택지지구 공동주택용지의 투자가격 결정요인에 관한 연구 - 토지특성 및 시장요인 관점에서 - A Study of the Price Determinants for Public Residential Land Investment - From the Perspective of Land and Market Factors -원문보기
공공택지지구의 공동주택용지 매입을 통한 아파트 개발사업에서 원재료인 토지에 투자하는 부분에 대해서는 사업시행자의 내부화된 정보와 개별적인 분석에 의존하여 투자결정모형을 일반화하기 어려웠다. 이에 본 연구는 아파트 개발사업에서 가장 중요한 공동주택용지 투자가격 결정을 위해 토지의 개별 특성과 아파트 시장요인이 공동주택용지 가격에 어떠한 영향을 미치는 지에 대해 분석하였다. 이를 위해 다중회귀분석방법을 활용한 횡단면 분석을 한 결과, 토지총금액에 영향을 주는 요인은 토지면적, 용적률, 건폐율, 지방권인지 여부였으며, 지상연면적당 토지가격에 영향을 주는 요인은 아파트 비율, 아파트 매매가격 및 전세가격, 분양이득변수, 지방권인지 여부, 아파트 가격지수 1년간 상승률 등으로 나타났다. 이러한 연구결과를 통해 토지 자체의 개별요인에 의한 가격결정 요인과 완제품 시장인 아파트 시장과 원재료 시장인 토지시장과의 연관성을 규명하여, 시장요인에 근거한 객관적인 토지투자가격 결정모형을 도출하였다. 이를 통해 공동주택용지를 공급하는 사업자는 사업지구 조성 시 공동주택용지 매각금액의 적정성을 추정할 수 있고, 토지수요자인 건설사업자는 토지투자를 위한 가격결정 범위를 추정하는 데 실질적으로 기여할 수 있을 것으로 기대한다.
공공택지지구의 공동주택용지 매입을 통한 아파트 개발사업에서 원재료인 토지에 투자하는 부분에 대해서는 사업시행자의 내부화된 정보와 개별적인 분석에 의존하여 투자결정모형을 일반화하기 어려웠다. 이에 본 연구는 아파트 개발사업에서 가장 중요한 공동주택용지 투자가격 결정을 위해 토지의 개별 특성과 아파트 시장요인이 공동주택용지 가격에 어떠한 영향을 미치는 지에 대해 분석하였다. 이를 위해 다중회귀분석방법을 활용한 횡단면 분석을 한 결과, 토지총금액에 영향을 주는 요인은 토지면적, 용적률, 건폐율, 지방권인지 여부였으며, 지상연면적당 토지가격에 영향을 주는 요인은 아파트 비율, 아파트 매매가격 및 전세가격, 분양이득변수, 지방권인지 여부, 아파트 가격지수 1년간 상승률 등으로 나타났다. 이러한 연구결과를 통해 토지 자체의 개별요인에 의한 가격결정 요인과 완제품 시장인 아파트 시장과 원재료 시장인 토지시장과의 연관성을 규명하여, 시장요인에 근거한 객관적인 토지투자가격 결정모형을 도출하였다. 이를 통해 공동주택용지를 공급하는 사업자는 사업지구 조성 시 공동주택용지 매각금액의 적정성을 추정할 수 있고, 토지수요자인 건설사업자는 토지투자를 위한 가격결정 범위를 추정하는 데 실질적으로 기여할 수 있을 것으로 기대한다.
The price determinant for land investment depends on the internal information process and subjective decision making by management in general. Accordingly, the systematic frame to determine the feasibility of investment price to the public residential land for multi-housing development by private se...
The price determinant for land investment depends on the internal information process and subjective decision making by management in general. Accordingly, the systematic frame to determine the feasibility of investment price to the public residential land for multi-housing development by private sector has not been proposed. The purpose of this study is to explore the frame to determine the investment price for public residential land from the perspectives of land attribute and apartment market factor. Multiple regression has been implemented to confirm the eligibility of proposed model. Research findings indicate that the land area, floor area ratio, coverage ratio, location have been identified as the total land cost determinant, and for the determinants for floor area land cost, the ratio of apartment, sale price, rent price, etc, have been identified. This research intends to provide the basis for land providers to predict the land value as a raw material in market and present the indicators for land buyers to review the price adequacy for the investment.
The price determinant for land investment depends on the internal information process and subjective decision making by management in general. Accordingly, the systematic frame to determine the feasibility of investment price to the public residential land for multi-housing development by private sector has not been proposed. The purpose of this study is to explore the frame to determine the investment price for public residential land from the perspectives of land attribute and apartment market factor. Multiple regression has been implemented to confirm the eligibility of proposed model. Research findings indicate that the land area, floor area ratio, coverage ratio, location have been identified as the total land cost determinant, and for the determinants for floor area land cost, the ratio of apartment, sale price, rent price, etc, have been identified. This research intends to provide the basis for land providers to predict the land value as a raw material in market and present the indicators for land buyers to review the price adequacy for the investment.
따라서 토지투자가격은 매각 당시의 토지의 개별요인과 최종상품이 되는 아파트 시장의 여건 등으로 추정할 수밖에 없고 투자결정 과정이 매우 복잡하고 가변적이라 해당 분야의 학문적 연구는 매우 미흡한 실정이다. 이에 본 연구는 원재료서의 토지가격이 어떠한 토지 개별요인과 아파트 시장요인에 의해 영향을 받는지 분석하고 어떠한 연관성을 가지는지를 규명하고자 한다. 이를 통해 택지지구 공동주택용지의 투자결정요인이 합리적으로 도출되면 택지지구를 조성하여 토지를 공급하는 공공기관에서는 사업지구 조성 후 매각금액의 적정성을 판단할 수 있고, 토지를 구매하는 건설사업자에게는 토지투자를 금액정보를 제공할 수 있을 것으로 예상한다.
가설 설정
첫 번째 가설은 공동주택용지 투자를 위한 토지 총금액은 토지의 개별적 특성에 의해 영향을 받을 것이다. 두 번째 가설은 지상연면적당 토지가격은 아파트 시장요인에 의해 영향을 받을 것이라고 가정하였다.
선행연구 검토를 통해서 종속변수는 토지 총금액과 지상연면적당 토지가격 두 가지로 설정하였으며, 연구가설은 다음과 같이 수립하였다. 첫 번째 가설은 공동주택용지 투자를 위한 토지 총금액은 토지의 개별적 특성에 의해 영향을 받을 것이다. 두 번째 가설은 지상연면적당 토지가격은 아파트 시장요인에 의해 영향을 받을 것이라고 가정하였다.
제안 방법
첫째, 그간의 공동주택과 관련한 연구는 대부분이 아파트 가격 결정요인, 아파트 청약 및 계약률 결정요인 등 아파트 수요와 관련된 연구가 대부분이었으나, 본 연구는 아파트 가격의 원재료라 할 수 있는 공동주택용지의 투자가격 결정요인을 실증적으로 규명하였다는 점에서 기존 연구와 차별화 되어 있다. 둘째는 건설사업자의 내부화 된 투자분석 자료가 아닌 토지의 개별요소와 토지구매 시점 대상 토지가 위치한 지역의 아파트 시장요인이 공동주택용지 가격에 얼마나 영향을 미치는지를 규명함으로써 토지 공급자와 토지 수요자 모두에게 실용성 있는 정보를 제공하였다는 점에서 기존 연구들과 차별성을 가진다고 할 수 있다.
본 연구는 토지의 개별요인 및 아파트 시장요인이 토지가격에 어떠한 영향을 주는지를 규명하고자 하였으며, 연구모형은 필지별 토지총금액 결정모형과 지상연면적당 토지가격 결정모형 두 가지로 구분하여 분석했다.
선행연구 고찰결과 본연구의 차별성은 두 가지로 구분할 수 있다. 첫째, 그간의 공동주택과 관련한 연구는 대부분이 아파트 가격 결정요인, 아파트 청약 및 계약률 결정요인 등 아파트 수요와 관련된 연구가 대부분이었으나, 본 연구는 아파트 가격의 원재료라 할 수 있는 공동주택용지의 투자가격 결정요인을 실증적으로 규명하였다는 점에서 기존 연구와 차별화 되어 있다. 둘째는 건설사업자의 내부화 된 투자분석 자료가 아닌 토지의 개별요소와 토지구매 시점 대상 토지가 위치한 지역의 아파트 시장요인이 공동주택용지 가격에 얼마나 영향을 미치는지를 규명함으로써 토지 공급자와 토지 수요자 모두에게 실용성 있는 정보를 제공하였다는 점에서 기존 연구들과 차별성을 가진다고 할 수 있다.
대상 데이터
본 연구는 공동주택용지의 토지특성과 지역의 아파트 시장요인이 토지가격에 어떠한 영향을 미치는지를 분석하는 연구로서 다음과 같은 연구범위와 내용을 가진다. 연구대상은 한국토지주택공사에서 조성한 택지지구 내에서 매각이 완료된 공동주택용지를 대상으로 하였으며, 시간적 범위는 2014년 1월부터 12월까지로 하였고, 공간적범위는 전국의 49개 택지지구에서 매각이 완료된 151개 공동주택용지를 대상으로 하였다. 인과관계 분석을 위해 토지특성 정보는 공사의 토지매각정보를 활용하였으며, 아파트 시장요인 정보는 부동산114의 REPS 자료를 활용하였다.
데이터처리
인과관계 분석을 위해 토지특성 정보는 공사의 토지매각정보를 활용하였으며, 아파트 시장요인 정보는 부동산114의 REPS 자료를 활용하였다. 계량분석을 위한 분석프로그램은 SPSS 21을 사용하였으며, 분석방법은 기술통계분석, 분산분석, 다중회귀분석방법을 사용하였다.
이론/모형
연구대상은 한국토지주택공사에서 조성한 택지지구 내에서 매각이 완료된 공동주택용지를 대상으로 하였으며, 시간적 범위는 2014년 1월부터 12월까지로 하였고, 공간적범위는 전국의 49개 택지지구에서 매각이 완료된 151개 공동주택용지를 대상으로 하였다. 인과관계 분석을 위해 토지특성 정보는 공사의 토지매각정보를 활용하였으며, 아파트 시장요인 정보는 부동산114의 REPS 자료를 활용하였다. 계량분석을 위한 분석프로그램은 SPSS 21을 사용하였으며, 분석방법은 기술통계분석, 분산분석, 다중회귀분석방법을 사용하였다.
성능/효과
연구모형은 토지총금액 결정모형과 지상연면적당 토지가격 결정모형 두 가지로 설정하여 분석하였다. 다중회귀분석 결과 토지총금액에 영향을 주는 요인은 토지면적, 용적률, 건폐율, 지방권 더미로 나타났으며, 지상연면적당 토지가격에 영향을 주는 요인은 해당지역 아파트 비율, 아파트 매매가격, 아파트 전세가격, 지방권 더미, 아파트 매매가격지수 상승률(1년치), 분양이득변수가 유의한 것으로 나타났다. 두 모형의 수정된 R-Square값은 0.
후속연구
또한 토지 구매 시 공원과의 거리, 학교와의 거리, 마트와의 거리 등 토지가 가지고 있는 입지특성의 추가 될 경우 헤도닉모형 등과 비교하여 분석모형의 다양한 비교가 가능해 질 것으로 예상된다. 또한 대금납부조건에 따른 할인효과를 고려할 경우 토지의 명목금액이 아닌 실질금액에 대한 분석이 가능해져서 요인별 토지가격에 미치는 영향에 대해 보다 정교한 분석이 이루어질 것으로 예상된다. 후속 연구에서는 이러한 한계들이 고려되어 보다 예측 가능한 토지투자가격 결정모형이 만들어지길 기대한다.
실제 아파트 시장은 정부정책과 지역 개발요인으로 인해 상당한 변동성이 있으며, 분석기간이 장기화 될 경우 지역의 아파트 인허가량이나 미분양아파트 수, 중요정책, 거시경제변수 등을 추가할 경우 보다 더 설명력 있는 결과가 나올 수 있을 것이다. 또한 토지 구매 시 공원과의 거리, 학교와의 거리, 마트와의 거리 등 토지가 가지고 있는 입지특성의 추가 될 경우 헤도닉모형 등과 비교하여 분석모형의 다양한 비교가 가능해 질 것으로 예상된다. 또한 대금납부조건에 따른 할인효과를 고려할 경우 토지의 명목금액이 아닌 실질금액에 대한 분석이 가능해져서 요인별 토지가격에 미치는 영향에 대해 보다 정교한 분석이 이루어질 것으로 예상된다.
본 연구를 위해 사용된 필지는 모두 151개로 계량모형을 분석하기에 충분하지만 시간적 범위가 2014년 1월부터 12월까지라는 점은 연구의 아쉬움으로 남는다. 실제 아파트 시장은 정부정책과 지역 개발요인으로 인해 상당한 변동성이 있으며, 분석기간이 장기화 될 경우 지역의 아파트 인허가량이나 미분양아파트 수, 중요정책, 거시경제변수 등을 추가할 경우 보다 더 설명력 있는 결과가 나올 수 있을 것이다. 또한 토지 구매 시 공원과의 거리, 학교와의 거리, 마트와의 거리 등 토지가 가지고 있는 입지특성의 추가 될 경우 헤도닉모형 등과 비교하여 분석모형의 다양한 비교가 가능해 질 것으로 예상된다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
아파트 개발사업에서 제일 중요한 것은?
아파트 개발사업을 성공적으로 영위하기 위해서 많은 요인이 필요하지만 원재료라 할 수 있는 공동주택용지에 대한 구매는 가장 중요한 요소라 할 수 있다. 본 연구의 시사점은 공동주택용지 구매를 위한 투자가격 결정모형을 객관적인 자료를 통해 입증했다는 점에서 기존 연구들과 차별성을 가지며 실증분석을 통해 요인별 영향정도를 비교분석할 수 있어 연구의 실용성도 높다고 판단된다.
공동주택용지 개발 사업은 누구한테 중요한가?
공동주택용지 개발 사업은 건설사업자에게는 대규모 투자가 수반되며 사업비를 대출하는 금융기관, 시공에 참여하는 건설사 모두에게 분양의 성패가 매우 중요하며, 분양이 잘못되는 경우에는 참여주체들에게 막대한 경제적 손해를 입히게 된다. 따라서 공동주택용지 구매 시 토지가격에 대한 사업성 분석은 모든 건설사업자에게는 필수이며 가장 중요한 의사결정단계라 할 수 있다.
공동주택용지 개발 사업에 있어서 필수적인 단계는?
공동주택용지 개발 사업은 건설사업자에게는 대규모 투자가 수반되며 사업비를 대출하는 금융기관, 시공에 참여하는 건설사 모두에게 분양의 성패가 매우 중요하며, 분양이 잘못되는 경우에는 참여주체들에게 막대한 경제적 손해를 입히게 된다. 따라서 공동주택용지 구매 시 토지가격에 대한 사업성 분석은 모든 건설사업자에게는 필수이며 가장 중요한 의사결정단계라 할 수 있다. 그러나 사업성 분석 과정이 각기 상이하고 내부화된 정보로 공개되지 않고 있어 일반화된 모델이 없는 실정이다.
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