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문제 정의
- 광주광역시 영구임대주택단지 내 근린생활시설은 아파트와 함께 건립된 지 20년 이상 경과하면서 시설 및 환경의 노후화가 진행되었고 관리 주체의 부재로 인한 운영의 미숙함이 나타났다. 본 연구는 이러한 쇠퇴의 원인 및 근린생활 시설의 활성화 요소를 연구하고자 하는 목적으로 진행되었다.
- 본 연구에서는 이들을 각 구별로 분류한 후 단지 내에 있는 근린생활시설의 기본 현황과 활성화에 영향을 줄 수 있는 주변 시설 현황, 그리고 이용자들에 대한 주민인식 설문조사를 분석하여 얻어낸 결과를 통해 요소를 도출하고자 한다. 본 연구에서 영구임대주택을 시대별로 분석하지 않고 구별로 분류하여 분석한 것은 광주광역시 영구임대주택이 1990부터 1993년까지 4년간 10개 단지가 모두 완공이 되었기 때문에 시대별 분석이 유의미한 결과를 도출하기 어려운 까닭에, 각 구의 상황을 알 수 있는 방법을 선택한 결과이다. 본 연구의 조사 범위는 [Table 1]과 같다.
- 본 연구에서는 단지 내 근린생활시설의 활성화를 위한 요소 설정을 목적으로, 근린생활시설의 현황과 근린생활 시설 주변 입지 분석, 그리고 이용자들의 관점을 조사·분석하고자 한다.
- 연구 범위는 광주도시공사와 LH공사에서 관리하고 있는 광주광역시의 10개 영구임대주택단지이다. 본 연구에서는 이들을 각 구별로 분류한 후 단지 내에 있는 근린생활시설의 기본 현황과 활성화에 영향을 줄 수 있는 주변 시설 현황, 그리고 이용자들에 대한 주민인식 설문조사를 분석하여 얻어낸 결과를 통해 요소를 도출하고자 한다. 본 연구에서 영구임대주택을 시대별로 분석하지 않고 구별로 분류하여 분석한 것은 광주광역시 영구임대주택이 1990부터 1993년까지 4년간 10개 단지가 모두 완공이 되었기 때문에 시대별 분석이 유의미한 결과를 도출하기 어려운 까닭에, 각 구의 상황을 알 수 있는 방법을 선택한 결과이다.
- 요소는 정량적 측면에서 세대수별 근린생활시설 공급 면적, 근린생활시설의 단지 내 위치, 형태, 단지 주변 상업시설 현황과 정성적 측면에서 설문조사를 통한 이용자들의 이용실태, 상가 인식 및 문제점, 개선 방향 등을 설정하여 분석하고자 한다.
- 주민 인식도의 일반적 특성을 알아보기 위하여 응답자의 성별, 연령, 단지 내 거주 여부, 이용 실태, 상가의 인식 및 문제점, 개선 방향으로 분류하고 현황에 대해서 빈도분석을 실시하였다. 이와 함께 구별 특성을 파악하기 위해 지역별 실태를 종합하였다.
제안 방법
- 개선 방향을 알아보기 위해 이용자와 비이용자 모두에게 상가에 필요한 시설, 사회적 시설 입점 유형, 상가의가장 큰 문제점을 조사하였다. 이에 대한 결과는 [Table 9]과 같다.
- 인식 및 문제점을 파악하는 설문 항목으로는 상가의 환경개설 필요 유무, 개설이 시급한 부분을 설문하였다. 개선이 필요한 부분에서는 공공디자인, 진입공간, 상가공간, 공용공간으로 분류를 하여 설문을 진행하였다.
- 광주광역시 영구임대주택 내 근린생활시설의 활성화를 위한 요소 중 물리적 요소인 세대수별 근린생활시설 공급 면적, 근린생활시설의 단지 내 위치, 형태, 단지 주변 상업시설 현황 및 접근성을 살펴보았다. 다음은 각 물리적 분석을 통한 현황을 순위를 통한 점수화로 활성화 정도를 알아보았다.
- 광주광역시 영구임대주택 내 근린생활시설의 활성화를 위한 요소 중 물리적 요소인 세대수별 근린생활시설 공급 면적, 근린생활시설의 단지 내 위치, 형태, 단지 주변 상업시설 현황 및 접근성을 살펴보았다. 다음은 각 물리적 분석을 통한 현황을 순위를 통한 점수화로 활성화 정도를 알아보았다.
- 설문 조사 항목과의 연결은 주변 판매시설 현황, 근린생활시설의 단지 내 위치 및 형태와 관련하여 이용 빈도, 주 이용 점포 및 품목을 포함시켰다. 단지 내 불편사항, 지하상가 이용여부, 사회적 시설 입점 유형, 상가에 필요한 시설 항목은 공실률과 건립시기, 세대수별 근린생활시설 공급면적과 연결시켜 설문 작성을 하여 물리적 분석과 인문적 분석의 연결성을 높였다. 앞에서 설명한 사회적 시설이란 크게 3가지로 공익성 있는 판매시설, 사회적 기업, 주민복지시설로 나눌 수 있다.
- 둘째, 영구임대주택 단지 내 근린생활시설 위치 및 형태, 접근성 현황을 조사하였다. 단지 내 상가 위치는 모두 단지 주 출입구 위치에 있고 가로 배치형으로 외부 이용자 및 외부에서 들어오는 주민들에게 접근성과 이용성이 편리하도록 되어있다.
- 물리적 분석을 통한 요소는 내부 물리적 요소인 세대별 근린생활시설 공급면적, 공실률과 아파트 단지 내 요소로 접근성, 인지성, 마지막으로 주변 현황 요소인 단지 주변판매시설 개수, 단지와 주변 판매시설의 거리로 분석하였다. 인식조사를 통한 요소로는 이용현황 요소인 이용 빈도, 주 이용 품목, 근린생활시설 인식 요소로 근린생활시설의 용도, 내·외부 환경, 근린생활시설 공간 활용, 마지막으로 요구사항 및 개선상항적 요소인 복지시설의 입점, 운영 주체의 부재로 각 6가지와 7가지 요소로 나타났다.
- 본 연구는 주민인식 분석을 통한 광주광역시 영구임대 주택단지 내 근린생활시설 중 임대상가 활성화를 위한 요소 분석을 위해 첫째, 단지의 기본현황 및 단지내부 근린 생활시설에 대한 기본적인 현황, 용도 및 문제점 등의 내부의 물리적 분석을 통해 요소를 파악하고 둘째, 단지 주변 상업시설 입지 현황 분석을 통해 근린생활시설에 영향을 주는 외부의 물리적 분석을 통해 요소를 파악한다. 셋째, 근린생활시설의 주민 인식 설문을 수행·분석을 통해 근린생활시설의 이용자가 느끼는 실질적인 문제점과 주민들의 근린생활시설 이용행태를 통한 활성화에 영향을 미치는 요소를 찾고자 한다.
- 설문 조사 항목과의 연결은 주변 판매시설 현황, 근린생활시설의 단지 내 위치 및 형태와 관련하여 이용 빈도, 주 이용 점포 및 품목을 포함시켰다. 단지 내 불편사항, 지하상가 이용여부, 사회적 시설 입점 유형, 상가에 필요한 시설 항목은 공실률과 건립시기, 세대수별 근린생활시설 공급면적과 연결시켜 설문 작성을 하여 물리적 분석과 인문적 분석의 연결성을 높였다.
- 설문조사 중 중요한 요소로 근린생활시설 이용자 및 단지 주민들의 인식과 근린생활시설의 문제점을 조사하였다. 인식 및 문제점을 파악하는 설문 항목으로는 상가의 환경개설 필요 유무, 개설이 시급한 부분을 설문하였다.
- 설문지는 총 10개 단지에 각 50부씩 총 500부를 배포하여 416부를 회수하였다. 설문조사를 진행하면서 추가로 인터뷰를 실시하였다.
- 셋째, 근린생활시설의 주민 인식 설문을 수행·분석을 통해 근린생활시설의 이용자가 느끼는 실질적인 문제점과 주민들의 근린생활시설 이용행태를 통한 활성화에 영향을 미치는 요소를 찾고자 한다.
- 셋째, 주변 상업시설의 입지를 분석을 하였다. 반경 설정은 성인 기준 도보 10-15분이 걸리는 1 km로 설정하였다.
- 연구의 객관성 확보를 위해 본 연구에서는 광주광역시 영구임대주택단지 10개 단지 내 근린생활시설의 활성화를 위한 요소를 선정하기 위한 기준을 설정하였으며, 정량적, 정성적 분석을 동시에 진행하였다.
- 설문조사 중 중요한 요소로 근린생활시설 이용자 및 단지 주민들의 인식과 근린생활시설의 문제점을 조사하였다. 인식 및 문제점을 파악하는 설문 항목으로는 상가의 환경개설 필요 유무, 개설이 시급한 부분을 설문하였다. 개선이 필요한 부분에서는 공공디자인, 진입공간, 상가공간, 공용공간으로 분류를 하여 설문을 진행하였다.
- 주민 이용실태 설문조사는 단지 내 시설 이용 빈도, 주 이용점포 및 품목, 이용을 하지 않는 이유, 지하상가 이용유무 등을 항목으로 선정하여 이용실태 조사를 진행하였다.
- 주민 인식조사를 통해 현재 광주광역시 영구임대주택단지 내 근린생활시설의 이용 실태, 문제점, 개선방안 등을 조사하였다. 이에 대한 시사점은 다음과 같다.
- 첫째, 근린생활시설의 현황과 그에 따른 세대수별 근린생활시설 공급 면적을 분석하였다. 현재 영구임대주택 10단지의 근린생활시설 기본적인 현황을 살펴보면 평균 연면적은 1,808 m2이고, 단지별로 보면 두암주공 4단지가 1,095 m2로 가장 낮았고 두암주공 2단지는 2,253 m2으로 가장 높게 나타났다.
대상 데이터
- 본 연구에서 주민 인식도를 위한 설문조사는 2016년 7월 20일부터 8월 12일까지 광주광역시 영구 임대주택 10개소 내 상가 시설을 이용하는 이용자 및 아파트 거주자를 대상으로 실시하였다. 설문지는 총 10개 단지에 각 50부씩 총 500부를 배포하여 416부를 회수하였다.
- 본 연구에서 주민 인식도를 위한 설문조사는 2016년 7월 20일부터 8월 12일까지 광주광역시 영구 임대주택 10개소 내 상가 시설을 이용하는 이용자 및 아파트 거주자를 대상으로 실시하였다. 설문지는 총 10개 단지에 각 50부씩 총 500부를 배포하여 416부를 회수하였다. 설문조사를 진행하면서 추가로 인터뷰를 실시하였다.
- 연구 범위는 광주도시공사와 LH공사에서 관리하고 있는 광주광역시의 10개 영구임대주택단지이다. 본 연구에서는 이들을 각 구별로 분류한 후 단지 내에 있는 근린생활시설의 기본 현황과 활성화에 영향을 줄 수 있는 주변 시설 현황, 그리고 이용자들에 대한 주민인식 설문조사를 분석하여 얻어낸 결과를 통해 요소를 도출하고자 한다.
데이터처리
- 주민 인식도의 일반적 특성을 알아보기 위하여 응답자의 성별, 연령, 단지 내 거주 여부, 이용 실태, 상가의 인식 및 문제점, 개선 방향으로 분류하고 현황에 대해서 빈도분석을 실시하였다. 이와 함께 구별 특성을 파악하기 위해 지역별 실태를 종합하였다.
성능/효과
- 평균 약 570 m로 비교적 가까운 거리에 위치되어 있었다. 가장 짧은 거리를 보인 아파트 단지는 각화주공 아파트로 350 m 떨어져 있었고, 가장 멀리 떨어진 아파트 단지는 710 m 떨어진 두암주공 4단지 아파트로 나타났다.
- [Table 5]를 통해 각 구별 장단점이 확실히 들어나는 것이 보인다. 광산구의 근린생활시설이 가장 활성화된 것으로 분석되었고 서구가 가장 낮은 이용률을 보이는 것을 확인하였다. 이러한 물리적 분석을 거친 결과들은 4장의 근린생활 시설 이용자 인식조사를 통해 활성화를 위한 요소의 판단에 도움을 줄 수 있을 것으로 보인다.
- 시설의 공실률은 두암주공 2단지, 오치주공 1단지, 쌍촌시영 아파트 단지를 제외하고 7개 단지에서 1-9개호가 공실점포 상태이다. 구별로 살펴보면 광산구는 평균 16호의 상가 중 4.5호가 공실로 이루어져 있어 가장 높은 공실률을 보이고 있었다. 반대로 서구는 평균 14호 중 1호만이 공실로 가장 낮은 공실률을 나타냈다.
- 영향 요소 중 세대수별 근린생활시설 공급면적은 북구가 가장 높았고 공실률은 서구가 가장 낮았다. 근린생활시설로의 접근성은 서구가 가장 낮았고 주변 판매시설의 입점 개수는 광산구가 가장 적어 영향을 제일 적게 받을 것으로 분석되었다. 마지막으로 판매시설과 단지와의 거리는 광산구가 가장 멀어 공실률은 높지만 대부분의 주민들이 근린생활시설의 많이 이용하게 되어 활성화가 높을 것으로 판단되었다.
- 64 m2로 가장 높은 비율로 공급이 되었다. 대부분 1 m2 초반의 면적으로 공급되어 일반적인 민간업체 아파트의 공급수준인 약 3 m2와 비교해 볼 때 적은 비율임을 알 수 있었다.
- 사회적 시설이 입점할 때에 원하는 유형을 조사한 결과 첫째, 모든 구가 주민복지시설을 요구하는 것으로 나타났다. 둘째, 두 번째로 많은 응답을 한 것으로 광산구, 서구는 일자리 창출을 위한 사회적 기업을 원했고 북구는 아파트 단기 이미지 개선 시설을 원하고 있었다.
- 둘째, 인식 및 문제점 분석 결과, 근린생활시설이 꾸준히 관리·운영이 되지 않는다면 결국 주민들은 근린생활시설보다 거리가 더 멀더라도 내·외부 환경 관리가 잘 되어 있는 편의 시설을 이용하는 것으로 나타났다.
- 마지막으로 상가의 가장 큰 문제점에 대한 사항에서는 광산구, 북구는 상가 환경, 서구는 상가 용도가 가장 큰 문제점인 것으로 조사되었다.
- 근린생활시설로의 접근성은 서구가 가장 낮았고 주변 판매시설의 입점 개수는 광산구가 가장 적어 영향을 제일 적게 받을 것으로 분석되었다. 마지막으로 판매시설과 단지와의 거리는 광산구가 가장 멀어 공실률은 높지만 대부분의 주민들이 근린생활시설의 많이 이용하게 되어 활성화가 높을 것으로 판단되었다.
- 물리적 분석 결과, 근린생활시설의 활성화 정도는 광산구가 11점, 북구 10점, 서구 9점으로 나타났다. [Table 5]를 통해 각 구별 장단점이 확실히 들어나는 것이 보인다.
- 불편사항과 이용을 하지 않는 이유를 살펴본 결과, 전 지역으로는 주민들이 필요한 상품을 갖춘 점포가 부족하고, 상가의 낙후된 환경이 이용률을 떨어뜨리는 것으로 조사되었다. 하지만 서구에서는 주변 상가와 비교했을 때 비싼 가격이 문제로 조사되었다.
- 사회적 시설이 입점할 때에 원하는 유형을 조사한 결과 첫째, 모든 구가 주민복지시설을 요구하는 것으로 나타났다. 둘째, 두 번째로 많은 응답을 한 것으로 광산구, 서구는 일자리 창출을 위한 사회적 기업을 원했고 북구는 아파트 단기 이미지 개선 시설을 원하고 있었다.
- 상가형태는 모두 주 출입구 집중형으로 전면부에 상가입구를 두어 주변을 방문하는 사람이나 이용자들에게 인시성이 높게 나타나 이용 시 큰 불편을 주고 있지 않은 것으로 나타났다. 하지만 금호시영 임대주택단지는 전면부에 지하 출입구가 있어 상가 1층 입구 인지성이 떨어져 이용에 불편을 주고 있다.
- 세대수별 근린생활시설 공급 면적은 세대당 0.89-2.64 m2로, 상당히 적은 비율로 공급되었음을 확인할 수 있었다. 최근 2014년까지는 단지 내 상가의 연면적이 가구 수에 6 m2를 곱한 면적을 넘을 수 없었지만 주택건설기준 등에 관한 규정이 개정되면서 사업주체가 자유롭게 면적을 정해 지을 수 있게 되었음에도 광주광역시 영구임대주택단지 내 근린생활시설은 이전의 기준의 1/3에도 못 미치는 것으로 나타났다.
- 셋째, 개선사항의 분석 결과, 대부분의 임대상가들의 환경이 낙후되어 있어, 이러한 환경 문제가 상가 이용률 저조 등 부정적 효과로 이어지는 악순환이 연속되는 것으로 판단된다. 특히 서구는 용도개선에 대한 사항이 가장 많이 조사되어 개선이 시급해 보인다.
- 요소들 간의 밀접정도를 살펴보면 이용 빈도, 근린생활시설의 용도와 공간 활용이 물리적 분석 요소와 가장 밀접한 관계를 맺는 것으로 나타났다. 이용 빈도와 연결되어있는 항목은 근린생활시설 공실률, 접근성, 인지성, 단지 주변 판매시설 개수, 주변 판매시설과의 거리, 관리의 부족 등으로 가장 많은 항목들과 연관이 있었다.
- 이용객의 단지 내 거주유무를 파악한 결과, 서구와 북구의 거주민의 비율이 압도적으로 높았다. 이는 외부인이 아닌 주민들의 이용률이 높은 것을 나타내므로, 외부인의 출입이 상대적으로 많은 광산구에 비해 근린생활시설 활성화를 위한 주민자발조직을 결성했을 때 높은 기대효과를 낼 것으로 분석되었다. 주민자발조직은 근린생활시설의 내부적인 활성화에 영향을 미치기도 하지만 활성화의 대상이 외부인으로 확대되었을 때 더 높은 효과를 낼 것으로 판단된다.
- 요소들 간의 밀접정도를 살펴보면 이용 빈도, 근린생활시설의 용도와 공간 활용이 물리적 분석 요소와 가장 밀접한 관계를 맺는 것으로 나타났다. 이용 빈도와 연결되어있는 항목은 근린생활시설 공실률, 접근성, 인지성, 단지 주변 판매시설 개수, 주변 판매시설과의 거리, 관리의 부족 등으로 가장 많은 항목들과 연관이 있었다. 그러므로, 이용빈도와 연결되어있는 요소들 중 하나의 요소만 해결해서는 이용 빈도를 높일 수 없다.
- 이용객의 단지 내 거주유무를 파악한 결과, 서구와 북구의 거주민의 비율이 압도적으로 높았다. 이는 외부인이 아닌 주민들의 이용률이 높은 것을 나타내므로, 외부인의 출입이 상대적으로 많은 광산구에 비해 근린생활시설 활성화를 위한 주민자발조직을 결성했을 때 높은 기대효과를 낼 것으로 분석되었다.
- 이용자 및 비이용자를 대상으로 한 조사에서 상가에 필요한 시설은 모든 구에서 공통적으로 생활 서비스로 나타났다. 생활 서비스의 중요도는 식료품, 음식점, 의원 및 약국 등의 순인 것으로 조사되었다.
- 인식조사를 통한 요소로는 이용현황 요소인 이용 빈도, 주 이용 품목, 근린생활시설 인식 요소로 근린생활시설의 용도, 내·외부 환경, 근린생활시설 공간 활용, 마지막으로 요구사항 및 개선상항적 요소인 복지시설의 입점, 운영 주체의 부재로 각 6가지와 7가지 요소로 나타났다.
- 정성적 분석을 통한 요소 중 이용실태를 살펴보면 첫째, 근린생활시설의 이용 빈도의 조사 결과, 단지 내 주민들이 근린생활시설을 방문하는 횟수는 전반적으로 평균 주 1-2회로 나타났다. 또한 북구 주민들은 근린생활시설을 거의 이용하지 않는다고 하였지만 대부분의 항목에서 비슷한 결과가 도출되었다.
- 조사 결과 주민들 대부분이 임대상가 환경개선이 필요하다고 생각하고 있음을 확인할 수 있다. 하지만 환경개선이 더디게 이루어지는 이유는 일부 주민들이 단지 밖 주변 시설들이 편의를 제공하고 있어 굳이 환경개선의 진행에 대한 적극성이 떨어지는데 기인하고 있기 때문인 것으로 판단된다.
- 주변 시설이 가장 적게 분포해 있고 판매시설까지의 거리가 가장 먼 광산구는 단지 내 근린생활 시설 활성화가 3개의 구중 가장 높은 것으로 분석되었다. 반면 가장 많이 분포해 있는 북구는 주민들의 이용률이 가장 떨어지는 것으로 나타났다.
- 첫째, 주민이용 실태 부문에서 광산구는 앞서 조사한 결과에서 나타난 것과 같이 주변에 판매시설이 가장 적고 거리가 멀어 가까운 근린생활시설 내 식료품점을 방문하는 것으로 분석되며, 북구는 반대로 주변에 판매시설이 많고 거리도 가까운 까닭에 이용률이 가장 낮은 것으로 나타났다. 또한 식료품 및 기타물품 구매 부문을 살펴보면 북구에서는 주변 판매점을 주로 이용하고 생활서비스시설은 단지 내 근린생활시설에서는 이용하는 것으로 광산구, 서구와는 다른 경향을 보였다.
- 첫째, 근린생활시설의 현황과 그에 따른 세대수별 근린생활시설 공급 면적을 분석하였다. 현재 영구임대주택 10단지의 근린생활시설 기본적인 현황을 살펴보면 평균 연면적은 1,808 m2이고, 단지별로 보면 두암주공 4단지가 1,095 m2로 가장 낮았고 두암주공 2단지는 2,253 m2으로 가장 높게 나타났다. 또한 모든 시설은 지하 1층, 지상 2층으로 총 3개층으로 구성 되어 있었다.
후속연구
- 이렇듯 단지 내 근린생활시설에 관련된 연구는 상당히 많은 관심을 받아왔으나, 실질적인 이용자들과 주민들을 대상으로 한 인식 조사·분석과 이를 기반으로 한 활성화를 위한 요소 분석은 미흡한 것으로 조사되었다. 그러므로 현재 영구임대주택단지 내 근린생활시설 주변여건의 사회적, 도시적 변화에 따른 입지의 변화와 이용자들이 느끼는 근린생활시설의 문제점에 대한 분석이 필요할 것으로 판단된다.
- 둘째, 근린생활시설의 단지 내 위치, 형태 등의 사항으로는 이용자들이 근린생활시설로의 접근성을 확인하고 이를 통해 발생하는 문제점들을 해결 방안을 제시할 수 있다. 마지막으로 단지 주변 상업시설 현황 및 단지와의 거리분석을 통해 주변 시설들이 단지 내 근린생활시설 이용률에 직접적인 영향을 미치는 정도를 파악할 수 있을 것이다.
- 광산구의 근린생활시설이 가장 활성화된 것으로 분석되었고 서구가 가장 낮은 이용률을 보이는 것을 확인하였다. 이러한 물리적 분석을 거친 결과들은 4장의 근린생활 시설 이용자 인식조사를 통해 활성화를 위한 요소의 판단에 도움을 줄 수 있을 것으로 보인다.
- 단지 내 근린생활시설 위치 및 형태 조사결과 영구임대주택단지 계획 당시 접근성 및 인시성이 높은 위치에 계획되어진 것으로 보인다. 이러한 점을 향후 활성화 계획에 반영한다면 큰 도움이 될 것으로 보인다. 근린생활시설의 위치 및 접근성 현황은 [Table 3]과 같다.
- 향후 연구에서는 조사되었던 요소들을 통계분석 프로그램을 이용하여 요소 간의 정확한 상관관계 분석을 실시한 결과를 중심으로 구별 혹은 아파트 단지별로 영향을 미치는 요소를 적용한 활성화 계획을 구상하여야 할 것으로 판단된다.
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