[논문]국제교류복합지구 개발진행에 따른 주변 지가변화에 관한 연구 - 서울시 강남구 제3종일반주거지역을 대상으로 -

주민정; 이재원; 이상엽

doi:10.6106/kjcem.2019.20.5.115

국제교류복합지구 개발진행에 따른 주변 지가변화에 관한 연구 - 서울시 강남구 제3종일반주거지역을 대상으로 -
Land Price Variation by the Seoul International District - Focused on the 3rd Class Residential District in Gangnam-Gu - 원문보기

한국건설관리학회논문집 = Korean journal of construction engineering and management, v.20 no.5, 2019년, pp.115 - 124

주민정 ((주)밸류어드바이저스파트너스) , 이재원 (건국대학교 부동산학과) , 이상엽

초록
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본 연구는 본 연구는 서울시가 강남에 지정한 199만$m^2$ 면적의 국제교류복합지구 개발이 주변지가에 미치는 영향을 분석하기 위해 국제복합교류지구 설정 전인 2006년부터 최근 2019년까지 지구와 인접한 강남구 7개동의 제3종일반주거지역 내 상업 업무용 토지의 실거래가 465개를 구득하여 분석하였다. 분석결과, 지구 내 평균 토지매매가격이 지구 외 보다 $1m^2$당 약 397만원이 더 높았으며 개발계획이 구체화되는 시기에 지가상승이 더 큰 것으로 나타났다. 또한 제3종일반주거지역 내 상업 업무용 토지는 지하철과의 거리가 가까울수록 도로접면이 광대로에 접한 경우에 유의적으로 가격이 높았으나 면적 형상 방향은 큰 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다. 이를 통해 서울시와 개발사업자, 투자자, 구역 내외의 소유자에게 대규모개발계획에 따른 시장변화를 예측하고 정보를 제공하여 사업의 체계적 관리를 할 수 있는 정보를 제공하고자 한다.

Abstract ▼ AI-Helper

The purpose of this study is to analyze the housing price variation within the redevelopment project district, affected by the characteristics of project and implementation stage. This study implemented the hedonic price model employing the actual transaction price with 24 dependent variables from 2006 to 2016 inside 19 redevelopment districts in Seoul. Research finding indicates that the larger ratio of the number of tenants and general distribution, the smaller ratio of rented households and the more positive effect of housing price. It is noteworthy that this study demonstrated the actual transaction price of houses located within the project districts by implementation stage. This study is expected to help the policy makers, the developers and the investors make more reliable decisions on the feasibility study related to the redevelopment project.

주제어

표/그림 (7)

표 Table 1. The progress of Seoul International District development
표 Table 2. Prior Studies on Land Price Determinants
그림 Fig. 1. Spatial range of the analysis object (orange: within range, green: without range)
표 Table 3. Variable description
표 Table 4. Basic Statistics
표 Table 5. Analysis Result Ⅰ
표 Table 6. Analysis Result Ⅱ

AI 본문요약
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문제 정의

따라서 본 연구에서 건물의 재조달원가는 한국부동산연 구원이 2018년에 발행한 건축물 재조달원가 자료집에 의한 재조달원가와 한국감정원이 2017년에 발행한 건물신축단가 표를 참조하여 지역에 상관없이 동일한 재조달원가를 기초로 산정하였다. 단, 거래계약 당시의 대지와 도로와의 관계 및 건폐율과 용적률을 검토하여 최유효이용 5) 에 미달하는 경우 재조달원가를 조정하여 건물가격을 산정하였다.
본 연구는 대규모 개발사업의 진행이 토지가격에 미치는 영향을 파악하기 위하여 서울시 강남구의 국제교류복합지구 내외의 실거래가격 변화를 분석하고자 한다. 분석을 위한 데이터의 시간적 범위는 국제교류복합지구 개발계획이 발표되기 이전이며 실거래가 신고의무에 따라 실거래가 자료구득이 가능한 2006년 1월부터 2019년 3월까지를 대상으로 한다.
본 연구는 서울시 강남구 국제복합교류지구의 대규모 개발사업에 따른 주변 지가변동에 대하여 분석하였다. 이를 위해 계획 설정 이전 2006년부터 최근 2019년까지 강남구 7개동의 제3종일반주거지역 내의 상업·업무용으로 거래된 실거래가 465개 사례를 수집하여 분석한 주요 결과는 다음과 같다.
이에 본 연구는 2008년 이래 서울시가 추진 중인 코엑스·잠실운동장 일대에서 현대자동차 신사옥부지 및 영동대로 하부 지하공간 광역복합환승센터 개발까지 포함한 대규모 종합개발계획인 ‘국제교류복합지구’ 개발대상 중 종합운동장을 제외한 ‘영동대로’, ‘대규모 전략부지’, ‘중·소규모 민간필지’의 사업부지에 대한 계획 및 진행이 주변지가에 미치는 영향을 분석하고자 한다.
이 외의 분석요인으로 면적·형상·방향은 토지가격에 큰 영향을 미치지 않은 것으로 나타났다. 이와 같이 대규모 개발사업은 계획과 개발초기단계에서도 주변 토지가격에 미치는 영향력은 상당하며 진행이 되며 더욱 커지는바 본 연구결과를 활용하여 구역 내외 토지소유자뿐만 아니라 관련 사업자, 투자자, 계획인허가 및 조세행정기관에 시장변화를 예측하고 정보를 제공하여 체계적인 관리를 함에 도움이 되고자한다.
이에 본 연구는 2008년 이래 서울시가 추진 중인 코엑스·잠실운동장 일대에서 현대자동차 신사옥부지 및 영동대로 하부 지하공간 광역복합환승센터 개발까지 포함한 대규모 종합개발계획인 ‘국제교류복합지구’ 개발대상 중 종합운동장을 제외한 ‘영동대로’, ‘대규모 전략부지’, ‘중·소규모 민간필지’의 사업부지에 대한 계획 및 진행이 주변지가에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 지가분석을 위한 국제교류복합 지구 인근 지역은 강남구로 한정하고 지구 내외 매매사례 비교를 통해 개발계획 진행에 따른 지가변동을 실증하는 것을 목표로 한다. 이를 통해 사업의 공적 관리자인 서울시와 투자자가 되는 금융기관, 사업자가 되는 다양한 부동산산업의 관련자들의 수익성판단, 대규모사업지역 내 소유자 및 매입 희망자의 의사결정, 개발사업 주변지역의 종합적인 관리를 지원하는 기초자료로 활용할 수 있을 것이다.

제안 방법

국제교류복합지구가 주변지가에 미치는 영향요인으로서 독립변수는 [Table 3]과 같이 부동산의 지역성에 근거한 지역변수, 개별성에 근거한 개별변수 및 영속성에 근거한 시점변수로 대분류하였다.
선행연구 분석결과, 대규모개발이 진행되는 사업지내의 지가가 외의 지가보다 크게 상승하며, 사업지구 지정 전부터 지가의 변화가 있으며, 사업지와 가까울수록 지가상승분이 높게 나타난 연구결과가 일반적으로 나타났다. 다만 선행연구 대부분은 실제거래가격이 아닌 후행지표이자 세금 부과 등에 목적이 부여된 가공된 개별공시지가 또는 지가상승률을 기초로 분석하였다. 이는 실제거래가격과의 괴리가 있어 사업의 진행과정별로 지가변동을 분석하는데 정확성이 다소 부족할 수 있다.
따라서 본 연구에서 건물의 재조달원가는 한국부동산연 구원이 2018년에 발행한 건축물 재조달원가 자료집에 의한 재조달원가와 한국감정원이 2017년에 발행한 건물신축단가 표를 참조하여 지역에 상관없이 동일한 재조달원가를 기초로 산정하였다. 단, 거래계약 당시의 대지와 도로와의 관계 및 건폐율과 용적률을 검토하여 최유효이용 5) 에 미달하는 경우 재조달원가를 조정하여 건물가격을 산정하였다. 토지의 거래가격·용도지역·면적·거래시기·건물의 구조·이용 상황 등 이외의 변경된 용도지역·방향·변경된 면적·공 시지가·건물의 신축정보 등 분석요인정보는 한국토지주택 공사에서 운영하는 부동산정보포털서비스 씨:리얼과 국토 교통부에서 운영하는 일사편리에서 참고하였다.
둘째, 국제 복합교류지구의 사업 목적에 비추어 상업·업무용 이용용도를 분석하였다.
앞서 사업지 내외의 지가격차 분석에 적용된 국제복합지구 내라는 변수와 국제교류복합지구 중심에서 사례까지의 거리 변수는 다중공선성이 생기는 변수이므로 별도로 분석을 하였다[Table 6]. 분석결과, 5% 유의수준에서 개발사업지구 중심에서 분석대상지가 멀어질수록 1m당 1,560원씩 지가가 감소한다고 나타났다.
용도지역 변경이나 토지이용규제 전후의 토지가격에 영향을 미치는 용도지역·토지용도·접도조건·필지형상 등의 독립변수의 설명력이 높고 변수의 유의도도 대부분 높게 나타난 선행연구(이영환, 2008)결과를 기반으로 개별변수에서 토지의 면적변수를 세분하고, 토지의 형상은 정방형과 장방형여부를, 도로접면은 도로의 폭이 25m이상인 광대로 또는 도로의 폭이 12m이상인 중로인 경우를, 방향은 남향인지 여부를 설정하고 그 외의 경우에는 더미변수로 설정하였다.
우선 지역변수는 앞서 고려된 행정구역별 7개 동을 기준 으로 하되 대치동과 삼성동은 국제교류복합지구 내외 모두에 해당이 되므로 ‘국제교류복합지구 내’라는 별도의 변수로 독립하여 8개의 변수로 구성하였다.
우선 지역변수는 앞서 고려된 행정구역별 7개 동을 기준 으로 하되 대치동과 삼성동은 국제교류복합지구 내외 모두에 해당이 되므로 ‘국제교류복합지구 내’라는 별도의 변수로 독립하여 8개의 변수로 구성하였다. 이어서 개별변수는 지가영향요인 관련 선행연구 분석결과에 기초하여 7가지 변수로 구성하였다. 다만 거시적 변수는 다양성·변동성·한계성을 이유로 고려하지 않았다.
이와 같이 사업지 내외의 지가격차 및 진행단계별 지가상승분을 살펴본 것에 이어 개발지역으로부터 접근성에 따른 지가차이를 분석하기 위해 개발지로부터의 거리를 변수로 분석한 선행연구(이영환, 2008; 임화순 외, 2017; 이동원 외, 2014)를 기반으로 국제교류복합지구 중심에서 거래사례까지의 거리변수를 두어 분석을 하였다.
종속변수는 이들 독립변수들이 영향을 미치는 토지의 단가로 2019년 3월 기준으로 국토교통부에서 제공하는 강남구 주거지역(용도지역별)의 지가변동률로 시점 수정하여 화폐의 시간가치를 고려하였다. 국제교류복합지구 내외의 시간흐름별 지가변동 수준의 비교를 위해 가격의 종속변수와 시간의 독립변수를 제외한 변수들을 통제할 필요가 있으므로 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 상업·업무이용용 도로, 지목은 대(垈)로 한정하였다.
즉, 실거래가격이 공개된 2006년부터 2007년까지를 ‘단계1’, 코엑스에서 잠실운동장일대의 종합발전계획의 기본구상발표가 있었던 2008년부터 2013년까지를 ‘단계2’, 대규모 전략부지 개발에 관한 도시관리계획 수립, 현대차부지 지구단위계획 결정 및 세부계획 수립, 영동대로 하부지하공간 개발 기본구상안 발표 등이 있었던 2014년부터 2016년까지를 ‘단계 3’, 마지막으로 현대차부지 수도권정비위원회 심의를 통과 한 2017년부터 2019년 최근까지를 ‘단계4’로 분류하였다.
지역, 개별, 시점변수에 따른 토지가격 변화를 분석하기에 앞서 변수별 데이터에 대한 기초통계를 분석하였다. 분석된 실거래 자료는 총 465건으로 이에 대한 기초통계량 분석결과는 [Table 4]와 같다.
본 연구가 기존의 연구와 다른 점은 다음과 같다. 첫째, 본연구는 대규모 개발사업부지 주변의 지가의 변동을 실거래 가격으로 분석하였다. 기존의 최수 외(2009), 강호제와 전명 진(2010), 정광성과 허재완(2014), 김영준 외(2017)의 연구에서 활용된 지가변동률이나 공시지가와 같이 특정목적을 위해 가공된 자료를 사용하지 않고, 시장에서 형성된 실제 거래되는 가치를 기준으로 분석하였다는 차별점이 있다.
가격자료는 국토교통부에서 제공하는 감정평가정보체계 (KAIS)로부터 얻은 부동산의 실거래가격으로 토지만의 거래사례를 최우선으로 하였고, 토지 및 건물이 일괄거래 된 경우에는 건물의 구조가 가장 많은 철근콘크리트구조로 된 경우의 사례만을 수집하였다. 토지만의 가격을 구하기 위하여 토지건물이 일괄 거래된 가격에서 건물가격을 재조달원가³⁾ 에서 감가수정⁴⁾ 한 금액을 공제하는 원가법으로 가치를 산정하고 건물가격을 차감하여 토지가격을 산출하는 공제방식 배분법을 적용했다. 비용성에서 접근한 원가법에 의한 건물의 가치는 어느 지역에서 건물을 다시 신축한다고 하더라도 비용은 비슷하게 투입되므로 지역에 따른 편차가 적다.
사업지구 외의 역삼동과 논현동의 거래사례는 많지만 사업지구 내외의 비율을 맞추기 위하여 대표성을 갖춘 일부 사례만을 추출하였고, 대치동, 삼성 동, 청담동, 신사동, 도곡동의 경우에는 실거래자료가 많지 않아 확인 가능한 사례를 최대한 추출하였다. 특히 사업지에서 가까운 삼성동과 대치동의 토지거래사례는 분석을 위하여 자료가 될 수 있는 사례는 가능한 전수를 추출하였다.
특히, 2019년 현재의 상태와 사례의 거래당시 물리적·법적상태가 다른 경우에는 거래당시 즉 계약일의 상태의 현황자료를 기준으로 분석하였다.
특히, 개발지역으로부터 접근에 따른 지가차이를 파악하고자 필지별로 거리에 대한 영향을 분석한 선행연구(임화순 외, 2017)결과에 근거하여 국제복합지구와 개별 거래사례까지의 접근거리에 따른 지가차이를 분석하기 위해 지구중심 에서부터의 거리변수를 고려하였다.

대상 데이터

가격자료는 국토교통부에서 제공하는 감정평가정보체계 (KAIS)로부터 얻은 부동산의 실거래가격으로 토지만의 거래사례를 최우선으로 하였고, 토지 및 건물이 일괄거래 된 경우에는 건물의 구조가 가장 많은 철근콘크리트구조로 된 경우의 사례만을 수집하였다. 토지만의 가격을 구하기 위하여 토지건물이 일괄 거래된 가격에서 건물가격을 재조달원가³⁾ 에서 감가수정⁴⁾ 한 금액을 공제하는 원가법으로 가치를 산정하고 건물가격을 차감하여 토지가격을 산출하는 공제방식 배분법을 적용했다.
분석을 위한 데이터의 시간적 범위는 국제교류복합지구 개발계획이 발표되기 이전이며 실거래가 신고의무에 따라 실거래가 자료구득이 가능한 2006년 1월부터 2019년 3월까지를 대상으로 한다. 공간적인 범위는 국제교류복합지구 내에 위치한 삼성동, 대치동과 지구 외에 위치하는 인접지역은 동일 구역인 강남구내에서 비교가 가능한 논현동, 대치동, 도곡동, 삼성동, 신사동, 역삼동, 청담동의 총 7개동이 대상이다. 대상지역의 지가분석대상은 비교사례를 다수 추출할 수 있는 제3종일반 주거지역으로 제한하고 국제교류복합지구의 개발은 상업·업무의 중심지로서 발전이 목적이므로 이를 고려하여 상업·업무용로 한정하였다.
국제교류복합지구 내외의 시간흐름별 지가변동 수준의 비교를 위해 가격의 종속변수와 시간의 독립변수를 제외한 변수들을 통제할 필요가 있으므로 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 상업·업무이용용 도로, 지목은 대(垈)로 한정하였다.
대상지역의 지가분석대상은 비교사례를 다수 추출할 수 있는 제3종일반 주거지역으로 제한하고 국제교류복합지구의 개발은 상업·업무의 중심지로서 발전이 목적이므로 이를 고려하여 상업·업무용로 한정하였다.
따라서 강남구 삼성동·대치동과 국제복합지구 외에 해당되는 논현동, 대치동, 도곡동, 삼성동, 신사동, 역삼동, 청담동의 토지 실거래 사례 465개를 비교하였다.
분석을 위한 국제교류복합지구 내외의 지역으로는 송파구에 위치하는 잠실운동장은 사실상의 토지실거래가격을 구하기 불가하므로 강남구만을 대상으로 하였다. 따라서 강남구 삼성동·대치동과 국제복합지구 외에 해당되는 논현동, 대치동, 도곡동, 삼성동, 신사동, 역삼동, 청담동의 토지 실거래 사례 465개를 비교하였다.
본 연구는 대규모 개발사업의 진행이 토지가격에 미치는 영향을 파악하기 위하여 서울시 강남구의 국제교류복합지구 내외의 실거래가격 변화를 분석하고자 한다. 분석을 위한 데이터의 시간적 범위는 국제교류복합지구 개발계획이 발표되기 이전이며 실거래가 신고의무에 따라 실거래가 자료구득이 가능한 2006년 1월부터 2019년 3월까지를 대상으로 한다. 공간적인 범위는 국제교류복합지구 내에 위치한 삼성동, 대치동과 지구 외에 위치하는 인접지역은 동일 구역인 강남구내에서 비교가 가능한 논현동, 대치동, 도곡동, 삼성동, 신사동, 역삼동, 청담동의 총 7개동이 대상이다.
2%의 순으로 나타났다. 사업지구 외의 역삼동과 논현동의 거래사례는 많지만 사업지구 내외의 비율을 맞추기 위하여 대표성을 갖춘 일부 사례만을 추출하였고, 대치동, 삼성 동, 청담동, 신사동, 도곡동의 경우에는 실거래자료가 많지 않아 확인 가능한 사례를 최대한 추출하였다. 특히 사업지에서 가까운 삼성동과 대치동의 토지거래사례는 분석을 위하여 자료가 될 수 있는 사례는 가능한 전수를 추출하였다.
이를 위해 계획 설정 이전 2006년부터 최근 2019년까지 강남구 7개동의 제3종일반주거지역 내의 상업·업무용으로 거래된 실거래가 465개 사례를 수집하여 분석한 주요 결과는 다음과 같다.
토지의 거래가격·용도지역·면적·거래시기·건물의 구조·이용 상황 등 이외의 변경된 용도지역·방향·변경된 면적·공 시지가·건물의 신축정보 등 분석요인정보는 한국토지주택 공사에서 운영하는 부동산정보포털서비스 씨:리얼과 국토 교통부에서 운영하는 일사편리에서 참고하였다.

이론/모형

또한 서울시 강남구의 경우 나지상태의 거래사례가 거의 없으므로 최대한 실거래 사례를 수집하였고 건부지인 경우 건물의 가격을 원가법으로 산정하여 토지만의 거래가격을 추출하였다. 분석자료는 국토교통부에서 제공하는 감정평가정보체계(KAIS)로부터 얻은 실거래가격자료로서 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model)을 이용하여 분석하였다.

성능/효과

1) 국제교류복합지구는 잠실운동장 일대 개발, 영동대로개발, 대규모 전략부지개발 및 중·소규모민간필지 개발로 나뉘는데, 잠실운동장 일대개발은 잠실운동장과 한강·탄천을 스포츠 등과 시민 친수공간으로서 성격을, 영동대로 개발은 시민편의 및 복합환승센터 등의 성격을, 대규모 전략부지개발은 현대차GBC(현대차 글로벌 비즈니스센터), 서울의료원, 구한국감정원부지, COEX를 국제 업무 중심의 MICE중심 및 지원의 성격을, 마지막으로 중· 소규모민간필지 등의 개발은 업무복합 및 도심서비스 성격을 갖는다.
개별변수와 관련하여 1% 유의수준에서 지하철역과의 거리는 음(-)의 관계로 나타났고, 광대로에 접한 토지일수록 높게 거래되는 결과도 동일했다. 5% 유의수준에서 버스정류장의 수가 많을수록, 중로에 접한 경우 및 각지일 때 지가가 높게 나타나 역시 분석결과 1과 동일하게 나타났다. 그 외 토지의 면적과 형상은 의미 없는 결과가 도출되었다.
개별변수 중 1% 유의수준에서 지가가 확연히 높게 형성된 요인은 광대로에 접한 토지인데, 1㎡당 8,378,000원 높은 가격으로 거래된 것으로 분석되었다. 중로에 접한 경우 5% 유의수준에서 1㎡당 2,941,800원 높은 가격으로 거래되었다.
셋째, 강남구의 지역별 평균 토지거래단가는 격차가 있다. 구체적으로 살펴보면 삼성동의 1㎡당 평균 토지가격을 기준으로 하였을때 신사동이 8,340,530원, 청담동은 9,033,300원이 더 높은 반면, 도곡동은 9,383,410원, 역삼동은 1,497,750원 낮은 결과를 보였다. 마지막으로 강남구 제3종일반주거지역내 상업·업무용 토지의 개별요인은 지하철과의 거리가 가까울수록 토지거래가격이 높고, 도로접면이 광대로 또는 중로에 접한 경우 및 각지에서 유의적으로 높게 형성되는 것을 확인하였다.
국제복합교류지구 내외의 약 13개년도의 실거래가를 헤도닉가격모형으로 분석한 결과, F-value는 17.968로 나타나 유의수준 1%에서 적합한 모형이며, Adjusted R2값을 통해 40.9%의 설명력을 갖는 것으로 나타났다. 다중공선성을 진단하는 VIF값 역시 모형이 적합하다고 판단할 수 있다 [Table 5].
다음으로 개별변수와 관련하여 지하철과의 거리는 1% 유의수준에서 음(-)의 영향력이 있는 것으로 나타났다. 지하철과의 거리가 1m 멀어질수록 7,480원의 가격이 낮아진다.
이는 제3종 일반주거지역이므로 사례가 일반상업지역과 달리 광대로 또는 중로에 접하지 않은 경우도 많기 때문으로 추론된다. 도로에 2면 이상이 접한 경우를 각지라 하는데, 각지에 해당하는 거래사례가 46.9%의 비중을 차지하는 것으로 나타났다.
구체적으로 국제복합교류지구라는 대규모개발계획이 지정된 지구 내 평균 토지매매가격은 지구외의 평균토지매매가격보다 1㎡당 3,967,040원이 높게 거래되었다. 둘째, 대규모개발계획이 구체화되는 시기에 지가 상승이 크다. 계획발표 이전이며 실거래가가 공개된 단계1을 기준으로 비교한 경우 단계2의 경우 공공기간 이전부지 공간정비구상 등 계획방향이 설정된 때이고, 코엑스에서 잠실운동장일대에 대한 종합발전계획의 기본구상이 발표된 기간으로 1㎡당 4,670,280원이 상승하였다.
마지막으로 강남구 제3종일반주거지역내 상업·업무용 토지의 개별요인은 지하철과의 거리가 가까울수록 토지거래가격이 높고, 도로접면이 광대로 또는 중로에 접한 경우 및 각지에서 유의적으로 높게 형성되는 것을 확인하였다.
마지막으로 시점변수와 관련하여 ‘단계1’을 기준으로 ‘단계 4’까지 모두 1% 유의수준에서 지가가 상승한 것으로 나타났다.
마지막으로 시점변수와 관련하여서는 2006년부터 2007년까지 ‘단계1’ 기간이 19.1%, 2008년부터 2013년까지 ‘단계2’ 기간이 33.8%, 2014년부터 2016년까지 ‘단계3’ 기간이 26%, 2017년부터 2019년까지 ‘단계4’ 기간이 21%의 거래량을 보였다.
앞서 사업지 내외의 지가격차 분석에 적용된 국제복합지구 내라는 변수와 국제교류복합지구 중심에서 사례까지의 거리 변수는 다중공선성이 생기는 변수이므로 별도로 분석을 하였다[Table 6]. 분석결과, 5% 유의수준에서 개발사업지구 중심에서 분석대상지가 멀어질수록 1m당 1,560원씩 지가가 감소한다고 나타났다. 이는 신사동과 청담동은 기준변수인 삼성동에서 거리는 멀지만 평균 거래단가는 더 높기 때문에 지구중심에서 멀어진다고 지가가 낮게 나타나는 것은 아니라 판단된다.
셋째, 강남구 제3종일반주거지역내 상업·업무용이용의 토지가격이 개발 진행과정에 따른 변화와 사업지 내 지가와 사업지 외 지가의 구체적인 격차를 확인할 수 있었다.
단계3의 경우 현대차부지 지구단위 결정 및 세부 계획이 수립되며, 교통영향평가와 환경영향 평가가 완료된 기간이자 영동대로 하부지하공간 개발 기본구상안 발표 등이 있었던 때로 1㎡당 6,005,670원이 상승하였으며, 단계4의 경우 현대차부지 수도권정비위원회 심의를 통과하고, 건축허가를 신청하는 등 개발사업의 착공단계에 근접해 가고 있는 시기로 1㎡당 7,766,530원이 상승하였다. 셋째, 강남구의 지역별 평균 토지거래단가는 격차가 있다. 구체적으로 살펴보면 삼성동의 1㎡당 평균 토지가격을 기준으로 하였을때 신사동이 8,340,530원, 청담동은 9,033,300원이 더 높은 반면, 도곡동은 9,383,410원, 역삼동은 1,497,750원 낮은 결과를 보였다.
우선, 지역변수와 관련하여 사업지 내의 여부는 1% 유의수준에서 타 지역보다 ㎡당 3,967,040원이 높은 것으로 나타났는데 이는 같은 강남구에 소재해도 대규모 개발사업지 내에 해당하므로 더 높은 값으로 거래된 것을 확인 할 수 있다. 대규모 개발사업이 초기단계이지만 개발사업으로 인한 토지 가격상승은 사업추진과정에서 형성된 가격상승에 대한 사회적 믿음과 증가된 기대가치로 인해 사업시행지역에서 유의한 토지가격상승이 관찰된 선행연구(강호제 외, 2010)와 일치하는 결과를 보여주고 있다.
총 7개의 동에서 국제교류복합지구 내인 삼성동 거래사례가 격을 기준변수로 하였을 경우 1% 유의수준에서 도곡동은 ㎡당 9,383,410원정도 낮게 거래되었고, 신사동은 ㎡당 8,340,530 원 높게, 청담동은 ㎡당 9,033,300원 높게 거래되었다. 이에 대한 해석은 도곡동의 경우 아파트지구를 제외하면 제3종일 반주거지역의 면적이 타 지역에 비해 작고 대로에 접한 토지 면적도 적은 편으로 강남권에서 가장 낮은 지가를 보여주었으며, 신사동은 제3종일반주거지역이 대로변 쪽으로 잘 정비 되어있고 교통이 편리하며 가로수길, 의료특화빌딩 등 지역의 특색으로 높은 가격으로 거래되었다고 추론할 수 있다. 청담동의 경우 신사동과 마찬가지로 제3종일반주거지역의 위치가 대로로 잘 정비되어 있고, 한강조망의 권리 확보, 명품거리, 엔터테인먼트산업의 집중 등의 지역의 특수성이 부동산 수요자에게 삼성동 이상의 가치를 인정받고 있다 볼 수 있다.
이를 위해 계획 설정 이전 2006년부터 최근 2019년까지 강남구 7개동의 제3종일반주거지역 내의 상업·업무용으로 거래된 실거래가 465개 사례를 수집하여 분석한 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 대규모개발계획이 있는 사업지구 내 지역은 타 지역보다 높은 가격으로 거래된다. 구체적으로 국제복합교류지구라는 대규모개발계획이 지정된 지구 내 평균 토지매매가격은 지구외의 평균토지매매가격보다 1㎡당 3,967,040원이 높게 거래되었다.
총 7개의 동에서 국제교류복합지구 내인 삼성동 거래사례가 격을 기준변수로 하였을 경우 1% 유의수준에서 도곡동은 ㎡당 9,383,410원정도 낮게 거래되었고, 신사동은 ㎡당 8,340,530 원 높게, 청담동은 ㎡당 9,033,300원 높게 거래되었다. 이에 대한 해석은 도곡동의 경우 아파트지구를 제외하면 제3종일 반주거지역의 면적이 타 지역에 비해 작고 대로에 접한 토지 면적도 적은 편으로 강남권에서 가장 낮은 지가를 보여주었으며, 신사동은 제3종일반주거지역이 대로변 쪽으로 잘 정비 되어있고 교통이 편리하며 가로수길, 의료특화빌딩 등 지역의 특색으로 높은 가격으로 거래되었다고 추론할 수 있다.
토지의 형상과 방향과 관련하여 5%의 유의수준에서 정방·장방형이 가격이 보다 높게 형성되고, 남향일수록 다른 향보다 가격이 높게 거래된 것으로 나타났다.

후속연구

또한 상업·업무용 부동산의 경우 지역 적으로 주요시설과의 거리, 관할관공서, 산업의 종류, 산업의 분포현황, 사업체 수 등의 변수가 고려되지 않았으며 수익성 부동산에 따른 건물규모, 관리상태, 임대료, 임차인구 성, 계약조건 등과 함께 거시변수인 인구변화, 소비자물가 지수, 생산자물가지수, 고용률 등이 고려되지 못한 점이 연구의 한계이며 이를 보완한 후속연구가 요구된다.
본 연구의 한계로는 우선 개발사업이 예정 및 진행되면서 매매건수가 타 지역에 비해 현저히 적어 국제교류복합지구 사업지내의 거래사례 수가 충분치 않았으며 2019년 현재 개발진행상태가 초기단계이므로 완료 후까지 전 과정을 파악할 수 없었다. 또한 상업·업무용 부동산의 경우 지역 적으로 주요시설과의 거리, 관할관공서, 산업의 종류, 산업의 분포현황, 사업체 수 등의 변수가 고려되지 않았으며 수익성 부동산에 따른 건물규모, 관리상태, 임대료, 임차인구 성, 계약조건 등과 함께 거시변수인 인구변화, 소비자물가 지수, 생산자물가지수, 고용률 등이 고려되지 못한 점이 연구의 한계이며 이를 보완한 후속연구가 요구된다.
지가분석을 위한 국제교류복합 지구 인근 지역은 강남구로 한정하고 지구 내외 매매사례 비교를 통해 개발계획 진행에 따른 지가변동을 실증하는 것을 목표로 한다. 이를 통해 사업의 공적 관리자인 서울시와 투자자가 되는 금융기관, 사업자가 되는 다양한 부동산산업의 관련자들의 수익성판단, 대규모사업지역 내 소유자 및 매입 희망자의 의사결정, 개발사업 주변지역의 종합적인 관리를 지원하는 기초자료로 활용할 수 있을 것이다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	대규모 개발에 따른 부동산 시장의 영향에 대해 설명하라	토지는 영속성과 부증성으로 수요에 비해 공급이 한정된 자산이므로 일반적인 재화의 수요공급과는 다른 부동성과 인접성으로 입지에 따른 지역특성뿐만 아니라 주변의 개발가능성 등 환경변화의 영향을 많이 받게 된다(이창석, 2007). 대규모 개발에 따른 부동산시장에 대한 영향은 지역 별로 차별적으로 나타나며, 인구유입변화나 지가변화와 같은 요인이 경제적 요인보다 더 큰 영향을 미치기도 한다(김리영과 양광식, 2014). 나아가 대규모 개발사업은 도시 전체에 대한 구조적 변화를 비롯하여 경제, 사회적으로도 높은 파급효과를 가져온다(오종열, 2014).
	서울의 국제교류복합지구에 대해 설명하라	서울시는 199만㎡ 정도의 지역을 국제교류복합지구로 지정하여, 공공기관의 이전에 따른 가용지를 발판으로 국제 업무·전시·컨벤션 등 마이스(MICE) 산업중심으로 개발을 유도하고 있다. 1) 국제교류복합지구는 잠실운동장 일대 개발, 영동대로개발, 대규모 전략부지개발 및 중·소규모민간필지 개발로 나뉘는데, 잠실운동장 일대개발은 잠실운동장과 한강·탄천을 스포츠 등과 시민 친수공간으로서 성격을, 영동대로 개발은 시민편의 및 복합환승센터 등의 성격을, 대규모 전략부지개발은 현대차GBC(현대차 글로벌 비즈니스센터), 서울의료원, 구한국감정원부지, COEX를 국제 업무 중심의 MICE중심 및 지원의 성격을, 마지막으로 중· 소규모민간필지 등의 개발은 업무복합 및 도심서비스 성격을 갖는다.
	연구 대상지역은 어디인가?	분석을 위한 데이터의 시간적 범위는 국제교류복합지구 개발계획이 발표되기 이전이며 실거래가 신고의무에 따라 실거래가 자료구득이 가능한 2006년 1월부터 2019년 3월까지를 대상으로 한다. 공간적인 범위는 국제교류복합지구 내에 위치한 삼성동, 대치동과 지구 외에 위치하는 인접지역은 동일 구역인 강남구내에서 비교가 가능한 논현동, 대치동, 도곡동, 삼성동, 신사동, 역삼동, 청담동의 총 7개동이 대상이다. 대상지역의 지가분석대상은 비교사례를 다수 추출할 수 있는 제3종일반 주거지역으로 제한하고 국제교류복합지구의 개발은 상업·업무의 중심지로서 발전이 목적이므로 이를 고려하여 상업·업무용로 한정하였다.

저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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