[논문]둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 용적률 적용기준 변경의 정책적 효과분석 - 강남구를 중심으로 -

유명한; 이창무

doi:10.22640/lxsiri.2018.48.2.121

둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 용적률 적용기준 변경의 정책적 효과분석 - 강남구를 중심으로 -
An Analysis of the Policy Effect on the Change of Application Standard of Floor Area Ratio for Land Covering Two or More Zoning Area - Focused on Gangnam-gu - 원문보기

지적과 국토정보 = Journal of cadastre & land informatix, v.48 no.2, 2018년, pp.121 - 135

유명한 (한양대학교 일반대학원 도시공학과) , 이창무 (한양대학교 도시공학과)

초록
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국토교통부는 지난 2012년 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"을 개정하였으며, 이를 통해 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지에 대한 용적률 적용기준이 변경되었다. 본 연구는 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 개정에 따른 용적률 적용기준 변경의 정책적 효과 분석에 대한 연구를 진행하였다. 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지라 함은 일반적으로 이해하고 있는 노선상업 또는 노선준주거 지역이다. 본 연구는 노선상업 또는 노선준주거 지역이 상대적으로 많이 입지해있는 서울의 강남구를 대상으로 정책효과를 검증하였다. 이를 위해 2007년부터 2017년까지 강남구에서 거래된 오피스 사례 468건이 분석에 이용되었다. 정책변경에 따른 효과를 검증한 결과 정책변경에 따른 용적률 인센티브를 받은 오피스는 그렇지 않은 오피스에 비해 19.08%의 평당 매매가격 상승이 있는 것으로 나타나 법개정에 따른 경제적 효과가 상당히 컸음을 알 수 있다. 또한 기존 정책이 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지의 소유자들의 토지이용에 대한 제약으로 작용했고 이는 곧 해당 자산이 갖고 있는 본연의 가치를 절하요인으로 작용했다고 볼 수 있다. 따라서 본 연구 결과는 정책변경이 둘 이상의 용도지역에 걸쳐있는 토지의 합리적 이용을 이끌어내 해당 자산 본연의 가치를 평가받고 있다는 실증적 근거를 제시했다는데 기여를 했다고 볼 수 있다.

Abstract ▼ AI-Helper

The ministry of land, Infrastructure and transport has revised the "National Land Planning and Utilization Act" in 2012. As a result, the regulation of floor area ratio for land covering two or more zoning area has been changed. This study conducted an analysis of the policy effects of changes in the criteria for the application of the floor area ratio by revising the "National Land Planning and Utilization Act". Land covering two or more zoning area means a street side commercial area and street side residential area that is generally understood. This study analyzed the policy effects in Gangnam-gu which has relatively large areas of street side commercial area and street side residential area. The 468 office building transaction cases were analyzed in Gangnam-gu from 2007 to 2017. The result shows that the office building, which has received incentive for policy changes, reported a 19.08% rise in price compared to the one that did not. It means that the economic effects of change of application standard were significant. The existing policy also served as a restriction on land use by landowners, which in turn contributed to the devaluation of the asset's intrinsic value. Therefore, this study may have contributed to the rational use of land and to provide an empirical basis for the change in policy to be assessed for its intrinsic value.

주제어

표/그림 (9)

그림 Figure 1. Sinnonhyeon subway station comparison between 2009 and 2017.
표 Table 1. Street side commercial areas in Gangnam-gu.
그림 Figure 2. GFA simulation before changing law.
그림 Figure 3. GFA simulation after changing law.
표 Table 2. Example for case 1.
표 Table 3. Example for case 2
표 Table 4. Definition of variables.
표 Table 5. Basic Statistics.
표 Table 6. Results of regression.

AI 본문요약
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문제 정의

본 연구는 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 용적률 적용기준 변경이 갖는 정책적 효과에 대한 실증분석을 강남구 오피스 거래사례를 통해 실시하였다. 본 연구에서 사용된 오피스 거래사례는 2007년부터 2017년까지 서울시 강남구에서 거래된 468개의 사례이다.
본 연구는 둘 이상의 용도지역등에 걸치는 대지의 용적률 적용기준 변경에 따른 정책적 효과를 분석하였다. 분석을 위한 종속변수는 로그 평당 매매가격을 활용하였다.
하지만 개정된 법률에 따르면 용도지역 등으로 구분되는 면적 중 가장 작은 부분이 일정규모 이하인 경우의 건폐율‧용적률은 가중평균치를 적용하도록 하였다. 이를 통해 용도지역 등에 관한 유리한 규정을 적용받기 위하여 비정상적으로 토지를 분할‧합병하는 것을 방지하고, 합리적인 건축계획으로 도시경관 향상에 이바지하고자 했다.

제안 방법

독립변수는 크게 거시경제변수, 입지특성변수, 자산특성변수, 거래특성변수, 정책효과변수, 거래시점변수로 구성하였다. 거시경제변수는 경제성장률 변수를 활용하여 거시시점변수와 함께 장기 시계열 분석에 따른 변수를 통제하였다. 입지특성을 반영한 변수로는 지하철역까지의 거리, 인접 주도로까지 거리를 활용하였다.
특히 정책변경 인센티브 변수를 구성하기 위해서는 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 확인이 선행되어야하며, 또한 각 용도별 대지면적 확인이 필요하다. 그러나 이를 위해서는 개별 사례 대지들에 대한 정확한 측량이 수반되어야 하지만 물리적으로 불가능하기 때문에 본 연구에서는 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 각 용도별 대지면적 확인을 서울 부동산 정보 광장의 토지이용계획 도면 상 각 용도지역 면적을 바탕으로 추정하여 사용했다. 구축된 오피스 매매가격 자료 483건 중에서 멸실 등에 따른 영향으로 건물 속성자료를 확인할 수 없는 15건을 제외한 468건의 사례가 최종적으로 분석에 사용되었다.
독립변수는 크게 거시경제변수, 입지특성변수, 자산특성변수, 거래특성변수, 정책효과변수, 거래시점변수로 구성하였다. 거시경제변수는 경제성장률 변수를 활용하여 거시시점변수와 함께 장기 시계열 분석에 따른 변수를 통제하였다.
따라서 본 연구는 오피스 시장에서 이슈가 되고 있는 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 개정에 따른 용적률 적용기준 변경에 대한 효과를 분석하였으며, 이를 위해 공간적 범위를 서울시 강남구로 특정지어 진행했다. 이는 법 개정에 따른 효과를 검증하기 위해서는 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지가 많아야 하고 또 법 개정 전후시점동안 분석에 필요한 오피스 거래사례가 많은 지역이 필요한데 이러한 조건에 가장 부합하는 지역이 강남구이기 때문이다.
대표적인 경우가 건물의 노후도에 따른 재건축 등의 사례라고 볼 수 있다. 따라서 본 연구에서는 거래특성변수로 부분매매 유무 변수를 포함하였다.
따라서 본 연구의 목적인 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 용적률 적용기준 변경의 정책적 효과를 분석하기 위한 정책효과변수로는 법정용적률, 정책변경 인센티브, 개발가능 추가 용적률 변수가 이용되었다. 용적률 적용기준 변경 전의 법정용적률을 통제변수로 활용하여 정책변경에 따라 추가적으로 증가하는 용적률의 효과를 분석하고자 정책변경에 따른 인센티브가 적용되는 사례를 더미변수로 구성하였다.
본 연구에 대한 분석은 2가지 모형으로 설정하여 진행하였다. 모형1은 정책변경에 따른 효과를 검증하기 위해 개별 오피스 빌딩들이 거래된 시점의 해당 지번의 법정용적률을 기반으로 정책변경에 따른 인센티브 효과가 있는지 여부를 더미변수로 구성하여 진행을 하였다. 모형2는 거래된 시점의 해당 지번의 법정용적률에서 해당 오피스 빌딩의 용적률을 차감하여 개발가능 추가용적률에 대한 효과를 검증하기 모형으로 구성하였다.
본 연구를 진행함에 있어 변수설정 등과 관련된 내용들은 국내외 선행연구를 기반으로 본 연구의 특성에 맞게 재설정하여 진행하였다.
본 연구에 대한 분석은 2가지 모형으로 설정하여 진행하였다. 모형1은 정책변경에 따른 효과를 검증하기 위해 개별 오피스 빌딩들이 거래된 시점의 해당 지번의 법정용적률을 기반으로 정책변경에 따른 인센티브 효과가 있는지 여부를 더미변수로 구성하여 진행을 하였다.
일반적으로 헤도닉가격모형에서는 선형 함수(linear function), 역준로그 함수(semi-log function), 이중로그 함수(double log function) 중에서 활용한다. 본 연구에서는 종속변수와 독립변수간의 비선형관계를 가정한 역준로그 함수를 이용하여 분석을 진행하였으며, 실증모형은 아래식과 같이 설정하여 분석을 진행하였다.
본 연구의 분석에 사용된 거래사례는 국내 오피스 자산관리화사들³⁾이 발표하고 있는 마켓리포트와 전자공시시스템, 리츠협회 투자보고서 등 조회가 가능한 공시자료를 기반으로 거래 유무를 확인한 후 거래가 확인 된 모든 사례는 등기부등본을 열람하여 거래가격, 거래특성 변수 등을 데이터화 하였다. 경제성장률 지표는 한국은행의 경제통계시스템 자료를 활용하였으며, 입지특성변수는 부득이하게 다음지도를 활용하였기 때문에 일부 오차가 존재할 수 있다.
분석모형은 2가지로 진행되었으며, 모형1은 정책변경에 따른 효과를 검증하였고 모형2는 개발가능 추가용적률에 대한 효과를 검증하는 형태로 구성하였다. 모형1과 2의 Adjusted R-sq 값은 각각 0.
따라서 본 연구의 목적인 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 용적률 적용기준 변경의 정책적 효과를 분석하기 위한 정책효과변수로는 법정용적률, 정책변경 인센티브, 개발가능 추가 용적률 변수가 이용되었다. 용적률 적용기준 변경 전의 법정용적률을 통제변수로 활용하여 정책변경에 따라 추가적으로 증가하는 용적률의 효과를 분석하고자 정책변경에 따른 인센티브가 적용되는 사례를 더미변수로 구성하였다. 개발가능 추가용적률 변수는 정책변경을 반영한 법정 용적률에서 현재 개별 오피스들의 용적률을 차감한 변수로 구성되었다.
연면적 대비 대지면적 비율 변수의 경우 유명한·이창무(2018)의 연구에서 처음으로 사용한 변수로 기존 선행연구들에서 사용하였던 용적률에 대한 역수의 개념에 가까우며, 이에 더해 지하 연면적이 포함되어 지하층의 가치도 포함하여 고려한 변수라고 볼 수 있다. 일반적으로 노후년수 변수는 오피스 빌딩의 노후도에 따른 감가상각 등의 영향을 살펴보기 위해 사용하는 변수이며, 노후년수의 제곱 변수는 재건축에 대한 영향을 알아보기 위한 변수로 분석에 사용하고 있으며 본 연구에서도 같은 목적으로 사용하였다.
이에 따라 용적률 등이 낮은 용도지역 등에 속한 면적을 축소하기 위하여 건축부지를 과도하게 분할하는 사례가 발생하였다. 하지만 개정된 법률에 따르면 용도지역 등으로 구분되는 면적 중 가장 작은 부분이 일정규모 이하인 경우의 건폐율‧용적률은 가중평균치를 적용하도록 하였다. 이를 통해 용도지역 등에 관한 유리한 규정을 적용받기 위하여 비정상적으로 토지를 분할‧합병하는 것을 방지하고, 합리적인 건축계획으로 도시경관 향상에 이바지하고자 했다.
해당 오피스 빌딩의 특성을 반영할 변수로는 연면적 대비 대지면적 비율 변수, 오피스 층수, 노후년수, 노후년수의 제곱 변수를 포함하였다. 연면적 대비 대지면적 비율 변수의 경우 유명한·이창무(2018)의 연구에서 처음으로 사용한 변수로 기존 선행연구들에서 사용하였던 용적률에 대한 역수의 개념에 가까우며, 이에 더해 지하 연면적이 포함되어 지하층의 가치도 포함하여 고려한 변수라고 볼 수 있다.

대상 데이터

개발가능 추가용적률 변수는 정책변경을 반영한 법정 용적률에서 현재 개별 오피스들의 용적률을 차감한 변수로 구성되었다. 거래시점에 대한 변수는 2007년 거래된 오피스 사례를 기준시점으로 하여 2008년부터 2017년까지의 각각의 연도별 시점이 더미변수로 활용되었다.
그러나 이를 위해서는 개별 사례 대지들에 대한 정확한 측량이 수반되어야 하지만 물리적으로 불가능하기 때문에 본 연구에서는 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 각 용도별 대지면적 확인을 서울 부동산 정보 광장의 토지이용계획 도면 상 각 용도지역 면적을 바탕으로 추정하여 사용했다. 구축된 오피스 매매가격 자료 483건 중에서 멸실 등에 따른 영향으로 건물 속성자료를 확인할 수 없는 15건을 제외한 468건의 사례가 최종적으로 분석에 사용되었다.
본 연구는 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 용적률 적용기준 변경이 갖는 정책적 효과에 대한 실증분석을 강남구 오피스 거래사례를 통해 실시하였다. 본 연구에서 사용된 오피스 거래사례는 2007년부터 2017년까지 서울시 강남구에서 거래된 468개의 사례이다. 연구의 시간적 범위는 너무 장기간으로 설정할 경우 정책 변경에 따른 효과를 관측하기가 어려울 수 있어 법 개정 시점보다 5년 앞선 시점인 2007년을 기준시점으로 설정했다.
본 연구에 활용된 자료의 기초 통계량은 Table 5와 같다. 본 연구에서 사용된 자료는 2007년부터 2017년까지 서울시 강남구에서 거래된 468개의 오피스 매매자료가 활용되었다.
분석에 활용된 사례 468건의 사례 중 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지는 99건(일반상업+제2종일반주거 2건, 일반상업+제3종일반주거 97건)이었다. 이들 중 법 개정 시점이후 거래되고 용적률이 증가한 사례 즉 정책변경에 따른 인센티브를 얻었던 사례는 42건으로 나타났다.
연구의 시간적 범위는 2007년부터 2017년까지 총 11년간의 시기를 대상으로 하였다. 시간적 범위를 너무 장기간으로 설정할 경우 법 개정에 따른 효과를 분석하기가 어려울 수 있기 때문에 법 개정 시점(2012년 2월)보다 5년 앞선 시점인 2007년을 시작 시점으로 설정하였다.
다만, 강남지역 사례에 대한 결과를 타 지역까지 일반화하여 적용하는 데는 무리가 있을 수 있다. 연구의 시간적 범위는 2007년부터 2017년까지 총 11년간의 시기를 대상으로 하였다. 시간적 범위를 너무 장기간으로 설정할 경우 법 개정에 따른 효과를 분석하기가 어려울 수 있기 때문에 법 개정 시점(2012년 2월)보다 5년 앞선 시점인 2007년을 시작 시점으로 설정하였다.
본 연구에서 사용된 오피스 거래사례는 2007년부터 2017년까지 서울시 강남구에서 거래된 468개의 사례이다. 연구의 시간적 범위는 너무 장기간으로 설정할 경우 정책 변경에 따른 효과를 관측하기가 어려울 수 있어 법 개정 시점보다 5년 앞선 시점인 2007년을 기준시점으로 설정했다. 연구의 공간적 범위를 강남구로 특정한 것은 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지들이 주로 노선상업지역이고 이들 노선상업지역들은 강남구에 특히 많이 분포해 있기 때문이다.
거시경제변수는 경제성장률 변수를 활용하여 거시시점변수와 함께 장기 시계열 분석에 따른 변수를 통제하였다. 입지특성을 반영한 변수로는 지하철역까지의 거리, 인접 주도로까지 거리를 활용하였다. 본 연구의 공간적 범위를 서울시 전체가 아닌 강남구로 제한하였기 때문에 별도의 지역더미를 사용하지는 않았다.
자산특성변수와 정책효과변수에 사용된 개별 특성 자료들은 서울 부동산 정보 광장을 통해 구축하였다. 특히 정책변경 인센티브 변수를 구성하기 위해서는 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 확인이 선행되어야하며, 또한 각 용도별 대지면적 확인이 필요하다.

이론/모형

본 연구는 둘 이상의 용도지역등에 걸치는 대지의 용적률 적용기준 변경에 따른 정책적 효과를 분석하였다. 분석을 위한 종속변수는 로그 평당 매매가격을 활용하였다. 전체 매매가격이 아닌 평당 매매가격을 종속변수로 이용한 것은 이분산에 대한 문제를 해결하기 위함이다.

성능/효과

각각의 변수들 중 개별 모형에서 유의미한 영향을 주는 것으로 나타난 변수들이 갖는 의미에 대해 보다 자세하게 살펴보면, 입지특성변수인 지하철역까지의 거리변수와 주도로까지의 거리변수는 개별 오피스빌딩으로부터 지하철역 및 주도로까지의 거리가 각각 1m 증가할 때마다 각각 평당 오피스 매매가격은 0.01%, 0.08%(모형2의 경우 0.10%)씩 하락하는 것으로 나타났다. 지하철역과 주도로부터 해당 오피스빌딩까지의 거리가 멀면 멀수록 오피스 빌딩의 임차인 혹은 소유자의 대중교통 접근성 및 편리성이 떨어지기 때문에 거리가 멀수록 가격은 하락한다는 결과가 도출되었다.
용적률 적용기준 변경 전의 법정용적률을 통제변수로 활용하여 정책변경에 따라 추가적으로 증가하는 용적률의 효과를 분석하고자 정책변경에 따른 인센티브가 적용되는 사례를 더미변수로 구성하였다. 개발가능 추가용적률 변수는 정책변경을 반영한 법정 용적률에서 현재 개별 오피스들의 용적률을 차감한 변수로 구성되었다. 거래시점에 대한 변수는 2007년 거래된 오피스 사례를 기준시점으로 하여 2008년부터 2017년까지의 각각의 연도별 시점이 더미변수로 활용되었다.
개정 후 건물 연면적 산정 방법에서는 두 용도지역의 가중 평균을 적용하기 때문에 Case 1의 경우 (650ⅹ(250/100)+670ⅹ(800/100))/1,320를 계산하여 529%가 가중평균 용적률로 산정되었으며, Case 2는 (670ⅹ(250/100)+650ⅹ(800/100))/1,320를 계산하여 521%의 가중평균 용적률이 산정되었다.
거래특성 변수로 이용된 부분매매 유무는 모형2에서만 유의미한 것으로 나타났으며, 그 영향력은 전체거래가 아닌 부분거래만 이루어졌던 오피스는 전체거래가 있었던 오피스에 비해 약 1.71% 하락한다는 결과가 도출되었다. 이는 부분매매의 경우 해당 오피스에 대한 소유권을 모두 확보하지 못했기 때문에 해당 오피스의 재건축이나 증축, 리모델링 등에 대한 재산권 행사시 제약을 받을 수 있기 때문인 것으로 보인다.
다만 모형2에서만 유의미한 것으로 나타났다. 노후년수 변수는 오피스빌딩의 감가상각에 대한 영향을 살펴보기 위해 분석에 이용되었으며, 예상했던 것과 같이 음(-)의 유의미한 결과가 도출되었다. 또한 재건축 또는 리모델링 가능성에 대한 영향력을 확인하기 위해 사용한 노후년수의 제곱 변수는 양(+)의 유의미한 결과가 도출되었다.
이러한 결과는 기존 정책이 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지의 오피스 소유자들의 토지이용에 대한 제약으로 작용해 해당 자산 본연의 가치에 대한 가치절하 요인으로 작용했다고 볼 수 있다. 따라서 정책 변경으로 인해 기존보다 보다 합리적인 토지이용을 할 수 있게 되었고, 이를 통해 자산 본연의 가치를 평가 받을 수 있었다는데 있어서 기여했다고 볼 수 있다. 다만, 앞서 언급했듯이 본 연구에서는 정책 변경에 따른 인센티브(용적률 상승)를 얻을 수 있는 사례(Case 2)만을 분석에 활용하였기 때문에 향후 정책 변경에 따른 페널티(용적률 하락)를 얻게 되는 사례(Case 1)에 대한 분석은 추가되어야 한다.
3285로 나타났으며, 변수들의 VIF 값은 10을 넘지 않았기 때문에 다중공선성은 없었다. 또한 모형1과 2의 개별 변수들의 계수값 부호들이 모두 같은 방향으로 일치하고 결과치에 대한 해석상 논리적 오류는 없는 것으로 나타났다. 모형1의 정책변경에 따른 효과 검증결과 정책변경에 따른 용적률 인센티브를 받은 오피스는 그렇지 않은 오피스에 비해 19.
노후년수 변수는 오피스빌딩의 감가상각에 대한 영향을 살펴보기 위해 분석에 이용되었으며, 예상했던 것과 같이 음(-)의 유의미한 결과가 도출되었다. 또한 재건축 또는 리모델링 가능성에 대한 영향력을 확인하기 위해 사용한 노후년수의 제곱 변수는 양(+)의 유의미한 결과가 도출되었다. 오피스의 노후년수가 1년 증가할수록 평당 매매가격은 1.
본 연구의 주목적인 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 용적률 적용기준에 따른 정책적 효과 분석을 위해 사용한 정책효과 변수에 대한 결과는 다음과 같다. 먼저 법정용적률이 높으면 높을수록 오피스빌딩 평당 매매가격은 양(+)의 유의미한 영향을 받는 것으로 나타났다. 법정용적률이 1% 높을수록 평당 매매가격에 대한 영향력은 0.
또한 모형1과 2의 개별 변수들의 계수값 부호들이 모두 같은 방향으로 일치하고 결과치에 대한 해석상 논리적 오류는 없는 것으로 나타났다. 모형1의 정책변경에 따른 효과 검증결과 정책변경에 따른 용적률 인센티브를 받은 오피스는 그렇지 않은 오피스에 비해 19.08%의 평당 매매가격 상승이 있는 것으로 나타나 법 개정에 따른 정책적 효과가 오피스 거래가격에 상당부분 있었던 것으로 밝혀졌다. 이러한 결과는 기존 정책이 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지의 오피스 소유자들의 토지이용에 대한 제약으로 작용했고 이는 곧 해당 자산이 갖고 있는 본연의 가치에 대한 절하요인으로 작용했다고 볼 수 있다.
법정용적률에서 현재 용적률을 차감한 개발가능 추가용적률 변수의 최소값은 –795.43%를 기록한 현대인텔렉스빌딩으로 법정용적률이 250%임에도 불구하고 현재 용적률이 1,045%로 나타났다.
이들 중 법 개정 시점이후 거래되고 용적률이 증가한 사례 즉 정책변경에 따른 인센티브를 얻었던 사례는 42건으로 나타났다. 법정용적률은 제1종일반주거지역에 해당하는 오피스 빌딩들이 150%로 가장 낮았으며, 반대로 가장 높은 오피스 빌딩들은 일반상업지역에 입지한 오피스 빌딩들로 법정용적률이 800%로 가장 높았다. 법정용적률에서 현재 용적률을 차감한 개발가능 추가용적률 변수의 최소값은 –795.
자산특성변수 중 연면적 대비 대지면적 비율이 높다는 것은 대지면적에 대한 평당 매매가격이 지하층을 포함한 연면적에 대한 평당 매매가격보다 높기 때문에 양(+)의 유의미한 결과로 도출되었으며, 또한 비율이 크면 클수록 향후 증축, 또는 재건축시 연면적 증가에 따른 개발 이익이 더욱 커질 수 있기 때문이다. 본 분석에서는 연면적 대비 대지면적 비율이 1% 증가할 때마다 평당 오피스 매매가격은 1.65%(모형2의 경우 1.53%) 상승하는 것으로 나타났다. 층수가 높을수록 오피스 평당 매매가격은 상승한 것으로 나타났으며, 그 영향력은 오피스 층수 1개층이 증가할 때마다 평당 매매가격은 1.
분석결과에 대한 변수들의 방향성에 대해서 살펴보면, 오피스 평당 매매가격에 양(+)의 유의미한 영향을 미치는 변수들은 연면적대비대지면적 비율변수, 층수(모형2), 노후년수 제곱변수, 거래시점 더미변수와 함께 본 연구에서 핵심 변수로 설정하고 있는 법정용적률, 정책변경 인센티브 변수, 개발가능 추가용적률 변수였다. 경제성장률 변수는 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났으나 유의미한 영향을 미치는 것으로는 나타나지 않았다.
분석모형 1과 2의 Adjusted R-sq 값은 각각 0.3378과 0.3285로 나타났으며, 전체적으로 VIF 값은 10⁴⁾을 넘지 않은 것으로 분석되어 본 연구에서 변수간의 다중공선성은 없는 것으로 보인다. 또한 모형 1과 2의 모든 변수들의 계수값에 대한 부호들이 같은 방향으로 일치하여 결과치에 대한 해석에 있어서 논리적 문제점은 없는 것으로 보인다.
가장 최근의 연구는 윤은정·최창규(2017)에 의해 진행되었으며 그 내용은 역세권 내 상업지역 지정 혹은 변경 행위가 현재 개발 관련 요인인 밀도와 용도에 미친 영향에 대해 실증 분석이었다. 연구결과 역세권 공간구조 구상을 실현하기 위해 용도지역을 변경한 것은 해당 필지 내 건축물의 용적률과 상업업무 용적률에 긍정적인 영향을 미친 것으로 나왔다.
또한 재건축 또는 리모델링 가능성에 대한 영향력을 확인하기 위해 사용한 노후년수의 제곱 변수는 양(+)의 유의미한 결과가 도출되었다. 오피스의 노후년수가 1년 증가할수록 평당 매매가격은 1.40%(모형2의 경우 1.60%) 하락하는 것으로 나타났으며, 이에 따라 적정시간이 지난 후 재건축 또는 리모델링을 통해 사용 편의성 증대를 통해 자산가치 증대를 꿰해야 하는 것으로 나타났다.
분석에 활용된 사례 468건의 사례 중 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지는 99건(일반상업+제2종일반주거 2건, 일반상업+제3종일반주거 97건)이었다. 이들 중 법 개정 시점이후 거래되고 용적률이 증가한 사례 즉 정책변경에 따른 인센티브를 얻었던 사례는 42건으로 나타났다. 법정용적률은 제1종일반주거지역에 해당하는 오피스 빌딩들이 150%로 가장 낮았으며, 반대로 가장 높은 오피스 빌딩들은 일반상업지역에 입지한 오피스 빌딩들로 법정용적률이 800%로 가장 높았다.
04% 상승하며, 이는 법정용적률이 높으면 높을수록 임대수익을 영위할 수 있는 임대면적이 증가하기 때문인 것으로 판단된다. 정책변경에 따라 용적률 인센티브를 받는 경우 그렇지 않은 오피스빌딩에 비해 19.08% 평당 매매가격이 상승했던 것으로 나타나 법 개정에 따른 정책적 효과가 오피스빌딩 거래가격 측면에서는 상당부분 있었던 것으로 판단된다. 이러한 결과는 기존 정책이 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지의 오피스 소유자들의 토지이용에 대한 제약으로 작용해 해당 자산 본연의 가치에 대한 가치절하 요인으로 작용했다고 볼 수 있다.
53%) 상승하는 것으로 나타났다. 층수가 높을수록 오피스 평당 매매가격은 상승한 것으로 나타났으며, 그 영향력은 오피스 층수 1개층이 증가할 때마다 평당 매매가격은 1.88% 상승하는 것으로 나타났다. 다만 모형2에서만 유의미한 것으로 나타났다.

후속연구

다만, 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지의 오피스 거래사례가 적은 것과 정책변경에 따라 기존보다 용적률이 줄어드는 경우도 앞으로는 발생할 수 있기 때문에 이에 대한 효과에 대해서도 검증이 포함되지 않았다는 것은 본 연구의 한계로 얘기할 수 있다. 이는 시간이 지남에 따라 해당 사례에 해당하는 오피스들의 거래가 늘어났을 때 추가적인 검증을 할 수 있을 것으로 보인다.
따라서 정책 변경으로 인해 기존보다 보다 합리적인 토지이용을 할 수 있게 되었고, 이를 통해 자산 본연의 가치를 평가 받을 수 있었다는데 있어서 기여했다고 볼 수 있다. 다만, 앞서 언급했듯이 본 연구에서는 정책 변경에 따른 인센티브(용적률 상승)를 얻을 수 있는 사례(Case 2)만을 분석에 활용하였기 때문에 향후 정책 변경에 따른 페널티(용적률 하락)를 얻게 되는 사례(Case 1)에 대한 분석은 추가되어야 한다. 한편, 모형2의 개발가능 추가용적률에 대한 영향은 용적률 1% 상승에 따라 오피스 평당 매매가격은 0.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	용적률 적용기준이 변경되어 생긴 경향은 무엇인가?	국토교통부는 지난 2012년 2월 보도자료를 통해 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 용적률 적용기준 변경이 포함된 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 개정(2012년 8월 시행)안을 발표했다. 용적률 적용기준이 변경됨에 따라 강남권 노선상업지역1)을 중심으로 빌딩 신축이 줄을 잇고 있다. 실제로 세움터에 따르면, 지난 2002년부터 2017년 말까지 강남구에 신축된 오피스 빌딩은 294개동에 달하며 이들 오피스 중 최근 공급되고 있는 중소형 오피스들은 노선상업지역을 중심으로 공급이 이루어졌다.
	국토교통부가 2012년 2월 발표한 안은 무엇인가?	국토교통부는 지난 2012년 2월 보도자료를 통해 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 용적률 적용기준 변경이 포함된 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 개정(2012년 8월 시행)안을 발표했다. 용적률 적용기준이 변경됨에 따라 강남권 노선상업지역1)을 중심으로 빌딩 신축이 줄을 잇고 있다.
	"국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 개정으로 인한 효과는 무엇인가?	이러한 결과는 기존 정책이 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지의 오피스 소유자들의 토지이용에 대한 제약으로 작용했고 이는 곧 해당 자산이 갖고 있는 본연의 가치에 대한 절하요인으로 작용했다고 볼 수 있다. 따라서 정책 변경은 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지의 합리적 토지이용을 이끌어내어 해당 자산의 본연의 가치를 평가 받을 수 있는 기회를 제공했다는데 있어서 기여를 했다고 볼 수 있다.

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저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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