[논문]사례 분석을 통한 장수명주택의 용적률 인센티브 실효성 검토

정윤혜; 강지연; 김형근; 박지영

doi:10.5804/lhij.2020.11.2.69

사례 분석을 통한 장수명주택의 용적률 인센티브 실효성 검토
A Study on the Effectiveness of Floor Area Ratio Incentive System for Long-Life Housing Certification System 원문보기

LHI journal of land, housing, and urban affairs, v.11 no.2, 2020년, pp.69 - 74

정윤혜 (서울주택도시공사 SH도시연구원) , 강지연 (서울주택도시공사 SH도시연구원) , 김형근 (서울주택도시공사 SH도시연구원) , 박지영 (한국토지주택공사, 토지주택연구원)

Abstract ▼ AI-Helper

The purpose of this study is to investigate the effect of floor area ratio incentive system for Long-life housing certification system by simulation of five recently built apartment complexes. Apartments that are certified as superior in Long-life housing can receive 10% of the floor are incentive in Seoul. However, the difference between base and permitted floor area ratio are in general residential area of class 2 and 3 is not more than 20%. limit of feasible allowance incentive is limited. Even if there is an unrealized permitted floor area ratio, there is no reason to apply the Long-life housing certification system preferentially. Because the items of the floor area ratio incentive provided by the District Unit Plan are various, it shows that the floor space ratio incentive for Long-life housing certification system has little effectiveness. To enhance the feasibility of incentives for the Long-life housing certification system, improvement in the urban planning level, including district unit planning, including the design criteria for apartments in Seoul, is needed.

주제어

표/그림 (5)

표 Table 1. Permitted floor area ratio incentives in design guidelines of district unit planning in Seoul
표 Table 2. Criteria for application of allowable capacity incentives
그림 Fig. 1. Site plan of A, B, C complex
그림 Fig. 2. Long-life housing floor area ratio as a result of analysis
표 Table 3. Overview of the simulation complex

AI 본문요약
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문제 정의

본 연구에서는 실제 장수명주택 의무대상인 1,000세대 이상 공동주택 단지를 대상으로, 우수등급 이상 취득한다면 받게 되는 용적률 인센티브가 실효성이 있는지 검토하고자 한다. 공동주택 건설이 가능한 지구단위계획구역의 용도지구별로 최근 건설된 공동주택을 선정하여, 실제 적용받고 있는 지구단위계획의 허용용적율 인센티브를 고려하여 장수명주택의 용적률 인센티브 적용의 실효성을 검토하는 데 연구의 의의가 있다.
본 연구는 장수명주택의 용적률 인센티브가 실효성이 있는지 검토하기 위해 실제 장수명주택 의무대상인 1,000세대 이상 공동주택 단지를 대상으로 우수등급 이상 취득을 가정하여 허용용적률 범위 내에서 최대용적률을 재산정하였다.
선행연구에서는 녹색건축물 인증 등과 같은 타 친환경 건축물 인증제도와 비교하여 장수명주택의 용적률 인센티브의 실효성에 대한 문제 제기 정도에서 연구가 진행된 것을 알 수 있다. 본 연구에서는 실제 공동주택 단지를 대상으로 지구단위계획에서 완화받은 허용용적률 인센티브 범위 내에서 적용받을 수 있는 장수명주택의 용적률 인센티브에 대한 실효성을 검토하고자 한다.
본 연구에서는 실제 장수명주택 의무대상인 1,000세대 이상 공동주택 단지를 대상으로, 우수등급 이상 취득한다면 받게 되는 용적률 인센티브가 실효성이 있는지 검토하고자 한다. 공동주택 건설이 가능한 지구단위계획구역의 용도지구별로 최근 건설된 공동주택을 선정하여, 실제 적용받고 있는 지구단위계획의 허용용적율 인센티브를 고려하여 장수명주택의 용적률 인센티브 적용의 실효성을 검토하는 데 연구의 의의가 있다.
본 연구에서는 장수명주택 의무대상인 1,000세대 이상 공동주택 단지를 대상으로, 우수등급 이상 취득을 가정하여 허용용적률 범위 내에서 최대용적률을 검토하였다. 지구단위계획구역의 용도지구별 기준·허용·상한용적률이 다르기 때문에 공동주택 건설이 가능한 용도지구인 제2종 및 제3종 일반주거지역 그리고 준주거지역을 대상으로, 최근 건설된 서울지역 공동주택단지를 5곳을 선정하였다.
분석의 조건은 1곳을 제외하고 이미 장수명주택 일반등급을 취득한 단지로, 지구단위계획에서 적용 가능한 허용용적률 인센티브를 모두 취득했다는 전제하에 분석을 수행하였다. 즉, 장수명주택 우수등급 이상 취득했을 때 추가로 완화 받을 수 있는 용적률이 있는지를 검토하였다. 이때, 기존 공동주택 단지의 주동 배치는 그대로 유지한 상태에서, 건축법시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한) 및 서울시 건축조례 제35조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이)에 따라 인동거리와 채광을 고려하여 건축물의 층수 증가여부만으로 용적률을 재산정하였다.

가설 설정

즉, 용적률 재산정을 위한 시뮬레이션 조건은 다음과 같다. 첫째, 현재 주동 배치와 공급면적 조건을 고정하고 둘째, 기둥식구조 중 무량판구조(벽식구조와 층고 동일)를 적용했다고 가정하고, 공동주택의 기준층을 2.8m로 계산한다. 셋째, 1층 층고는 기준층 층고(2.

제안 방법

분석의 조건은 1곳을 제외하고 이미 장수명주택 일반등급을 취득한 단지로, 지구단위계획에서 적용 가능한 허용용적률 인센티브를 모두 취득했다는 전제하에 분석을 수행하였다. 즉, 장수명주택 우수등급 이상 취득했을 때 추가로 완화 받을 수 있는 용적률이 있는지를 검토하였다.
연구방법에 의한 분석조건에 따라 제2종 일반주거지역의 A, B단지, 제3종 일반주거지역의 C, D단지, 준주거지역과 제2종 일반주거지역에 위치하고 있는 E단지, 총 5단지를 허용용적률 범위 내에서 장수명주택 우수등급 이상 취득 시 추가로 받을 수 있는 용적률 인센티브가 있는지 검토해보았다.
즉, 장수명주택 우수등급 이상 취득했을 때 추가로 완화 받을 수 있는 용적률이 있는지를 검토하였다. 이때, 기존 공동주택 단지의 주동 배치는 그대로 유지한 상태에서, 건축법시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한) 및 서울시 건축조례 제35조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이)에 따라 인동거리와 채광을 고려하여 건축물의 층수 증가여부만으로 용적률을 재산정하였다. 즉, 용적률 재산정을 위한 시뮬레이션 조건은 다음과 같다.

대상 데이터

지구단위계획구역의 용도지구별 기준·허용·상한용적률이 다르기 때문에 공동주택 건설이 가능한 용도지구인 제2종 및 제3종 일반주거지역 그리고 준주거지역을 대상으로, 최근 건설된 서울지역 공동주택단지를 5곳을 선정하였다.

성능/효과

김은영 외(2016) 연구에서는 장수명주택 보급 활성화를 위해 관계자별 인센티브 부여 방향을 설정하였다. 그 결과, 건설사 입장에서는 장수명주택 건설비용 대비 용적률 및 건폐율 인센티브가 타 인증제도와 중복되고 경제성 분석을 통해 실효성이 떨어진다는 결과를 얻었다. 주택소유자는 장수명주택 구입 시 분양가 상승과 연관하여 주택 구입비용에 대한 자금 지원 등에 대한 인센티브 필요성을 도출하였고 인필 부품 생산자는 PQ 가점제를 도입하여 시장 진출의 장벽을 낮출 수 있는 방안을 모색해야 한다는 결과를 얻었다.
단, 당해지역에서 정한 규제사항이나 구역별 형태, 경사정도 등 물리적 여건, 최종적으로 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 단지에 적용되는 최종용적률은 이와 다를 수 있다. 그러나 제2종 및 제3종 일반주거지역에 비해 기준용적률 및 허용용적률이 90~130%보다 큰 준주거지역에서는 장수명주택의 용적률 인센티브 적용 가능성이 큰 것으로 분석되었다.
이석용 외(2017) 연구에서는 장수명주택 인증제도 활성화를 위한 중요도조사를 통해 개선방안을 도출하였다. 그중 장수명주택 인증제도 인센티브 개선방안에 대한 결과를 정리하면 장수명주택은 우수등급과 최우수등급 모두 동일한 용적률 인센티브를 적용하고 있어 비용대비 기술비용이 높은 최우수등급의 유도가 어려울 것이라 예측하였다. 또한, 타 인증제도를 통해 용적률 인센티브를 받을 수 있기 때문에 상대적으로 평가기준이 까다로운 장수명주택 인증이 저조할 것으로 예측했다.
05m로 산정한다. 넷째, 주동의 인동거리 기준은 서울시 건축조례 제35조 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이에 의거 일반은 0.8H, 북측 건물이 높은경우 0.6H를 기준으로 산정한다. 다섯째, 일조·채광은 건축법시행령 제86조 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 의거 0.
실제 아파트와 같은 공동주택이 주로 건설되는 제2종 및 제3종 일반주거지역에서는 기준용적률 및 허용용적률의 차이가 20% 이하로, 실현 가능한 허용용적률 인센티브의 범위가 제한적이었다. 따라서 의무적용해야 하는 녹색건축인증과 에너지효율등급을 공동주택에 적용하면 이것만으로 최대허용용적률에 도달하는 것으로 분석되었다. 따라서 추가적으로 인증받으며 장수명주택 우수등급을 적용시킬 필요가 없으므로, 인센티브의 실효성은 거의 없는 것으로 판단된다.
장수명주택 인증제도에 따른 용적률 인센티브는 서울시 지구단위계획구역 내에서 허용용적률 안에 포함되어야 한다. 서울시 지구단위계획 운용 방향에 따라 법적 상한용적률에 비해 낮춰진 제2종 및 제3종 일반주거지역은 공동주택 건립 시 기준용적률이 각각 170%, 190%이며, 허용용적률의 범위가 각각 10%, 20%로 극히 제한적이다. 따라서 허용용적률 범위 내에서 용적률 인센티브에 대한 실현성은 아주 낮은 상태임을 알 수 있다.
8m로 계산한다. 셋째, 1층 층고는 기준층 층고(2.8m)+지반높이(GL=0.6m)+지붕파라펫(0.45m)+단열(0.2m)의 총합 4.05m로 산정한다. 넷째, 주동의 인동거리 기준은 서울시 건축조례 제35조 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이에 의거 일반은 0.
그 결과, 건설사 입장에서는 장수명주택 건설비용 대비 용적률 및 건폐율 인센티브가 타 인증제도와 중복되고 경제성 분석을 통해 실효성이 떨어진다는 결과를 얻었다. 주택소유자는 장수명주택 구입 시 분양가 상승과 연관하여 주택 구입비용에 대한 자금 지원 등에 대한 인센티브 필요성을 도출하였고 인필 부품 생산자는 PQ 가점제를 도입하여 시장 진출의 장벽을 낮출 수 있는 방안을 모색해야 한다는 결과를 얻었다.
즉, 실제 단지의 주변현황을 분석해보면 건축물의 높이제한, 용도지구에 따른 높이 제한 등으로 용적률의 추가상향이 불가한 것을 의미한다. 즉, 기준용적률과 허용용적률의 차이가 20% 이하이고, 기준용적률이 210% 이하인 제2종 및 제3종 일반주거지역의 경우, 허용용적률 인센티브의 한도 및 크기가 제한적이며, 이는 지구단위계획의 용적률 인센티브 항목으로도 충분히 허용용적률의 최대치에 도달할 가능성이 높음을 시사한다. 결국 장수명주택 인증취득 시 받을 수 있는 용적률 인센티브 적용에 대한 실효성이 매우 낮음을 알 수 있다.
준주거지역에 위치한 E단지는 제2, 3종 일반주거지역에 비해 상대적으로 기준용적률, 허용용적률, 상한용적률이 높다. 특히, 허용용적률이 320%로, 제2, 3종 일반주거지역의 허용용적률기준에 비해 약 90% 이상 높은 것을 알 수 있다. 기준용적률도 300%로 받을 수 있는 허용용적률 인센티브의 범위도 증가하여 인센티브 효과가 보다 크게 작용할 수 있다.

후속연구

본 연구의 한계는 일부 사례를 통해 장수명주택의 용적률인센티브 실효성을 검증한 것으로 추후연구에서는 다양한 사례와 지역의 특성을 파악하여 연구의 한계를 보완하고자 한다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	정부가 장수명주택 인증제도를 도입한 이유는?	정부는 2014년 12월 「장수명 주택 건설·인증 기준」고시를 통해 내구성·수리용이성·가변성의 기능을 갖춘 주택을 보급하고자 장수명주택 인증제도를 도입하였고, 1,000세대 이상 신축되는 공동주택에 의무 적용하도록 규정하였다. 특히, 장수명주택 건설 시 초기 비용증가에 따른 부담을 줄이기 위해 ‘우수’ 또는 ‘최우수’ 등급을 취득한 단지는 건폐율 및 용적률 등 건축기준을 완화하는 인센티브를 지급하고 있다.
	장수명주택 건설 시 초기 비용증가의 부담을 줄이기 위해 사용하는 방법은 무엇인가?	정부는 2014년 12월 「장수명 주택 건설·인증 기준」고시를 통해 내구성·수리용이성·가변성의 기능을 갖춘 주택을 보급하고자 장수명주택 인증제도를 도입하였고, 1,000세대 이상 신축되는 공동주택에 의무 적용하도록 규정하였다. 특히, 장수명주택 건설 시 초기 비용증가에 따른 부담을 줄이기 위해 ‘우수’ 또는 ‘최우수’ 등급을 취득한 단지는 건폐율 및 용적률 등 건축기준을 완화하는 인센티브를 지급하고 있다.
	장수명주택 인증취득현황은 어떤 점을 시사하는가?	하지만 이러한 정부의 노력에도 불구하고 장수명주택 인증취득현황을 살펴보면, 2018년 8월 기준 1건(양호등급)을 제외한 모든 주택이 일반등급 인증을 취득하였다. 즉, 이는 현재까지 장수명주택 인증 단지 중 건폐율 및 용적률 인센티브를 적용받은 사례가 전무하다는 것을 시사한다. 이러한 현상은 장수명주택 인증제도뿐만 아니라 건축기준 완화 인센티브를 받을 수 있는 녹색건축인증의 사례에서도 동일하게 나타난다(김민경·배준식,2015).

참고문헌 (8)

김민경.배준식(2015), 서울시 건물에너지 절감 인센티브제도 개선 방향, 서울연구원.
김승남.조상규.이은석(2016), 녹색건축 활성화를 위한 인센티브제도 개선 연구, 건축도시공간연구소.
김은영.장순각.황은경(2016), "장수명 주택 관계자별 인센티브 부여 방향 설정에 관한 연구", 한국실내디자인학회논문집, 25(1): 93-100.

원문보기 상세보기
서울특별시(2017), 서울특별시 지구단위계획 수립기준.
서울특별시(2018), 서울특별시 건축물 심의기준.
서울특별시(2019), 서울특별시 녹색건축물 설계기준.
이석용.심운준.민성훈(2017), "장수명 주택 인증제도 활성화를 위한 중요도 조사 및 개선방안에 관한 연구", 대한건축학회지회연합회 논문집, 19(5): 55-62.
조영진.유광흠.고영호.이은석.남석우.김신성.이재우(2017), 제로에너지빌딩 신재생 및 인센티브 효과 분석, 건축도시공간연구소.

저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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