최근 시설이 대형화, 복합화, 첨단화됨에 따라 건축물 운영단계에서 수행되는 자산관리 업무의 중요성이 대두되고 있으며, 이에 따라 자산관리 업무의 범위가 확대되고, 요구 정보가 증가하고 있다. 그러나 건설 생애주기 단계 간 업무 중첩, 협업 배제 등으로 인한 비효율적인 정보교환이 이루어지며, 이로 인해 비용 손실이 발생된다. 이러한 생애주기 간 낮은 정보호환성 문제는 전 생애주기 관점의 건설 정보관리를 통해 보완할 수 있다. 각 생애주기 단계 참여자의 건설정보 관리는 발주자의 건설정보 이양요건을 통해 구체화된다. 이에 본 연구는 발주자 관점의 자산관리 개념 정리와 생애주기 간 정보호환성 개선을 목적으로, 자산관리의 유형분류, 자산관리 업무기능, 그리고 건설정보 이양요건 항목의 가치 평가방법론을 제시하였다. 본 연구의 방법론을 이용하여 시공자가 발주자에게 제공하는 '인수인계 항목'을 발주자의 이양요건으로 참조하여 평가하였다. 그 결과 건축물 정보, 도면 등의 순서로 가치 순위가 도출되었다. 본 연구를 통하여 사업 초기단계에서 발주자의 건설정보 이양요건 도출, 그리고 정보이양(Information Handover)의 성과측정을 위한 기초자료로써 활용될 수 있다.
최근 시설이 대형화, 복합화, 첨단화됨에 따라 건축물 운영단계에서 수행되는 자산관리 업무의 중요성이 대두되고 있으며, 이에 따라 자산관리 업무의 범위가 확대되고, 요구 정보가 증가하고 있다. 그러나 건설 생애주기 단계 간 업무 중첩, 협업 배제 등으로 인한 비효율적인 정보교환이 이루어지며, 이로 인해 비용 손실이 발생된다. 이러한 생애주기 간 낮은 정보호환성 문제는 전 생애주기 관점의 건설 정보관리를 통해 보완할 수 있다. 각 생애주기 단계 참여자의 건설정보 관리는 발주자의 건설정보 이양요건을 통해 구체화된다. 이에 본 연구는 발주자 관점의 자산관리 개념 정리와 생애주기 간 정보호환성 개선을 목적으로, 자산관리의 유형분류, 자산관리 업무기능, 그리고 건설정보 이양요건 항목의 가치 평가방법론을 제시하였다. 본 연구의 방법론을 이용하여 시공자가 발주자에게 제공하는 '인수인계 항목'을 발주자의 이양요건으로 참조하여 평가하였다. 그 결과 건축물 정보, 도면 등의 순서로 가치 순위가 도출되었다. 본 연구를 통하여 사업 초기단계에서 발주자의 건설정보 이양요건 도출, 그리고 정보이양(Information Handover)의 성과측정을 위한 기초자료로써 활용될 수 있다.
As facilities have become larger, more complex, and advanced, the importance of the facility management in the operation phase of the building is increasing. As a result, the scope of the facility management function is expanding, and the requirements of information are ever-increasing. However, ine...
As facilities have become larger, more complex, and advanced, the importance of the facility management in the operation phase of the building is increasing. As a result, the scope of the facility management function is expanding, and the requirements of information are ever-increasing. However, inefficient exchange of information occurs due to duplicated tasks and lack of collaboration among the construction life cycle phases, resulting in cost loss. These low interoperability issues can be complemented by construction information management from a life cycle perspective. Efficient construction information management at each life-cycle stage is derived from the owner's will and is materialized through the construction information handover requirements by the owner. The purpose of this study is to develop an evaluation method of construction information handover requirements for facility management. In order to develop the method, facility management types and business functions are also classified and defined in this paper. Using the methodology proposed by this study, a case-study of evaluating the 'takeover items' submitted by contractors was performed for the purpose of research validation. The results of the case-study found that the most effective areas are in the order of 'legal informations', 'drawings', 'guides', etc. This study can be used as a reference data for deriving handover requirements for construction information at the early stage of the project.
As facilities have become larger, more complex, and advanced, the importance of the facility management in the operation phase of the building is increasing. As a result, the scope of the facility management function is expanding, and the requirements of information are ever-increasing. However, inefficient exchange of information occurs due to duplicated tasks and lack of collaboration among the construction life cycle phases, resulting in cost loss. These low interoperability issues can be complemented by construction information management from a life cycle perspective. Efficient construction information management at each life-cycle stage is derived from the owner's will and is materialized through the construction information handover requirements by the owner. The purpose of this study is to develop an evaluation method of construction information handover requirements for facility management. In order to develop the method, facility management types and business functions are also classified and defined in this paper. Using the methodology proposed by this study, a case-study of evaluating the 'takeover items' submitted by contractors was performed for the purpose of research validation. The results of the case-study found that the most effective areas are in the order of 'legal informations', 'drawings', 'guides', etc. This study can be used as a reference data for deriving handover requirements for construction information at the early stage of the project.
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문제 정의
본 연구는 생애주기 간 정보호환의 비효율을 개선하기 위하여 발주자 관점의 건설정보 이양요건 평가방법론 제안을 목적으로 한다. 본 연구의 방법론은 자산관리 업무에 영향을 미치는 이양요건 항목의 가치를 평가한다.
본 연구에서는 기획, 설계, 시공 단계를 거치며 발생된 건설정보가 발주자 및 관리자에게 이양(Handover) 될 때 발생하는 정보누락을 보완하기 위하여 발주자의 건설정보 이양요 건의 가치를 평가하는 방법론을 제시하고자 한다. 이를 위하여 본 장에서는 운영단계에서 이루어지는 자산관리 업무와 각 업무에 요구되는 건설정보를 도출하였다.
본 연구에서는 준공 후 운영단계로 건설정보 이양 시 발생하는 정보누락을 보완하기 위해 운영단계의 자산관리 업무에 요구되는 건설정보 이양요건을 도출하였다. 각 생애주기 단계에서 건설정보 이양요건을 고려하여 건설정보에 대한 체계적인 관리가 이루어지면 정보이양 시 발생하는 비효율을 감소시킬 수 있다.
본 연구의 방법론은 발주자의 이양요건에 따라 전달된 정보가 운영단계에서 활용되는 가치를 평가하기 위한 방안으로써, 각 이양요건의 가치지수(Value Index) 도출을 목적으로 한다. 하나의 건설정보가 다수의 업무기능에 활용되므로, 각 업무기능을 평가하여 그 결과 값을 업무기능과 관련된 이양요건에 반영하는 방법으로 이양요건 평가 방법론을 제안하였다.
본 장에서는 발주자 관점의 자산관리 유형분류를 도출하기 위하여 기존 자산관리 유형분류를 살펴보고, 발주자 관점의 자산관리 업무기능을 이용하여 자산관리 목적에 의한 유형분류를 제안하고자 한다. 기존 자산관리의 유형분류에는 전문성 수준, 관리활동 범위, 자산관리 구조, 자산관리 주체 등에 따른 분류가 있으며, 각 유형분류에 대한 내용은 [Table 1]과 같다.
이러한 맥락에서, 본 연구는 건축시설물의 시공 후 운영단계로 건설정보 이양을 범위로 한정하고, 발주자관점에서 건설 정보 이양요건 작성을 지원하기 위한 방법론을 제안하였다.
이에 본 연구에서는 운영단계로 이양된 건설정보가 자산관리 업무에 미치는 영향을 평가하기 위한 방법론을 제안하였다. 또한 방법론의 사례 적용으로써 설문조사를 실시하고 전문가인터뷰를 실시하였다.
제안 방법
1) 선행연구 고찰을 통해 발주자 관점의 자산관리 유형분류를 정의하였다. 또한 2) 선행 연구와 인터뷰를 토대로 자산관리 업무기능 분류를 작성하였으며, 이를 전문가 인터뷰를 통하여 검증하였다. 이후 3) 각 자산관리 업무기능에 요구되는 이양요건을 평가하는 방법론을 제안하고, 전문가 설문조사를 통하여 검증하였다[Fig.
또한 2) 선행 연구와 인터뷰를 토대로 자산관리 업무기능 분류를 작성하였으며, 이를 전문가 인터뷰를 통하여 검증하였다. 이후 3) 각 자산관리 업무기능에 요구되는 이양요건을 평가하는 방법론을 제안하고, 전문가 설문조사를 통하여 검증하였다[Fig. 1].
건설정보의 활용 비중이 가장 높은 업무기능은 대분류인 ‘부동산관리’의 세부 분류인 ‘임대전략 수립’과 ‘임차마케팅’으로 나타났다. 각 업무기능 평가를 토대로 이양요건의 가치점수(Value Score) 및 가치지수(Value Index)를 도출하였으며, [Table 6]은 결과의 일부이다.
다음으로 [Table 2의 d]와 같이 도출된 각 대분류의 특성을 발주자의 자산관리 목적으로 구분하여 자산관리 목적에 의한 유형분류를 작성하였다[Table 3].
우선, 발주자의 관리 목적에 따른 자산관리 유형분류를 정의하였다. 다음으로는, 각 자산관리 유형에 따른 업무파악을 위하여 선행연구를 통해 발주자 관점의 자산관리 업무기능을 재정의 하였다. 또한 FMC의 ‘인수인계 항목’을 이용하여 각 업무기능에 요구되는 건설정보를 도출하였다.
또한 FMC의 ‘인수인계 항목’을 이용하여 각 업무기능에 요구되는 건설정보를 도출하였다.
이에 본 연구에서는 운영단계로 이양된 건설정보가 자산관리 업무에 미치는 영향을 평가하기 위한 방법론을 제안하였다. 또한 방법론의 사례 적용으로써 설문조사를 실시하고 전문가인터뷰를 실시하였다.
2]. 또한 세부업무기능 도출하여 경력 5년 이상의 자산관리 전문가 8인과 인터뷰를 통해 분류의 적절성을 검토하였다. 인터뷰를 통하여 명칭과 분류 기준이 모호한 업무기능 항목에 대하여 수정 및 재구성하였다.
본 연구에서는 A사의 인수인계 항목 155개 중 ‘기타 평가서’, ‘기타 준공 필증’, ‘기타 도면/도서’ 등과 같이 명칭이 명확하지 않은 항목과 중복항목을 제외하여 138개 항목을 건설정보 이양요건으로 도출하였다. 또한 앞서 도출한 자산관리 업무기능 세부분류에 따라 A사의 인수인계항목을 분류하였다.
또한 업무기능 대분류의 ‘(B) 업무량’ 평가는 전문가 8인 전원이 설문을 실시하였다.
또한 FMC의 ‘인수인계 항목’을 이용하여 각 업무기능에 요구되는 건설정보를 도출하였다. 마지막으로 발주자의 건설정보 이양요건 평가방법론을 제안하고, 이를 전문가 8인의 설문응답을 통하여 검증하였다.
발주자 관점의 자산관리 유형분류를 도출하기 위하여 자산관리 업무기능을 활용하였다. 선행연구로써 전문조직의 업무기능 정의(IFMA; RICS, 2013)와 업무절차에 따른 업무기능 (Texas State Auditor’s office, 1996), 자산관리시스템의 기능분류(Lee, 2011), 그리고 도형정보 연계를 위한 발주자 관점의 업무기능(Lee & Jung, 2016) 등이 있었다.
본 연구에서는 A사의 인수인계 항목 155개 중 ‘기타 평가서’, ‘기타 준공 필증’, ‘기타 도면/도서’ 등과 같이 명칭이 명확하지 않은 항목과 중복항목을 제외하여 138개 항목을 건설정보 이양요건으로 도출하였다.
선행연구로써 전문조직의 업무기능 정의(IFMA; RICS, 2013)와 업무절차에 따른 업무기능 (Texas State Auditor’s office, 1996), 자산관리시스템의 기능분류(Lee, 2011), 그리고 도형정보 연계를 위한 발주자 관점의 업무기능(Lee & Jung, 2016) 등이 있었다. 본 연구에서는 발주자 관점의 이광진과 정영수(2016)의 업무기능 분류기준을 참조하고, 선행연구의 업무기능을 종합하여 재구성하였다.
본 연구는 생애주기 간 정보호환의 비효율을 개선하기 위하여 발주자 관점의 건설정보 이양요건 평가방법론 제안을 목적으로 한다. 본 연구의 방법론은 자산관리 업무에 영향을 미치는 이양요건 항목의 가치를 평가한다. 이를 위해 먼저 발주자 관점의 자산관리 유형분류와 업무기능 정의, 그리고 각 업무기능에 요구되는 건설정보를 도출하고자 한다.
시설자산관리는 공간의 효율적인 활용과 임대 및 임차관리와 관련된 업무이므로 운영수익을 합리화하기 위한 특성을 가진 것으로 분석하였다. 시설운영관리의 경우 설비, 안전, 에너지 등 건축물 내외부의 시설환경을 관리하는 업무이므로 시설성능을 최적화하기 위한 업무기능으로 분석하였다. 마지막으로 시설기본관리는 인사, 외주, 자재 등 건축물 자산관리 활동에 전문적 관리절차를 적용한 것이므로 관리절차를 전문화하기 위한 업무기능으로 판단하였다.
자산관리 업무기능의 대분류의 분류기준을 통하여 각 대분류의 특성을 도출하였다[Table 2]. 시설자산관리는 공간의 효율적인 활용과 임대 및 임차관리와 관련된 업무이므로 운영수익을 합리화하기 위한 특성을 가진 것으로 분석하였다. 시설운영관리의 경우 설비, 안전, 에너지 등 건축물 내외부의 시설환경을 관리하는 업무이므로 시설성능을 최적화하기 위한 업무기능으로 분석하였다.
업무기능 대분류의 ‘(A) 중요도’ 평가는 발주자의 자산 관리 목적과 일치하므로 부동산 자산관리회사(PropertyManagement Company; PMC) 소속 전문가 2인이 ‘수익중심형(T3)’ 자산소유주의 관심사를 고려하여 평가하였다.
업무기능 중분류 및 세부분류에 대한 ‘(A) 중요도’, ‘(B) 업무량’, 그리고 ‘(C) 건설정보 활용 비중’은 PM 전문가 2인이 ‘부동산관리’를, FM 전문가 6인이 ‘시설운영관리’와 ‘시설기본관리’를 평가하였다.
본 연구에서는 기획, 설계, 시공 단계를 거치며 발생된 건설정보가 발주자 및 관리자에게 이양(Handover) 될 때 발생하는 정보누락을 보완하기 위하여 발주자의 건설정보 이양요 건의 가치를 평가하는 방법론을 제시하고자 한다. 이를 위하여 본 장에서는 운영단계에서 이루어지는 자산관리 업무와 각 업무에 요구되는 건설정보를 도출하였다.
본 연구의 방법론은 자산관리 업무에 영향을 미치는 이양요건 항목의 가치를 평가한다. 이를 위해 먼저 발주자 관점의 자산관리 유형분류와 업무기능 정의, 그리고 각 업무기능에 요구되는 건설정보를 도출하고자 한다.
발주자는 본 연구에서 제안한 자산관리 목적에 따른 유형 분류를 통하여 자산관리 유형을 결정하고, 이에 따라 운영단계에서 수행되는 업무기능을 파악한다. 이후 본 연구의 방법론을 통하여 이양요건 항목이 자산관리 업무에 있어서 갖는 상대적 가치를 평가한다.
또한 세부업무기능 도출하여 경력 5년 이상의 자산관리 전문가 8인과 인터뷰를 통해 분류의 적절성을 검토하였다. 인터뷰를 통하여 명칭과 분류 기준이 모호한 업무기능 항목에 대하여 수정 및 재구성하였다.
자산관리 업무기능의 대분류의 분류기준을 통하여 각 대분류의 특성을 도출하였다[Table 2]. 시설자산관리는 공간의 효율적인 활용과 임대 및 임차관리와 관련된 업무이므로 운영수익을 합리화하기 위한 특성을 가진 것으로 분석하였다.
자산관리의 목적은 크게 임대수익을 목적으로 하는 ‘운영 수익 합리화’, 시설기능의 안정적인 운영을 위한 ‘시설성능 최적화’, 마지막으로 운영수익 합리화 또는 시설성능 최적화를 지원하는 전문 관리조직의 참여여부에 대한 ‘관리절차 전문화’로 분류하였다.
본 연구의 방법론은 발주자의 이양요건에 따라 전달된 정보가 운영단계에서 활용되는 가치를 평가하기 위한 방안으로써, 각 이양요건의 가치지수(Value Index) 도출을 목적으로 한다. 하나의 건설정보가 다수의 업무기능에 활용되므로, 각 업무기능을 평가하여 그 결과 값을 업무기능과 관련된 이양요건에 반영하는 방법으로 이양요건 평가 방법론을 제안하였다.
대상 데이터
‘수익중심형(T3)’ 자산관리는 업무기능 일체를 요구하는 유형이므로 검증의 대상으로 선정하였다[Table 4].
방법론의 검증을 위해 앞서 분류한 자산관리의 목적에 의한 분류 중 ‘수익중심형(T3)’ 자산관리를 수행하는 전문가 8인을 대상으로 인터뷰 및 설문조사를 실시하였다[Table 5].
본 연구의 결과는 FMC 인수인계서를 사례로 적용한 ‘수익 중심형(T3)’ 자산관리 전문가 8인의 응답 결과이다.
본 연구의 범위는 건축분야의 시설물을 대상으로 한정하였으며, 연구 방법은 다음과 같다. 1) 선행연구 고찰을 통해 발주자 관점의 자산관리 유형분류를 정의하였다.
이론/모형
건설정보 이양요건은 운영단계의 자산관리 업무를 위하여 필수적으로 요구되는 항목이다. 본 연구에서는 발주자의 건설정보 이양요건 도출과 각 이양요건 항목 평가를 위하여 국내 부동산 시설관리조직(Facility Management Company ; FMC) A사에서 다수의 프로젝트에서 표준적으로 사용하는 인수인계항목을 건설정보 이양요건으로 참조하였다. A사의 인수인계항목은 건축물 준공 후 운영단계로 정보이양 시 FMC가 시공자 및 감리자에게 요구하는 항목이다.
성능/효과
이홍일(2017)에 따르면, 향후 국내 건설시장의 동향은 유지 보수 수요의 급증, 운영시장의 확대 및 시공분야와 연계 증가로 예상된다. 이에 따라 향후 시장변화 대비를 위한 기초자료 로써 본 연구의 결과물인 1) 자산관리 목적에 따른 유형분류, 2) 자산관리 업무기능 분류, 3) 건설정보 이양요건 평가방법 론이 활용될 수 있다. 특히 본 연구의 평가방법론은 발주자의 정보이양(Information Handover)의 성과 측정을 위한 기초 자료로써 활용될 수 있다.
건설정보의 활용 비중이 가장 높은 업무기능은 대분류인 ‘부동산관리’의 세부 분류인 ‘임대전략 수립’과 ‘임차마케팅’으로 나타났다.
그 결과, 본 연구의 자산관리 업무기능 분류는 ‘부동산관리(Property Management)’, ‘시설운영관리(Facility O&M Management)’, ‘시설기본관리(Facility Basic Management)’의 대분류 3개, 20개의 중분류, 41개의 세부분류로 구성되었다.
시설운영관리의 경우 설비, 안전, 에너지 등 건축물 내외부의 시설환경을 관리하는 업무이므로 시설성능을 최적화하기 위한 업무기능으로 분석하였다. 마지막으로 시설기본관리는 인사, 외주, 자재 등 건축물 자산관리 활동에 전문적 관리절차를 적용한 것이므로 관리절차를 전문화하기 위한 업무기능으로 판단하였다.
본 연구에서 건설정보 이양요건으로 활용한 FMC의 ‘인수 인계 항목’의 가치지수(VI)는 ‘건축물관리대장(H01)’, ‘토지이용계획확인원(H02)’과 같은 건축물 정보가 가장 높게 산출되었다.
본 연구의 방법론을 검증하기 위해 실시한 전문가 설문응답 결과, 건축물 정보, 각종 도면, 시방서 등의 순으로 운영단계에서 높은 활용가치를 지닌 것으로 나타났다. 건축물 정보(H01~03)는 운영단계에서 ‘임대전략 수립(F02)’과 ‘임대마케팅(F03)’ 업무에 증빙서류로써 활용된다.
이처럼 본 연구의 방법론을 통해 도출된 ‘건설정보 가치지수(Value Index)’를 통하여 발주자는 이양요건의 가치우선순위를 파악할 수 있으며, 이양요건의 상세도 결정, 정보 관리전략 수립이 가능하다.
후속연구
이처럼 본 연구의 방법론을 통해 도출된 ‘건설정보 가치지수(Value Index)’를 통하여 발주자는 이양요건의 가치우선순위를 파악할 수 있으며, 이양요건의 상세도 결정, 정보 관리전략 수립이 가능하다. 또한, 본 연구의 방법론은 자산관리 담당 조직이 각 업무 기능을 평가하기 때문에 해당 조직의 업무특성을 발주자 이양요건에 직접 반영하기 위한 근거자료로 활용될 수 있다.
이에 따라 향후 시장변화 대비를 위한 기초자료 로써 본 연구의 결과물인 1) 자산관리 목적에 따른 유형분류, 2) 자산관리 업무기능 분류, 3) 건설정보 이양요건 평가방법 론이 활용될 수 있다. 특히 본 연구의 평가방법론은 발주자의 정보이양(Information Handover)의 성과 측정을 위한 기초 자료로써 활용될 수 있다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
부동산 시설관리는 무엇인가?
부동산 자산관리는 건축물 운영에 필요한 예산수립과 실행, 임대차관리, 기술적 자문 등을 수행 한다(Oh & Park, 2017). 부동산 시설관리는 건물관리의 실제 적인 부분을 담당하며 주차관리, 에너지 관리 등의 업무를 수행한다(Yoon, 2014).
자산관리 주체에 의한 분류중 위탁관리의 장단점은 ?
위탁관리는 건축물 자산관리 업무 일체를 관리회사에게 위탁하여 전문 적인 계획 및 관리를 수행하는 방식이다. 체계적인 관리방식 으로 건물 노후화를 최소화 할 수 있으며, 관리비용이 저렴한 장점이 있으나(Cho, 2014), 보안유지나 기밀유지에 어려움이 따른다(Kim, 2011). 혼합관리는 직접관리와 위탁관리를 혼합한 형태로, 자산관리 업무를 부분적으로 전문가에게 위탁하는 방법이다(Kim, 2011).
자산관리 구조에 의한 분류에 따른 세가지는?
자산관리 구조에 의한 분류는 부동산 운용관리(Asset Management ; AM), 부동산 자산관리(Property Management ; PM), 그리고 부동산 시설관리(Facility Management ; FM)와 같이 세 가지로 구분된다(Yoon, 2014). 부동산 운용관리는 건물의 매입, 매각과 자금조달 및 수익률 검토를 수행한다.
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