[논문]창원시 다가구주택의 매매가격에 영향을 미치는 요인 분석

오세준

doi:10.15207/jkcs.2019.10.3.193

창원시 다가구주택의 매매가격에 영향을 미치는 요인 분석
An Analysis of the Factors Influencing Sales Price of Multi-Household Houses in Chang-won City 원문보기

한국융합학회논문지 = Journal of the Korea Convergence Society, v.10 no.3, 2019년, pp.193 - 201

오세준 (창신대학교 부동산금융학과)

초록
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다가구주택은 수익형부동산으로 활용되고 있는 주택의 유형들 중 상대적으로 적은 금액으로 투자가 가능하고 소유주가 직접 거주하며 임대수익을 누릴 수 있다. 본 연구에서는 아파트에 비해 상대적으로 연구가 미진했던 주택 유형 중 하나인 다가구주택의 매매가격에 영향을 미치는 요인에 대한 분석을 통하여 다가구주택의 실수요자와 투자자의 매수 의사결정 및 디벨로퍼의 개발전략 수립 시 시사점을 제공하고자 하였다. 실증분석을 위해 경상남도 창원시에서 2016년에서 2018년 사이에 거래된 다가구주택 매매사례 299개를 구득하여 헤도닉 가격모형을 활용하여 분석하였다. 종속변수는 다가구주택의 연면 적당 매매가격으로 선정하였으며, 독립변수는 지역특성, 입지특성, 주택특성 및 시기더미로 구분하여 설정하였다. 실증분석 결과 지역적으로는 의창구과 성산구 지역의 가격이 높았고, 입지특성에서 유의한 변수로는 '주요상권과의 거리(-)', '대로 및 광로와의 거리(-)', '도로 2면 접면 여부(+)'인 것으로 나타났다. 주택특성의 변수들 중에서는 '연면적(+)', '원룸형 여부(+)', '남향여부(+)', '경과연수(-)', '옵션제공여부(+)'가 매매가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.

Abstract ▼ AI-Helper

The public's interest regarding multi-household houses, one of the small-scale housings used as profit earning property, has been increasing. Previous studies regarding price, such as the rent and sales price of multi-household houses', however, were difficult to find. Thus, this study set forth to find out what characteristics influence the sales price of multi-household houses so as to provide further suggestions to investors' decision makings and developers' strategy establishments. The data was retrieved from multi-household sales transacted in Changwon City. Through empirical analysis, this paper found that prices were high in Euichang-gu and Seongsan-gu, and meaningful variables in terms of locations were distance from major trade areas(-), distance from main streets(-), and Corner site(+). Meaningful variables related to household characteristics were total floor area(+), Studio type(+), Southern exposure(+), Building age(-), and Full-furnished(+).

주제어

표/그림 (5)

표 Table 2. Housing Distribution Rate of Changwon City
표 Table 3. Distribution of the Sample
표 Table 4. Description of Variables
표 Table 5. Descriptive Statistics
표 Table 6. Estimated OLS Results

AI 본문요약
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문제 정의

다가구주택은 아파트에 비해 가격 및 임대료에 대해 공개된 자료가 적으며 거래사례 자료를 확보하기가 쉽지 않다. 따라서 해당 지역의 여러 중개업체들의 협조를 얻어 거래대장을 통해 자료를 확보할 수 있었다.
본 연구에서는 헤도닉 가격모형(Hedonic Price Model)을 활용하여 다가구주택의 가격에 영향을 미치는 요인에 대하여 분석하고자 하였다. 헤도닉 가격모형은 재화의 가치는 해당 재화에 내재되어 있는 특성들에 의하여 결정된다는 가정을 전제하고 있다[15].
이렇듯 선행연구의 결과에 대해 살펴보면 주거용 부동산에 공통적으로 영향을 미치는 변수들 외에 각각의 주택유형의 특성에 맞게 가격에 영향을 미치는 변수들이 존재하고 있음을 알 수 있었다. 이에 본 연구에서는 스튜디오타입(원룸형) 여부 및 침대, 세탁기 등과 같은 옵션 제공 여부 등 다가구주택에 영향을 미치고 있는 특성변수들을 추가하여 분석함으로써 선행연구와 차별화 하고자 하였다.
이에 본 연구에서는 아파트에 비해 상대적으로 연구가 미진했던, 소형주택 유형 중 하나인 다가구주택 매매 가격의 영향요인에 대한 분석을 통하여 다가구주택의 실 수요자와 투자자의 매수 의사결정 및 디벨로퍼의 개발전략 수립 시 시사점을 제공하고자 하였다.
연면적은 해당 주택의 연면적이며 다가구주택은 단독 주택형과 원룸형으로 구분할 수 있는데 원룸형 다가구주택이 젊은 세대 등에 더 선호되는 추세이므로 이를 검증하고자 변수로 선정하였다. 주택의 향은 전통적으로 남향이 선호되므로 다른 향의 주택가격과의 차이를 반영하고자 하였다. 주택의 경과연수는 준공시점부터 조사시점까지의 경과연수이다.

제안 방법

각 특성요인들 중 거리관련 변수는 인터넷 지도⁷⁾를 활용하여 직선거리로 측정하였으며, 주택특성관련 변수는 중개업체들의 거래대장상 기재되어 있는 자료를 토대로 구축하였으며 불명확하거나 누락된 정보는 해당 주택의 건축물대장을 열람⁸⁾하여 구축하였다. 거래사례 표본은 창원시 전 지역에 걸쳐 고르게 확보하려고 하였으며 구체적 분포는 Table 3과 같으며, 변수의 정의는 Table 4와 같이 정리하였다.
이들의 단위면적당 가격을 산정하기 위해서는 대지면적당 가격으로 계산하는 것은 적절치 않기 때문에 연면적당 가격으로 선정하였다. 독립변수에는 다가구주택의 매매가격에 영향을 줄 수 있는 변수들에 대해 지역특성, 입지특성 및 주택특성으로 분류하였다.
둘째, 입지특성에서는 주요상권과의 거리, 대로변과의 거리, 학교와의 거리 및 도로 2면 접면여부를 변수로 선정하였다. 주택이 창원대로, 원이대로 등과 같은 대로접근성이 용이하거나, 학교와의 거리가 가깝거나 대형마트 또는 주요 상권과 가까운 곳에 입지할수록 생활편리성이 뛰어난 입지이기 때문에 가격이 높게 형성될 것으로 예상하였다.
변수들의 각 특성들에 대해 구체적으로 살펴보면 첫째, 지역특성에서는 통제변수로서 경상남도 도청 및 창원시청이 입지해 있는 의창구와 중심상권이 활성화 되어 있는 성산구 여부를 더미변수로 설정하였다. 이들 지역은 창원시의 여러 구 대비 신규 공급량도 많았고 시세도 높게 형성되어 있기 때문에 종속변수에 양(+)의 영향을 미칠 것으로 예상하였다.
셋째, 주택특성의 경우 다가구주택의 특수성을 고려하여 이에 영향을 미칠 가능성이 높은 변수들로 선정하였으며 세부적으로 연면적, 원룸형 여부, 남향 여부, 경과연수, 방 개수, 옵션제공 여부를 변수로 선정하였다.
연면적은 해당 주택의 연면적이며 다가구주택은 단독 주택형과 원룸형으로 구분할 수 있는데 원룸형 다가구주택이 젊은 세대 등에 더 선호되는 추세이므로 이를 검증하고자 변수로 선정하였다. 주택의 향은 전통적으로 남향이 선호되므로 다른 향의 주택가격과의 차이를 반영하고자 하였다.
다가구주택은 단독주택이지만 대부분 2층 이상이며, 필로티를 제외한 3층 규모의 원룸형 주택도 다가구주택에 해당된다. 이들의 단위면적당 가격을 산정하기 위해서는 대지면적당 가격으로 계산하는 것은 적절치 않기 때문에 연면적당 가격으로 선정하였다. 독립변수에는 다가구주택의 매매가격에 영향을 줄 수 있는 변수들에 대해 지역특성, 입지특성 및 주택특성으로 분류하였다.
종속변수는 다가구주택의 연면적당 매매가격이며, 독립변수는 가격에 영향을 미치는 변수들에 대해 선행연구 및 업계 전문가 인터뷰 등의 검토를 통하여 추출한 후 이를 지역특성, 입지특성, 주택특성으로 구분하여 설정하였다.
박태원(2017)은 경기도 고양시 일산동구의 표준주택가격 자료 282개를 활용하여 단독주택의 가격결정요인에 대해 분석하였다. 종속변수는 일반적인 단독주택 및 다가구주택의 토지면적당 표준주택가격으로 하여 분석을 실시하였으며 유의하게 나타난 변수는 근교지역, 주차시설, 중심상업, 도로, 철도소음, 조경, 건물구조, 지하층 등이라고 하였다. 이러한 결과를 통해 단독주택의 가격은 중심상업지역과의 거리, 근교지역, 철도소음 등과 같은 입지특성에도 영향을 받지만, 건물구조, 마당 및 조경, 지하층 등과 같은 단독주택이 가지고 있는 고유한 특성에도 영향을 받고 있다고 하였다[12].
아파트를 제외한 주택형태들 중에서는 다세대주택이나 도시형생활주택의 주거선호특성, 만족도 등과 관련된 연구가 주를 이루며 이들 주택의 가격과 관련된 연구는 많지 않다. 특히 다가구주택의 임대료나 가격에 대해 분석한 선행연구는 찾아보기 어려웠으므로 단독주택 등 다른 주택유형의 가격결정 요인 관련 선행연구를 포함하여 검토하였다.

대상 데이터

하여 구축하였다. 거래사례 표본은 창원시 전 지역에 걸쳐 고르게 확보하려고 하였으며 구체적 분포는 Table 3과 같으며, 변수의 정의는 Table 4와 같이 정리하였다.
본 연구에서는 실증분석을 위한 공간적 범위를 경상남도 창원시로 선정하였다. 창원시 주택의 30% 정도를 다가구주택이 차지할 정도로 많은 비중을 차지하고 있으며, 창원시의 주거지역에 지어져 있는 단독주택들의 대부분은 다가구주택으로 활용되고 있다고 해도 과언이 아니다.
본 연구의 실증분석을 위해 경상남도 창원시에서 2016년부터 2018년 사이에 거래되었던 다가구주택의 매매사례 299개를 활용하였다. 다가구주택은 아파트에 비해 가격 및 임대료에 대해 공개된 자료가 적으며 거래사례 자료를 확보하기가 쉽지 않다.
본 연구에서는 다가구주택의 매매가격에 영향을 미치는 요인들에 대해 검증하고자 헤도닉 가격모형을 활용하여 분석하였다. 실증분석을 위해 경상남도 창원시에서 2016년에서 2018년 사이에 거래된 다가구주택 매매사례를 299개를 구득하여 분석에 활용하였다.
외형상 단독주택으로 보이는 경우라도 해당 단독 주택의 1층에는 주택의 소유주가 거주하고 2층 또는 3층에는 원룸 또는 투룸의 형태로 임차인이 거주하고 있는 경우가 많다. 실증분석을 위해 창원시의 5개 구(의창구, 성산구, 마산회원구, 마산합포구, 진해구)에서 2016년에서 2018년 사이에 거래된 다가구주택의 매매사례를 확보하여 분석에 활용하였다.

이론/모형

본 연구에서는 다가구주택의 매매가격에 영향을 미치는 요인들에 대해 검증하고자 헤도닉 가격모형을 활용하여 분석하였다. 실증분석을 위해 경상남도 창원시에서 2016년에서 2018년 사이에 거래된 다가구주택 매매사례를 299개를 구득하여 분석에 활용하였다.

성능/효과

이는 예상하였던 결과였으며 채광성은 논외로 하고 전통적으로 남향주택을 선호하는 성향이 반영된 것으로 보인다. 경과연수 변수의 경우 1% 유의수준에서 음(-)의 방향으로 유의하였으며, 신축건물일수록 가격이 높다는 것을 확인할 수 있었다. 방의 개수는 임대수익성과 연결되기 때문에 방의 개수가 많을수록 가격에 유리한 영향을 미칠 것으로 예상하였으나 유의하게 나타나지는 않았다.
대로변에서 멀리 떨어진 주택은 대중교통 이용 시 그만큼 도보이동이 필연적인데, 보행 시 안전문제 등의 이유로 대로변과 가까울수록 주택의 시세는 높아진다는 것을 알 수 있었다. 반면, 학교와의 거리는 유의하지 않은 것으로 나타났다.
둘째, 입지특성에서 유의한 변수로는 ‘주요상권과의 거리(-)’, ‘대로 및 광로와의 거리(-)’, ‘도로 2면 접면 여부(+)’인 것으로 나타났다.
모형의 분석 결과 VIF값은 모두 4미만으로서 다중공선성의 문제는 없는 것으로 나타났다. Adjusted R² 값은 0.
주택의 경과연수는 준공시점부터 조사시점까지의 경과연수이다. 방의 개수가 많을수록 임대수입이 높아지므로 주택가격에 유리한 영향을 줄 것으로 판단하였으며 침대, 세탁기 등 옵션이 구비된 주택일수록 임차인에게 선호되므로 공실률이 적어지고 가격에 유리한 영향을 미칠 것으로 판단하였다.
본 연구의 표본으로 활용한 연속형 변수들의 기술통계에 대해 살펴보면, 주택의 가격은 최소 290백만 원에서부터 최대 1,450백만 원까지 분포하며 평균값은 약457백만 원인 것으로 나타났다. 주요상권은 대형마트, 백화점, 전통시장과의 직선거리를 포함하며 165m부터 859m까지 분포하는 것으로 나타났다.
이규태 외(2017)는 단독주택의 가격형성요인에 대해 분석하였다. 분석결과 토지면적이 증가할수록 가격은 낮아졌으며 연면적이 증가할수록 가격은 높아진다고 하였다. 또한 지하철역과의 거리 및 대형마트와의 거리가 가까운 주택의 가격이 높게 형성된다고 분석결과를 보고하였다[14].
셋째, 주택특성의 변수들 중에서는 ‘연면적(+)’, ‘원룸형 여부(+)’, ‘남향여부(+)’, ‘경과연수(-)’, ‘옵션제공 여부(+)’가 가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.
방의 개수는 임대수익성과 연결되기 때문에 방의 개수가 많을수록 가격에 유리한 영향을 미칠 것으로 예상하였으나 유의하게 나타나지는 않았다. 옵션제공(Full-furnished) 변수는 1% 유의수준에서 유의하게 나타났다. 원룸형 다가구주택의 단위세대 내부에 세탁기, 침대, 에어컨, 가구 등과 같은 주거생활에 필요한 것들을 제공해 주면 세입자 입장에서는 편리함은 물론 입주시 초기비용이 크게 절감되는 장점이 있다[17,18].
다가주주택은 외형상 단독주택과 유사한 형태의 건물과 원룸형 다세대주택과 유사한 형태의 건물로 분류할 수 있다. 원룸형 여부 및 옵션제공여부 변수가 주택의 가격에 유리한 영향을 미치는 것으로 나타난 것에 대하여 가구, 세탁기 등의 옵션이 구축되어 있을수록 임차인을 수월하게 구할 수 있으며, 원룸형 주택이 단독주택형 보다 프라이버시 확보성이 높아 세입자들에게 보다 선호되며, 세대수도 보다 많이 확보할 수 있기 때문에 임대수익성을 높일 수 있기에 가격이 높게 형성되고 있는 것으로 분석하였다.
첫째, 의창구는 창원시청 및 경남도청이 위치해 있고 성산구는 주요상권이 입지해 있으며 신규 주택공급이 활발한 지역이다. 이들 지역에 포함 되었는지 여부가 가격에 유리한 영향을 미친다는 것을 확인하였다.
주요상권과의 거리 변수는 5% 유의수준에서 유의하게 관측되었으며, 해당 주택이 대형마트 및 주요상권과의 접근성이 좋다는 것은 생활 편리성이 좋다는 의미이며 주요상권과 멀리 떨어진 곳에 위치한 주택일수록 단위면적당 가격에 음(-)의 영향을 미치고 있음을 알 수 있었다.
주택특성에서 연면적 변수는 유의수준 5%에서 유의한 변수로 나타났으며 주택가격에 양(+)의 영향을 미치고 있었다. 연면적이 큰 주택일수록 많은 세입자를 유치하여 임대수익성에 유리한 영향을 미칠 수 있기 때문인 것으로 해석된다.
지역특성의 두 변수 모두 양(+)의 방향으로 유의한 것으로 나타났다. 이는 다른 지역보다 해당 변수의 지역이 높은 수준의 가격을 형성하고 있음을 말해준다.
주요결과를 요약하면. 첫째, 의창구는 창원시청 및 경남도청이 위치해 있고 성산구는 주요상권이 입지해 있으며 신규 주택공급이 활발한 지역이다. 이들 지역에 포함 되었는지 여부가 가격에 유리한 영향을 미친다는 것을 확인하였다.

후속연구

본 연구는 1-2인 가구의 증가추세와 더불어 아파트의 대체제이며 수익형부동산으로서의 관심 또한 높아지고 있는 추세에 있는 다가구주택을 대상으로 원룸형 여부, 옵션제공여부 변수 등과 같이 해당 주택의 가격에 영향을 미치는 특성요인들에 대해 규명했다는 점에서 의의가 있다고 판단된다. 관련 선행연구가 미진한 시점에서 본 연구의 분석결과가 다가구주택의 매입을 고려하는 실수 요자 및 투자자는 물론, 개발전략을 수립하는 디벨로퍼에게 유용한 시사점을 제공해줄 수 있을 것으로 생각한다.
지역의 범위는 창원지역으로 한정하여 분석하였기 때문에 본 연구의 분석결과를 전국적으로 일반화하기는 어려운 한계가 존재한다. 본 연구를 기반으로 향후 보다 다양한 지역을 표본으로 활용하고 본 연구에서 검증한 변수 외에 다양한 특성들이 반영된 후속 연구가 진행되기를 기대한다.
다가구주택은 아파트에 비해 객관적이고 정확한 통계자료가 많지 않았고, 거래사례의 구득에 한계로 표본이 충분하지 못했기 때문에 다양한 특성변수들의 반영이 어려웠다. 지역의 범위는 창원지역으로 한정하여 분석하였기 때문에 본 연구의 분석결과를 전국적으로 일반화하기는 어려운 한계가 존재한다. 본 연구를 기반으로 향후 보다 다양한 지역을 표본으로 활용하고 본 연구에서 검증한 변수 외에 다양한 특성들이 반영된 후속 연구가 진행되기를 기대한다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	뉴 뉴트럴(new neutral)은 무엇인가?	최근과 같이 생산인구의 감소, 경기 침체 등으로 인해 저성장․저수익․저금리 기조가 지속되는 이른바 ‘뉴 뉴트럴(new neutral)’ 시대상황에서는 주택구입을 고려할 때 거주목적에서 나아가 임대소득을 목적으로 한 주택 임대사업에 대한 관심이 증가하는 추세이다[1]. 뉴 뉴트럴시대의 인구 및 가구구조의 변화는 1-2인 가구 비율의 증가를 야기하였고 부동산시장의 패러다임 또한 소형주택 위주로 전환되었다.
	다가구주택과 아파트의 다른 점은 무엇인가?	지금까지의 주거용 부동산에 대한 연구는 아파트 위주로 진행되어 왔으며 주거용 부동산을 수익형부동산의 관점에서 바라본 연구는 많지 않았다. 아파트에 비해 다가구주택은 객관적인 시세파악이 어렵기 때문에 거래 시 적정가격에 거래가 이루어지는지에 대한 의구심을 가질 수 있다. 다가구주택은 아파트와는 다른 특성을 가지고 있기 때문에 어떠한 특성들이 다가구주택의 가격에 영향을 미치는지 분석할 필요가 있다.
	뉴 뉴트럴시대의 인구 및 가구구조의 변화의 특징은 무엇인가?	최근과 같이 생산인구의 감소, 경기 침체 등으로 인해 저성장․저수익․저금리 기조가 지속되는 이른바 ‘뉴 뉴트럴(new neutral)’ 시대상황에서는 주택구입을 고려할 때 거주목적에서 나아가 임대소득을 목적으로 한 주택 임대사업에 대한 관심이 증가하는 추세이다[1]. 뉴 뉴트럴시대의 인구 및 가구구조의 변화는 1-2인 가구 비율의 증가를 야기하였고 부동산시장의 패러다임 또한 소형주택 위주로 전환되었다. 이러한 패러다임 전환으로 인해 다가구주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 오피스텔 등과 같은 소형주택을 소유하며 수익형 부동산으로 활용하고자 하는 투자자들의 관심이 높아지고 있다[2,3].

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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