[논문]젠트리피케이션 발생지역에서 상권 활성화에 따른 프랜차이즈 분포 및 특성에 관한 연구 - 서울시 삼청동지역을 대상으로 -

김창호; 김환용; 나인수

doi:10.13161/kibim.2018.8.3.001

젠트리피케이션 발생지역에서 상권 활성화에 따른 프랜차이즈 분포 및 특성에 관한 연구 - 서울시 삼청동지역을 대상으로 -
A Study on Locations and Characteristics of Franchise by Commercial Vitalizations in the Gentrification Area - Focused on Samcheongdong area, Seoul - 원문보기

Journal of KIBIM = 한국BIM학회논문집, v.8 no.3, 2018년, pp.1 - 11

김창호 (인천대학교 건축학과) , 김환용 (인천대학교 도시건축학과) , 나인수 (인천대학교 도시건축학과)

Abstract ▼ AI-Helper

Gentrification is appearing in various areas. Especially commercial gentrification, the value of property is rising and it means the change of commercial sphere in revitalizing the underdeveloped commercial. In this study, Identify the process of increasing the franchise rate, which is changing gradually in commercial areas. We analyze prior studies on gentrification and franchise. Identify changing of land use distribution in Samcheong-dong area and analyze franchise change process. As a result of analyzing the changing of land use in Samcheong-dong area, the number of houses and other uses has continued to decrease. In the case of franchises, it increased sharply and in the case of general commercial, it steadily decreased. Looking at analyzing the franchise change process in Samcheong-dong area, In the franchise change process, there is very little change in land use from residential and other uses to general commercial. Representative spaces that show the process of franchise change are around the three-way streets, around the community service center and around the police station.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

따라서 본 연구에서는 상업 젠트리피케이션 과정에서 타용도가 프랜차이즈로 변화하는 것을 용도전이라고 판단하여 삼청동지역의 프랜차이즈의 변화 과정을 추적하기 위해서 2017년 기준 프랜차이즈 용도인 건축물들이 과거 시점에 어떠한 용도를 가지고 있는지 분석하였다.
본 연구는 기성시가지에 신규상권이 침투해오면서 프랜차이즈가 진출하는 과정을 살펴보고자 한 연구로, 관련하여 상업 젠트리피케이션의 관점에서 선행연구를 검토하였다.
본 연구에서는 대표적인 상업 젠트피리케이션 발생 지역인 삼청동의 상업 활성화에 따른 프랜차이즈의 분포변화를 살펴봄으로서 삼청동지역의 용도분포변화를 파악하고 프랜차이즈 전이 특성을 살펴보고자 하였다. 먼저 용도분포의 변화 분석에서는 기간별, 용도 유형별, 분포 순위별로 나누어 그 양상과 특성을 살펴보았으며 프랜차이즈 변화과정 분석에서는 건축물의 용도변화 개소 및 사례를 조사하여 프랜차이즈 용도전이 과정을 알아보고 용도전이의 특성을 고찰하였으며 이를 요약하면 다음과 같다.
프랜차이즈의 분포변화 분석에 앞서서 건축물의 용도분류 기준과 프랜차이즈의 정확한 개념설정이 필요하다. 본 연구에서는 상업 젠트리피케이션에 따른 분포변화를 보다 세밀하게 살펴보고, 프랜차이즈의 침투과정을 고찰하기 위해 일반상업과 프랜차이즈를 구분하였으며, 이에 따라 주택, 일반상업, 프랜차이즈, 기타의 네 가지로 용도를 분류하고자 하였다.
이를 바탕으로 본 연구에서는 기성시가지에 신규 상업용도가 도입되면서 프랜차이즈가 침투해 들어오는 과정을 보다 세밀하게 살펴봄으로써 젠트리피케이션으로 인한 상권의 변화 과정을 단계적으로 살펴보고자 한다.

제안 방법

본 연구에서는 2008년 8월, 2011년 10월, 2014년 7월, 2017년 7월을 기준으로 매 3년마다 삼청동지역의 기간별 용도분포변화를 분석하였다. 이에 해당하는 내용을 Table로 나타내면 아래의 Table 4와 같다.
상업 용도전이 유형별 사례로 주거에서 일반상업, 주거에서 프랜차이즈, 기타에서 프랜차이즈, 일반상업에서 프랜차이즈에 대한 지번과 기간별 로드뷰 자료를 정리하여 삼청동지역의 프랜차이즈 전이 과정을 분석하였으며, 이는 아래 Table 8과 같다.
본 연구의 공간적 범위는 최근 젠트리피케이션이 진행되어 온 삼청동지역으로 이론적 고찰 및 선행연구 검토를 통해 한국의 젠트리피케이션 중 상업 젠트리피케이션에 초점을 맞추고 프랜차이즈의 특성과 영향을 도출한다. 상업지역 활성화에 따른 삼청동지역의 연도별, 용도별, 분포 순위별로 나누어 용도분포변화를 살펴보고 건축물의 용도 변화 개소 및 사례를 조사하여 프랜차이즈 확장 과정을 분석하고 연구 대상지의 프랜차이즈 밀집공간을 통해 대표적인 프랜차이즈 용도변화 공간을 파악했다.

대상 데이터

본 연구에서는 시간에 따른 프랜차이즈의 분포변화를 추적하기 위해 업종변화를 알아볼 수 있는 인터넷 로드뷰 자료를 조사하였고 기준 연도별 삼청동지역의 프랜차이즈 분포변화에 대한분석 자료로 활용하였다. 다음지도(http://map.daum.net/)에서제공하는 로드뷰 자료는 2008년에 시작되었으며, 본 연구에서 활용한 로드뷰 자료의 기준년도는 조사 가능한 범위에서 일정 간격(약 3년)으로, 2008년 08월, 2011년 10월, 2014년 7월, 2017년 7월로 총 4회 분석하였다.
특히 2008-2011년도에비해 2011-2014년, 2014-2017년의 경우에는 용도전이하는 건축물들이 두 배 이상의 수치를 보인다. 또한 기타에서 일반상업으로 용도전이하는 건축물은 없는 반면에 기타에서 프랜차이즈로 용도전이하는 건축물은 총 9개소이다.
본 연구에서는 시간에 따른 프랜차이즈의 분포변화를 추적하기 위해 업종변화를 알아볼 수 있는 인터넷 로드뷰 자료를 조사하였고 기준 연도별 삼청동지역의 프랜차이즈 분포변화에 대한분석 자료로 활용하였다. 다음지도(http://map.
본 연구의 공간적 범위는 최근 젠트리피케이션이 진행되어 온 삼청동지역으로 이론적 고찰 및 선행연구 검토를 통해 한국의 젠트리피케이션 중 상업 젠트리피케이션에 초점을 맞추고 프랜차이즈의 특성과 영향을 도출한다. 상업지역 활성화에 따른 삼청동지역의 연도별, 용도별, 분포 순위별로 나누어 용도분포변화를 살펴보고 건축물의 용도 변화 개소 및 사례를 조사하여 프랜차이즈 확장 과정을 분석하고 연구 대상지의 프랜차이즈 밀집공간을 통해 대표적인 프랜차이즈 용도변화 공간을 파악했다.
본 연구의 대상지는 삼청동지역으로 삼청로 10길에서 북촌로5가길까지 삼청로를 따라 길게 이어진 길이며 접하는 도로와 접해있는 건물로 한정한다. 삼청동지역은 제1종 주거지역으로, 최고고도지구(16m)를 적용받으며 문화재보존영향 검토대상구역, 과밀억제권역에 해당한다.
주거에서 일반상업으로 용도전이되는 경우는 총 3개소로 주거에서 프랜차이즈로 용도전이하는 건축물 5개소보다 적은 수치를 보인다. 일반상업에서 프랜차이즈로 용도전이하는 건축물은 총 60개소이며 기간별 2008-2011년 11개소, 2011-2014년 26개소, 2014-2017년 23개소이다. 특히 2008-2011년도에비해 2011-2014년, 2014-2017년의 경우에는 용도전이하는 건축물들이 두 배 이상의 수치를 보인다.
프랜차이즈에 대한 기준으로 국내와 국외로 나뉘어 설정하였으며 국내로는 서울 프랜차이즈센터와 창업경영신문이 매년 선정하는 대한민국 100대 프랜차이즈 인증기준에 따라 설정하였으며, 국외로는 회사규모, 성장성, 재무안정성이 국내보다 비교적 높게 판단되므로 모든 해외 브랜드 체인점으로 설정하였다.

성능/효과

둘째, 삼청동지역의 용도분포변화를 분석한 결과, 용도 유형별 분석으로는 주택과 기타 용도의 경우 지속적으로 적은 감소세로 줄어들고 일반상업의 경우 감소세가 심화되어 평균 17개소가 줄어드는 것으로 나타난다. 반면 프랜차이즈의 개소는 조사 기간 중 증가세를 보여 왔으며 증가세 또한 다른 업종과 달리 매우 높게 나타나고 있다.
본 연구는 상업 젠트리피케이션 발생 지역에서 프랜차이즈가 얼마나 분포하고 어떻게 입지하는지를 들여다봄으로써, 젠트리피케이션 현상이 단계적으로 여러 용도 간에 복합적으로 특정 지역에 집중된다는 것을 밝혀냈다는데 그 의의가 있다. 상업 젠트리피케이션이 일어나는 과정에서 프랜차이즈의 비율 증가는 해당 현상과 밀접한 상관관계를 나타내고 있음을 파악할 수 있었다.
본 연구는 상업 젠트리피케이션 발생 지역에서 프랜차이즈가 얼마나 분포하고 어떻게 입지하는지를 들여다봄으로써, 젠트리피케이션 현상이 단계적으로 여러 용도 간에 복합적으로 특정 지역에 집중된다는 것을 밝혀냈다는데 그 의의가 있다. 상업 젠트리피케이션이 일어나는 과정에서 프랜차이즈의 비율 증가는 해당 현상과 밀접한 상관관계를 나타내고 있음을 파악할 수 있었다.
한국의 초기 젠트리피케이션 발생 지역으로는 신촌, 이대 앞, 압구정 로데오 등이고 최근에 발생한 지역으로는 홍대 지역, 연남동, 가로수길, 삼청동, 경리단길, 북촌, 서촌, 인사동, 대학로 등이 대표적이다. 젠트리피케이션은 주거 및 상업지역 모두에서 발생하고 있는데, 주거지역의 경우 쇠퇴한 근린을 정비 또는 갱신하는 과정에서 중산층이 유입되고 그에 따라 발생하는 주택의 물리적 개선과 사회적 변화를 중심으로 일어나고, 상업지역의 경우 기존의 낙후된 상권이 다시 활성화되거나 상업기능이 주거지역으로 침투하는 과정에서 부동산 가치가 상승되고 그로 인해 토지이용의 변화가 발생하고 있다.
첫째, 용도분류 기준에서 일반상업과 프랜차이즈의 차이점을 살펴보면 일반상업 용도는 판매 또는 소비가 일어나는 상점이며 그중에서 해외 브랜드 체인점 또는 국내 프랜차이즈 업종만을 프랜차이즈 용도로 구분한다. 기타 용도는 주택과 상가를 제외한 건축물이며 판매의 목적을 갖지 않는 건물들이 해당한다.

후속연구

하지만 본 연구는 서울시 삼청동 지역만을 대상으로 진행되었기 때문에 다른 지역 간의 비교가 가능하지 않다. 그러므로 향후 연구에서 상업 젠트리피케이션이 일어난 다른 대상지를 추가하여 프랜차이즈 비율 증가 속도 비교, 지역별 업종 구성의 형태 비교 등 다양한 분석이 가능할 것이라고 판단된다. 또한 연구 결과만을 가지고는 젠트리피케이션이 일어난 지역에서 프랜차이즈의 비율이 증가되어가는 근본적인 상업적 압력의 원인을 설명하지는 못하고 있다.
또한 연구 결과만을 가지고는 젠트리피케이션이 일어난 지역에서 프랜차이즈의 비율이 증가되어가는 근본적인 상업적 압력의 원인을 설명하지는 못하고 있다. 그러므로 향후 프랜차이즈가 생겨나는 원인 및 요소에 대한 고찰이 필요할 것으로 생각된다.
향후에는 보다 다양하고 많은 지역에서 더 많은 조사와 연구가 이루어진다면 우리나라 상업 젠트리피케이션 현상을 보다 객관적으로 이해하는데 기여할 수 있을 것으로 판단한다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	주거지와 상업지역에서 일어나는 젠트리피케이션는 각각 어떤 특성을 가지는가?	한국의 초기 젠트리피케이션 발생 지역으로는 신촌, 이대 앞, 압구정 로데오 등이고 최근에 발생한 지역으로는 홍대 지역, 연남동, 가로수길, 삼청동, 경리단길, 북촌, 서촌, 인사동, 대학로 등이 대표적이다. 젠트리피케이션은 주거 및 상업지역 모두에서 발생하고 있는데, 주거지역의 경우 쇠퇴한 근린을 정비 또는 갱신하는 과정에서 중산층이 유입되고 그에 따라 발생하는 주택의 물리적 개선과 사회적 변화를 중심으로 일어나고, 상업지역의 경우 기존의 낙후된 상권이 다시 활성화되거나 상업기능이 주거지역으로 침투하는 과정에서 부동산 가치가 상승되고 그로 인해 토지이용의 변화가 발생하고 있다.
	상업지역의 젠트리피케이션이 사회적으로 관심을 받는 이유는 무엇인가?	이 중 상업지역의 젠트리피케이션은 기존 상업의 쇠퇴 뿐 아니라 프랜차이즈 중심의 획일적인 상권이 형성되면서 지역의 정체성과 장소성이 상실될 수 있기 때문에 사회적으로도 관심이 높아지고 있다. 이에 따라 최근 상업지역의 젠트리피케이션에 대한연구도 활발해지고 있으며, 이미 젠트리피케이션이 일어나고 있는 지역을 대상으로 많은 조사가 이루어지고 있다.
	거대 자본을 기반으로한 프랜차이즈가 기본 상권에 미치는 영향은 무엇인가?	여기서 주목해야할 점은 거대 자본을 기반으로한 프랜차이즈가 기존의 상권에 미치는 영향이다. 개성 있는 소규모 상점들의 집합으로 독특한 장소성을 가지고 있던 지역에서도 보행유동량 확보와 함께 프랜차이즈 상점의 입점현상이 나타나고 이로 인한 업종변화, 특정업종 집중현상, 상점규모의 동질화 등 기존 상권이 가지고 있던 특성의 변화가 목격된다는 것이다(Park and Jung, 2013).

참고문헌 (14)

Heo, J. Y., Jeong, Y. J. & Jung, C. M. (2015). Gentrification Process and Changing Shop Owners in Commercial Area on Gyeongridan Street, The Seoul Institute, 16(2), 19-33.
Kim, S. H. & Lee, H. N. (2016). A case study on the gentrification process and characteristics of seongsudong, The Journal of Culture Contents, (7), 81-105.
Kim, P. H. (2015). Rip-current Gentrification in Gangnam, Seoul : The Cases of Garosu-gil and Saigil, Korean Journal of Urban History, (14), 87-123.
Kim, D. Y., Kim, K. M. & Kim, K. (2017). The Impact of Commercialization-induced Gentrification on Poor Urban Neighborhoods, Seoul Studies, 18(2), 159-175.
Kim, H. J. & Choi, M. J. (2016). Characteristics of Commercial Gentrification and Change in Perception of Placeness in Cultural Districts, Journal of Korea Planning Association, 51(3), 97-112.
Lee, H. W. & Kwon. Y. S. (2016). Commercial Use Expansion Patterns in the Cultural Quarter near Hongik University, Journal of the Urban Design Institute of Korea Urban Design, 17(2), 101-117.
Lee, Y. H. (2009). A Spatial Location Analysis of the Frist Shops of Foodservice Franchise in Seoul Metropolitan City, Journal of the Korean Geographical Society, 44(4), 532-543.
Lee, J. W. & K, U. (2004). A Study on the Planning of Franchise Food Service Industrial facilities in Densed culture Urban area, Architectural Institute of Korea, 24(2), 247-250.
Lee, I. S. & Bae, J. H. (2013). Transition of Building Uses in the Culture-based Vitalization of Commercial Streets, Journal of the Urban Design Institute of Korea Urban Design, 14(5).
Park, J. A. & Jung, Y. J. (2013). A Study on the Occupancy of Franchisor as the Change Factor of the Identity in Commercial Street, Journal of the Architectural institute of Korea Planning & Design, 29(5), 215-223.
Park, J. A. (2012). Small Shops Urban Treat from Giant Markets, Are there any Solutions of Urban Planning?, Journal of the Urban Design Institute of Korea Urban Design, 13(5), 51-69.
Park, K. Y., Kim, J. H., Kim, B. E. & H, J. H. (2017). Pattern Analysis of Coffee Shop Locations, Journal of the Residential Environment Institute of Korea, 15(1), 135-146.
Sin, Y. J. & Choi, S. D. (2014). Analysis of location factors in the coffee shop franchise, Journal of the Residential Environment Institute of Korea, 12(3), 15-25.
Yoon, Y. C. & Park, J. A. (2016). The Rate of Commercial Gentrification in Seoul focusing on Changing Type of Business, Seoul Studies, 17(4), 17-32.

저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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