건설 산업에서 공동주택의 리모델링은 최근 큰 이슈로 떠오르고 있다. 그러나 리모델링이 이루어진 공동주택의 가치평가나 가격변화에 관한 연구가 매우 부족하고, 정확한 가치나 가격에 대한 기준이 없기 때문에, 많은 의사결정자들이 리모델링 사업에 대한 수행여부를 결정하는데 어려움을 겪고 있다. 따라서 본 연구에서는 (i) 실제 리모델링이 이루어진 14개의 공동주택 사례를 수집하고, (ii) 리모델링 공사로 인해 변화된 다양한 특성들이 리모델링된 이후의 공동주택의 가격에 미치는 영향을 살펴보았으며, 이를 중심으로 리모델링 공동주택의 가격결정에 영향을 미치는 요인을 제시하였다. 본 열구의 결과를 활용하면, 공동주택 리모델링에 대한 중요 요소들을 파악하고 리모델링 된 공동주택의 가격에 대한 객관적인 근거를 제시 할 수 있을 것이며, 더 나아가 공동주택 리모델링 사업 수행 전에 가격을 예측하기 위한 기초연구가 될 수 있을 것으로 기대된다.
건설 산업에서 공동주택의 리모델링은 최근 큰 이슈로 떠오르고 있다. 그러나 리모델링이 이루어진 공동주택의 가치평가나 가격변화에 관한 연구가 매우 부족하고, 정확한 가치나 가격에 대한 기준이 없기 때문에, 많은 의사결정자들이 리모델링 사업에 대한 수행여부를 결정하는데 어려움을 겪고 있다. 따라서 본 연구에서는 (i) 실제 리모델링이 이루어진 14개의 공동주택 사례를 수집하고, (ii) 리모델링 공사로 인해 변화된 다양한 특성들이 리모델링된 이후의 공동주택의 가격에 미치는 영향을 살펴보았으며, 이를 중심으로 리모델링 공동주택의 가격결정에 영향을 미치는 요인을 제시하였다. 본 열구의 결과를 활용하면, 공동주택 리모델링에 대한 중요 요소들을 파악하고 리모델링 된 공동주택의 가격에 대한 객관적인 근거를 제시 할 수 있을 것이며, 더 나아가 공동주택 리모델링 사업 수행 전에 가격을 예측하기 위한 기초연구가 될 수 있을 것으로 기대된다.
Remodeling of multi-family house (MFH) has emerged as a major issue in the construction industry. Many decision-makers are struggling to determine whether to conduct a remodeling because of insufficient information including standard or method for projecting the price of their facilities after remod...
Remodeling of multi-family house (MFH) has emerged as a major issue in the construction industry. Many decision-makers are struggling to determine whether to conduct a remodeling because of insufficient information including standard or method for projecting the price of their facilities after remodeling works. In this context, this research has conducted for analyzing how the price of the MFH is shifted by remodeling works. To achieve this research goal, (i) fourteen MFH remodeling cases were collected and (ii) price variation for the collected cases was analyzed in order to figure out how remodeling work affects the price of MFH cases. Finally, this research suggested the factors determining price of the MFH, wherein remodeling work has been conducted. From the results of this research, it is expected that the decision-makers can understand what is the crucial factors for determining the price of their MFH when they plans remodeling, and further this research can be a corner stone for developing a model for predicting the price of MFH if remodeling would be performed.
Remodeling of multi-family house (MFH) has emerged as a major issue in the construction industry. Many decision-makers are struggling to determine whether to conduct a remodeling because of insufficient information including standard or method for projecting the price of their facilities after remodeling works. In this context, this research has conducted for analyzing how the price of the MFH is shifted by remodeling works. To achieve this research goal, (i) fourteen MFH remodeling cases were collected and (ii) price variation for the collected cases was analyzed in order to figure out how remodeling work affects the price of MFH cases. Finally, this research suggested the factors determining price of the MFH, wherein remodeling work has been conducted. From the results of this research, it is expected that the decision-makers can understand what is the crucial factors for determining the price of their MFH when they plans remodeling, and further this research can be a corner stone for developing a model for predicting the price of MFH if remodeling would be performed.
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문제 정의
따라서 본 연구에서는 실제 리모델링된 공동주택의 사례분 석을 통해, i) 리모델링된 공동주택의 가격변화추이를 살펴보고, ii) 리모델링 공사로 인해 변화되는 공동주택의 특성 중, 리모델링된 아파트의 가격 변화에 영향을 미치는 요인을 도출하고자 수행되었다.
앞서 도출된 20개의 후보요인들을 중심으로, 이 연구에서는 리모델링된 공동주택의 가격을 결정하는 요인을 도출하는 것이 이 연구의 목적이다. 이에 따라, 20개의 후보요인 중, i) 리모델링으로 인해 속성값이 변하는 물리적 특성을 보이는 후보요인과 ii) 리모델링 여부와 상관없는 입지관련 후보요인으로 구분하여 리모델링 행위가 공동주택의 가격에 어떤 영향을 미치는 지를 분석하고자 하였다.
본 연구는 최근 다양한 이유로 각광받고 있는 공동주택의 리모델링 행위가 해당 공동주택에 가격측면에서 어떤 영향을 미치는 지를 분석하고자 수행되었다. 리모델링 공동주택의 가격변화에 영향을 미치는 요인을 도출하기 위해, 실제 서울특별시의 리모델링된 공동주택 사례 14개를 전수 조사하여, 리모델링 전/후의 가격변화와 리모델링으로 인해 변경되는 다양한 속성사이의 관계를 상관관계분석을 통해 분석하였다.
2009). 본 연구에서는 공동주택 리모델링시, 공동주택의 이름이나 브랜드가 리모델링 시공회사에 따라 바뀐다는 것에 주목하여 가격변화를 예상하여 분석하였다. 결과적으로 건설회사의 리모델링 전과 후의 인지도 차이 값보다 리모델링 건설회사 인지도만 영향력이 있다는 것을 알 수 있었다.
앞서 도출된 20개의 후보요인들을 중심으로, 이 연구에서는 리모델링된 공동주택의 가격을 결정하는 요인을 도출하는 것이 이 연구의 목적이다. 이에 따라, 20개의 후보요인 중, i) 리모델링으로 인해 속성값이 변하는 물리적 특성을 보이는 후보요인과 ii) 리모델링 여부와 상관없는 입지관련 후보요인으로 구분하여 리모델링 행위가 공동주택의 가격에 어떤 영향을 미치는 지를 분석하고자 하였다.
표에서 보는 바와 같이, 본 연구에서는 “기본형 변수”와 “확장형 변수”를 활용하여 각각의 후보요인을 평가하고자 하였다.
제안 방법
국토교통부 공동주택 거래가격 열람 시스템1)을 통해, 리모델링 공사기간을 기준으로, 공사 직전과 직후의 거래가격 및 단위 거래가격(즉, Table 2의 Unit Price (UP_1, UP_2, UP_3)와 Total Price(TP_1, TP_2, TP_3))을 설정하였다. 그리고 Table 2에서 언급된 리모델링 공동주택 가격결정 후보 요인별 속성값은 17개의 리모델링 공동주택 사례를 대상으로 부동산정보사이트2), 서울부동산정보광장3), 인터넷지도4), K 은행 부동산 공시5) 등을 활용하여 데이터를 수집하였다.
), 인근교육시설과의 접근성(p1, p2), 근린공원과의 거리(q1), 버스정류장과의 거리 (r1), 병원과의 거리(s1), 지역(위치)(t1) 이다. 또한 근린생활시설 접근성, 인근교육시설과의 접근성 요인들 또한 리모델링 가격 변화와 배율을 맞추기 위해 자연로그 값을 확장형 변수로 설정하였다.
리모델링 공동주택 가격변화에 영향을 미치는 공동주택의 속성들을 도출하기에 앞서, 공동주택의 가치 및 가격에 영향을 미치는 요인들을 분석한 선행연구들을 살펴보았다 (Table 1). 선행연구들은 대부분 기존 공동주택의 가격결정요인들을 분석하고, 중요도를 평가하는 것에 초점이 맞추어져 연구되었으며, 공동주택의 가격을 결정하는 속성들은 크게 1) 물리적 특성, 2) 입지적 특성으로 구분되어 연구되었다.
08) 실제 수행된 공동주택 리모델링 사례 조사를 통해, 영향요인 후보별 속성값 및 거래가격 데이터를 수집하였다. 마지막으로, 다변량 분석기법을 활용하여, 영향요인 후보 별 변화량과 공동주택 거래가격 변화량 사이의 관계 분석을 통해, 최종적으로 리모델링 공동주택의 거래가격에 영향을 미치는 영향요인을 제시하였다.
이상의 상관관계분석결과를 바탕으로 정리하여, 리모델링 공동주택의 가격결정요인을 도출하였다.
첫째, 기존 문헌분석을 통해, 공동주택 가격 및 가치를 결정하는 “속성”들을 도출하였다.
Table 2에서도 설명했듯이, TP_1은 리모델링 전/후의 전체 가격 차이를 의미하고, TP_2는 TP_1의 자연로그값을 TP_3 는 리모델링 후의 가격 증가율로 정의하였는데, TP_3는 상관관계 분석결과 UP_3과 유사한 요인에 의해 영향을 받는 것으로 분석되었다(Table 4). 한편, 상관관계 분석결과 TP_1과 TP_2은 가장 많은 요인에 의해 영향을 받는 것으로 분석되었는데, TP_1은 TP_2의 결과를 대부분 포함하고 있기 때문에, TP_2에 영향을 미치는 요인 분석결과를 살펴보았다.
대상 데이터
2장에서 분석한 23개의 선행연구를 통해, 공동주택 가격결정 속성들을 도출하였다. 이들을 대상으로, 유사한 의미의 속성들을 하나로 통일하여 선행연구에서 언급된 공동주택의 가격을 결정하는 속성들의 빈도를 분석한 결과는 Fig.
을 통해, 리모델링 공사기간을 기준으로, 공사 직전과 직후의 거래가격 및 단위 거래가격(즉, Table 2의 Unit Price (UP_1, UP_2, UP_3)와 Total Price(TP_1, TP_2, TP_3))을 설정하였다. 그리고 Table 2에서 언급된 리모델링 공동주택 가격결정 후보 요인별 속성값은 17개의 리모델링 공동주택 사례를 대상으로 부동산정보사이트2), 서울부동산정보광장3), 인터넷지도4), K 은행 부동산 공시5) 등을 활용하여 데이터를 수집하였다.
실제로 리모델링이 이루어진 공동주택을 분석대상으로 선정하였으며, 대부분의 수집된 리모델링 공동주택은 부동산 거래가 가장 활발하고 리모델링 사업이 많이 이루어진 서울 특별시에 위치하고 있었다. 리모델링 사업이 완료된 공동주택 단지 14개 단지 중 외국인 렌탈 공동주택 단지 1개와 가격 정보 구득이 어려운 단지 2개를 제외하고 11개를 선정하고, 각 단지별로 면적타입을 구분하여 총 17개의 분석대상 사례를 설정하였다. 각 리모델링 사례의 위치, 리모델링 공사기간 그리고 가격정보를 정리하면 Table 3과 같다.
리모델링된 공동주택의 사례가 비교적 많고 그들의 거래 빈도가 높은 서울특별시의 리모델링 공동주택을 중심으로 본 연구의 범위를 한정하였다. 2015년 8월, 현재 리모델링 공사가 완료되어 거래가 이루어진 모든 서울시내의 공동주택 사례를 수집하고, 거래가격과 리모델링 공사로 인해 변경된 공동주택의 특성사이의 관계에 주목하였다.
둘째, 도출된 속 성들 중 리모델링 공사의 수행으로 인해 속성값이 변하는 요인들을 중심으로 리모델링된 공동주택의 가격에 영향을 미칠 가능성이 있는 “가격결정 후보요인”을 도출하였다. 셋째, 현 재(2015. 08) 실제 수행된 공동주택 리모델링 사례 조사를 통해, 영향요인 후보별 속성값 및 거래가격 데이터를 수집하였다. 마지막으로, 다변량 분석기법을 활용하여, 영향요인 후보 별 변화량과 공동주택 거래가격 변화량 사이의 관계 분석을 통해, 최종적으로 리모델링 공동주택의 거래가격에 영향을 미치는 영향요인을 제시하였다.
실제로 리모델링이 이루어진 공동주택을 분석대상으로 선정하였으며, 대부분의 수집된 리모델링 공동주택은 부동산 거래가 가장 활발하고 리모델링 사업이 많이 이루어진 서울 특별시에 위치하고 있었다. 리모델링 사업이 완료된 공동주택 단지 14개 단지 중 외국인 렌탈 공동주택 단지 1개와 가격 정보 구득이 어려운 단지 2개를 제외하고 11개를 선정하고, 각 단지별로 면적타입을 구분하여 총 17개의 분석대상 사례를 설정하였다.
2 연구의 범위 및 방법”에서 설명한 바와 같이, (i) 리모델링 공동주택의 가격을 결정하는데 영향을 미치는 “후보요인 (즉 Table 2)의 변화량”과 리모델링 공동주택의 “가격변화량” 간의 차이 분석을 통해, (ii) 리모델링 공동주택의 가격변화량을 설명하는데 유의미한 영향을 주는 “리모델링 공동주택의 가격결정요인”을 분석하고자 하였다. 이를 위해, 우선, 리모델링된 공동주택의 실제 사례를 수집하고, 이들에 대한 후보요인별 변화량과 가격변화량에 대한 정보를 수집하였다(4.1 리모델링 공동주택의 사례수집). 나아가 수집된 정보를 중심으로 상관관계분석을 통해 리모델링 공동주택의 가격결정요인을 도출하였다(4.
데이터처리
앞서 1.2 연구의 범위 및 방법에서 언급한 바와 같이, i)리 모델링 공동주택의 리모델링 전/후 가격변화와 ii) 리모델링 공동주택의 가격결정 후보요인 간의 관계를 SPSS 22 프로그램을 사용하여 이변량 상관계수 분석법으로 Pearson검정을 하였다. 강혜진 외(2009)의 연구에 따르면, 상관관계분석은 상관계수와 유의수준을 보고 판별하며, 상관계수는 양(+)의 상관계수와 음(-)의 상관계수로 구분되고 상관계수는 0에서 1사이의 값을 갖게 되는데, 일반적으로 상관계수가 0.
1 리모델링 공동주택의 사례수집). 나아가 수집된 정보를 중심으로 상관관계분석을 통해 리모델링 공동주택의 가격결정요인을 도출하였다(4.2 상관관계 분석).
본 연구는 최근 다양한 이유로 각광받고 있는 공동주택의 리모델링 행위가 해당 공동주택에 가격측면에서 어떤 영향을 미치는 지를 분석하고자 수행되었다. 리모델링 공동주택의 가격변화에 영향을 미치는 요인을 도출하기 위해, 실제 서울특별시의 리모델링된 공동주택 사례 14개를 전수 조사하여, 리모델링 전/후의 가격변화와 리모델링으로 인해 변경되는 다양한 속성사이의 관계를 상관관계분석을 통해 분석하였다.
성능/효과
• 단위세대면적: 단위세대면적은 공동주택의 가격에 그 자체로도 영향을 미치지만, 공동주택을 리모델링하는 과정에서, 단위세대면적을 증가시키면 가격이 증가하는 것으로 나 타났다.
• 연면적 및 용적률: 상관관계 분석결과, 리모델링공사로 인한 연면적 및 용적률의 증가는 리모델링된 공동주택의 가격을 증가시키는 것으로 나타났다.
2) 유의수준 0.05이하로 두 조건을 만족시키는 요인들을 “리모델링 공동주택의 가격결정 요인”으로 도출하였다.
즉, 연면적 및 용적률의 상승을 야기하는 수직증축 및 수평증축 리모델링은 해당 공 동주택단지의 가격을 상승시키는 요인으로 볼 수 있다. 그러나 층수관련 요인(e1, e2)의 상관관계 분석결과에서 볼 수 있 듯이, i) 공동주택의 층수 자체(e1, e2)는 리모델링 공동주택의 가격변화에 영향을 미치는 것으로 나타났지만, ii) 리모델링으로 수직증축된 부분은 해당 공동주택의 가격에 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 따라서 수평증축에 의한 연면적 및 용적률의 변화가 리모델링 공동주택의 가격에 영향을 미치는 것을 유추할 수 있었다.
가격변수는 단위가격차이보다 일반가격차이가 더 유의미한 결과가 나타났고, TP_1보다 변화배율을 보정한 TP_2가 좀 더 유의미한 결과를 얻을 수 있었다. 본 연구의 결과로서 상관관계분석에서 리모델링 가격변화에 영향을 미치는 리모델링 속성은 단위세대면적, 연면적, 용적률, 층수, 경과연수, 건설회사 인지도, 총 주차대수, 방 개수, 병원과의 거리, 지역 (위치)이고, 신축과 차별되는 리모델링만의 고유한 특성인 변화량에 관련해서 단위세대면적 변화, 용적률 변화, 주차대수 변화가 특히 유의한 것으로 나타났다.
본 연구에서는 공동주택 리모델링시, 공동주택의 이름이나 브랜드가 리모델링 시공회사에 따라 바뀐다는 것에 주목하여 가격변화를 예상하여 분석하였다. 결과적으로 건설회사의 리모델링 전과 후의 인지도 차이 값보다 리모델링 건설회사 인지도만 영향력이 있다는 것을 알 수 있었다.
김형철 (2010)의 연구에 따르면 리모델링 계층분석을 위한 설문분석에서, 리모델링 범위를 결정 하는 항목에는 ‘공동주택 단지전체 리모델링’을 선호하는 응답자가 가장 많았으며, 공동주택 단지 내에서도 ‘주차장의 위치 및 면적 확보’를 우선으로 리모델링을 하고 싶어 하는 응답자가 많았다. 그 결과 실제로 본 상관관계 분석에서도 리모델링으로 인한 주차면적의 증가는 리모델링 공동주택의 가격에 유의한 영향을 미치는 요인으로 나타났다.
단위 가격(UP_1, UP_2, UP_3)에 영향을 미치는 요인을 살펴보면, 리모델링 공동주택의 단위 가격 차이(UP_1) 에 영향을 미치는 요인은 ‘병원과의 거리 (s1) (0.51/0.037)’으로 나타났고, 리모델링 공동주택의 단위 가격차이의 자연로그값 (UP_2)의 경우 ‘리모델링으로 인한 연면적 변화량 (b2) (-0.547/0.035)’에 의해 영향을 받는 것으로 나타났다.
단위가격차이인 UP_1을 증가율로 나타냄으로써 조금 더 객관적으로 상관관계 분석이 가능하였고, 유의한 리모델링 속성들이 기본형 변수 보다 증가하였다. 하지만 UP_3 또한 리모델링 가격변화를 설명하기에 부족하였다.
둘째, 도출된 속 성들 중 리모델링 공사의 수행으로 인해 속성값이 변하는 요인들을 중심으로 리모델링된 공동주택의 가격에 영향을 미칠 가능성이 있는 “가격결정 후보요인”을 도출하였다.
그러나 층수관련 요인(e1, e2)의 상관관계 분석결과에서 볼 수 있 듯이, i) 공동주택의 층수 자체(e1, e2)는 리모델링 공동주택의 가격변화에 영향을 미치는 것으로 나타났지만, ii) 리모델링으로 수직증축된 부분은 해당 공동주택의 가격에 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 따라서 수평증축에 의한 연면적 및 용적률의 변화가 리모델링 공동주택의 가격에 영향을 미치는 것을 유추할 수 있었다.
가격변수는 단위가격차이보다 일반가격차이가 더 유의미한 결과가 나타났고, TP_1보다 변화배율을 보정한 TP_2가 좀 더 유의미한 결과를 얻을 수 있었다. 본 연구의 결과로서 상관관계분석에서 리모델링 가격변화에 영향을 미치는 리모델링 속성은 단위세대면적, 연면적, 용적률, 층수, 경과연수, 건설회사 인지도, 총 주차대수, 방 개수, 병원과의 거리, 지역 (위치)이고, 신축과 차별되는 리모델링만의 고유한 특성인 변화량에 관련해서 단위세대면적 변화, 용적률 변화, 주차대수 변화가 특히 유의한 것으로 나타났다.
• 경과년수: 경과년수는 공동주택 리모델링 사업의 원인이 되는 중요한 요소 중 하나이다. 아울러 상관관계분석결과, 리모델링이 수행되기 전까지의 경과년수가 오래될수록, 해당 공동주택을 리모델링하면 가격상승을 기대할 수 있는 것으로 나타났다.
2)과 연구를 통해 제시된 리모델링 공동주택의 가격 결정요인과는 차이가 나타났다. 특히, 일반적으로 공동주택의 가격에 영향을 크게 미치는 요인으로 알려진 위치관련 요인들(지하철역까지의 거리, 교육환경, 인근공원까지의 거리 등)은 리모델링된 공동주택의 가격에 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다.
하지만 UP_3 또한 리모델링 가격변화를 설명하기에 부족하였다. 한편, 음(-)의 상관관계를 보이는 리모델링으로 인한 연면적 변화량, 용적율 등의 변수들은 단위가격에 좋지 않은 영향을 미치는 것으로 나타났다.
후속연구
하지만 리모델링 사례가 아직 많이 부족하고, 리모델링의 특성상 리모델링 전의 공동주택 자료는 수집이 용이하지 않다는 점은 매우 아쉬운 점으로 생각한다. 따라서 향후 리모델링 사례가 보다 많이 축적되면, i) 보다 다양한 요인들을 대상으로 분석을 수행하는 것이 요구되고, ii) 연구를 통해 도출된 영향요인들을 향후 리모델링된 공동주택에 적용하여 가격에 영향을 미치는 정도를 검증하는 연구가 필요하다.
그러나 아직 리모델링 후 가치평가나 향후 기대 이익을 가늠하기 어렵고, 사례도 부족하여 공동주택 소 유주들에게 불확실한 사업으로 인식되어 있고, 이로인해 리모델링 의사결정에 어려움을 겪고 있으며, 리모델링 사업도 저조한 실정이다. 따라서 본 연구가 향후 리모델링 후의 가치 평가나 기대 이익 추정 연구의 기초자료로서 활용되고, 리모델링 사업의 의사결정을 돕고 리모델링 시장의 활성화에 기여할 수 있었으면 한다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
김동재 외(2010)의 연구에서 주민들이 생각하는 리모델링 사업추진에 있어 가장 중요한 관점이 무엇으로 나타났는가?
이처럼 사업 중단 및 포기 사례가 많이 나타나는 가장 대표적인 원인은 김동재 외(2010)의 연구에서 찾을 수 있다. 리모델링 사업추진 선호정도와 사업추진 중점방안과의 관계 분석을 통해, 주민들이 생각하는 리모델링 사업추진에 있어 가장 중요한 관점이 무엇인지를 확인하였는데, 그 결과를 보면, ‘사업에 따른 개발이익’이 245명(33.1%)으로 가장 높은 비율을 차지하고 있고, 다음으로 ‘초기 주민들의 자기 부담’이 206명(27.
리모델링에 관심이 증가한 이유는 무엇인가?
최근 우리나라는 주택보급률이 포화상태에 도달하였고, 1980년대에 단순 공급목적으로 건설된 공동주택들은 현재에 이르러 사회적 요구기능을 충족하지 못하고 노후화가 많이 진행되었다. 이에 따라, 리모델링에 관심이 증가하였으나, 김경철(2011)에 따르면 2011년 현재 리모델링을 추진 중인 공동 주택 단지 중 71.
국내 공동주택가격은 어떻게 매겨지는가?
국내 공동주택가격은 국토교통부 산정기준에 의하면, 매매 및 방매사례, 시세자료, 감정평가액, 분양사례 등에 의해 산정 및 공시되고 있다. 이 중 건축물의 감정평가는 감정평가규칙 제18조에 의거, 원가법에 의해 이루어지고 적정하지 아니한 경우 거래사례비교법 또는 수익환원법이 쓰일 수 있다.
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