[논문]도시정비사업(재건축·재개발)에서 전문가 의식조사를 통한 책임형 CM 활성화 방안에 관한 연구

이윤홍

doi:10.6106/kjcem.2020.21.6.056

도시정비사업(재건축·재개발)에서 전문가 의식조사를 통한 책임형 CM 활성화 방안에 관한 연구
A Study on the Plan to Activate Responsible CM through Expert Consciousness Survey in Urban Improvement Projects (Reconstruction·Redevelopment) 원문보기

한국건설관리학회논문집 = Korean journal of construction engineering and management, v.21 no.6, 2020년, pp.56 - 65

이윤홍 (한국전력공사 재무처 부동산기획실)

초록
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도시정비사업(재건축·재개발)은 일반 주택사업에 비해 인허가 기간이 길고, 인허관청과 협의내용이 많아 전문성이 요구된다. 조합원의 대부분은 정비사업에 대한 기초지식도 없어 원활한 사업추진을 위해 많은 권한을 조합장에게 위임하고 있다. 하지만 조합원이 위임한 본래취지와 달리 조합장의 사적이익을 위해 비리에 노출되고 있고, 조합원의 분쟁을 해결하지 못해 사업이 중단된 사례를 쉽게 찾아 볼 수 있다. 이러한 위험을 극복하기 위해 실무전문가로 구성된 설문조사를 통해 정비사업의 문제점을 찾아보고, KCSI 평가모델을 통한 해결방안을 나타낼 수 있었다. 본 연구는 조합장의 업무보조에 국한된 관리형CM이 아닌 조합의 간섭을 받지 않고 독자적인 사업판단을 할 수 있는 책임형CM의 필요성을 언급하였다. 건설산업 진흥의 국가적 역할을 위해 책임형CM 활성화가 필요하여 6가지 실질적 대안을 제언하였다.

Abstract ▼ AI-Helper

Urban renovation projects (reconstruction and redevelopment) have a longer licensing period than general housing projects, and many consultations with the licensing authorities require expertise. Most of the members of the union do not have basic knowledge of the maintenance business, so they have a lot of authority to promote smooth business Is entrusted to the union leader. However, contrary to the original purpose entrusted by the members, it is easy to find a case where the business is suspended because the union leader is exposed to corruption for the private interests of the union, and the members' disputes could not be resolved. In order to overcome this risk, the problem of the maintenance project was found through a questionnaire survey composed of practical experts, and a solution was presented through the KCSI evaluation model. This study mentioned the necessity of a responsible CM that can make independent business decisions without interference from the union, rather than a management-type CM limited to the cooperative's work assistance. In order to promote the construction industry's national role, it was necessary to revitalize responsible CM, so six practical alternatives were proposed.

주제어

표/그림 (5)

표 Table 1. The system of the upper limit of the penalty regarding an illegal act of the union in the maintenance business
표 Table 2. The details of the entrustment of the investigation and the request for the disciplinary action by the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport.
표 Table 3. Prior studies using KCSI evaluation models
표 Table 4. A questionnaire survey investigation into a plan for the improvement of the criminal acts of the Presidents of the unions
표 Table 5. The evaluation results of the KCSI

AI 본문요약
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문제 정의

본 연구는 실무전문가로 구성된 KCSI (Korea Customer Satisfaction Index) 평가모델을 통해 조합장 비리와 조합원의 분쟁으로 도시정비사업이 중단되는 위험을 알 수 있었다. 또한, 이러한 위험에서 벗어날 수 있는 현실적인 대안도 찾을 수 있었다.
본 연구는 조합장의 비리차단과 조합원 분쟁해소를 위해 공신력 있는 자료와 실무전문가의 의견을 바탕으로 분석이 이루어졌다.
조합장이 요구하는 것을 그대로 관철시키는 것이 아니라 공공성의 목적으로 객관성이 담보되는 사업방식이 필요하다는 내용이다. 본 연구에서 실무전문가의 설문조사를 통해 조합장의 비리와 조합원의 분쟁으로 조합원들의 경제적 손실이 발생하는 문제점을 찾을 수 있었다. 본 연구는 선행 논문에서 찾을 수 없었던 정비사업의 문제점과 이를 극복할 수 있는 실질적 대안을 제시함으로써 선행논문과는 많은 차별성을 두었다.
조합장의 비리차단과 조합원의 분쟁을 해결하여 사업이 성공할 수 있는 할 수 있는 사업방식을 찾기 위함이었다. 본 연구에서는 정비사업의 신속한 사업추진을 위해서는 조합장의 업무보조에 국한된 용역형CM이 아닌 조합장의 간섭을 받지 않고 객관적인 사업판단을 할 수 있는 책임형CM의 활성화가 필요함을 알 수 있었다.

제안 방법

KCSI (Korea Customer Satisfaction Index) 평가항목은 조합장 비리차단 및 조합원 분쟁발생을 최소화하는 중요요소를 선정하였다. 본 연구는 공신력이 높은 기관의 자료를 바탕으로 KCSI평가모델 설정하여 연구의 객관성을 높였고, 실무전문가 설문조사를 통한 중요비율을 나타냄으로써 각 항목별 위험도를 측정할 수 있었다. KCSI 평가방법의 경우 조합장 비리 발생원인과 조합원 분쟁원인을 바탕으로 책임형 CM도입에 따른 극복방안을 실무전문가 동의비율(설문조사)의 가중치로 나타내어 현실에 맞는 정책을 제언할 수 있었다.
본 연구에서 실무전문가의 설문조사를 통해 조합장의 비리와 조합원의 분쟁으로 조합원들의 경제적 손실이 발생하는 문제점을 찾을 수 있었다. 본 연구는 선행 논문에서 찾을 수 없었던 정비사업의 문제점과 이를 극복할 수 있는 실질적 대안을 제시함으로써 선행논문과는 많은 차별성을 두었다.
CM업체의 경우도 조합과 건설사와의 유착관계로 인해 부작용이 자주 발생하였다. 실무전문가의 설문조사를 통해 신탁 사업방식과 책임형CM 사업방식의 장단점을 분석하였다. 조합장의 비리차단과 조합원의 분쟁을 해결하여 사업이 성공할 수 있는 할 수 있는 사업방식을 찾기 위함이었다.
외부전문가 설문조사를 통해 신탁방식과 책임형 CM방식의 장단점을 비교하여 선호도를 조사하였다. 대형건설사 부장 5명, 엔지니어링 및 건축사무소 부장 5명, 서울소재 재건축 재개발 조합장 5명, 신탁회사 부장 5명으로 구성되었다.
책임형CM 역할은 추진위원회 단계, 조합설립 단계, 사업 준비 단계, 시공단계, 준공 후 단계로 구분하였다.
책임형CM 역할은 추진위원회 단계, 조합설립 단계, 사업 준비 단계, 시공단계, 준공 후 단계로 구분하였다.
조합원 분쟁원인의 경우는 CM관련 선행논문(Lee, 2006; Lee & Lee, 2006; Lee & Kim, 2012)과 CM세미나자료(Choi, 2018; Shin, 2018)를 바탕으로 중요항목을 설정하였다. 책임형CM 활성화 방안은 실무전문가의 설문을 통해 순위별로 항목을 선정하였다.
책임형CM의 효과는 실무전문가 구성, 조합장 비리 차단, 조합원 분쟁 협의를 통한 분담금상승 최소화, 투명한 자금사용으로 구분하였다. 먼저 실무전문가구성의 경우는 엔지니어링, 건축사의 인허가 경력이 5.

대상 데이터

2017년 점검지역은 아파트가격 상승률이 높고, 조합장의 비리가 많은 서울중심지역(서초·강남·송파·강동) 총 8개 단지로 한정하였다.
건설사는 2020년 시공능력 10위권의 대형건설사에 근무하는 정비사업 담당자로서 재건축·재개발을 수주 및 관리경력 10년 이상 근무한 중간관리자(차장·부장)로 한정하였다.
외부전문가 설문조사를 통해 신탁방식과 책임형 CM방식의 장단점을 비교하여 선호도를 조사하였다. 대형건설사 부장 5명, 엔지니어링 및 건축사무소 부장 5명, 서울소재 재건축 재개발 조합장 5명, 신탁회사 부장 5명으로 구성되었다. 코로나 19로 인해 e-mail 방식으로만 조사가 이루어졌다.
본 연구의 객관성을 높이기 위해 실무경험이 많은 전문가 50명을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 설문조사 방법은 코로나19로 인해 e-mail로만 조사가 이루어졌다.
본 연구는 정비사업에서 조합장의 비리와 조합원의 분쟁 위험에서 벗어날 수 있는 측정모델이 필요하였다. 선행연구에서 검증되었던 방법을 고려하여 평가모델을 선정하였다.
본 연구의 객관성을 높이기 위해 실무경험이 많은 전문가 50명을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 설문조사 방법은 코로나19로 인해 e-mail로만 조사가 이루어졌다. 실무전문가는 건설사, 엔지니어링, 설계사무소, 정비사업 조합장, 금융권 PF담당자로 제한하였다.
금융권 PF담당자는 정비사업의 재건축·재개발 PF를 추진한 경험이 있는 10년 이상 중간관리자(차장·부장)으로 구성하였다. 설문조사는 2020년 7월 15일부터 8월 14일까지 총 30일 동안 진행되었다. 전체 배포 부수는 50부이며 설문회수 부수는 46부로 회수율은 92%이다[Table 4]
건설사는 2020년 시공능력 10위권의 대형건설사에 근무하는 정비사업 담당자로서 재건축·재개발을 수주 및 관리경력 10년 이상 근무한 중간관리자(차장·부장)로 한정하였다. 엔지니어링 및 설계사무소의 경우는 정비사업의 인허가를 담당하는 7년 이상 근무한 중간관리자(과장~부장)로 한정하였다. 정비사업 조합장은 강남구, 서초구, 송파구에서 재건축을 추진한 경험이 있는 전직조합장과 강동구와 성동구에서 재건축(재개발)을 추진하고 있는 현직 조합장으로 구성하였다.
설문조사는 2020년 7월 15일부터 8월 14일까지 총 30일 동안 진행되었다. 전체 배포 부수는 50부이며 설문회수 부수는 46부로 회수율은 92%이다[Table 4]
엔지니어링 및 설계사무소의 경우는 정비사업의 인허가를 담당하는 7년 이상 근무한 중간관리자(과장~부장)로 한정하였다. 정비사업 조합장은 강남구, 서초구, 송파구에서 재건축을 추진한 경험이 있는 전직조합장과 강동구와 성동구에서 재건축(재개발)을 추진하고 있는 현직 조합장으로 구성하였다. 금융권 PF담당자는 정비사업의 재건축·재개발 PF를 추진한 경험이 있는 10년 이상 중간관리자(차장·부장)으로 구성하였다.
조합장 비위행위 원인은 한국건설관리학회에서 발표한 세미나자료(CM시장 확대를 위한 정비사업의 CM적용 방안) 3개를 활용하였다. 3개 발표 자료는 Choi (2018)의 정비사업 CM적용 확대를 위한 제도개선 방안, Shin (2018)의 정비사업 진행절차 및 단계별 건설사업관리자의 업무, Yon (2018)의 주택 재건축사업 범죄의 원인과 분쟁의 위험비중이 높은 항목을 설정하였다.

이론/모형

KCSI (Korea Customer Satisfaction Index) 평가항목은 조합장 비리차단 및 조합원 분쟁발생을 최소화하는 중요요소를 선정하였다. 본 연구는 공신력이 높은 기관의 자료를 바탕으로 KCSI평가모델 설정하여 연구의 객관성을 높였고, 실무전문가 설문조사를 통한 중요비율을 나타냄으로써 각 항목별 위험도를 측정할 수 있었다.
조합원 분쟁원인의 경우는 CM관련 선행논문(Lee, 2006; Lee & Lee, 2006; Lee & Kim, 2012)과 CM세미나자료(Choi, 2018; Shin, 2018)를 바탕으로 중요항목을 설정하였다.

성능/효과

(1) 추진위원회 단계에서는 조합원들이 납입해야 하는 분담금을 측정하기 위한 추정 분담금 관리항목이 높았고, 조합 설립 단계에서는 시대적 흐름(스마트시티 도입 등)에 맞는 최적의 공법 및 재료를 결정하는 것과 가격 경쟁력을 갖춘 원가절감 항목이 높았다.
(1) 추진위원회 단계에서는 추정 분담금 관리가 4.85로 가장 높았고, 2순위는 사업일정관리 계획 수립이 4.00, 3순위는 계획 설계관리가 3.93로 나타났다. (2) 조합설립 단계는 최적공법 및 재료결정이 4.
(2) 사업 준비단계에서는 조속한 사업추진을 위해 PF자금조달 가능여부, 금리 수수료, 건설사 신용등급 등의 정상적인 사업추진이 가능한지 여부와 투자비용 등의 항목이 높았다.
93로 나타났다. (2) 조합설립 단계는 최적공법 및 재료결정이 4.12로 가장 높았고, 2순위는 VE(가치분석)을 통한 원가절감이 4.07, 3순위는 설계검토 및 대안제시가 4.05로 나타났다.
(2) 조합장의 비리와 조합원 분쟁위험을 개선할 수 있는 책임형CM 적용방안을 평가에 반영할 수 있어야 한다.
(3) 사업준비 단계는 PF자금조달 가능여부 검토가 4.66로 가장 높았고, 2순위는 금리·수수료 검토 4.54, 3순위는 건설사 신용등급 검토가 4.27로 나타났다.
(3) 시공단계에서는 분쟁 및 클레임관리와 설계변경 방지/공기단축의 항목이 높았다.
(4) 시공단계에서는 분쟁 및 클레임관리가 4.56로 가장 높았고, 2순위는 설계변경 방지/공기단축이 4.24, 3순위는 프로젝트 조직관리가 4.20로 나타났다.
(4) 준공 후 단계에서는 조합원들의 분담금의 변화를 살펴보기 위해 총사업비 요약보고서 작성 등을 통해 준공전과 준공후의 사업비를 비교할 수 있는 항목이 높았다.
(5) 사업 준비 단계는 사업타당성, 시공단계에서는 우수한 공법, 준공 후에는 분담금 확인 등이 중요하다고 판단하였다.
(5) 준공 후 단계는 총사업비 요약보고서 작성이 4.27로 가장 높았고, 2순위는 준공도면 등 문서이관이 3.61, 3순위는 시운전, 유지관리 매뉴얼 작성이 3.37로 나타났다.
4장에서는 책임형CM을 활성화하기 위해 6가지의 실질적인 대안을 제언하였다. 마지막 결론에서는 조합의 비리를 차단하고, 조합의 분쟁해결을 위해서는 책임형CM의 활성화가 필요함을 주장했다.
외부전문가들은 조합장의 비리차단, 조합원의 분쟁을 해소하기 위해서는 외부 전문기관에 사업을 위임하여 사업의 객관성을 높여야 한다고 주장하였다. 먼저 신탁방식의 경우는 자금관리의 노하우(Know-how)가 있어 분담금 관리의 객관성을 확보할 수 있으나, 공사단가의 적정성과 준공시점까지 필요한 기술력은 확보하지 못한 것으로 나타났다. 신탁 방식은 수수료가 높아 조합원들이 선호하지 않는 것으로 조사되었다.
책임형CM의 효과는 실무전문가 구성, 조합장 비리 차단, 조합원 분쟁 협의를 통한 분담금상승 최소화, 투명한 자금사용으로 구분하였다. 먼저 실무전문가구성의 경우는 엔지니어링, 건축사의 인허가 경력이 5.02로 가장 높았다. 조합 비리차단은 건설사 및 협력업체의 선정권한을 CM업체에 위임이 4.
먼저 조합의 비리는 건설사 선정과정에서의 뇌물수수가 5.37로 가장 높았고, 조합원 분쟁위험은 사업중단이 4.83로 가장 높았다. 책임형CM 역할은 추진위원회 단계, 조합설립 단계, 사업준비 단계, 시공단계, 준공 후 단계로 구분하였다.
조합원 분쟁을 해소하기 위해서는 사업추진 시 객관적인 사업검토를 통해 정확한 정보를 조합원에게 제공하고, 분담금을 최소화 할 수 있는 방안도 찾아야 한다. 불필요한 자금사용 차단, 건설사 및 협력업체 선정 시 가격경쟁력 확보, 낮은 금리의 PF자금조달이 높게 나타났다. 투명한 자금사용에서는 월별 자금사용내역을 조합원에게 공개하고, 건설사 및 협력업체 선정 시 입찰조건을 비교하여 가격경쟁력을 확보하는 것이 중요하다고 판단하였다.
전문가로 구성된 KCSI 평가결과로 책임형CM에 대한 객관적인 결과 값을 얻을 수 있었다[Table 5].
책임형CM의 효과는 조합 비리 차단, 조합원 분쟁 조정으로 나타냈다. 조합 비리차단은 건설사 및 협력업체의 선정 권한을 CM업체에 위임이 4.85로 가장 높았고, 2순위는 사업 추진 권한을 CM업체에 위임 4.68, 3순위는 자금사용 권한을 CM업체에 위임이 4.61로 나타났다. 조합원 분쟁 조정을 위해서는 불필요한 자금사용 차단이 5.
02로 가장 높았다. 조합 비리차단은 건설사 및 협력업체의 선정권한을 CM업체에 위임이 4.85로 가장 높았다. 조합원 분쟁협의를 통한 불필요한 자금사용 차단이 5.
국토교통부는 조합장의 비리가 자주 발생하자 근본적인 운영(개선)을 위해 제도개선을 추진하였다. 조합의 용역계약에 대한 업무처리 기준을 국토교통부장관이 고시하도록 신설함으로써 조합에서 불필요한 용역을 발주하거나 과도하게 용역비를 지급하는 경우를 방지하였다. 관리처분 계획 수립 시 정비사업비가 10%이상 증가하거나, 조합원 1/5 이상이 요청하는 경우에는 인허가 전에 한국감정원 등 공공기관의 사전검증을 의무화하여 관리처분 계획의 적정성을 강화하였다.

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표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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