대학 기숙사 시설의 사용자 만족도 향상을 위한 효율적인 유지보수관리(O&M) 방안 제안 Suggestions on Efficient O&M Plan for Improving Users' Satisfaction on the University Dorm Facilities원문보기
An university dorm has significant implications in terms of providing residential, living, and learning spaces. With its supportive function, a dorm enables each university to provide higher level of education. The operation & maintenance(O&M) condition of the dorm has a decisive effect on the stude...
An university dorm has significant implications in terms of providing residential, living, and learning spaces. With its supportive function, a dorm enables each university to provide higher level of education. The operation & maintenance(O&M) condition of the dorm has a decisive effect on the students' satisfaction. Accordingly, high levels of O&M services should be performed for students. However, Korean dorms are being operated and maintained by their own O&M guidelines without the consideration of spatial characteristics of dorm facilities and the comprehensive and systematic understanding on effective O&M processes. Given the fact that dorm facility can be a crucial factor in determining the entire quality of university and its O&M condition is closely related to the satisfaction of students, it is imperative that we need to pay more attention to the O&M condition and services. Therefore, the main objective of this research is to improve dorm students' satisfaction levels by applying different O&M method, preventive maintenance rather than reactive maintenance which has been performed so far. In ordering for doing it, 'Facility Management(FM) Standard' from KS, 'Facility Performance Indicator(FPI)' from APPA: Leadership in educational facilities and 'Building O&M Inspection Manual' from Korean Ministry of Land, Infrastructure and Transport were analyzed to come up with 15 significant O&M factors. After extracting O&M factors, the survey was conducted to determine importance rate and performance rate of each O&M factor. Using the Important-Performance Analysis(IPA), the priority of 15 O&M factors was established. The result of this research will be helpful for the efficient dorm facility O&M services and for facility managers to appropriately allocate the limited resources and human power.
An university dorm has significant implications in terms of providing residential, living, and learning spaces. With its supportive function, a dorm enables each university to provide higher level of education. The operation & maintenance(O&M) condition of the dorm has a decisive effect on the students' satisfaction. Accordingly, high levels of O&M services should be performed for students. However, Korean dorms are being operated and maintained by their own O&M guidelines without the consideration of spatial characteristics of dorm facilities and the comprehensive and systematic understanding on effective O&M processes. Given the fact that dorm facility can be a crucial factor in determining the entire quality of university and its O&M condition is closely related to the satisfaction of students, it is imperative that we need to pay more attention to the O&M condition and services. Therefore, the main objective of this research is to improve dorm students' satisfaction levels by applying different O&M method, preventive maintenance rather than reactive maintenance which has been performed so far. In ordering for doing it, 'Facility Management(FM) Standard' from KS, 'Facility Performance Indicator(FPI)' from APPA: Leadership in educational facilities and 'Building O&M Inspection Manual' from Korean Ministry of Land, Infrastructure and Transport were analyzed to come up with 15 significant O&M factors. After extracting O&M factors, the survey was conducted to determine importance rate and performance rate of each O&M factor. Using the Important-Performance Analysis(IPA), the priority of 15 O&M factors was established. The result of this research will be helpful for the efficient dorm facility O&M services and for facility managers to appropriately allocate the limited resources and human power.
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문제 정의
따라서 본 연구의 목적은 대학 기숙사 시설 이용자들의 만족도 향상을 위해 관리요소 각각의 중요도와 유지보수가 어떻게 이루어지고 있는지에 대한 관리 현황을 조사하고, 이를 바탕으로 관리요소의 우선순위를 파악하여 기숙사의 관리 방안을 제시하는 것이다. 관리 요소의 우선순위를 반영함으로써 보다 효율적인 유지보수관리를 가능하게 할 수 있으며, 예방적 유지관리를 위한 표준 지침 마련의 토대가 될 수 있다.
본 연구는 대학 기숙사 시설의 이용자 만족도를 향상을 목적으로 기숙사 시설의 효과적인 유지보수 관리를 위한 방안을 제시하고자 하며, 이를 달성하기 위한 연구의 세부내용은 다음과 같다<;그림 1>.
본 연구에서는 기숙사 유지보수관리를 위한 관리요소 15개 항목에 대해 IPA 분석을 실시하였다. X축은Performance (5 scale), Y축은 Importance (5 scale)를 의미하며, X축의 경계선은 중요도의 평균값으로 4.
더 나아가 앞서 확인한 우선순위를 고려하여 예방적 유지보수관리 계획을 수립하고 현재 사용 중인 자체기준을 대체할 수 있는 기숙사 시설 표준 관리 지침의 마련이 요구된다. 이는 기존의 만족도 조사만을 실시한 선행연구와 차별점을 가지며, 본 연구를 통해 보다 체계적인 유지보수관리 활동을 가능하게 하여 장기적으로 이용자들의 만족도를 향상시키기 위한 예방적 유지보수관리 지침 마련의 방향을 제시할 수 있었다. 그러나 본 연구에서는 기숙사 시설을 이루고 있는 다양한 공간들의 특성을 반영한 각각의 관리방안을 제시하지 못하였고 기숙사에서 고려할 수 있는 다양한 목표를 고려하지 못한다는 한계를 갖는다.
이를 통해 대학교 기숙사 O&M의 15 관리요소에 대한 중요도 대비 실제 운영 현황을 파악하고 효과적인 관리요소 우선순위 선정을 진행하고자 한다.
그러나 기존의 지침을 바탕으로 한 유지보수관리는 관리업무의 우선순위를 고려하지 않고 사후처리 방식으로 시설을 관리하고 있는 실정이며 이에 따라 거주자들의 시설에 대한 불만족이 지속적으로 높게 나타나고 있다. 이에 따라 본 연구는 기숙사 시설의 업무 요소를 정의하고 우선순위를 파악하여 체계적인 예방적 유지보수관리를 위한 관리 방안을 제시하고자 하였다. 이를 위해 현재 일반적인 기숙사 시설의 유지보수관리 현황을 파악하고 중요도 대비 현황이 열악한 관리요소를 고려하여 체계적인 유지보수관리 계획 마련의 기초를 마련하였다.
조사 대상 기숙사 시설의 유지보수관리 현황을 알아보기 위해 기숙사 관리 시 어떤 지침을 확인하는지와 유지관리 형태가 어떠한지 조사하였다<;표 2>.
제안 방법
이러한 과정을 통해 최종적으로 15개의 기숙사 O&M 관리 요소를 도출(Kim, 2017)하여 설문지를 구성하였다<표 1>. 15개의 관리요소에 대해 리커트 5점 척도(중요도: 매우 중요하지 않음=1, 매우 중요함=5/ 현황: 전혀 시행하지 않음=1, 매우 잘 시행되고 있음=5)를 이용하여 중요도와 현황에 대해 응답하도록 설문지를 구성하였다.
대학 기숙사 시설은 주거의 기능뿐만 아니라 다양한 기능을 위한 공간을 포함하고 있기 때문에 일반 시설에 적용할 수 있는 지침을 검토하여 대학 기숙사에 활용이 가능하다. 기숙사의 관리 요소를 도출하기 위해 대학 기숙사에 활용 가능한 관련 지침으로 시설관리 서비스 표준, APPA award for excellence 평가지표, 건축물 유지관리 점검 매뉴얼을 선정하여 검토하였다.
넷째, 중요도 및 현황 조사 결과를 분석하여 기숙사 유지관리의 현황을 바탕으로 이용자 만족도 향상을 위해 우선적으로 수행해야 하는 업무의 순위를 파악한다.
대학교 기숙사 관리요소에 대한 내용은 국내·외 선행연구 21개와 기숙사시설 관련 법령 15개의 검토를 통해 기숙사 시설 O&M 기초 항목을 구성한 법의 내용을 최소 기준으로 설정하고, 이후 기숙사 O&M 업무 내용 및 서비스 기준을 제시하고 있는 관련 자료를 검토하여 업무 활동 내용을 확인하고 이를 바탕으로 34개의 O&M 상위 범위의 업무를 제시하였다.
두 가지 질문에 응답을 하게 되며, 답변을 종합적으로 고려하며 다음 의 평면에 표현하고 어느 영역에 해당하는지에 따라 관리의 우선순위를 다르게 한다.
둘째, 기숙사 유지보수관리 시 활용 가능한 지침인 한국기술표준원에서 고시한 건축물 시설관리 서비스(KS-S1004)와 국토교통부에서 마련한 건축물 유지관리 점검 매뉴얼, 시설 평가 지표를 검토하여 기숙사 유지보수관리에 요구되는 업무 내용을 확인한다.
본 연구에서 사용한 조사도구는 조사 대사의 일반적 특성과 기숙사 관리요소에 대한 질문으로 구성되었다. 조사대상의 일반적 특성으로는 관리자의 업무경력, 관리 대상 기숙사의 수용 인원 수, 해당 기숙사의 관리자 인원 수, 관리 지침, 유지관리 형태를 포함하였다.
셋째, 기숙사 유지관리 관련 지침에서의 업무 내용을 바탕으로 설문지를 구성하고, 대학 기숙사 시설 관리자를 대상으로 유지보수 관리 요소의 중요도 및 현황에 대한 설문조사를 진행한다.
이러한 과정을 통해 최종적으로 15개의 기숙사 O&M 관리 요소를 도출(Kim, 2017)하여 설문지를 구성하였다.
이에 따라 본 연구는 기숙사 시설의 업무 요소를 정의하고 우선순위를 파악하여 체계적인 예방적 유지보수관리를 위한 관리 방안을 제시하고자 하였다. 이를 위해 현재 일반적인 기숙사 시설의 유지보수관리 현황을 파악하고 중요도 대비 현황이 열악한 관리요소를 고려하여 체계적인 유지보수관리 계획 마련의 기초를 마련하였다. 중요도-성과 분석을 통해 중요도와 현재 성과를 동시에 고려하여 더 시급한 관리 요소를 우선적으로 고려할 수 있도록 하였으며, 우선순위가 높은 관리요소는 업무의 순서를 우선시하고 인력이나 예산 등의 자원을 보다 많이 할당하는 등 의사결정의 기준이 될 수 있어 결과적으로 투입 대비 성과를 효과적으로 향상시킬 수 있을 것으로 기대된다.
기숙사 유지보수관리의 현황을 파악하기 위해 빈도분석을 사용하였으며, 관리요소의 중요도와 현황 값의 평균 비교를 위해 기술통계 분석을 사용하고, 중요도와 현황에 유의미한 차이가 있는지 파악하기 위해 t-test를 사용하였다. 이후 관리요소의 우선순위를 파악하기 위해 IPA 분석을 사용하였다. 이를 통해 대학교 기숙사 O&M의 15 관리요소에 대한 중요도 대비 실제 운영 현황을 파악하고 효과적인 관리요소 우선순위 선정을 진행하고자 한다.
이후 구체적인 O&M 업무 내용을 설정하기 위해 기술표준원에서 고시한 시설관리서비스 표준과 국토교통부에서 고시한 건축물 유지관리 점검 매뉴얼, APPA에서 대학 시설 평가(AFE)를 위해 마련한 평가 지표를 바탕으로 업무 내용을 모두 수집하여 중복되는 업무는 통합하였으며, 이후 간소화 과정을 거쳐 기초 항목에 적용 가능하게 수정하였다.
본 연구에서 사용한 조사도구는 조사 대사의 일반적 특성과 기숙사 관리요소에 대한 질문으로 구성되었다. 조사대상의 일반적 특성으로는 관리자의 업무경력, 관리 대상 기숙사의 수용 인원 수, 해당 기숙사의 관리자 인원 수, 관리 지침, 유지관리 형태를 포함하였다. 대학교 기숙사 관리요소에 대한 내용은 국내·외 선행연구 21개와 기숙사시설 관련 법령 15개의 검토를 통해 기숙사 시설 O&M 기초 항목을 구성한 법의 내용을 최소 기준으로 설정하고, 이후 기숙사 O&M 업무 내용 및 서비스 기준을 제시하고 있는 관련 자료를 검토하여 업무 활동 내용을 확인하고 이를 바탕으로 34개의 O&M 상위 범위의 업무를 제시하였다.
첫째, 문헌고찰을 통해 대학 기숙사 시설의 중요성과 예방적 유지보수관리의 필요성을 살펴보고, 기숙사 유지보수관리 현황을 분석하여 연구의 방향을 설정한다.
이러한 과정을 통해 최종적으로 15개의 기숙사 O&M 관리 요소를 도출(Kim, 2017)하여 설문지를 구성하였다<표 1>. 15개의 관리요소에 대해 리커트 5점 척도(중요도: 매우 중요하지 않음=1, 매우 중요함=5/ 현황: 전혀 시행하지 않음=1, 매우 잘 시행되고 있음=5)를 이용하여 중요도와 현황에 대해 응답하도록 설문지를 구성하였다.
대상 데이터
기숙사 시설 관리자는 기숙사 시설을 직접 관리하고 있기 때문에 시설의 특성에 따른 업무 활동 및 현황에 대한 이해도가 높으며, 이에 따라 업무의 중요도를 파악할 수 있을 것으로 판단하여 조사 대상으로 설정하였다. 476명의 기숙사 시설 관리자들에게 이메일을 통해 설문조사를 의뢰하여 중요도와 현황에 대한 응답을 각각 47부, 18부 수거하였으며, 회수된 설문지 중 부실하게 응답된 자료를 제외하고 각각 46부, 15부의 응답을 최종 분석에 사용하였다.
전국 대학교 기숙사 시설 관리자들을 대상으로 관리요소의 중요도와 현황 데이터를 얻기 위해 2016년 11월 10일부터 11월 25일까지 중요도 항목에 대한 1차 설문조사, 2017년 2월 21일부터 3월 9일까지 중요도 및 현황 항목에 대한 2차 설문조사를 진행하였다. 기숙사 시설 관리자는 기숙사 시설을 직접 관리하고 있기 때문에 시설의 특성에 따른 업무 활동 및 현황에 대한 이해도가 높으며, 이에 따라 업무의 중요도를 파악할 수 있을 것으로 판단하여 조사 대상으로 설정하였다.
데이터처리
기숙사 유지보수관리의 현황을 파악하기 위해 빈도분석을 사용하였으며, 관리요소의 중요도와 현황 값의 평균 비교를 위해 기술통계 분석을 사용하고, 중요도와 현황에 유의미한 차이가 있는지 파악하기 위해 t-test를 사용하였다. 이후 관리요소의 우선순위를 파악하기 위해 IPA 분석을 사용하였다.
중요도와 현황의 차이를 확인하기 위해 t-test를 사용하였으며, 그 결과 총 9개의 항목에서 유의한 차이를 보였다. 중요도의 전체 평균은 4.
이론/모형
시설관리 서비스 표준은 한국 기술표준원에서 2011년에 고시한 표준으로, 일정 규모 이상의 비주거용 건축물을 대상으로 한다. 표준의 내용은 대상 건물에 대한 전반적인 시설관리 서비스에 대한 기준을 포함하고 있다.
성능/효과
결국 기숙사의 특성을 반영하여 종합적이고 체계적인 지침을 마련하여만 효과적인 기숙사 시설의 유지보수관리가 가능 할 것이다. 대학 기숙사의 유지관리 형태는 자체관리 53.3%, 혼합관리 35.6%,외주관리 11.1%의 순서로 나타났다.
중요도-성과 분석을 통해 중요도와 현재 성과를 동시에 고려하여 더 시급한 관리 요소를 우선적으로 고려할 수 있도록 하였으며, 우선순위가 높은 관리요소는 업무의 순서를 우선시하고 인력이나 예산 등의 자원을 보다 많이 할당하는 등 의사결정의 기준이 될 수 있어 결과적으로 투입 대비 성과를 효과적으로 향상시킬 수 있을 것으로 기대된다. 연구 결과, 중요도에 비해 성과가 낮게 나타나는 관리요소는 1개, 중요도에 비해 성과가 과잉 집중된 관리요소는 3개가 나타났다. 본 4개의 관리요소에 대한 자원 투입이 비효율적으로 나타나고 있는 상황은 국내 기숙사 관련 연구에서 나타나는 낮은 시설 만족도의 원인으로 파악된다.
중요도와 현황의 차이가 가장 큰 관리요소는 ‘2-안전사고를 방지하고 예방조치를 마련 한다(-1.03)’로 나타났는데, 이는 가장 높은 중요도를 보인 항목임에도 불구하고 중요성에 비해 현황이 매우 낮게 나타났다.
후속연구
관리 요소의 우선순위를 반영함으로써 보다 효율적인 유지보수관리를 가능하게 할 수 있으며, 예방적 유지관리를 위한 표준 지침 마련의 토대가 될 수 있다. 결과적으로 향후 기숙사 시설의 유지보수 관리 업무 수행 시 인력 및 예산을 효율적으로 배분하고 이용자 만족도를 극대화할 수 있을 것이다.
대학 기숙사 시설에 특화된 표준 지침이 마련되어있지 않기 때문에 대부분 자체 기준을 수립하여 관리하고 있으나, 선행연구에서 나타난 것과 같이 기숙사의 만족도가 매우 낮게 나타고 있어 대학에서 자체적으로 마련한 기준이 기숙사 시설 관리에 적합하지 않음을 확인할 수 있었다. 결국 기숙사의 특성을 반영하여 종합적이고 체계적인 지침을 마련하여만 효과적인 기숙사 시설의 유지보수관리가 가능 할 것이다. 대학 기숙사의 유지관리 형태는 자체관리 53.
이는 기존의 만족도 조사만을 실시한 선행연구와 차별점을 가지며, 본 연구를 통해 보다 체계적인 유지보수관리 활동을 가능하게 하여 장기적으로 이용자들의 만족도를 향상시키기 위한 예방적 유지보수관리 지침 마련의 방향을 제시할 수 있었다. 그러나 본 연구에서는 기숙사 시설을 이루고 있는 다양한 공간들의 특성을 반영한 각각의 관리방안을 제시하지 못하였고 기숙사에서 고려할 수 있는 다양한 목표를 고려하지 못한다는 한계를 갖는다. 추후 연구를 통해 연구의 공간적 범위와 조사범위를 확장하여 기숙사 내에 존재하는 다양한 공간들에 대한 비용절감, 안전 등의 유지관리 목표를 종합적으로 고려하여 이를 효율적으로 달성할 수 있는 예방적 유지관리 지침이 마련되어야 할 것이다.
더 나아가 앞서 확인한 우선순위를 고려하여 예방적 유지보수관리 계획을 수립하고 현재 사용 중인 자체기준을 대체할 수 있는 기숙사 시설 표준 관리 지침의 마련이 요구된다. 이는 기존의 만족도 조사만을 실시한 선행연구와 차별점을 가지며, 본 연구를 통해 보다 체계적인 유지보수관리 활동을 가능하게 하여 장기적으로 이용자들의 만족도를 향상시키기 위한 예방적 유지보수관리 지침 마련의 방향을 제시할 수 있었다.
종합적으로 고려해보면, 기숙사 시설 관리자는 예방적 유지보수관리의 중요성과 도입 필요성은 인지하고 있으나, 관리자가 실제로 수행하는 업무는 체계적인 계획의 마련 없이 사후 처리식 유지관리 방식에 머물러 있는 실정이다. 이에 따라 기숙사 시설 관리자가 활용할 수 있는 예방적 유지보수관리 방안을 마련한다면 관리자가 적극적으로 이를 활용하여 효과적인 기숙사 유지보수 관리가 가능할 것이다.
이를 위해 현재 일반적인 기숙사 시설의 유지보수관리 현황을 파악하고 중요도 대비 현황이 열악한 관리요소를 고려하여 체계적인 유지보수관리 계획 마련의 기초를 마련하였다. 중요도-성과 분석을 통해 중요도와 현재 성과를 동시에 고려하여 더 시급한 관리 요소를 우선적으로 고려할 수 있도록 하였으며, 우선순위가 높은 관리요소는 업무의 순서를 우선시하고 인력이나 예산 등의 자원을 보다 많이 할당하는 등 의사결정의 기준이 될 수 있어 결과적으로 투입 대비 성과를 효과적으로 향상시킬 수 있을 것으로 기대된다. 연구 결과, 중요도에 비해 성과가 낮게 나타나는 관리요소는 1개, 중요도에 비해 성과가 과잉 집중된 관리요소는 3개가 나타났다.
그러나 본 연구에서는 기숙사 시설을 이루고 있는 다양한 공간들의 특성을 반영한 각각의 관리방안을 제시하지 못하였고 기숙사에서 고려할 수 있는 다양한 목표를 고려하지 못한다는 한계를 갖는다. 추후 연구를 통해 연구의 공간적 범위와 조사범위를 확장하여 기숙사 내에 존재하는 다양한 공간들에 대한 비용절감, 안전 등의 유지관리 목표를 종합적으로 고려하여 이를 효율적으로 달성할 수 있는 예방적 유지관리 지침이 마련되어야 할 것이다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
기숙사의 특성을 반영한 유지보수 관리 체계의 부재로 발생하는 문제는?
기숙사 시설은 일반적으로 주거뿐만 아니라 교육, 생활, 관리 등 여러 기능을 수행하기 위한 다양한 공간이 혼재되어 있어 주거시설을 위한 관리지침을 그대로 적용해서는 안 되며, 물리적 환경을 바탕으로 서비스를 제공하기 때문에 보다 체계적인 유지 보수 관리(Operation and Maintenance, O&M)가 요구된다. 그러나 기숙사 시설의 유지보수관리를 위한 체계적인 정보가 존재하지 않아 현재 국내 대학기숙사 유지보수관리는 문제가 발생하면 이를 보수하는 사후처리 방식(Reactive Maintenance)으로 진행되고 있으며 예산 및 인력자원의 비효율적 사용을 초래하는 원인이 되고 있다.
예방적 유지보수관리란 무엇인가?
예방적 유지보수관리(Preventive maintenance)란 정기적이고 체계적인 검열과정을 통한 계획에 의해 이루어지는 시설에 대한 관리 활동으로, 사후 처리식 유지보수관리로 인해 나타나는 비용 증가, 업무의 비효율성 등의 문제점을 해결할 수 있는 관리 방식이다(Kim, et al., 2009).
대학의 질은 어떠한 것에 영향을 받는가?
대학은 교육과 연구라는 사회적 기능을 수행하는 국가 발전의 원동력을 위한 인프라(Infra)로써, 대학의 질은 교육을 지원하는 시설에 따라 크게 영향을 받는다(Jeon, 2009; Cho, et al., 2005).
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