2008년 세계 금융위기 이후 경기침체에 따른 은행의 저금리로 인해 금융상품의 대체재로 상가 오피스텔과 같은 임대수익형 투자 상품에 대한 관심과 투자수요가 증가했다. 이는 오피스텔 개발의 양적인 팽창에는 많은 기여를 해왔지만 과잉공급, 임대 수익률 감소, 그에 따른 개발사업의 부정적인 인식 확산 등 문제점을 야기했다. 문제점의 원인은 하나의 대표 값으로 제시하는 기존의 잘못된 사업타당성 분석에서 찾을 수 있다. 이에 본 연구에서는 시스템다이내믹스를 활용한 오피스텔 사업타당성 분석 모델 개발을 목적으로 한다. 이를 위해 첫째, 사업타당성 연구현황을 파악하고 시스템다이내믹스에 대한 문헌고찰을 수행한다. 둘째, 타당성분석에 있어 고려해야 하는 변수들을 선정하고, 인과지도를 작성한다. 셋째, 인과지도를 토대로 모델 구축을 수행한다. 넷째, 오피스텔 사례와 비교하여 적합성과 유효성을 검증하고 타당성을 비교한다. 본 연구에서 제안한 모델은 오피스텔개발사업의 실행여부를 결정하는 의사결정권자 및 이해관계자에게 의사결정 도구로써 도움을 줄 수 있을 것으로 판단된다.
2008년 세계 금융위기 이후 경기침체에 따른 은행의 저금리로 인해 금융상품의 대체재로 상가 오피스텔과 같은 임대수익형 투자 상품에 대한 관심과 투자수요가 증가했다. 이는 오피스텔 개발의 양적인 팽창에는 많은 기여를 해왔지만 과잉공급, 임대 수익률 감소, 그에 따른 개발사업의 부정적인 인식 확산 등 문제점을 야기했다. 문제점의 원인은 하나의 대표 값으로 제시하는 기존의 잘못된 사업타당성 분석에서 찾을 수 있다. 이에 본 연구에서는 시스템다이내믹스를 활용한 오피스텔 사업타당성 분석 모델 개발을 목적으로 한다. 이를 위해 첫째, 사업타당성 연구현황을 파악하고 시스템다이내믹스에 대한 문헌고찰을 수행한다. 둘째, 타당성분석에 있어 고려해야 하는 변수들을 선정하고, 인과지도를 작성한다. 셋째, 인과지도를 토대로 모델 구축을 수행한다. 넷째, 오피스텔 사례와 비교하여 적합성과 유효성을 검증하고 타당성을 비교한다. 본 연구에서 제안한 모델은 오피스텔개발사업의 실행여부를 결정하는 의사결정권자 및 이해관계자에게 의사결정 도구로써 도움을 줄 수 있을 것으로 판단된다.
Due to the low interest rates of banks according to the breakdown economy after the global financial crisis in 2008 As a substitute for financial products, the investment demand has been increased for rentable investment funds such as commercial building and officetel. However, the problems such as ...
Due to the low interest rates of banks according to the breakdown economy after the global financial crisis in 2008 As a substitute for financial products, the investment demand has been increased for rentable investment funds such as commercial building and officetel. However, the problems such as oversupply, decrease of a rental profit and negative perception of development projects have been occurred. One of the primary problems is the existing deterministic method of project feasibility analysis. Therefore, the objective of this study is to develop feasibility model by applying system dynamics method in residential officetel. To achieve the objective, first, the previous studies are investigated. Second, the causal loop diagram is structured based on the collected data. Third, the feasibility model is developed through the causal loop diagram. Fourth, the effectiveness is validated and compared to collected actual data. The proposed model can be helpful whether or not conduct execution of an officetel development project to the decision makers.
Due to the low interest rates of banks according to the breakdown economy after the global financial crisis in 2008 As a substitute for financial products, the investment demand has been increased for rentable investment funds such as commercial building and officetel. However, the problems such as oversupply, decrease of a rental profit and negative perception of development projects have been occurred. One of the primary problems is the existing deterministic method of project feasibility analysis. Therefore, the objective of this study is to develop feasibility model by applying system dynamics method in residential officetel. To achieve the objective, first, the previous studies are investigated. Second, the causal loop diagram is structured based on the collected data. Third, the feasibility model is developed through the causal loop diagram. Fourth, the effectiveness is validated and compared to collected actual data. The proposed model can be helpful whether or not conduct execution of an officetel development project to the decision makers.
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문제 정의
본 연구는 오피스텔 개발 사업에 영향을 미치는 중요 변수에 대한 인과지도를 작성하고, 이를 토대로 사업타당성 모델을 개발한다.
본 연구에서는 초기 계획 단계에서 현실문제의 구조적 반영과 구성변수들로 구성된 인과지도를 바탕으로 시스템 다이내믹스를 활용한 오피스텔 사업타당성 모델을 개발하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다.
따라서 사업성 분석 시 다양한 변수들의 상호관계를 고려한 동태적인 방법 (Dynamic Analysis Method)을 적용해야 한다. 이에 본 연구에서는 시스템다이내믹스를 활용한 오피스텔 사업타당성 분석 모델 개발을 목적으로 한다.
제안 방법
기존의 사업타당성 방법을 이용한 분석결과와 시뮬레이션을 통해 분석된 결과를 항목별로 비교하였다. 두 집단의 데이터를 t-test 검증을 활용한다.
둘째, 도출된 변수 중 법규 또는 실적값에 따라 수리적으로 계산이 가능한 ‘계산식’은 종속변수로 구성하고, 실제 사례에 의한 변수인 ‘실적치’에 대한 변수를 독립변수로 구성하여 모델을 구축하였다.
첫째, 선행연구 고찰을 통하여 사업타당성 분석 연구의 현황을 파악하고 모형 구축에 활용되는 시스템다이내믹스 기법에 대한 문헌고찰을 수행한다. 둘째, 변수 선정을 위하여 선행연구 및 수집된 15개의 오피스텔 사업 계획서 자료들을 토대로 기존 오피스텔 사업타당성에 대해 분석하고, 이후 타당성분석에 있어 고려해야 하는 변수들을 도출한다. 이들 의 영향 관계를 구조화하기 위해 시스템 다이내믹스 기법을 활용하여 오피스텔 사업타당성 분석 인과지도를 작성한다.
먼저, 상가의 층수를 입력하고, 각 층에 맞는 평형, 분양가를 입력할 수 있도록 구성하였다. 이후 각 층에 대한 평형, 분양가가 계산되어 상가 분양가로 도출이 된다.
먼저, 오피스텔/아파트의 TYPE의 개수를 입력하고, 각 타입 별에 맞는 평형, 세대수, 분양가를 입력할 수 있도록 구성하였다. 이후 각 TYPE에 대한 세대수, 평형, 분양가가 계산되어 총 분양수입으로 도출된다.
본 연구에서 선정한 항목 기준으로 실적사례의 현금 흐름표를 조정하여 검증하였다. Table 3은 사례 프로젝트의 사업개요이다.
본 연구에서는 오피스텔 개발사업의 특성 및 현실에 적합한 사업타당성 분석 양식을 만들기 위해 기존 연구 문헌과 수집된 실적 사례를 중심으로 사용되는 항목들을 중심으로 오피스텔 사업타당성 분석 양식을 Table 2와 같이 제시하였다.
둘째, 도출된 변수 중 법규 또는 실적값에 따라 수리적으로 계산이 가능한 ‘계산식’은 종속변수로 구성하고, 실제 사례에 의한 변수인 ‘실적치’에 대한 변수를 독립변수로 구성하여 모델을 구축하였다. 셋째, 실제 사업타당성 수지분석 자료를 이용하여 모델의 예측 정확도를 평가하여 분석모델의 현장 활용 가능성을 검증하였다. 특히, 사업타당성 분석에서 가장 중요한 수익률에 대해 독립표본 T-test로 검증한 결과 두 데이터의 차이가 유의미 하지 않은 것으로 나타났다.
이들 의 영향 관계를 구조화하기 위해 시스템 다이내믹스 기법을 활용하여 오피스텔 사업타당성 분석 인과지도를 작성한다. 셋째, 오피스텔 사업타당성 분석을 위해 인과지도를 토대로 모델 구축을 수행한다. 넷째, 수집된 오피스텔 사례와, 시뮬레이션에 대해 t-test 검증을 활용하여 시뮬레이션 모델의 유효성을 검증하고 타당성을 비교한다.
수입, 지출, 기간의 3가지로 분류하였고, 각 항목에 대해 독립변수와 종속변수로 구성하였다. 시장 상황에 따라 급변할 수 있는 변수, 즉 향후 적절한 추정 값 또는 실적 값에 의해 입력이 필요한 변수는 독립변수로 구성하였다.
1.1 수입
수입항목은 오피스텔, 아파트, 상가 분양 수입으로 구성 되어있으며 각 분양수입은 분양률과, 분양 조건이 영향을 주는 수입으로 그룹화 하였으며 실적 값 또는 추정값을 입력 해야하므로 독립변수로 구성하였다
수입, 지출, 기간의 3가지로 분류하였고, 각 항목에 대해 독립변수와 종속변수로 구성하였다. 시장 상황에 따라 급변할 수 있는 변수, 즉 향후 적절한 추정 값 또는 실적 값에 의해 입력이 필요한 변수는 독립변수로 구성하였다. 종속변수는 하나의 독립변수로 인해 각종 요율을 통해 계산식을 통해 도출되는 변수들로 구성하였다.
둘째, 변수 선정을 위하여 선행연구 및 수집된 15개의 오피스텔 사업 계획서 자료들을 토대로 기존 오피스텔 사업타당성에 대해 분석하고, 이후 타당성분석에 있어 고려해야 하는 변수들을 도출한다. 이들 의 영향 관계를 구조화하기 위해 시스템 다이내믹스 기법을 활용하여 오피스텔 사업타당성 분석 인과지도를 작성한다. 셋째, 오피스텔 사업타당성 분석을 위해 인과지도를 토대로 모델 구축을 수행한다.
시장 상황에 따라 급변할 수 있는 변수, 즉 향후 적절한 추정 값 또는 실적 값에 의해 입력이 필요한 변수는 독립변수로 구성하였다. 종속변수는 하나의 독립변수로 인해 각종 요율을 통해 계산식을 통해 도출되는 변수들로 구성하였다.
1.2 지출
지출항목은 토지비, 건축비, 제세공과금, 금융비용, 판매비, 일반부대비용으로 구성하였다
. 토지비, 건축비, 판매 비는 각 단가의 입력을 통해 도출되므로 독립변수로 구성하였고, 제세공과금, 금융비용은 토지비, 건축비, 분양수입이 정해지면 계산식을 통해 도출되기 때문에 종속변수로 구성하였다.
지출항목을 구성하는 주요 변수는 판매비, 분담금, 일반 부대비용, 건축비, 토지비 신탁 및 금융비용으로 분류하였다. 일반적으로 계산을 통해 나오는 변수와는 달리 금융비용은 여러 변수에 의해 변화되므로 Figure 4와 같다.
첫째, 선행연구 고찰을 통하여 사업타당성 분석 연구의 현황을 파악하고 모형 구축에 활용되는 시스템다이내믹스 기법에 대한 문헌고찰을 수행한다. 둘째, 변수 선정을 위하여 선행연구 및 수집된 15개의 오피스텔 사업 계획서 자료들을 토대로 기존 오피스텔 사업타당성에 대해 분석하고, 이후 타당성분석에 있어 고려해야 하는 변수들을 도출한다.
첫째, 전국 15개 사례를 분석하여 오피스텔 개발사업의 특성 및 현실에 적합한 사업타당성 분석 항목을 도출하였다.둘째, 도출된 변수 중 법규 또는 실적값에 따라 수리적으로 계산이 가능한 ‘계산식’은 종속변수로 구성하고, 실제 사례에 의한 변수인 ‘실적치’에 대한 변수를 독립변수로 구성하여 모델을 구축하였다.
지출항목은 토지비, 건축비, 제세공과금, 금융비용, 판매비, 일반부대비용으로 구성하였다. 토지비, 건축비, 판매 비는 각 단가의 입력을 통해 도출되므로 독립변수로 구성하였고, 제세공과금, 금융비용은 토지비, 건축비, 분양수입이 정해지면 계산식을 통해 도출되기 때문에 종속변수로 구성하였다.
대상 데이터
금융비용 모델을 구성하는 변수는 대출금액 비율, P/F상환금액, P/F이자, 중도금 무이자비용으로 구성되어있다. 금융비용 모델은 Figure 8과 같고, 이는 Figure 4의 causal loop diagram of financial cost을 기반으로 작성하였다.
대부분 사업은 초기단계에서 미래에 대한 예측을 가정하여 사업타당성 분석을 하므로 수많은 불확실성을 포함하고 있다. 따라서 본 연구에서 사업타당성 분석이란 첫째, 사업 투자 여부를 결정하기 위한 특정 프로젝트를 대상으로 한다. 둘째, 투자여부를 결정하기 위해 예상되는 경제적 가정을 전제로 영향요인들을 조사, 분석하는 과정으로 정의한다.
구체적으로는 특정 프로젝트에 대한 시장성을 분석하고, 사업의 건축비용, 금융비용, 토지비 등을 분석 예측하여 경제성 및 수익성을 종합적으로 검토하는 것을 뜻한다. 본 연구는 건설업 전반에서 신규수요로 성장하는 오피스텔 개발 사업을 대상으로 발주자의 관점에서 초기 사업검토 단계로 한정하여 연구를 진행한다.
본 연구는 부동산 개발사업 중 주거형 오피스텔을 대상으로 범위를 한정하고, 시스템 다이내믹스 기법을 이용한 타당 성분석 모델 구축 연구를 수행하기 위해 Figure 1과 같은 순서로 진행한다.
데이터처리
셋째, 오피스텔 사업타당성 분석을 위해 인과지도를 토대로 모델 구축을 수행한다. 넷째, 수집된 오피스텔 사례와, 시뮬레이션에 대해 t-test 검증을 활용하여 시뮬레이션 모델의 유효성을 검증하고 타당성을 비교한다.
기존의 사업타당성 방법을 이용한 분석결과와 시뮬레이션을 통해 분석된 결과를 항목별로 비교하였다. 두 집단의 데이터를 t-test 검증을 활용한다. 이는 각 달의 시뮬레이션 모델과 실 사례의 비교를 통해 통계적으로 차이를 유의미 하지 않은 것을 확인한다.
시스템다이내믹스 기법을 이용하여 구축한 시뮬레이션 모델의 타당성을 검증하기 위하여 사례검증을 실시하였다.
성능/효과
‘건축비’, ‘제세공과금’,는 시뮬레이션 결과가 실제 사업에서 지출된 금액보다 적은 금액을 지출하는 것으로 분석되며, 약 8,863백만 원의 차이가 나타났고, ‘금융비용’, ‘모델하우스 관련 비용 및 판매비’, ‘일반부대비용’은 실제 사업의 비용보다 시뮬레이션에서 더 많이 지출된 것으로 분석되며, 약 458백만 원의 차이가 나타났다.
66%의 차이를 보이고 있다. 이 결과 시뮬레이션의 방법이 실제 프로젝트보다 약 3억3천만 원의 지출을 줄일 수 있는 것으로 분석된다. 또한 시뮬레이션과 실적자료의 매달 금융비용 데이터를 독립표본 T-test 검정 결과, t = 0.
셋째, 실제 사업타당성 수지분석 자료를 이용하여 모델의 예측 정확도를 평가하여 분석모델의 현장 활용 가능성을 검증하였다. 특히, 사업타당성 분석에서 가장 중요한 수익률에 대해 독립표본 T-test로 검증한 결과 두 데이터의 차이가 유의미 하지 않은 것으로 나타났다. 이는 시스템다이내믹스를 활용한 오피스텔 사업타당성 모델의 정확도가 높은 것을 의미한다.
후속연구
본 연구의 결과는 학문적으로 오피스텔 사업성 분석의 최적화와 리스크 관리를 위한 기반을 제공하며, 실무적으로각 단계 별 적정 의사결정으로 인한 공격적, 방어적 사업대안(minimizing of risk)의 작성을 가능하게 할 것이다.
따라서 실무 및 의사결정 단계에서 활용가치가 높다고 판단된다. 향후, 개발된 모델은 오피스텔 개발사업의 실행 여부를 결정하는 의사결정권자 및 이해관계자에게 의사결정 도구로써 도움을 줄 수 있을 것이라 기대된다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
사업타당성 분석의 의미는?
Son[5]에 따르면 사업타당성 분석은 투자자들이 특정 프로젝트의 성공 여부에 대해 평가·분석하는 것을 의미한다. 대부분 사업은 초기단계에서 미래에 대한 예측을 가정하여 사업타당성 분석을 하므로 수많은 불확실성을 포함하고 있다.
사업성 분석을 위해서 요구되는 것은?
건축 프로젝트 개발사업은 변동적이고, 불확실한 조건 아래 수익률이라는 미래의 불확실한 변수를 예측하여 사업성을 판단해야한다. 따라서 사업성 분석을 위해 사업요인들의 동적 관계를 고려하여 쉽고 빠르게 시뮬레이션 할 수 있는 모델 개발이 필요하다[2].
사업타당성 분석은 무엇인가?
둘째, 투자여부를 결정하기 위해 예상되는 경제적 가정을 전제로 영향요인들을 조사, 분석하는 과정으로 정의한다. 구체적으로는 특정 프로젝트에 대한 시장성을 분석하고, 사업의 건축비용, 금융비용, 토지비 등을 분석 예측하여 경제성 및 수익성을 종합적으로 검토하는 것을 뜻한다. 본 연구는 건설업 전반에서 신규수요로 성장하는 오피스텔 개발 사업을 대상으로 발주자의 관점에서 초기 사업검토 단계로 한정하여 연구를 진행한다.
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