본 연구는 미분양아파트 구매의사결정에 있어 고려해야하는 특성요인을 규명하고 구매자 유형에 따른 차이를 비교 분석하였다. 구매의사결정에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 선행연구 고찰을 통하여 특성을 종합하고 PLS(Partial Least Squares)회귀분석을 활용하여 그 영향을 실증하였다. 또한 구매자 유형별 특성을 비교하기 위해 분석대상을 미분양아파트 수요자인 입주자와 공급자인 건설사로 구분하여 설문을 진행하였다. 분석결과 입주자는 내부요인(1.141), 조건완화(1.114), 환경요인(1.107), 사회적 요인(1.048), 외부요인(1.030), 교육환경요인(1.010)의 의사결정요인을 중시하는 것으로 나타났으며 건설사의 경우 사회적 요인(1.401), 환경요인(1.251), 조건완화(1.133)의 의사결정요인이 중요한 것으로 도출되었다. 또한 공통적인 의사결정요인으로 조건완화, 사회적요인, 환경요인이 도출되었다.
본 연구는 미분양아파트 구매의사결정에 있어 고려해야하는 특성요인을 규명하고 구매자 유형에 따른 차이를 비교 분석하였다. 구매의사결정에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 선행연구 고찰을 통하여 특성을 종합하고 PLS(Partial Least Squares)회귀분석을 활용하여 그 영향을 실증하였다. 또한 구매자 유형별 특성을 비교하기 위해 분석대상을 미분양아파트 수요자인 입주자와 공급자인 건설사로 구분하여 설문을 진행하였다. 분석결과 입주자는 내부요인(1.141), 조건완화(1.114), 환경요인(1.107), 사회적 요인(1.048), 외부요인(1.030), 교육환경요인(1.010)의 의사결정요인을 중시하는 것으로 나타났으며 건설사의 경우 사회적 요인(1.401), 환경요인(1.251), 조건완화(1.133)의 의사결정요인이 중요한 것으로 도출되었다. 또한 공통적인 의사결정요인으로 조건완화, 사회적요인, 환경요인이 도출되었다.
The study figured out the preference factors which should be considered for investor on decision making of unsold apartment and analyzed by comparing the difference according to the type. Then, it investigated the preference factors through the previous studies to analyze the influence factor of dec...
The study figured out the preference factors which should be considered for investor on decision making of unsold apartment and analyzed by comparing the difference according to the type. Then, it investigated the preference factors through the previous studies to analyze the influence factor of decision making and demonstrated the effects through the PLS (Partial Least Squares) regression. In addition, it separated the target type to tenants and construction firms and carried out the survey for comparing the preference factors of investor type. The result of analysis found out that tenants emphasis on preference factors such as the internal factor (1.141), conditional relaxation (1.114), environment factor (1.107), social factor (1.048), external factor (1.030), educational environment factor (1.010) and etc. Then, construction firms emphasis on preference factors such as the social factor (1.401), environment factor (1.251), conditional relaxation (1.133) and etc. In addition, common preferences factors are the conditional relaxation, social factor, environment factor.
The study figured out the preference factors which should be considered for investor on decision making of unsold apartment and analyzed by comparing the difference according to the type. Then, it investigated the preference factors through the previous studies to analyze the influence factor of decision making and demonstrated the effects through the PLS (Partial Least Squares) regression. In addition, it separated the target type to tenants and construction firms and carried out the survey for comparing the preference factors of investor type. The result of analysis found out that tenants emphasis on preference factors such as the internal factor (1.141), conditional relaxation (1.114), environment factor (1.107), social factor (1.048), external factor (1.030), educational environment factor (1.010) and etc. Then, construction firms emphasis on preference factors such as the social factor (1.401), environment factor (1.251), conditional relaxation (1.133) and etc. In addition, common preferences factors are the conditional relaxation, social factor, environment factor.
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문제 정의
아파트 구매와 관련한 대부분의 선행연구는 주로 아파트 거주자의 만족도나 주거가치가 구매의도에 미치는 영향에 관한 연구에 집중되어 있다. 그러나 본 연구는 미분양아파트 잔여세대 입주자의 미분양아파트 구매결정을 하는데 객관적인 판단을 할 수 있는 대안을 제시하여, 구매의사결정의 합리적 판단에 도움이 되고자 하였다. 둘째, 분석 대상을 미분양아파트에 대한 수요자와 공급자로 구분하여 의사결정요인을 비교·분석한다는 점에서 차별성을 가진다.
또한 주성분을 추출한 때 종속변수와 독립변수를 동시에 고려하기 때문에 주성분회귀분석보다 예측력이 더 우월하다는 장점을 가지고 있다[1]. 따라서 본 연구는 미분양아파트 입주자의 구매의사결정에 영향을 미치는 요인들의 영향크기를 파악하기 위해 다중공선성의 문제와 표본수의 문제를 해결할 수 있는 PLS 회귀분석을 활용하고자 한다.
미분양아파트 입주자의 구매의사에 영향을 미치는 요인을 구성하기 위해 앞서 검토한 선행연구를 토대로 구매의사결정요인을 종합화하였다. 또한 종합화된 요인의 적합성을 검토하기 위하여 부동산 개발 관련 실무자와 연구원을 대상으로 FGI를 실시하였다.
본 연구는 미분양아파트 구매의사결정에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 선행연구를 바탕으로 일반적인 요인을 구분하고 미분양아파트 특성을 고려하여 분석에 필요한 요인을 구축하였다. 또한 미분양아파트의 수요자인 입주자와 공급자인 건설사를 구분하여 PLS회귀분석을 통해 영향요인을 비교·분석하였다.
본 연구는 미분양아파트 입주자의 구매의사결정에 있어 영향을 미치는 의사결정요인을 도출하고 요인 간 중요도를 비교하기 위해 PLS 회귀분석을 통해 분석하고자 한다. 일반적인 선형회귀모형은 표본의 수가 독립변수의 수보다 많을 경우, 독립변수 간의 다중공선성을 내표하지 않을 경우, 독립변수와 종속변수를 선형관계로 모형화할 수 있을 경우 사용가능하며, 모형의 신뢰성을 확보할 수 있다[12].
본 연구에서는 아파트 구매의사결정에 있어 영향을 미치는 요인을 크게 물리적인 측면과 경제적인 측면으로 구분하고자 하며, 이를 위해 선행연구를 아파트 가격과 물리적 측면의 관계에 대한 연구와 아파트 가격과 경제적 측면에 대한 연구로 구분하였다.
특히, 미분양아파트에 입주한 실제 입주자와 공급자 측면에 있는 건설사의 의사결정요인을 비교·분석하고자 한다. 이를 통해 미분양아파트 의사결정요인의 차이를 분하여, 향후 잠재수요자들이 구매의사를 결정하는 참고자료로 활용될 수 있는 기초자료를 제공하고자 한다. 또한 미분양 물량을 보유하고 있는 건설사 및 공공기관에서 활용할 수 있는 기초자료로 사용될 수 있기를 기대한다.
이에 본 연구는 미분양아파트 구매의사결정에 있어 고려해야하는 요인을 규명하고, 그중 미분양아파트 구매의사결정에 있어 우선적으로 고려해야하는 요인을 파악하고자 한다. 특히, 미분양아파트에 입주한 실제 입주자와 공급자 측면에 있는 건설사의 의사결정요인을 비교·분석하고자 한다.
특히, 미분양아파트에 입주한 실제 입주자와 공급자 측면에 있는 건설사의 의사결정요인을 비교·분석하고자 한다.
제안 방법
설문조사에 응답한 잔여세대 입주자는 85명이었으며, 분석에 적합하지 않은 11부를 제외한 총 74부의 유효 표본을 대상으로 분석을 진행하였다. 다음으로 건설사에서 실무를 담당하고 있으며 미분양아파트 잔여세대 분양경험이 있는 직원을 대상으로 설문을 실시하였다. 45부의 설문 중 40부를 회수하였으며 분석에 유의한 34부를 대상으로 연구를 진행하였으며, 각 평가항목은 1～7점 척도로 구성하였다.
미분양아파트 의사결정요인을 분석하기 위해 선행연구 고찰을 통하여 미분양 아파트 의사결정요인을 종합하고 PLS(Partial Least Squares)회귀분석을 활용하여요인의 중요도를 실증한다. 또한 수요자와 공급자의 의사결정요인을 비교하기 위해 분석대상을 미분양아파트입주자와 건설사로 구분하여 설문을 진행하였다.
미분양아파트 입주자의 구매의사에 영향을 미치는 요인을 구성하기 위해 앞서 검토한 선행연구를 토대로 구매의사결정요인을 종합화하였다. 또한 종합화된 요인의 적합성을 검토하기 위하여 부동산 개발 관련 실무자와 연구원을 대상으로 FGI를 실시하였다. 그리고 선행연구를 통한 종합화 과정에서 고려하지 못했던 부분을 추가적으로 구성하였으며, 선정된 요인의 기본적 틀은 [표 3]과 같다.
미분양아파트 의사결정요인을 분석하기 위해 선행연구 고찰을 통하여 미분양 아파트 의사결정요인을 종합하고 PLS(Partial Least Squares)회귀분석을 활용하여요인의 중요도를 실증한다. 또한 수요자와 공급자의 의사결정요인을 비교하기 위해 분석대상을 미분양아파트입주자와 건설사로 구분하여 설문을 진행하였다.
본 연구의 실증분석을 위해 수도권에 위치한 미분양아파트의 입주자 및 건설사 직원을 대상으로 설문을 실시하였다. 우선, 입주자 설문은 2016년 10월부터 12월까지 약 2개월 동안 1:1 인터뷰와 E-mail를 활용하여 설문조사를 실시하였다. 설문조사에 응답한 잔여세대 입주자는 85명이었으며, 분석에 적합하지 않은 11부를 제외한 총 74부의 유효 표본을 대상으로 분석을 진행하였다.
마지막으로 ‘경제적 특성’은 물리적,환경적 특성 외에 입주자가 미분양아파트를 선택함에 있어 받을 수 있는 완화 조건 및 구매에 따른 경제적 수익적은 요인으로 구성하였다. 특히, 경제적 특성 중 조건완화요인은 아파트를 공급하는 민간 건설사와 공공기관에서 제공하는 잔여세대 분양 해택으로 선납조건부 잔금 유예, 중도금 납부 폐지, 예약금 제도, 계약금 정액제, 할부 분양 등의 요인으로 민간 및 공공의 부동산 전문가들의 FGI를 통해 추가적으로 구성하였다.
대상 데이터
우선 [표 1]은 전국 미분양아파트 현황을 나타낸 것으로 2012년부터 2016년 10월까지 월별 자료를 합산한 연간 합산 내역이다. 2016년의 경우 통계적으로 구축이 가능한 2016년 10월까지의 자료를 바탕으로 구성하였다.
다음으로 건설사에서 실무를 담당하고 있으며 미분양아파트 잔여세대 분양경험이 있는 직원을 대상으로 설문을 실시하였다. 45부의 설문 중 40부를 회수하였으며 분석에 유의한 34부를 대상으로 연구를 진행하였으며, 각 평가항목은 1～7점 척도로 구성하였다.
본 연구의 실증분석을 위해 수도권에 위치한 미분양아파트의 입주자 및 건설사 직원을 대상으로 설문을 실시하였다. 우선, 입주자 설문은 2016년 10월부터 12월까지 약 2개월 동안 1:1 인터뷰와 E-mail를 활용하여 설문조사를 실시하였다.
우선, 입주자 설문은 2016년 10월부터 12월까지 약 2개월 동안 1:1 인터뷰와 E-mail를 활용하여 설문조사를 실시하였다. 설문조사에 응답한 잔여세대 입주자는 85명이었으며, 분석에 적합하지 않은 11부를 제외한 총 74부의 유효 표본을 대상으로 분석을 진행하였다. 다음으로 건설사에서 실무를 담당하고 있으며 미분양아파트 잔여세대 분양경험이 있는 직원을 대상으로 설문을 실시하였다.
둘째, 분석 대상을 미분양아파트에 대한 수요자와 공급자로 구분하여 의사결정요인을 비교·분석한다는 점에서 차별성을 가진다. 수요자의 경우 현재 미분양아파트에 거주하고 있는 입주자를 대상으로, 공급자의 경우 미분양아파트를 추가 공급한 건설사를 대상으로 하였다. 셋째, 의사결정요인의 중요도를 분석하는 분석방법에서 차별성을 가진다.
데이터처리
또한 미분양아파트의 수요자인 입주자와 공급자인 건설사를 구분하여 PLS회귀분석을 통해 영향요인을 비교·분석하였다.
성능/효과
건설사의 경우 미분양아파트 의사결정요인 중 물리적 특성의 환경요인과 주거생활 특성의 사회적 요인,경제적 특성의 조건완화가 VIP값 1.0 이상으로 유의한 영향을 미치는 것으로 도출되었다. 중요도 순위를 살펴보면 사회적 요인이 VIP값 1.
건설사의 측면에서 미분양아파트 구매를 결정하는 요인으로 지역내 대상 아파트의 위상, 브랜드 등이 미분양아파트 추가 분양 시 주요요인으로 작용하고 있으며, 단지가 가지는 친환경적인 요건 또한 중요한 것으로 나타났다.
다음으로 건설사의 경우 물리적 특성의 환경요인과 주거생활 특성의 사회적 요인, 경제적 특성의 조건완화가 유의한 영향을 미치는 것으로 도출되었다. 공통적으로 도출된 요인으로 조건 완화와 사회적 요인 그리고 환경요인이 미분양아파트구매의사결정에 중요요인으로 나타났다. 이상의 결과를 바탕으로 도출된 시사점을 정리하면 다음과 같다.
다음으로 건설사에 대한 분석결과 제3의 잠재요인부터 분산의 설명정도 차이가 줄어드는 것을 알 수 있으며, 설명력은 51%로 해석할 수 있다.
분석을 통해 도출된 결과를 요약하면, 우선 입주자의 경우 외부요인, 내부요인, 환경요인과 같은 부동산 물리적 특성과 교육환경요인, 사회적 요인과 같은 주거생활 특성, 그리고 조건완화와 같은 경제적 특성이 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다음으로 건설사의 경우 물리적 특성의 환경요인과 주거생활 특성의 사회적 요인, 경제적 특성의 조건완화가 유의한 영향을 미치는 것으로 도출되었다. 공통적으로 도출된 요인으로 조건 완화와 사회적 요인 그리고 환경요인이 미분양아파트구매의사결정에 중요요인으로 나타났다.
마지막으로 미분양아파트의 수요자인 입주자와 공급자인 건설사의 의사결정요인 중요도를 비교하면 조건 완화와 사회적 요인 그리고 환경요인이 공통적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 입주자의 경우 건설사에 비해 외부와 내부요인과 같은 물리적 특성의 중요도가 미분양아파트 입주의사에 영향을 미치는 것으로 나타났고, 주거생활 특성에 있어 교육환경요인이 유의한 것으로 나타나 입주자와 건설사 간의 차이가 존재함을 알 수 있다.
미분양아파트 입주자의 경우 의사결정에 있어 아파트의 규모, 단지 내부의 편의시설 등과 같은 내부요인을 가장 중요시하고 있으며, 미분양아파트가 가지는 선납조건부 잔금 유예, 중도금 납부 폐지, 예약금 제도, 계약금 정액제, 할부 분양과 같은 조건완화 또한 중요한 것으로 나타났다. 미분양아파트의 경우 일반 분양아파트와 같은 물리적인 특성을 가지고 있다.
분석결과 입주자 의사결정요인 중 외부요인, 내부요인, 환경요인과 같은 부동산 물리적 특성과 교육환경요인, 사회적 요인과 같은 주거생활 특성, 그리고 조건완화와 같은 경제적 특성이 VIP값 1이상으로 유의한 영향을 미치는 것으로 도출되었다. 중요도 순위를 살펴보면 내부요인의 VIP값이 1.
분석을 통해 도출된 결과를 요약하면, 우선 입주자의 경우 외부요인, 내부요인, 환경요인과 같은 부동산 물리적 특성과 교육환경요인, 사회적 요인과 같은 주거생활 특성, 그리고 조건완화와 같은 경제적 특성이 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다음으로 건설사의 경우 물리적 특성의 환경요인과 주거생활 특성의 사회적 요인, 경제적 특성의 조건완화가 유의한 영향을 미치는 것으로 도출되었다.
수요자의 경우 현재 미분양아파트에 거주하고 있는 입주자를 대상으로, 공급자의 경우 미분양아파트를 추가 공급한 건설사를 대상으로 하였다. 셋째, 의사결정요인의 중요도를 분석하는 분석방법에서 차별성을 가진다. 미분양아파트 의사결정요인을 분석함에 있어 물리적인 특성과 생활환경과 같은 특성을 상관성을 내포하고 있기 때문에 일반적인 회귀분석의 경우 다중공선성의 문제를 내포하고 있다.
미분양아파트 의사결정요인의 상관분석 결과는 다음[표 3]과 같다. 외부요인, 내부요인, 환경요인, 구매요인, 안전성요인의 상관계수값이 0.7이상으로 상관성이 다소 높은 것으로 나타났다. 요인 간 높은 상관성은 다중공선성 문제의 가능성을 내포한다.
우선 미분양아파트 입주자의 구매의사결정의 중요요인을 분석한 결과, 각 잠재요인을 통한 설명변수의 분산 설명정도(Cumulative X Variance)는 5개의 잠재요인을 통해 전체 9개의 설명변수의 분산이 89.8%를 설명하는 것으로 분석되었다. 모형의 설명력의 경우 반응변수 Y에 대한 분산의 설명정도(Cumulative Y Variance)로 결정할 수 있는데, 입주자의 경우 제 4의 잠재요인부터 분산의 설명정도 차이가 줄어드는 것을 알 수 있다.
마지막으로 미분양아파트의 수요자인 입주자와 공급자인 건설사의 의사결정요인 중요도를 비교하면 조건 완화와 사회적 요인 그리고 환경요인이 공통적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 입주자의 경우 건설사에 비해 외부와 내부요인과 같은 물리적 특성의 중요도가 미분양아파트 입주의사에 영향을 미치는 것으로 나타났고, 주거생활 특성에 있어 교육환경요인이 유의한 것으로 나타나 입주자와 건설사 간의 차이가 존재함을 알 수 있다.
하지만 2016년부터 미분양아파트가 다시 증가추세를 보이고 있는 것을 알 수 있다. 특히, 경기도의 미분양아파트가 크게 증가하였으며, 경기, 충남, 경남, 경북 등의 순으로 미분양아파트의 수가 높은 것으로 나타났다. 이는 경기회복에 따라 민간 및 공공기관의 주택공급이 증가하였으나 2015년 후반 이후 경기침체에 따른 부동산 경기의 하락으로 수요가 급격히 감소한 이유를 들 수 있다.
우선 아파트 구매의사결정에 입지, 주변 환경, 교육,접근성 등이 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되고 있다. 하지만 본 연구를 통해 도출된 미분양아파트 구매 의사결정에 유의한 영향을 미치는 요인으로 내부, 환경요인과 함께 조건완화 요인이 중요요인으로 나타났다. 이는 미분양아파트의 경우 부동산이 가지는 일반적인 특성 보다 해당 아파트에 입주하고자 하는 입주자의 환경적 편의와 경제적 측면의 완화요건이 입지, 접근성 등의 특성보다 우선시됨을 알 수 있다.
후속연구
또한 표본의 한계로 발생할 수 있는 설명력의 문제를 보안하기 위해 최소 표본으로 분석이 가능한 PLS 회귀분석을 적용했다는 점에서도 한계를 가진다. 따라서 후속 연구에서는 표본수의 보완과 입주자의 개인적인 특성을 고려한 분석이 이루어져야 할 것으로 판단된다.
이를 통해 미분양아파트 의사결정요인의 차이를 분하여, 향후 잠재수요자들이 구매의사를 결정하는 참고자료로 활용될 수 있는 기초자료를 제공하고자 한다. 또한 미분양 물량을 보유하고 있는 건설사 및 공공기관에서 활용할 수 있는 기초자료로 사용될 수 있기를 기대한다.
하지만 미분양아파트의 선택에 있어 입주자 개인의 특성을 고려하지 못하다는 점에서 연구의 한계를 가진다. 또한 표본의 한계로 발생할 수 있는 설명력의 문제를 보안하기 위해 최소 표본으로 분석이 가능한 PLS 회귀분석을 적용했다는 점에서도 한계를 가진다. 따라서 후속 연구에서는 표본수의 보완과 입주자의 개인적인 특성을 고려한 분석이 이루어져야 할 것으로 판단된다.
이처럼 본 연구는 수도권 미분양아파트를 대상으로 입주자와 건설사의 의사결정요인의 차이를 분석하였다는 점에서 의의를 가진다. 하지만 미분양아파트의 선택에 있어 입주자 개인의 특성을 고려하지 못하다는 점에서 연구의 한계를 가진다. 또한 표본의 한계로 발생할 수 있는 설명력의 문제를 보안하기 위해 최소 표본으로 분석이 가능한 PLS 회귀분석을 적용했다는 점에서도 한계를 가진다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
PLS 회귀분석의 장점은 무엇인가?
이중 독립변수 간의 다중공선성은 연구의 객관성과 신뢰성을 저하시키는 가장 큰 원인이다[13][14]. 하지만 PLS 회귀분석은 표본 수에 대한 조건에 구애받지 않고 요인에 대한 영향력을 파악할 수 있으며, 각 독립변수를 최소제곱화하여 적용하기 때문에 다중공선성의 문제에서 벗어날 수 있다[15]. 또한 주성분을 추출한 때 종속변수와 독립변수를 동시에 고려하기 때문에 주성분회귀분석보다 예측력이 더 우월하다는 장점을 가지고 있다[1]. 따라서 본 연구는 미분양아파트 입주자의 구매의사결정에 영향을 미치는 요인들의 영향크기를 파악하기 위해 다중공선성의 문제와 표본수의 문제를 해결할 수 있는 PLS 회귀분석을 활용하고자 한다.
아파트의 미분양 문제가 심화되고 있는 이유는 무엇인가?
최근 아파트 가격 상승에 대한 기대 감소와 경기침체에 따른 투자심리 감소 등의 악영향으로 수도권 및 지방에 공급된 아파트의 미분양 문제가 심화되고 있다. 기 공급된 아파트의 미분양 사태가 발생함에 따라 많은 건설사들이 경영학화로 인한 부도 및 워크아웃의 대상이 되어 전반적인 국내 경기 침체를 야기하고 있다.
미분양아파트가 2012년부터 2015년까지 감소하다가 2016년부터 다시 증가한 이유는 무엇인가?
특히, 경기도의 미분양아파트가 크게 증가하였으며, 경기, 충남, 경남, 경북 등의 순으로 미분양아파트의 수가 높은 것으로 나타났다. 이는 경기회복에 따라 민간 및 공공기관의 주택공급이 증가하였으나 2015년 후반 이후 경기침체에 따른 부동산 경기의 하락으로 수요가 급격히 감소한 이유를 들 수 있다.
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