노후공동주택 세대수증가형 리모델링 사업의 기획단계 사업성평가 모델 개발 Development of a Feasibility Evaluation Model for Apartment Remodeling with the Number of Households Increasing at the Preliminary Stage원문보기
정부에서는 공동주택 노후화 문제에 대응하여 공동주택 리모델링 활성화를 위한 법과 제도를 꾸준히 개정 발전시켜왔다. 그러나 이러한 노력에도 불구하고 아직까지 세대수증가형 리모델링은 활성화되지 못하고 있다. 그 이유로 다양한 문제점이 있지만, 본 연구에서는 리모델링 사업 초기단계에 합리적인 사업성 분석과 의사결정을 위한 도구가 없다는 문제점에 주목하여 리모델링 사업성평가 모델을 제시하였다. 일반적으로 사업성(수익성) 판단은 리모델링 설계안 도출 이후에 이루어지기 마련인데, 리모델링 사업을 추진하기 위한 의사결정은 초기 추진위 단계에서 결정되기 때문에 기획단계 사업성 분석 모델이 필요하다. 이에 따라 기존의 단지정보와 자문 및 연구를 통해 도출한 리모델링 사업변수들을 이용하여 공사비, 사업비, 금융비, 일반분양수입비를 산출하였고, 이를 활용하여 투자수익률과 조합원 분담금을 개략적으로 산출할 수 있는 알고리즘을 개발하였다. 또한 개발된 초기단계 사업성 분석모델을 3개의 기추진 사례에 적용하여 모델의 적용성을 검증하였다. 비록 3개의 사례에 적용하였으나, 모델의 예측값과 실제 사례값의 오차는 5%이하로 본 모델의 적용성은 상당히 높다고 볼 수 있다. 향후 사례수를 늘려가면서 모델의 적용성을 높여간다면 실무에서 활용 가능한 유용한 tool이 될 수 있을 것으로 판단된다. 본 연구에서 개발된 개략 사업성 평가 모델은 입주민들의 빠른 의사결정을 지원하여 원활한 사업추진이 가능하게 할 것이며, 모델이 지역별로 다양하게 적용된다면 세대수증가형 리모델링사업 가능단지들의 규모를 파악하고 이를 지원하는 지자체의 정책 수립에도 기여할 수 있을 것으로 기대한다.
정부에서는 공동주택 노후화 문제에 대응하여 공동주택 리모델링 활성화를 위한 법과 제도를 꾸준히 개정 발전시켜왔다. 그러나 이러한 노력에도 불구하고 아직까지 세대수증가형 리모델링은 활성화되지 못하고 있다. 그 이유로 다양한 문제점이 있지만, 본 연구에서는 리모델링 사업 초기단계에 합리적인 사업성 분석과 의사결정을 위한 도구가 없다는 문제점에 주목하여 리모델링 사업성평가 모델을 제시하였다. 일반적으로 사업성(수익성) 판단은 리모델링 설계안 도출 이후에 이루어지기 마련인데, 리모델링 사업을 추진하기 위한 의사결정은 초기 추진위 단계에서 결정되기 때문에 기획단계 사업성 분석 모델이 필요하다. 이에 따라 기존의 단지정보와 자문 및 연구를 통해 도출한 리모델링 사업변수들을 이용하여 공사비, 사업비, 금융비, 일반분양수입비를 산출하였고, 이를 활용하여 투자수익률과 조합원 분담금을 개략적으로 산출할 수 있는 알고리즘을 개발하였다. 또한 개발된 초기단계 사업성 분석모델을 3개의 기추진 사례에 적용하여 모델의 적용성을 검증하였다. 비록 3개의 사례에 적용하였으나, 모델의 예측값과 실제 사례값의 오차는 5%이하로 본 모델의 적용성은 상당히 높다고 볼 수 있다. 향후 사례수를 늘려가면서 모델의 적용성을 높여간다면 실무에서 활용 가능한 유용한 tool이 될 수 있을 것으로 판단된다. 본 연구에서 개발된 개략 사업성 평가 모델은 입주민들의 빠른 의사결정을 지원하여 원활한 사업추진이 가능하게 할 것이며, 모델이 지역별로 다양하게 적용된다면 세대수증가형 리모델링사업 가능단지들의 규모를 파악하고 이를 지원하는 지자체의 정책 수립에도 기여할 수 있을 것으로 기대한다.
The government has steadily revised and developed laws and systems for activating remodeling of apartments in response to the problems of aged apartments. However, despite such efforts, remodeling has yet to be activated. For many reasons, this study noted that there were no tools for reasonable pro...
The government has steadily revised and developed laws and systems for activating remodeling of apartments in response to the problems of aged apartments. However, despite such efforts, remodeling has yet to be activated. For many reasons, this study noted that there were no tools for reasonable profitability judgements and decision making in the preliminary stages of the remodeling project. Thus, the feasibility evaluation model was developed. Generally, the profitability judgements are made after the conceptual design. However, decisions to drive remodeling projects are made at the preliminary stage. So a feasibility evaluation model is required at the preliminary stage. Accordingly, In this study, a feasibility evaluation model was developed for determining preliminary stage profitability. Construction costs, business expenses, financial expenses, and generally sales revenue were calculated using the initial available information and remodeling variables derived through the existing cases. Through this process, we developed an algorithm that can give an overview of the return on investment. In addition, the preliminary stage feasibility evaluation model developed was applied to three cases to verify the applicability of the model. Although applied in three cases, the difference between the model's forecast and actual case values is less than 5%, which is considered highly applicable. If cases are expanded in the future, it will be a useful tool that can be used in actual work. The feasibility evaluation model developed in this study will support decision making by union members, and if the model is applied in different regions, it will be expected to help local governments to understand the size of possible remodeling projects.
The government has steadily revised and developed laws and systems for activating remodeling of apartments in response to the problems of aged apartments. However, despite such efforts, remodeling has yet to be activated. For many reasons, this study noted that there were no tools for reasonable profitability judgements and decision making in the preliminary stages of the remodeling project. Thus, the feasibility evaluation model was developed. Generally, the profitability judgements are made after the conceptual design. However, decisions to drive remodeling projects are made at the preliminary stage. So a feasibility evaluation model is required at the preliminary stage. Accordingly, In this study, a feasibility evaluation model was developed for determining preliminary stage profitability. Construction costs, business expenses, financial expenses, and generally sales revenue were calculated using the initial available information and remodeling variables derived through the existing cases. Through this process, we developed an algorithm that can give an overview of the return on investment. In addition, the preliminary stage feasibility evaluation model developed was applied to three cases to verify the applicability of the model. Although applied in three cases, the difference between the model's forecast and actual case values is less than 5%, which is considered highly applicable. If cases are expanded in the future, it will be a useful tool that can be used in actual work. The feasibility evaluation model developed in this study will support decision making by union members, and if the model is applied in different regions, it will be expected to help local governments to understand the size of possible remodeling projects.
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문제 정의
그러므로 본 연구에서는 최근 시공사의 수직증축 리모델링 공사의 평균적인 단위면적당 입찰금액(공사비)을 적용하고자 한다. 이 단위면적당 공사비는 공동주택의 평형 및 형태나 구조 보강비용 등을 포함한 시공사의 실제 입찰금액이며, 전문가의 자문을 받아 용적률에 따라 약 530~570만 원/평을 적용하였다.
분석모듈에서는 입력모듈의 정보를 가지고 계약면적을 산출하여 총 사업비를 구하는 것을 목적으로 한다. 총 사업비는 조합의 전체 분담금으로 공사비, 기타사업비, 매입/분양수익차를 모두 합하여 구한다.
이 부분에 대한 후속 연구로 본 모델을 1기 신도시에 적용하여 세대수 증가형 리모델링 사업의 사업성을 산출하고, 산출된 사업성을 ‘우수’, ‘양호’, ‘보통’, ‘미흡’ 네 가지 단계로 나누어 지역별 사업성 지도를 구축하고자 한다.
이에 계약면적의 검증을 통해 사업성 평가 모델의 완성도를 높이고자 한다. 계약면적은 앞서 언급했듯이 공사비 및 사업비, 이에 대한 금융비가 계약면적에 의해 산출되기 때문에 모델의 정확성을 판단하기에 적절하다고 사료된다.
이에 따라 본 연구는 리모델링 사업 초기 기획단계에서 단지의 기본정보를 가지고 리모델링 후의 조합원 분담금 및 투자수익률을 개략 산출하여 리모델링 사업추진을 위한 효율적인 의사결정 지원모델개발을 목표로 수행되었다.
가설 설정
‘일반분양 총수입’과 ‘사업지출 비용’에 대한 정확한 예측은 리모델링 설계가 완성되고, 단지 증축면적 중 조합세대 증축분과 신규세대 증축분에 대한 규모가 확정되어야 가능하다. 그러나 개략 사업성 평가는 설계(안)이 없거나 확정되지 않은 상태에서 사업성이 예측되어야 의미가 있으므로 본 연구에서는 법적인 기준과 이에 근거한 가정치를 활용하였다. 예를 들어 단지 세대수가 208세대라면 신규세대 증가 세대는 15%(법적인 한계)인 31세대로 가정하였고, 증축면적 중 단지 기존세대 증축분과 신규 증가세대 증축분을 50% : 50% 등의 비율로 가정하였다.
본 연구의 사례 단지에서는 100% 주민 동의율로 인해 매입세대가 없지만 일반적인 모델 개발을 위해 우선 10%를 가정해 사업성 분석 절차를 제시하였다. 즉, 매입세대(21세대)와 증가세대(31세대)의 합 52세대의 면적 6,478.
그러나 개략 사업성 평가는 설계(안)이 없거나 확정되지 않은 상태에서 사업성이 예측되어야 의미가 있으므로 본 연구에서는 법적인 기준과 이에 근거한 가정치를 활용하였다. 예를 들어 단지 세대수가 208세대라면 신규세대 증가 세대는 15%(법적인 한계)인 31세대로 가정하였고, 증축면적 중 단지 기존세대 증축분과 신규 증가세대 증축분을 50% : 50% 등의 비율로 가정하였다.
제안 방법
본 연구는 노후 공동주택 리모델링 사업 중 최근 이슈가 되고 있는 세대수 증가형 사업을 대상으로 리모델링 후 계약면적을 산출하고, 단지의 타입(평형)별 분담금 및 투자수익률을 산출하여 해당 단지의 사업성을 개략적으로 산정하는 방식으로 수행되었다.1)
본 연구는 노후 공동주택 세대수 증가형 리모델링 사업에 대한 개략 사업성 분석의 필요성 제기에 따라 수행되었으며, 설계단계 이전에 세대수 증가형 리모델링 사업의 추진 여부를 판단할 수 있도록 개략 사업성과 투자수익률 분석이 가능한 모델을 개발하고 EXCEL 프로그램을 사용해 이를 실제로 구현하였다.
부대시설의 경우 법정 최저치가 없으므로, 기존 값을 ‘최저’수준, 기존 값의 3배를 ‘최대’수준, 최저와 최대의 평균을 ‘보통’수준으로 정하였다.
사업성 평가 모델을 건축 심의 중인 3개의 사례 단지에 기존값, 리모델링 후의 실제값, 모델의 예측값으로 구분하여 산출하였다. 시뮬레이션의 변동요인값은 Default값으로 산출하였으며, 결과는 [Table 10]과 같다.
이에 따라 (1) 리모델링 사업의 사업성 판단 방식에 대한 국내외 관련 문헌 및 기존연구의 고찰, (2) 세대수 증가형 리모델링 사업의 사업성 예측 시 고려해야 하는 변수의 선정 및 도출, (3) 선정된 변수가 사업성에 미치는 영향을 고려한 개략 사업성 평가 모델의 프로세스 정립, (4) 모델의 결과값으로 제시할 사업성 분석의 평가지표 및 의사결정 방법 제안, (5) 사례 연구를 통한 모델의 유효성을 검증의 순으로 진행되었으며, 그 수행절차 및 방법은 [Fig. 1]과 같다.
이에 따라, 보정을 위하여 법적최저면적의 3배 값을 ‘최대’수준, 법적최저면적과 최대 수준의 평균을 ‘보통’수준으로 정하여, 최대·보통·최저 세 가지 값에 대한 선택을 할 수 있도록 하였다.
의사결정 모듈에서는 세 가지 단계를 통해 리모델링 추진 의사결정을 돕는다. 첫째는 사업성분석이 100%를 넘어 수익이 나는지, 둘째는 조합세대의 허용 분담금이 모델의 예상 분담금을 만족하는지, 셋째는 투자수익률 정도에 따라 우수/양호/보통/미흡 네 가지로 나누어 평가를 한다.
대상 데이터
계약면적은 앞서 언급했듯이 공사비 및 사업비, 이에 대한 금융비가 계약면적에 의해 산출되기 때문에 모델의 정확성을 판단하기에 적절하다고 사료된다. 따라서 건축 심의단계에 있는 리모델링 추진단지 중 세대의 규모, 용적률, 평형 타입의 특성이 다른 3개 단지를 선정하여 시뮬레이션에 활용하였다.
성능/효과
7]에서 보는 바와 같이 허용용적률은 주민공동시설과 그 밖의 모든 지하층 면적이 제외되고 있으나, 계약면적은 근린생활시설과 유치원, 종교시설을 제외한 모든 면적을 포함하고 있다.3) 따라서 계약면적의 추정은 주거전용면적과 주거공용면적 외에도 설계 이전 부대시설과 주민공동시설에 대한 규모 추정이 필수적으로 수반되어야 한다.
결과를 보면, 주거전용면적과 주거공용면적은 용적률에 한정되어 구해지므로 정확성이 매우 높으나, 기타공용면적과 주차장면적은 실제 계약면적 값과 다소 차이를 보였다.
2012년 개정된 주택법에서 전용면적 85m² 미만 세대의 리모델링 시 증축 가능한 전용면적을 기존 30%에서 40%까지 확대하였으며, 2014년에는 기존 14층 이하의 공동주택은 2개층, 15층 이상은 3개 층까지 수직증축을 허용하였다. 또한, 기존 세대수의 15% 이내까지 세대수 증가를 허용하여 일반 분양이 가능해졌다.
시뮬레이션 결과에서 계약면적을 살펴보면 각 단지별로 103.46%, 100.32%, 98.99%로 나타나 오차율 5% 미만으로 산출되어 높은 정확도를 보이고 있다.
이 모델에 실제 사업을 추진 중인 3개 사례 단지에 적용해보고, 분석결과 값을 실제 설계와 비교·분석해 본 결과, 모델은 당초 의도한 대로 작동하였으며, 그 결과값의 오차가 5% 이내로 나타나고 있어, 모델이 계속 보완된다면, 높은 실용화 가능성을 기대할 수 있을 것으로 판단된다.
후속연구
11]의 타입별 분담금은 평형별로 같은 투자수익률을 적용하는 ‘비례율 방식’을 사용하여 산정하였지만 일반분양수익에 대하여 합리적으로 반영하지 못하는 문제점을 내포하고 있다. 그러나 현재 비례율 방식이외에 특별한 산정방안이 없어 분담금을 산정하는 방식에 대한 추가적 연구가 필요할 것이다.
또한, 이러한 개략 사업성 모델은 정부 및 지자체의 지역 단위 노후 공동주택에 대한 종합적인 수요예측을 가능하게 하며, 증가하는 노후 공동주택 문제에 대한 지역단위의 정책 및 기본계획 수립, 그리고 정책적 판단을 위한 의사결정기초자료를 제공할 수 있을 것으로 기대한다.
또한, 총 사업비 및 평형별 분담금 산정방식 등에 대한 연구의 한계점이 존재하는데, 이러한 연구의 한계는 세대수 증가형 리모델링 사업의 사례가 누적될수록 점차 구체화 되어 보완될 것으로 사료된다.
본 모델이 노후 공동주택 단지들에 광범위하게 적용된다면 조합세대의 사업 의사결정에 크게 기여할 수 있을 것으로 판단하며, 지자체에 지역별로 적용된다면 세대수 증가형 리모델링 사업 가능단지들의 규모를 파악하고 이를 지원하는 지자체의 정책 수립에 기여할 수 있을 것으로 사료된다.
앞으로 사례가 더 누적될수록 계약면적의 정확도는 높아질 것으로 사료된다.
이에 따라 세대수증가형 리모델링 사업의 활성화를 위하여 주민들이 사업초기 개략적인 사업성을 파악할 수 있는 모델을 제시하였으나, 기존 공동주택의 평형 및 형태(복도형/판상형/타워형), 엘리베이터의 위치, 내력벽 제거 유무와 공사비, 구조형식, 기초형태, 지반상황에 따른 구조보강비용 등을 포함하는 단위면적당 입찰금액(공사비)을 정확하게 고려하지 못하였다는 한계점이 있다. 이 부분에 대한 연구가 진행 중이므로, 후속 연구에서 공동주택의 형태나 구조에 대하여 부분적으로 공사비를 차등적용이 가능하게 된다면 더욱 정확한 사업성 평가가 가능해 질 것으로 기대된다.
이 부분에 대한 후속 연구로 본 모델을 1기 신도시에 적용하여 세대수 증가형 리모델링 사업의 사업성을 산출하고, 산출된 사업성을 ‘우수’, ‘양호’, ‘보통’, ‘미흡’ 네 가지 단계로 나누어 지역별 사업성 지도를 구축하고자 한다. 이는 정부 및 지자체의 지역단위 노후 공동주택에 대한 종합적인 수요예측을 가능하게 하며, 증가하는 노후 공동주택 문제에 대한 지역 단위의 정책 및 기본계획 수립, 그리고 정책적 판단을 위한 의사결정 기초자료를 제공할 수 있을 것으로 기대한다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
리모델링 사업 초기단계에 합리적인 사업성 분석과 의사결정을 위한 도구는 무엇에 활용할 수 있는가?
일반적으로 사업성(수익성) 판단은 리모델링 설계안 도출 이후에 이루어지기 마련인데, 리모델링 사업을 추진하기 위한 의사결정은 초기 추진위 단계에서 결정되기 때문에 기획단계 사업성 분석 모델이 필요하다. 이에 따라 기존의 단지정보와 자문 및 연구를 통해 도출한 리모델링 사업변수들을 이용하여 공사비, 사업비, 금융비, 일반분양수입비를 산출하였고, 이를 활용하여 투자수익률과 조합원 분담금을 개략적으로 산출할 수 있는 알고리즘을 개발하였다. 또한 개발된 초기단계 사업성 분석모델을 3개의 기추진 사례에 적용하여 모델의 적용성을 검증하였다.
리모델링 사업을 추진하기 위한 의사결정은 언제 주로 이루어지나?
그 이유로 다양한 문제점이 있지만, 본 연구에서는 리모델링 사업 초기단계에 합리적인 사업성 분석과 의사결정을 위한 도구가 없다는 문제점에 주목하여 리모델링 사업성평가 모델을 제시하였다. 일반적으로 사업성(수익성) 판단은 리모델링 설계안 도출 이후에 이루어지기 마련인데, 리모델링 사업을 추진하기 위한 의사결정은 초기 추진위 단계에서 결정되기 때문에 기획단계 사업성 분석 모델이 필요하다. 이에 따라 기존의 단지정보와 자문 및 연구를 통해 도출한 리모델링 사업변수들을 이용하여 공사비, 사업비, 금융비, 일반분양수입비를 산출하였고, 이를 활용하여 투자수익률과 조합원 분담금을 개략적으로 산출할 수 있는 알고리즘을 개발하였다.
기획단계 사업성 분석 모델이 필요한 이유는 무엇인가?
그 이유로 다양한 문제점이 있지만, 본 연구에서는 리모델링 사업 초기단계에 합리적인 사업성 분석과 의사결정을 위한 도구가 없다는 문제점에 주목하여 리모델링 사업성평가 모델을 제시하였다. 일반적으로 사업성(수익성) 판단은 리모델링 설계안 도출 이후에 이루어지기 마련인데, 리모델링 사업을 추진하기 위한 의사결정은 초기 추진위 단계에서 결정되기 때문에 기획단계 사업성 분석 모델이 필요하다. 이에 따라 기존의 단지정보와 자문 및 연구를 통해 도출한 리모델링 사업변수들을 이용하여 공사비, 사업비, 금융비, 일반분양수입비를 산출하였고, 이를 활용하여 투자수익률과 조합원 분담금을 개략적으로 산출할 수 있는 알고리즘을 개발하였다.
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