[논문]건축주-CM 방식의 소규모 건축공사에서 공정관리 성공 요인

김선규; 김준영

doi:10.6106/kjcem.2019.20.1.096

건축주-CM 방식의 소규모 건축공사에서 공정관리 성공 요인
Success Factors of Scheduling in Small-Scale Building Construction with Owner-CM Delivery Method 원문보기

한국건설관리학회논문집 = Korean journal of construction engineering and management, v.20 no.1, 2019년, pp.96 - 104

김선규 () , 김준영 ((주)무영씨엠건축사사무소 기술연구소)

초록
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최근 대도시 주변 중심으로 새로운 택지지구를 개발하거나, 오래전에 개발된 주거지를 새로운 택지로 재개발하는 사업들이 활발하게 진행되고 있다. 이러한 택지지구의 대지에는 건축주가 직접 건물을 지을 수 있는데, 건축주가 직접 집을 짓는 방식을 건축주 직영공사라고 한다. 건축주 직영공사에서 건축주가 건설사업관리(Construction Management, CM) 능력을 보유하고 있다면, 직영공사를 CM방식으로 수행할 수 있는데, 이러한 공사수행방식을 건축주(Owner)-CM방식이라 한다. 그러나 국내에서 소규모 건축공사의 수행방식이 건축주-CM방식인 경우는 매우 드물다. 이는 건축주가 CM에 대한 지식과 경험이 부족하기 때문일 것이다. 본 연구에서는 수도권 인근에 개발된 단독주택단지내에 거의 동일한 시기에 직영공사로 지어진 유사한 규모의 상가주택들을 대상으로 공정관리 실제 사례를 조사하였다. 그리고 본 연구는 건축주-CM방식으로 수행된 소규모 건축공사의 공정관리 사례로부터 소규모 건축공사에서의 공정관리 성공요인들을 도출하는 것을 목적으로 하고 있다. 이러한 공정관리 성공요인들은 향후 자신의 집을 직접 짓고자 하는 건축주들에게 의미 있는 참고자료로 활용될 수 있을 것이다.

Abstract ▼ AI-Helper

Recently, projects are being actively promoted to develop a new residential district centered around the metropolitan area, or to redevelop the residential area that was established long ago as unplanned land development. In this residential area, the owner can directly construct the building, and the way the building owner builds the residential house is called the direct construction of the owner. If the owner has the construction management (CM) capability while conducting direct management of the owner, the direct construction can be carried out by the CM method. This type of construction is called Owner-CM delivery method. However, it is very rare for small-scale construction in Korea to be implemented by the Owner-CM method. This may be due to the lack of knowledge and experience about the CM of the owner. In this study, we investigated the actual cases of the scheduling for the residential houses of similar size which were built at the same time in the residential housing complex developed near the metropolitan area. The purpose of this study is to derive the success factors of the scheduling in the small-scale construction from the cases carried out by the Owner-CM method. These success factors of the scheduling can be used as meaningful reference for the owners who want to build their own house in the future.

주제어

표/그림 (11)

표 Table 1. List of Small-Scale Building Construction Projects
그림 Fig. 1. A House Project WBS (Partial)
그림 Fig. 2. A House Project Schedule
그림 Fig. 3. A House Project Schedule-Part A
그림 Fig. 4. F House Project Construction Schedule
그림 Fig. 5. A House Project Schedule (Actual Input)
그림 Fig. 6. A House Project Schedule (Actual Input)-Part B
그림 Fig. 7. A House Project Schedule (Progress Override)
그림 Fig. 8. A House Project Schedule (Progress Override)-Part C
그림 Fig. 9. A House Project As-Built Schedule (Final)
그림 Fig. 10. F House Project As-Built Schedule (Final)

AI 본문요약
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문제 정의

본 연구는 건축주-CM방식으로 수행된 소규모 건축공사의 공정관리 사례로부터 소규모 건축공사에서의 공정관리 성공요인들을 도출하는 것을 목적으로 하고 있다. 이러한 공정관리 성공요인들은 향후 자신의 집을 직접 짓고자 하는 건축주들에게 의미 있는 참고자료로 활용될 수 있을 것이다.
본 연구에서는 법 개정이전에 경기도 G시와 P시에 조성된 단독주택단지에 거의 동일한 시기에 직영공사로 지어진 상가주택의 공정관리 사례를 집중적으로 조사하였다. 그 결과 건축주-CM방식으로 수행된 사례가 종합건설업체 위탁 방식이나 현장관리자 위임방식보다 공정관리를 체계적으로 실행하였으며, 공정관리가 공사를 성공적으로 완료하는데 크게 일조했음을 확인하였다.
본 연구에서는 수도권 인근에 개발된 단독주택단지 내에 거의 동일한 시기에 직영공사로 지어진 유사한 규모의 상가 주택들을 대상으로 공정관리 실제 사례를 조사하였다. 조사 결과 건축주-CM방식에서만 체계적인 공정관리가 수행되었으며, 공정관리는 공사를 성공적으로 완료하는데 매우 중요한 역할을 담당한 것으로 분석되었다.

가설 설정

넷째, 정확한 건축공사 관련 정보를 확보하기 위해, 조사 대상 건축주와 의사소통이 원활할 것
둘째, 조사대상 건축공사의 규모가 비슷할 것
셋째, 조사대상 건축공사의 착공시점이 비슷할 것
첫째, 법령에서 허용하는 건축주 직영공사 규모일 것

제안 방법

넷째, 건축공사의 규모에 맞추어 공정관리 절차와 적용기법을 단순화시켰다. 건축주-CM방식에서 건축주는 건설과 관련된 모든 업무를 수행해야하기 때문에 대형 건축공사에 적용하는 공정관리 절차와 방법을 그대로 적용하기 쉽지 않다.
넷째, 소요된 공사금액에 대해 착공 전, 공사 중간, 준공 후 면담을 통해 확인한다.
둘째, 국내 소규모 건축공사 실제 사례를 조사한다. 가능하면 동일한 시기에 직영공사로 지어진 유사한 규모의 건축공사를 대상으로 한다.
둘째, 사례 건축공사 개요(대지면적, 연면적, 층수, 골조및 마감공사)를 도면과 함께 확보한다.
목표 공기 달성을 위한 주요 완료시점(Major Milestones)은 건축허가 시점에서 골조공사까지 2개월, 내·외장마감 45일, 창호 및 인테리어 1개월, 기타 마무리 2주, 현황측량 및 준공까지 2주로 설정하였다.
본 논문에서는 소규모 건축공사를 건축주-CM방식으로 수행한 A 상가주택의 공정관리 실제 사례를 단계별로 상세하게 제시하고, 동일한 건축주에 의해 건축주-CM방식 으로 수행한 F 상가주택의 공정관리 실제 사례는 계획공정표와 준공공정표만 제시한다. A와 F 상가주택 건축공사에 적용한 공정관리 기법은 BDM (Beeline Diagramming Method)기법(Kim, 2018)이며, 공정관리 소프트웨어는 비라이너(Beeliner Pro 4)²⁾ 이다.
사례 A와 F에서 공정관리는 단순히 공사의 흐름, 공사의 선·후행 관리, 후속 공종 준비, 잔여공기 관리 등 일정 관리 중심으로만 공정관리를 실행하였다.
사례분석 결과 소규모 건축공사를 실행하는 방식에 따른 공정관리 성공여부를 판단하기는 쉽지 않다. 사례들 중 건축주-CM방식으로 수행된 A와 F의 경우 건축주가 공정관리에 대한 전문지식과 실무경험을 충분히 갖추었기 때문에 공정관리 업무를 무난하게 실행하였고 결과적으로 공기를 단축시켰다. 반면 영세한 소규모 종합건설업체에 의해 일괄하도급으로 실행된 B, C, E, 그리고 현장관리자에게 위임하여 실행된 D의 경우 공사관계자들 모두 공정관리에 대한 전문지식이나 경험을 보유하고 있지 않았고, 결국 상당한 공기지연이 발생했다.
셋째, 공사수행방법을 확인한다.
셋째, 국내 소규모 건축공사 실제 사례들을 가장 객관적으로 확인 가능한 공정관리 관점에서 조사 및 분석을 실시한다.
그리고 A 상가주택 CPM 계획공정표 작성원칙은 시간의 흐름에 따라 공사 진척 상황을 쉽게 식별할 수 있도록 표현 하는 것이었다. 이를 위해 토공사, 기초공사, 골조공사는 시간에 따라 구조물이 상승해 가는 LOB (Line of Balance)형식으로, 마감공사는 각 공종별로 그룹화시켜 동일한 위치에 동일한 색으로 표현하였고, 그룹 앞 또는 상단에 문자구역(Text Block)을 추가하였다(Kim, 2015).
즉 공정과 내역의 통합, EVMS, 자원배분 및 평준화 등과 같은 고급의 공정관리기법을 적용하지 않고, 단순히 공사의 흐름, 공사의 선·후행 관리, 후속 공종 준비, 잔여공기 관리 등 일정관리 중심으로만 공정 관리를 실행하였다.
첫째, 국내외 소규모 건축공사 현황에 대해 조사한다. 특히 해외 선진국에서의 건축주 직영공사에 대한 정의와 범위, 공사관리 단계별 중요 사항들을 도출한다.

대상 데이터

[Table 1]에서 조사 대상 ID가 A, B, C, D, E인 소규모 건축공사는 경기도 G시에서 2016년 4월 30일부터 2017년 2월 25일까지 지어진 것으로 공사 진행시점은 동일하였다. 또한 대지면적은 245m² 에서 254m² , 연면적은 지상 4층(다락층 별도) 규모로 660m² 에서 709m², 구조는 철근콘크리트로 매우 유사하였으며, 외부마감 역시 돌, 벽돌, 징크 (Zinc.
둘째, 국내 소규모 건축공사 실제 사례를 조사한다. 가능하면 동일한 시기에 직영공사로 지어진 유사한 규모의 건축공사를 대상으로 한다.
국내 소규모 건축공사 사례 조사는 건설산업기본법 41조 개정이전인 2016년에서부터 2017년에 걸쳐 지어진 상가주택을 대상으로 공정관리 실시여부에 중점을 두고 실시하였다. 소규모 건축공사의 사례 조사대상 선정기준은 다음과 같았다.
4]는 F 상가주택의 CPM 계획공정표로서 작성원칙과 작성방법은 A 상가주택 CPM 계획공정표와 동일하였다. 다만 A 상가주택보다 규모가 작아 전체 공사기간은 5개월을 목표로 총 205개의 Activity로 네트워크를 구성하였다.
이상과 같은 기준에 따라 LH공사가 경기도 G시와 P시에 조성한 단독주택단지에 지어진 상가주택을 소규모 건축공사 조사 대상으로 선정하였으며, [Table 1]은 조사 대상과 조사 결과를 요약한 것이다.

이론/모형

본 논문에서는 소규모 건축공사를 건축주-CM방식으로 수행한 A 상가주택의 공정관리 실제 사례를 단계별로 상세하게 제시하고, 동일한 건축주에 의해 건축주-CM방식 으로 수행한 F 상가주택의 공정관리 실제 사례는 계획공정표와 준공공정표만 제시한다. A와 F 상가주택 건축공사에 적용한 공정관리 기법은 BDM (Beeline Diagramming Method)기법(Kim, 2018)이며, 공정관리 소프트웨어는 비라이너(Beeliner Pro 4)²⁾ 이다.

성능/효과

따라서 소규모 건축공사에서 공정 관리는 건축주가 감당할 수 있는 수준으로 공정관리 방법과 절차를 단순화시켜야 한다. A와 F 상가주택의 공정관리 사례에서 공정관리를 일정관리 기능만으로 제한함으로써 공정관리에 대한 부담을 줄였다. 그러나 단순화된 공정관리라고 해서, 실적입력이나 공정계획 재수립을 소홀하게 다루어서는 안 된다.
셋째, 공정관리에 대한 전문지식과 실무경험이 공정관리 실행 여부에 영향을 끼쳤다. 건축주-CM방식으로 수행된 A와 F 상가주택의 건축주는 공정관리 전문지식과 실무경험이 충분했던 반면, 종합건설업체에 의해 일괄하도급으로 수행된 B, C, E, 그리고 현장관리자에게 위임한 D의 경우 모든 공사관계자가 공정관리에 대한 전문적인 지식이나 경험을 갖고 있지 않았다. 결국 공정관리에 대한 전문지식과 경험이 공정관리의 성공 여부에 영향을 끼쳤다고 판단된다.
따라서 건설공사 수행방식보다 건설공사를 주도하는 주체, 즉 건축주 또는 시공자가 공정관리에 대한 전문지식과 경험을 갖추고 있는지 여부가 공정관리 실행 여부에 영향을 미칠 것이다. 결론적으로 소규모 건축공사에서도 공정관리를 반드시 실행하는 것이 공사를 성공시키는 요인이다.
본 연구에서는 법 개정이전에 경기도 G시와 P시에 조성된 단독주택단지에 거의 동일한 시기에 직영공사로 지어진 상가주택의 공정관리 사례를 집중적으로 조사하였다. 그 결과 건축주-CM방식으로 수행된 사례가 종합건설업체 위탁 방식이나 현장관리자 위임방식보다 공정관리를 체계적으로 실행하였으며, 공정관리가 공사를 성공적으로 완료하는데 크게 일조했음을 확인하였다.
실적은 가능하면 매일 입력해야하고, 진도율 정렬과 공정 재수립은 15일 주기로 정확하게 실행해야 한다. 그리고 준공공정표는 계획공정표와 별도로 작성하는 것이 후일 발생할 수 있는 공정관련 클레임과 분쟁에 대비하는 좋은 방법임을 확인하였다.
둘째, 공정관리 수행 여부에 따라 공사기간의 차이가 발생하였다. CPM 공정표를 작성하고 관리한 A는 착공초기 바차트 공정표만을 작성한 C보다 21일, 공정표를 전혀 작성 하지 않은 B, D, E보다 34일에서 54일의 차이가 발생했다.
셋째, 공정관리는 전체 분야를 통합시키는 도구가 되어야 한다. 건축주-CM방식은 공정, 원가, 품질, 안전, 계약, 위험, 문서관리, 민원처리, 인허가 등 모든 업무를 건축주 혼자 수행해야 한다.
셋째, 공정관리에 대한 전문지식과 실무경험이 공정관리 실행 여부에 영향을 끼쳤다. 건축주-CM방식으로 수행된 A와 F 상가주택의 건축주는 공정관리 전문지식과 실무경험이 충분했던 반면, 종합건설업체에 의해 일괄하도급으로 수행된 B, C, E, 그리고 현장관리자에게 위임한 D의 경우 모든 공사관계자가 공정관리에 대한 전문적인 지식이나 경험을 갖고 있지 않았다.
전체 공사기간의 경우, 4층 상가주택 중에서 A가 161일로 가장 짧았으며, D는 215일로 가장 길었다. 다만 3층 상가주택 F는 135일이었으나, 다른 상가주택들과 연면적이 달라 공기비교는 불가능하였다.
본 연구에서는 수도권 인근에 개발된 단독주택단지 내에 거의 동일한 시기에 직영공사로 지어진 유사한 규모의 상가 주택들을 대상으로 공정관리 실제 사례를 조사하였다. 조사 결과 건축주-CM방식에서만 체계적인 공정관리가 수행되었으며, 공정관리는 공사를 성공적으로 완료하는데 매우 중요한 역할을 담당한 것으로 분석되었다.
준공공정표에는 휴무일, 우천일, 추가 작업 및 세분화된 작업들까지 상세하고 정확하게 표현하고 있다. 준공공정표의 최종 Activity 숫자는 최초 계획공정표보다 139개 증가된 총 259개이다.
첫째, 공사수행방식에 따라 공사기간의 차이가 발생했다. 건축주-CM방식으로 수행한 A와 종합건설업체에 의해 일괄하도급으로 수행된 B, C, E와의 건설공기는 최소 21일에서 최대 46일의 차이가 발생했으며, 현장관리자에게 위임해서 수행한 D와는 무려 54일의 차이가 발생했다.
첫째, 사례 건축공사의 착공시점과 준공시점을 정확히 확인한다.
첫째, 소규모 건축공사에서도 공정관리를 반드시 실행해야 한다. 사례분석 결과 소규모 건축공사를 실행하는 방식에 따른 공정관리 성공여부를 판단하기는 쉽지 않다.

후속연구

그런데 계획과 실적이 복잡하게 반영된 계획공정표 만으로 공기지연분석은 쉽지 않을 것이다. 그러나 모든 건설관계자가 동의한 정확한 준공공정표가 작성되어 있다면 공정관련 클레임과 분쟁 발생 시 명확한 근거자료가 될뿐만 아니라, 준공공정표의 정확한 기록은 향후 추진될 유사한 건설공사에 훌륭한 참고자료로 활용될 것이다.
본 연구의 범위는 소규모 건축공사의 건설사업관리 업무중 공정관리 분야로 제한한다.
본 연구는 건축주-CM방식으로 수행된 소규모 건축공사의 공정관리 사례로부터 소규모 건축공사에서의 공정관리 성공요인들을 도출하는 것을 목적으로 하고 있다. 이러한 공정관리 성공요인들은 향후 자신의 집을 직접 짓고자 하는 건축주들에게 의미 있는 참고자료로 활용될 수 있을 것이다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	건축주(Owner)-CM방식이란 무엇인가?	이러한 택지지구의 대지에는 건축주가 직접 건물을 지을 수 있는데, 건축주가 직접 집을 짓는 방식을 건축주 직영공사라고 한다. 건축주 직영공사에서 건축주가 건설사업관리(Construction Management, CM) 능력을 보유하고 있다면, 직영공사를 CM방식으로 수행할 수 있는데, 이러한 공사수행방식을 건축주(Owner)-CM방식이라 한다. 그러나 국내에서 소규모 건축공사의 수행방식이 건축주-CM방식인 경우는 매우 드물다.
	Owner-Builder의 가장 특징적인 점은?	Owner-Builder에는 여러 형태가 있지만, Owner-Builder의 가장 특징적인 점은 집을 짓기 위한 노무자들을 건축주가 직접 고용하고 법적 책임을 진다는 것이다. 건축주가 법적 책임을 지는 가장 큰 이유는 비용을 절감하기 위해서이다.
	국내에서 소규모 건축공사의 수행방식이 건축주-CM방식인 경우가 드문 이유는?	그러나 국내에서 소규모 건축공사의 수행방식이 건축주-CM방식인 경우는 매우 드물다. 이는 건축주가 CM에 대한 지식과 경험이 부족하기 때문일 것이다. 본 연구에서는 수도권 인근에 개발된 단독주택단지내에 거의 동일한 시기에 직영공사로 지어진 유사한 규모의 상가주택들을 대상으로 공정관리 실제 사례를 조사하였다.

참고문헌 (12)

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Buehring, Simon (2017). "Managing Small Projects." ProjectSmart Co. Ltd., UK.
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Larson, Elizabeth, and Richard (2016). "Managing Small Projects; The Critical Steps." PMtimes. Canada.
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Kim, S. G. (2015). "BDM Scheduling." Munwoon-Dang, Korea.
Kim, S. G. (2018). "Advanced Scheduling Theory", Goomibook, Korea
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Kim, T. H. (2017). "Reduce the Construction Size by Owner-Build to $85m^2$ ." Construction Economy News, Korea.
Wikipedia (2016). "Owner builder" Macmillan Publishing Company, USA.

저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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