본고는 서울 주재 외국기업의 국적 및 산업의 임대주택 임대료에 대한 영향력 파악을 중심으로 임대료 결정요인을 분석했다. 분석 결과로서 미국, 영국, 프랑스 및 독일 기업은 동일업종을 기준으로 할 때 국적에 따라 임대료의 편차가 있으며 그 차이는 산업별로 상이한 것을 확인했다. 국적별 비교에서 미국과 영국은 임대료에 강한 영향을 끼쳐 임대료의 상승을 견인한 반면에 프랑스는 평균 이하의 임대료를 지급했다. 산업을 기준으로 할 때 은행, 제약, 석유화학 및 보험 산업이 임대료의 상승을 이끌었으며, 기계산업은 평균 이하의 임대료를 지급하는 것으로 나타났다. 지역별 주택유형과 임대료를 분석한 결과, 성북동은 모든 주택유형에서 주거비가 가장 비싸며 이태원 한남동이 그 다음이고, 반포 방배동의 임대료가 상대적으로 저렴했다. 분석 결과를 종합하면 물리적 특성의 상당수가 통계적으로 유의하여 물리적 특성이 입지특성 혹은 국적 및 산업특성보다 가격 결정에 큰 영향을 끼치는 것을 확인했으며, 할인매장과의 거리는 모든 분석 모형에서 유의하게 나타나 주거지 결정에 중요한 변수인 것으로 드러났다.
본고는 서울 주재 외국기업의 국적 및 산업의 임대주택 임대료에 대한 영향력 파악을 중심으로 임대료 결정요인을 분석했다. 분석 결과로서 미국, 영국, 프랑스 및 독일 기업은 동일업종을 기준으로 할 때 국적에 따라 임대료의 편차가 있으며 그 차이는 산업별로 상이한 것을 확인했다. 국적별 비교에서 미국과 영국은 임대료에 강한 영향을 끼쳐 임대료의 상승을 견인한 반면에 프랑스는 평균 이하의 임대료를 지급했다. 산업을 기준으로 할 때 은행, 제약, 석유화학 및 보험 산업이 임대료의 상승을 이끌었으며, 기계산업은 평균 이하의 임대료를 지급하는 것으로 나타났다. 지역별 주택유형과 임대료를 분석한 결과, 성북동은 모든 주택유형에서 주거비가 가장 비싸며 이태원 한남동이 그 다음이고, 반포 방배동의 임대료가 상대적으로 저렴했다. 분석 결과를 종합하면 물리적 특성의 상당수가 통계적으로 유의하여 물리적 특성이 입지특성 혹은 국적 및 산업특성보다 가격 결정에 큰 영향을 끼치는 것을 확인했으며, 할인매장과의 거리는 모든 분석 모형에서 유의하게 나타나 주거지 결정에 중요한 변수인 것으로 드러났다.
The purpose of the study is to present an analysis of the expatriate leasing market for highly-paid professionals residing in Seoul. The effects of physical and locational attributes, range of amenities along with expat's national and industrial attributes on housing rents are being empirically eval...
The purpose of the study is to present an analysis of the expatriate leasing market for highly-paid professionals residing in Seoul. The effects of physical and locational attributes, range of amenities along with expat's national and industrial attributes on housing rents are being empirically evaluated based on transactions. Using lease transaction data for the period of 1994 through 2013, the results show that physical and locational attributes which have been proved to affect conventional housing value are also confirmed to affect leasing housing rent for expatriate. Also this study finds the following results. First, housing rent is found to be influenced by foreign residents' occupation. Therefore banking, petrochemical, insurer and pharmaceutical company affect positively on housing rent while mechanic firms influenced negatively to rent. Second, housing rent is found to be affected by foreign residents' nationalities. The results indicate USA and the United Kingdom have a positive effect while French has a negative effect on rent.
The purpose of the study is to present an analysis of the expatriate leasing market for highly-paid professionals residing in Seoul. The effects of physical and locational attributes, range of amenities along with expat's national and industrial attributes on housing rents are being empirically evaluated based on transactions. Using lease transaction data for the period of 1994 through 2013, the results show that physical and locational attributes which have been proved to affect conventional housing value are also confirmed to affect leasing housing rent for expatriate. Also this study finds the following results. First, housing rent is found to be influenced by foreign residents' occupation. Therefore banking, petrochemical, insurer and pharmaceutical company affect positively on housing rent while mechanic firms influenced negatively to rent. Second, housing rent is found to be affected by foreign residents' nationalities. The results indicate USA and the United Kingdom have a positive effect while French has a negative effect on rent.
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문제 정의
그래서 본고는 서울에 주소를 둔 외국기업 주재원들의 임대주택 거래 자료를 직접 구축하여 서울 외국기업 주재원 임대주택 시장의 가격결정요인을 실증분석하고, 외국기업의 국적 및 산업 변수가 임대료에 미치는 영향력 연구에 초점을 맞췄다.
본 연구는 지속되는 국내외 경기 침체로 인해 외국기업의 신규 진출과 투자가 절실한 현재 우리의 경제 여건에서 서울 외국기업에 근무하는 주재원들의 주거 기호와 특성을 살펴보는 의미가 있다. 일반적으로 다국적기업의 해외 투자 환경을 분석한 보고서에 의하면 투자대상국의 토지 및 조세 제도와 기타 조건이 판단 기준인 것으로 알려져 있는 바, 다국적 기업 주재원의 거주여건이 기타 조건에 포함되기 때문이다.
주재원들은 대체로 전문직 종사자이므로 전문직 외국인에 관한 선행연구를 검토했다. 전문직 종사 외국인의 공간분포를 다룬 연구는 많지 않으며 김희철 외(2011), 하성규 외(2011), 한웅룡 외(2011), 임석희 외(2010), 권기현 외(2005)가 있다.
제안 방법
각 지역의 중개업소에서 거래사례가 있거나 외국인이 거주했던 주택의 등기부 등본을 발급받아 등기부등본에 임차권, 전세권 또는 근저당권 등이 외국계 회사, 합작기업 및 일반법인 명의로 설정된 것을 선별하고 임대차내역과 월 임대료를 검증했다. 임차계약을 할 때 임대료 총액의 100%를 채권최고액으로 설정하므로 해당 금액을 임차권 또는 근저당권 설정기간으로 나누면 월 임대료 환산이 가능하다.
공간적 범위는 서초구 방배동·반포동, 용산구 한남동·이태원동과 성북구 성북동에 국한하였으며, 주재원들이 ‘고급빌라’로서 통칭되는 연립주택과 단독주택에 주로 거주하므로 상기 지역의 단독주택과 연립주택을 분석했다.
주재원들이 단독주택 및 연립주택에 주로 거주하므로 단독 및 연립주택의 가격결정모형 연구를 참조하되 연립주택에 관한 연구가 적으므로 주택매매가격과 전세가격 결정요인 연구도 참고했다. 따라서 실증분석을 위해 채택한 변수는 주택가격과 연립주택가격 결정모형의 선행연구에서 유의하였던 변수를 기초로 선정했다.
본 연구의 관심사인 국적 및 산업 특성의 영향력을 파악하기 위해 미국, 영국, 프랑스 및 독일 국적 기업의 임대료에 대한 영향력을 분석했다. 그 결과 미국과 영국 국적 기업의 임대료가 높았고 프랑스는 평균보다 낮은 임대료를 지급한 것으로 드러났다.
임대료 결정요인 분석을 전체 모형과 단독주택 모형 및 공동주택 모형으로 나눠 각각 분석했다. 분석의 결과로서 건평, 대지, 욕실의 수 같은 물리적 특성이 임대료에 강한 영향을 미쳤다.
임차인의 국적 파악이 어려울 때는 해당 법인의 본사가 등록된 국가를 국적으로 간주하여 ‘구글’ 검색을 통해 해당 회사의 홈페이지에서 영위 업종 및 국적을 확인했고, 한국 기업과의 합작 회사일 때는 해외 자본 투자자의 국적을 외국인회사 총람에서 찾아서 처리했다.
주재원들이 단독주택 및 연립주택에 주로 거주하므로 단독 및 연립주택의 가격결정모형 연구를 참조하되 연립주택에 관한 연구가 적으므로 주택매매가격과 전세가격 결정요인 연구도 참고했다. 따라서 실증분석을 위해 채택한 변수는 주택가격과 연립주택가격 결정모형의 선행연구에서 유의하였던 변수를 기초로 선정했다.
주택 가격에 영향을 미치는 특성을 연구할 때 부동산의 물리적 특성, 입지특성, 지역특성으로서 구분[23]하므로 이를 기본 변수로서 선정했다. 선행연구에서 살펴본 국가별 최저임금 비교 조사에 미국, 영국, 프랑스 및 독일의 4개국이 포함되며, 본 연구의 표본 중에 이들 국가의 비중이 전체의 75%를 차지하므로 4개국을 국적 변수로 선정했다.
대상 데이터
본 연구의 시간적 범위는 1994년부터 2013년 4월까지이나 2000년 이전의 거래는 6개에 불과하므로 2000년에서 2013년 초까지의 약 13년간의 거래 사례 분석이라고 할 수 있다. 공간적 범위는 서초구 방배동·반포동, 용산구 한남동·이태원동과 성북구 성북동에 국한하였으며, 주재원들이 ‘고급빌라’로서 통칭되는 연립주택과 단독주택에 주로 거주하므로 상기 지역의 단독주택과 연립주택을 분석했다.
분석의 편의를 위해 국적 변수는 전체 표본에서 75%를 차지하는 미국, 영국, 프랑스, 독일에 국한했고, 산업 변수는 자동차, 은행, 제약, 기계, 전기전자, 석유화학, 보험, 잡화를 임의로 선별했다.
주택 가격에 영향을 미치는 특성을 연구할 때 부동산의 물리적 특성, 입지특성, 지역특성으로서 구분[23]하므로 이를 기본 변수로서 선정했다. 선행연구에서 살펴본 국가별 최저임금 비교 조사에 미국, 영국, 프랑스 및 독일의 4개국이 포함되며, 본 연구의 표본 중에 이들 국가의 비중이 전체의 75%를 차지하므로 4개국을 국적 변수로 선정했다.
성능/효과
결론적으로 외국기업 주재원 임대주택의 임대료는 물리적 특성의 영향을 강하게 받으며, 주재원이 근무하는 산업 유형 및 국적은 임대료에 상이한 영향을 끼쳐 지역 및 주택유형별로 임대료가 차별화된 것을 확인했다. 주재원의 주거지역 선택은 국적, 자녀 동반 여부, 회사 위치, 소속회사의 주거비 지원 한도가 영향을 미치는 것으로 판단한다.
국적과 산업의 임대료 교차분석에서 영국은 타국에 비해 비교적 임대료 한도가 높아 상대적으로 비싼 단독주택에 많이 거주하는 것으로 드러났다. 따라서 영국이 공동주택의 임대료에 부(-)의 영향을 미친 것은 공동주택 거주 비중이 낮기 때문인 것으로 해석된다.
국적특성은 유의하지 않았으나 산업특성의 제약 및 기계 변수는 유의수준 5%에서 정(+)과 부(-)의 영향을 각각 미쳤다. 강승복(2005), 김종인 외(1979), 이학렬(1981)에서 임금이 적은 편으로 확인된 기계업은 평균이하의 임대료를 지급하는 것으로 나타나, 주거비 지원에 산업간 격차가 있음이 증명됐다.
본 연구의 관심사인 국적 및 산업 특성의 영향력을 파악하기 위해 미국, 영국, 프랑스 및 독일 국적 기업의 임대료에 대한 영향력을 분석했다. 그 결과 미국과 영국 국적 기업의 임대료가 높았고 프랑스는 평균보다 낮은 임대료를 지급한 것으로 드러났다. 이 결과는 외국 기업 임대주택시장 실무자들이 동일 산업을 기준으로 할 때 국가별로 지급하는 평균 임대료의 격차가 존재한다는 견해와 일치한다.
첫째, 주재원의 가족 동반여부와 동반가족 수에 따라 주택 규모가 결정되지만 검증할 수 없었다. 둘째, 임대료에 큰 영향을 미치는 것이 가구의 소득이지만 소득 자료를 구할 수 없었고, 대용변수로서 기업의 평균 임대료 지급 수준을 모형에 추가할 수 있으나 기업 정보 비밀 유지 등의 이유로 인해 실행할 수 없었다.
전문직 외국인에 관한 선행연구를 정리하면 학령자녀를 동반한 경우에는 학교 인근 혹은 외국인 커뮤니티에 거주하며, 자녀가 없거나 동반하지 않을 때는 직주 근접하여 도심 거주 비율이 높았다. 또한 외국인의 공간적 분포는 국적별로 상이하며 국적과 체류자격에는 높은 상관성이 있는 것으로 나타났다.
임대료 결정요인 분석을 전체 모형과 단독주택 모형 및 공동주택 모형으로 나눠 각각 분석했다. 분석의 결과로서 건평, 대지, 욕실의 수 같은 물리적 특성이 임대료에 강한 영향을 미쳤다. 할인매장과의 거리는 모든 분석 모형에서 유의하게 나타나 중요한 영향 요인인 것으로 증명되었다.
산업 중에서는 제약 및 보험업의 임대료가 높았으며 기계업의 임대료는 평균 이하인 것으로 파악되었다. 요약하면 서울에 진출한 미국, 영국, 프랑스 및 독일 기업은 국적 및 산업별로 주거비와 임대료의 격차가 있음을 본 연구에서 확인했다.
이와 유사한 연구로서 정지은 외(2011)는 조선족, 중국인, 동남아시아인, 북미 및 유럽인, 인도 및 파키스탄인을 대상으로 외국인의 국적별 주거입지 유형을 연구했다. 연구 결과로서 선진국 출신 외국인들은 전문직에 종사하여 도심의 외국인학교 인근에 거주하며, 비선진국 출신 외국인들은 단순 노동자로서 도심 외곽에서 제조업에 종사하는 것을 확인됐다.
연립주택 가격결정 요인 연구를 요약하면 공동주택 가격결정 요인 연구와 마찬가지로 물리적 특성이 결정요인이며, 정원이 ‘고급빌라’ 가격의 가장 중요한 결정요인임을 확인했다.
산업 중에서는 제약 및 보험업의 임대료가 높았으며 기계업의 임대료는 평균 이하인 것으로 파악되었다. 요약하면 서울에 진출한 미국, 영국, 프랑스 및 독일 기업은 국적 및 산업별로 주거비와 임대료의 격차가 있음을 본 연구에서 확인했다.
이와 같은 자료 구득의 어려움으로 인해 다음과 같은 한계점을 갖고 있다. 첫째, 주재원의 가족 동반여부와 동반가족 수에 따라 주택 규모가 결정되지만 검증할 수 없었다. 둘째, 임대료에 큰 영향을 미치는 것이 가구의 소득이지만 소득 자료를 구할 수 없었고, 대용변수로서 기업의 평균 임대료 지급 수준을 모형에 추가할 수 있으나 기업 정보 비밀 유지 등의 이유로 인해 실행할 수 없었다.
할인매장과의 거리가 멀수록 단독주택과 공동주택 모두 임대료가 상승하는 것으로 결과가 나왔다. 할인매장과 같은 인구 집중을 유발하는 대형 편의시설이 주거에 근접하면 모든 주택 유형의 거주 선호도가 약화됨을 의미한다.
분석의 결과로서 건평, 대지, 욕실의 수 같은 물리적 특성이 임대료에 강한 영향을 미쳤다. 할인매장과의 거리는 모든 분석 모형에서 유의하게 나타나 중요한 영향 요인인 것으로 증명되었다.
후속연구
따라서 본 연구의 연구 결과는 외국기업의 국내 유치를 위해 투자 환경을 조성함에 있어서 참고자료로서 활용할 수 있을 것으로 기대한다.
정부가 전세난을 타개하기 위해 민간 자본이 주도하는 주택 임대업을 산업으로 육성하려는 시점에 월세화를 먼저 경험한 외국기업 주재원 임대주택시장을 연구한 본고는 주택임대업의 향후 전망과 전략 수립에 참고할 수 있을 것으로 사료된다. 또한 본고는 국내에 진출한 외국기업에 근무하는 외국인들의 주거 기호 및 특성을 연구한 바, 향후 외국기업을 유치할 때 시사점을 얻을 수 있을 것으로 기대한다.
정부가 전세난을 타개하기 위해 민간 자본이 주도하는 주택 임대업을 산업으로 육성하려는 시점에 월세화를 먼저 경험한 외국기업 주재원 임대주택시장을 연구한 본고는 주택임대업의 향후 전망과 전략 수립에 참고할 수 있을 것으로 사료된다. 또한 본고는 국내에 진출한 외국기업에 근무하는 외국인들의 주거 기호 및 특성을 연구한 바, 향후 외국기업을 유치할 때 시사점을 얻을 수 있을 것으로 기대한다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
출입국 관리법은 외국인을 어떻게 규정하나?
출입국 관리법은 외국인을 “대한민국 국적을 가지지 아니한 사람을 말한다”라고 규정하지만, 외국인 토지법은 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체로서 사원 또는 구성원의 2분의 1 이상이 외국인이거나 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 2분의 1 이상이 외국인인 경우 또는 외국인 또는 외국법에 의해 설립된 법인 및 단체가 자본금의 2분의 1 이상이나 의결권의 2분의 1 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체를 외국인으로 간주한다.2
우리나라의 현대적인 민간임대주택의 시초는?
우리나라의 현대적인 민간임대주택은 1950년대에 정부가 외교사절, 기업 주재원 등을 위해 용산구 한남동에 조성한 임대주택이 시초이다. 2000년 이전에는 계약기간의 임대료 전액을 선불로 납부했으나 최근 6개월분 선납 조건의 계약이 출현하는 등 시장은 다양한 월세 방식이 더욱 확대될 것으로 전망된다[5].
서울 주재 외국기업의 국적 및 산업의 임대주택 임대료에 대한 영향력 파악을 중심으로 임대료 결정요인을 분석한 결과는?
본고는 서울 주재 외국기업의 국적 및 산업의 임대주택 임대료에 대한 영향력 파악을 중심으로 임대료 결정요인을 분석했다. 분석 결과로서 미국, 영국, 프랑스 및 독일 기업은 동일업종을 기준으로 할 때 국적에 따라 임대료의 편차가 있으며 그 차이는 산업별로 상이한 것을 확인했다. 국적별 비교에서 미국과 영국은 임대료에 강한 영향을 끼쳐 임대료의 상승을 견인한 반면에 프랑스는 평균 이하의 임대료를 지급했다. 산업을 기준으로 할 때 은행, 제약, 석유화학 및 보험 산업이 임대료의 상승을 이끌었으며, 기계산업은 평균 이하의 임대료를 지급하는 것으로 나타났다. 지역별 주택유형과 임대료를 분석한 결과, 성북동은 모든 주택유형에서 주거비가 가장 비싸며 이태원 한남동이 그 다음이고, 반포 방배동의 임대료가 상대적으로 저렴했다. 분석 결과를 종합하면 물리적 특성의 상당수가 통계적으로 유의하여 물리적 특성이 입지특성 혹은 국적 및 산업특성보다 가격 결정에 큰 영향을 끼치는 것을 확인했으며, 할인매장과의 거리는 모든 분석 모형에서 유의하게 나타나 주거지 결정에 중요한 변수인 것으로 드러났다.
강승복, "임시 일용직 고용과 업종별 임금 및 생산성," 노동리뷰, 제7호, pp.73-82, 2005.
http://epp.eurostat.ec.europa.eu/tgm/table.do
OECD, National Accounts of OECD Countries, 2010 edition
김경환, 손재영, 부동산 경제학, 건국대출판부, 2011.
Selmer Jan, "Expatriate selection: back to basics?," The International Journal of Human Resource Management, pp.1219-1233, 2010.
조주현, "주거밀도가 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구," 사회과학논총, 제3집, pp.157-169, 1998.
이번송, 정의철, 김용현, "아파트 단지특성이 아파트 가격에 미치는 영향분석," 국제경제연구, 제8권, 제2호, pp.21-45, 2002.
A. H. Kim and J. E. Glick, "Mapping Social Distance. Ethnic Residential Segregation in a Multiethnic Metro," Sociological Methods & Research, Vol.34, No.2, pp.173-203, 2005.
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