기업은 제조업종이 가장 많았고, 입주결정 요인에서 가장 중요한 요인은 가격이며, 임대에 대한 선호가 높게 나타났다.
- 입주기업만을 대상으로 아파트형 공장에 대한 만족도 조사 결과, 만족하는 경우가 58%로 아파트형 공장에 대한 만족도는 높은 편이며, 기업 경쟁력 제고에 도움이 된다는 긍정적 평가를 받고 있는 것으로 분석되었다.
- 아파트형 공장의 평균분양률은 경기도의 경우 94% 수준을 보이고 있으나, 지방권은 입지여건이 따라 건립 및 분양률이 첨예하게 다른 양상이 보인다. 즉, 대전지역의 경우는 입지허용업종 한정으로 분양률이 저조한 반면 인근 청주지역은 수도권과의 상대적 근접성, 지자체 지원 등으로 분양에 호조를 보인 것으로 분석되었다. 이 외의 특성은 공공부문에서의 직‧간접적인 지원이 있는 경우가 분양에 긍정적 영향을 미친 것으로 분석되었다.
- 지가대비 경영효율성을 고려할 때 선호하는 위치에 대한 설문경우, ‘도시근교’와 ‘도시내 신도심’을 가장 선호하는 것으로 조사되었다.
- 첫째, 공공 아파트형 공장은 민간부문과 차별화가 필요하다. 즉, 지식산업형 아파트형 공장(지식산업센터)은 민간형/민간‧공공협력형/공공형 등으로 다양화하여 첨단 산업유형이나 정책적‧ 시대적 요구에 맞춰 공급할 수 있겠으나, 일반/첨단제조형의 아파트형 공장11)의 경우에는 안정적 공급기반 확보를 위해 공공주도로 이루어지도록 하는 공급체계가 필요하다.
- 첫째, 공공 아파트형 공장의 공급대상은 정책적으로 유치하고자 하는 투자유치외국기업, 하이테크산업 등의 육성을 위한 벤처기업 또는 창업기업, 기성시가지 노후산단이나 도시주변에 산재되어 있는 개별입지 영세(제조)공장 등 민간 아파트형 공장에서 수용할 수 없는 대상을 포용하는 것이 적절할 것이다.
- 첫째, 아파트형 공장 입주업체의 경우 10인 미만비중이 47%로 더욱 높은 것으로 조사되었고 다음으로 10∼20인 미만 기업이 27%이다.
- 지가대비 경영효율성을 고려할 때 선호하는 위치에 대한 설문경우, ‘도시근교’와 ‘도시내 신도심’을 가장 선호하는 것으로 조사되었다. 특히 미입주 기업보다 현재 아파트형 공장 입주기업들의 도시근교(45%)와 도시내 신도심(34%)에 대한 선호도가 높은 것으로 나타났다.
- 한편, 입지지역으로는 산업단지 내 및 도시외곽에 위치한 아파트형 공장에 대한 만족도가 높은 것으로 평가되었다. 분양형태로는 공공기관 임대로 있는 기업들의 만족도가 상대적으로 높게 나타났는데, 이는 향후 공공부문에서 공급하는 임대형 아파트형공장에 대한 필요성과 시장수요가 있음을 시사한다.
후속연구
- 따라서 ‘업종제한 완화’, ‘세제혜택’과 ‘건축규모 완화’, ‘입주기업 지원제도 강화’ 등의 제도정비 방안이 마련되어야 할 것이다.
- 공공아파트형 공장의 공급형태(임대, 분양)에 따른 공급방식, 공급가격 등의 공급기준이나 공공사업 추진을 위한 재원마련 방안 등의 필요성에 대해서도 간략하게 언급하였으나, 각 사안에 대한 심도 있는 연구는 수행하지는 못하였다. 따라서 향후에는 이에 대한 후속연구가 필요할 것이며, 공공 아파트형 공장의 건립을 위한 개선과제로 공익성․형평성 확보 등과 같은 민간참여에 따른 문제해결 등 다각적 측면에서 연구가 진행되어야 할 것으로 보인다.
- 산업의 구조변화로 제조업에서 첨단지식산업으로 중심이 변화되었고, 향후에도 지식서비스산업이 주류를 차지할 것이라고 전망되고 있지만, 여전히 국내도시주변에는 영세제조업체(도시형공장), 및 기술벤처기업 또한 적지 않다. 서비스 경제화가 빠르게 진행되는 현재도 제조업에 대한 중요성을 전혀 줄어들지 않고 있으므로 제조업 경쟁력 제고를 위한 정책적 입지지원 수단으로 공공 아파트형 공장을 활용하는 것이 바람직할 것이다.
- 셋째, 저렴한 건축비용과 임대비용을 위하여 화려한 외장보다는 경제적인 내외장재를 활용한 설계와 제조활동에 최적화된 내·외부 공간의 설계가 필요하다.
- 이러한 흐름은 앞으로도 지속될 것으로 전망되며, 정보통신과 인공지능, 사물인터넷 등 첨단기술력의 발전은 초고층 인텔리전트 공장과 스마트 공장 같은 새로운 개념들을 등장시키고 있어 이에 적합한 건축유형과 규모로 재조정될 것으로 보인다.
- 최근의 산업구조의 변화를 수용가능하고 입지된 지역경제발전에도 기여하여 상생발전할 수 있는 여건을 형성하기 위하여는 향후 아파트형 공장은 다기능성을 수용할 수 있는 단지형 아파트형 공장 개발 또는 주변 지역 및 관련 시설과 연결된 클러스터형 아파트형 공장 개발이 필요할 것으로 보인다. 이러한 단지형 공급은 민간보다는 공공주도형으로 추진되는 것이 적절할 것이다.
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