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문제 정의
- 1과 같이 시계열적 공간통계기법을 활용하여 공시지가에 대한 민원인의 만족도를 시공간적으로 분석하고자 하였다. 공시지가 민원에 대한 제도적 특징과 만족도를 정량적으로 분석할 수 있는 분석 방법을 정립하고, 공간패턴 분석방법에 대해 기초문헌조사 및 분석을 통하여 공시지가의 만족도에 대한 공간적 분석방법론을 정리하고자 하였다. 민원자료 중에서 다년간의 공시지가 이의신청 자료를 활용하여 공시지가의 공시가격, 의견가격을 기준으로 민원 제기 강도를 그룹화하여 분석할 수 있는 통계적 분석방법과 공간패턴 분석기법을 적용하여 공시지가의 만족도 분석방법을 이론적으로 정립하고자 한다.
- 이 연구에서는 공시가격과 의견가격을 기준으로 공시지가의 불만족 정도를 만족도로 정의하였다. 민원인의 만족여부가 이의신청에 나타난다는 가정으로 공시가격에 불만이 있는 사람들이 이의신청을 한다고 할 때, 그 불만의 정도가 어느 정도인지를 설문조사가 아닌 의견가격을 이용하여 정량적으로 표현하고자 한다. 공시지가의 만족도(satisfaction of officially price)는 공시가격(official price)과 의견가격(opinion price)을 이용하여 다음 Eq.
- 이 연구는 공간통계 기법을 이용하여 공시지가에 대한 만족도를 시계열적으로 분석하기 위한 방법을 제시하는데 목적이 있다. 현재 공시지가의 특성을 분석하기 위해 다양한 방법에 대한 연구가 이루어지고 있다.
- 이 연구에서는 Fig.1과 같이 시계열적 공간통계기법을 활용하여 공시지가에 대한 민원인의 만족도를 시공간적으로 분석하고자 하였다. 공시지가 민원에 대한 제도적 특징과 만족도를 정량적으로 분석할 수 있는 분석 방법을 정립하고, 공간패턴 분석방법에 대해 기초문헌조사 및 분석을 통하여 공시지가의 만족도에 대한 공간적 분석방법론을 정리하고자 하였다.
제안 방법
- 공공분야 중에서 특히 민원정보를 활용하여 데이터베이스로 구축하기 위한 연구와 GIS를 이용한 공간 분석 방법을 적용한 연구로 Park(2015)과 Cho(2016)의 연구로 각각 환경 민원정보와 공시지가 민원정보를 공간 빅데이터 데이터베이스로 구축하고 빅데이터 분석방법을 이용한 민원발생 요인 도출과 공간패턴 분석방법을 적용한 대상 민원의 특성을 도출하였다. 또한, Won and Yoo(2016)는 민원 청구 자료를 텍스트마이닝 기법을 이용하여 그룹화 하고, 지오코딩 기법을 이용하여 점 데이터로 변환하고, 이를 커널밀도 분석을 이용한 공간 패턴분석 방법을 통해 토지이용과 민원 사유별 공간분포특성의 연관성을 분석하였다.
- 공시지가에 대한 만족도를 분석하기 위해서는 공시지가에 대한 공시가격과 의견가격의 차이를 금액과 비율로 계산하여 공간정보인 연속지적도에 조인하여 GIS 데이터베이스를 구축한다. 그리고 시계열적 공간통계기법을 활용하여 공시지가에 대한 시공간적 만족도를 분석한다.
- 공시지가에 대한 만족도를 분석하기 위해서는 공시지가에 대한 공시가격과 의견가격의 차이를 금액과 비율로 계산하여 공간정보인 연속지적도에 조인하여 GIS 데이터베이스를 구축한다. 그리고 시계열적 공간통계기법을 활용하여 공시지가에 대한 시공간적 만족도를 분석한다. Fig.
- 또한 공시지가 민원의 경우 단위면적당 가격 차이에 대한 개개인의 만족도로 행정구역 내에서 집중되는 특징을 가지고 있다. 따라서 공시지가와 같은 점데이터 기반에서 커널 밀도 분석이 이러한 문제점을 보완하기 위해 대상지역의 행정구역의 범위를 고려하여 공간적 범위로 출력되는 셀의 크기는 10m로 설정하였으며, 검색반경은 1km로 설정하였다.
- 연구 대상지역에 대한 공시지가 만족도가 공간적인 배치에 따라 연관성을 갖는 것인지를 확인하기 위해서 공간 자기상관분석을 실시하였다. 먼저 터무니없이 큰 의견가격은 이상값으로 제거하기 위해서 박스플롯(box plot)으로 년도(X좌표)와 만족도(Y좌표)로 표시하였다. 이상값은 의도하지 않게 잘못 입력된 경우, 의도되지 않게 입력됐으나 분석 목적에 부합되지 않아 제거해야 하는 경우, 의도되지 않은 현상이지만 분석에 포함되어야 하는 경우가 있다.
- 공시지가 민원에 대한 제도적 특징과 만족도를 정량적으로 분석할 수 있는 분석 방법을 정립하고, 공간패턴 분석방법에 대해 기초문헌조사 및 분석을 통하여 공시지가의 만족도에 대한 공간적 분석방법론을 정리하고자 하였다. 민원자료 중에서 다년간의 공시지가 이의신청 자료를 활용하여 공시지가의 공시가격, 의견가격을 기준으로 민원 제기 강도를 그룹화하여 분석할 수 있는 통계적 분석방법과 공간패턴 분석기법을 적용하여 공시지가의 만족도 분석방법을 이론적으로 정립하고자 한다. 이론적 고찰을 통해 정립된 공시지가의 공간적 분석방법의 적용을 위해 대상지역의 공시지가 이의신청 자료를 수집하고, 연도별로 구축된 공시지가의 만족도를 통계적 분석방법과 공간통계기법을 적용하여 공시지가에 대한 시공간적 특성을 비교 분석하고자 하였다.
- 시공간 핫스팟 분석방법을 이용하여 공시지가 만족도에 대한 시공간적 특성을 분석하였다. 24개의 이상값을 제거한 공시지가 만족도 GIS DB는 공간적 자기상관성이 있기 때문에 시공간 핫스팟 분석을 실시할 수 있다.
- 이 연구에서는 공간패턴 분석 및 시공간 핫스팟 분석 등의 시계열적 공간통계기법을 활용하여 공시지가에 대한 시공간적 만족도를 분석한 결과 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다.
- 민원자료 중에서 다년간의 공시지가 이의신청 자료를 활용하여 공시지가의 공시가격, 의견가격을 기준으로 민원 제기 강도를 그룹화하여 분석할 수 있는 통계적 분석방법과 공간패턴 분석기법을 적용하여 공시지가의 만족도 분석방법을 이론적으로 정립하고자 한다. 이론적 고찰을 통해 정립된 공시지가의 공간적 분석방법의 적용을 위해 대상지역의 공시지가 이의신청 자료를 수집하고, 연도별로 구축된 공시지가의 만족도를 통계적 분석방법과 공간통계기법을 적용하여 공시지가에 대한 시공간적 특성을 비교 분석하고자 하였다.
대상 데이터
- 공시지가에 대한 만족도 위해 도시개발 계획에 따른 지가 변동에 대한 의견이 많은 인천광역시 중구 영종·용유지역을 연구대상지역의 선정하였다.
- 공시지가에 대한 시공간적 만족도를 분석하기 위해 Table 3과 같이 연구대상 지역의 행정구역도, 연속지적도와 같은 공간정보와 공시지가 이의신청 자료를 수집하였다.
- 공시지가에 대한 만족도 위해 도시개발 계획에 따른 지가 변동에 대한 의견이 많은 인천광역시 중구 영종·용유지역을 연구대상지역의 선정하였다. 연구대상 지역은 Fig. 3과 Table 2와 같이 면적이 119㎢이고, 전체 43,709개 필지의 토지가 있으며, 중산동 등 총 8개의 법정동(영종동 등 총 3개의 행정동)으로 구성되어있다.
- 연구대상 지역인 영종·용유지역은 물리적으로 볼 때 인천국제공항을 포함한 도서지역으로 영종·용유도, 무의도 등 여러 개의 섬으로 이루어져 있다.
- 이처럼 연구대상 지역으로 선정한 인천 중구 영종·용유지역은 시계열적 공간통계기법으로 공시지가에 대한 만족도를 시공간적으로 분석할 필요가 있는 지역으로 판단되어 연구대상 지역으로 선정하였다.
데이터처리
- Table 6에서와 같이 만족도 비율이 1,000% 이하인 공시지가 만족도를 공간적 자기상관 지수를 구하기 위해 공간통계기법을 이용하여 모란지수를 분석하였다. 분석한 결과, 이상값 26개를 제거하지 않았을 경우 Value 1에서와 같이 Moran′s I 값이 0.
- 또한 ‘–1’에 가까우면 음의 공간적 상관을 갖는 것으로 해석되며 이는 서로 다른 값들이 공간적으로 인접하게 위치하는 양상으로 분포되는 것을 의미한다. 모란지수의 통계적 검정은 Z-검정에 의해 이루어진다.
- 연구 대상지역에 대한 공시지가 만족도가 공간적인 배치에 따라 연관성을 갖는 것인지를 확인하기 위해서 공간 자기상관분석을 실시하였다. 먼저 터무니없이 큰 의견가격은 이상값으로 제거하기 위해서 박스플롯(box plot)으로 년도(X좌표)와 만족도(Y좌표)로 표시하였다.
이론/모형
- 공시지가의 만족도에 대한 변화를 국지적으로 분석하기 위해 공간분석방법 중 커널 밀도 분석방법을 적용하였다. 필지는 모두 동일한 크기가 아니기 때문에 개별 필지를 하나의 포인트 데이터로 표현하는 과정에서 공간적 분석 단위의 문제가 발생할 수 있으며, 검색반경을 넓게 할 경우 영향권의 의미가 무의미 할 수 있다.
성능/효과
- 둘째, 공시지가 만족도를 시계열적으로 분석함으로써 이의신청 지역에 대한 불만 성향과 강도를 영종지역, 운서지역, 용유지역으로 구분하여 국지적으로 분석할 수 있음을 알 수 있었다. 이를 통해 설문조사를 통한 만족도 조사를 보완할 수 있는 자료로써, 공시지가만이 아닌 의견가격과의 차이를 활용하여 공시지가에 대한 만족도를 분석할 수 있음을 알 수 있었다.
- 24개의 이상값을 제거한 공시지가 만족도 GIS DB는 공간적 자기상관성이 있기 때문에 시공간 핫스팟 분석을 실시할 수 있다. 따라서 Getis-Ord 값에 의한 시공간 핫스팟 분석을 통해 값을 비교하여 공시지가의 만족도에 대한 시공간적 변화를 분석한 결과, Table 7과 Fig. 7에서와 같이 전체 5,015건의 공시지가 이의신청 민원 중 이상값 26건을 제외한 4,989건에 대해서 99%의 신뢰도 상에서 1,102건에 대한 만족도가 2007년부터 2012년까지 시공간 상에서 통계적으로 유의미한 양의 관계인 것을 확인할 수 있었다. 또한 공시지가 만족도에 대한 콜드스팟이 분류되어 723건이 2007년부터 2015년까지 고르게 탐지되어 시공간상에서 통계적으로 유의미한 음의 관계인 것을 확인할 수 있었다.
- 따라서 인천 중구 영종·용유지역은 경제자유구역의 지정과 해제라는 큰 개발계획이 공시지가에 대한 만족도를 좌우하는 중요 설명변수로 작용하였다는 것을 확인할 수 있었다.
- 7에서와 같이 전체 5,015건의 공시지가 이의신청 민원 중 이상값 26건을 제외한 4,989건에 대해서 99%의 신뢰도 상에서 1,102건에 대한 만족도가 2007년부터 2012년까지 시공간 상에서 통계적으로 유의미한 양의 관계인 것을 확인할 수 있었다. 또한 공시지가 만족도에 대한 콜드스팟이 분류되어 723건이 2007년부터 2015년까지 고르게 탐지되어 시공간상에서 통계적으로 유의미한 음의 관계인 것을 확인할 수 있었다.
- 또한 인천 중구 영종·용유지역은 경제자유구역의 지정과 해제라는 큰 개발계획이 공시지가에 대한 만족도를 좌우하는 중요 설명변수로 작용하였다는 것을 확인할 수 있었다.
- 즉 전체 5,015건의 공시지가 이의신청 민원 중 이상값 26건을 제외한 4,991건에 대해서 99%의 신뢰도 상에서 상향을 요구하는 불만인 핫스팟이 1,102건 탐지되어 시공간상에서 통계적으로 유의미한 양의 관계인 것을 확인할 수 있었다. 또한 하향을 요구하는 불만인 콜드스팟이 723건 탐지되어 시공간상에서 통계적으로 유의미한 음의 관계인 것을 확인할 수 있었다. 이를 통해서 인천 중구 영종·용유지역은 상향을 요구하는 불만이 강한 지역에서 하향을 요구하는 불만이 제기되는 지역으로 변화되고 있음을 알 수 있었다.
- 428로 공간적 자기상관성이 있음을 확인할 수 있었다. 또한, Z-검정 값이 30.334로 통계적으로 유의미한 양의 값일 경우에 해당하고 Z-검정값이 클수록 군집 경향이 크기 때문에 전역적 차원의 모란지수를 적용한 공간 자기상관 분석을 통해서 연구대상 지역의 공시지가에 대한 이의신청을 제기한 지점이 높은 수준으로 군집되어있다는 것도 확인할 수 있었다.
- 분석한 결과, 이상값 26개를 제거하지 않았을 경우 Value 1에서와 같이 Moran′s I 값이 0.0491로 0에 가까워 공간적 자기상관이 거의 나타나지 않았으나, 이상값을 제거한 Value 2의 Moran′s I값은 0.428로 공간적 자기상관성이 있음을 확인할 수 있었다.
- 셋째, 밀도분석, 자기상관 분석, 시공간 핫스팟 분석 등의 시계열적 공간통계기법을 통해서 공시지가 만족도의 시공간적 변화를 탐색할 수 있음을 알 수 있었다. 즉, 연도별 자료를 활용한 시공간 핫스팟 분석을 통하여 국지적으로 양 또는 음의 유의적 관계를 규명할 수 있음을 알 수 있었다.
- 5와 같이 민원인이 요구하는 토지의 가격과 공시지가의 차이가 큰 지역을 국지적으로 확인할 수 있었다. 영종지역의 경우 상향을 요구하는 의견가격과 공시지가의 비율인 공시지가에 대한 불만이 큰 지역이 점점 확대되다가 경제자유구역이 해제되는 2011년부터 만족도가 변화되는 것으로 확인할 수 있었다. 운서지역의 경우 하향을 요구하는 의견가격과 공시지가의 비율인 공시지가에 대한 불만이 간헐적으로 발생하고 있음을 확인할 수 있었다.
- 운서지역의 경우 하향을 요구하는 의견가격과 공시지가의 비율인 공시지가에 대한 불만이 간헐적으로 발생하고 있음을 확인할 수 있었다. 용유지역의 경우 상향을 요구하는 의견가격과 공시지가의 비율인 공시지가 불만이 큰 지역이 점점 확대되다가 경제자유구역이 해제되는 2014년부터 지역적 특성이 변화되는 것으로 확인할 수 있었다.
- 이를 통해 공시지가 이의신청에 대한 민원인들의 의견가격과 공시가격을 통계적으로 분석함으로써 공시지가에 대한 만족도를 정량적으로 나타낼 수 있음을 알 수 있었다.
- 둘째, 공시지가 만족도를 시계열적으로 분석함으로써 이의신청 지역에 대한 불만 성향과 강도를 영종지역, 운서지역, 용유지역으로 구분하여 국지적으로 분석할 수 있음을 알 수 있었다. 이를 통해 설문조사를 통한 만족도 조사를 보완할 수 있는 자료로써, 공시지가만이 아닌 의견가격과의 차이를 활용하여 공시지가에 대한 만족도를 분석할 수 있음을 알 수 있었다. 또한 인천 중구 영종·용유지역은 경제자유구역의 지정과 해제라는 큰 개발계획이 공시지가에 대한 만족도를 좌우하는 중요 설명변수로 작용하였다는 것을 확인할 수 있었다.
- 이를 통해서 인천 중구 영종·용유지역은 상향을 요구하는 불만이 강한 지역에서 하향을 요구하는 불만이 제기되는 지역으로 변화되고 있음을 알 수 있었다.
- Table 4는 2007년부터 2015년까지 개별공시지가에 대한 이의신청 자료로, 총 5,015건의 이의신청이 접수되었다. 전체 필지에 따른 신청비율은 평균 1.09%로 전국 평균 0.2%나 인천광역시 평균 0.4%에 비해 높게 발생되고 있으며, 연도별로 살펴보면 점차 감소하고 있는 것을 확인할 수 있다. 이는 공시지가 이의신청이 도시개발에 따라 급격히 증가하였다가 점차 안정적으로 꼭 필요한 경우에 이의신청이 제기되고 있는 것으로 판단된다.
- 즉, 연도별 자료를 활용한 시공간 핫스팟 분석을 통하여 국지적으로 양 또는 음의 유의적 관계를 규명할 수 있음을 알 수 있었다. 즉 전체 5,015건의 공시지가 이의신청 민원 중 이상값 26건을 제외한 4,991건에 대해서 99%의 신뢰도 상에서 상향을 요구하는 불만인 핫스팟이 1,102건 탐지되어 시공간상에서 통계적으로 유의미한 양의 관계인 것을 확인할 수 있었다. 또한 하향을 요구하는 불만인 콜드스팟이 723건 탐지되어 시공간상에서 통계적으로 유의미한 음의 관계인 것을 확인할 수 있었다.
- 영종·용유지역의 경제자유구역 지정해제가 보상에 대한 기대심리가 점차 줄어들게 된 원인으로 판단된다. 즉, 공시지가 이의신청 중 상향요구가 큰 폭으로 감소하였고, 반대로 하향요구가 소폭이지만 증가하였음을 비교하여 확인할 수 있다. 그러나 이의신청 접수 건수의 기술통계 만으로는 연구대상 지역의 행정구역 전체에 대한 시간적 만족도의 변화 추세만을 도출 할 수 있어, 시계열 공간통계기법을 활용하여 시공간적 만족도를 국지적으로 분석할 필요가 있다.
- 셋째, 밀도분석, 자기상관 분석, 시공간 핫스팟 분석 등의 시계열적 공간통계기법을 통해서 공시지가 만족도의 시공간적 변화를 탐색할 수 있음을 알 수 있었다. 즉, 연도별 자료를 활용한 시공간 핫스팟 분석을 통하여 국지적으로 양 또는 음의 유의적 관계를 규명할 수 있음을 알 수 있었다. 즉 전체 5,015건의 공시지가 이의신청 민원 중 이상값 26건을 제외한 4,991건에 대해서 99%의 신뢰도 상에서 상향을 요구하는 불만인 핫스팟이 1,102건 탐지되어 시공간상에서 통계적으로 유의미한 양의 관계인 것을 확인할 수 있었다.
- 첫째, 공시가격과 의견가격과의 정량적인 차이는 지가에 따라 다르나 다년간의 데이터를 분석해본 결과 개발계획 등 이슈가 없는 경우 지가와 상관없이 약 2.5배 이하의 상향 또는 하향을 요구하고 있는 것을 알 수 있었고, 대상지역의 특성상 개발계획에 따른 상향요구가 많은 것을 알 수 있었다. 또한 평균값이 2007년 176%에서 2015년 9%로 감소하고 있는데 이는 상향요구가 많이 발생하던 것이 점차 상향요구와 하향요구가 비슷한 빈도로 제기되고 있는 지역으로 변화되고 있음을 알 수 있다.
- 커널밀도분석을 통해서 2007년부터 2015년까지의 공시지가의 만족도를 연도별로 공간분석한 결과, Fig. 5와 같이 민원인이 요구하는 토지의 가격과 공시지가의 차이가 큰 지역을 국지적으로 확인할 수 있었다. 영종지역의 경우 상향을 요구하는 의견가격과 공시지가의 비율인 공시지가에 대한 불만이 큰 지역이 점점 확대되다가 경제자유구역이 해제되는 2011년부터 만족도가 변화되는 것으로 확인할 수 있었다.
후속연구
- 민원 발생 위험이 높은 지역 중에서 핫스팟 분류지역인 상향 요구 불만 지역과 콜드스팟 분류지역인 하향 요구 불만 지역으로 구분하여 국지적 맞춤형 서비스도 제공할 수 있다. 공시지가 현실화 비율을 높이거나, 지역 맞춤형 공시지가 설명회를 개최하는 등 공시지가 만족도를 높이는 다양한 정책을 제공할 수 있을 것이다.
- 공시지가 업무는 1년의 행정 사이클을 가지고 있어 다른 행정업무보다 익숙해지거나 해당 지역적 특성을 이해하는데 오랜 시간이 걸린다. 공시지가는 지역적인 특성의 차이가 있어서 이를 파악하는 것이 중요한데, 해당 지역의 담당자나 감정평가사가 바뀌었을 경우 공시지가의 만족도 분석 자료를 통해서 지역적 민원 특성을 짧은 시간 안에 파악하여 기존 숙련된 담당자와 감정평가사가 제공하던 것과 같은 공시지가 행정을 구현할 수 있는 기초자료로 활용할 수 있을 것이다.
- 과거 공시지가 만족도를 현재 만족도와 비교함으로써, 미래의 공시지가 만족도를 예측하여 불만이 높을 것으로 예측되는 경우에는 인력, 예산 등을 사전에 투입하여 공시지가 정책을 맞춤형으로 수립하여 특정지역에 집중적으로 대비하고 예방할 수 있을 것이다. 이는 공시지가 만족도가 국지적인 시공간 특성을 가지고 있기 때문이다.
- 민원인이 공시지가에 대한 이의신청을 제기하기 전 시공간적으로 시각화된 정보를 제공받음으로써 적절한 공시가격 변화를 요구할 수 있을 것으로 생각된다. 또한 공시지가 이의신청 자료는 개인정보가 포함되어있는 비공개 정보라고 할 수 있는데, 이 자료를 시공간적으로 분석한 자료는 비식별화 작업을 거친 것으로써, 누구나 모니터링하고 활용할 수 있는 정보로 공개되어 국민의 알권리를 충족시킬 수 있을 것이다.
- 시계열적 공간통계기법을 활용하여 공시지가 만족도를 분석한 결과는 공시지가 행정업무에 활용함으로써, 담당자의 숙련도와 상관없이 양질의 공시지가 행정 서비스를 구현할 수 있을 것이다. 공시지가 업무는 1년의 행정 사이클을 가지고 있어 다른 행정업무보다 익숙해지거나 해당 지역적 특성을 이해하는데 오랜 시간이 걸린다.
- 향후, GIS를 이용한 공시지가에 대한 만족도 분석 방법을 여러 지역으로 확대하여 전국적인 공시지가 만족도 GIS DB를 구축하고 지속적으로 시공간 모델링함으로써, 민원인의 의견수렴을 통한 정책수립과 공시지가 이의신청 민원을 예측하고 해결하기 위한 방안을 제시하는데 활용 될 수 있을 것으로 생각된다.
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