본 연구는 기본형건축비 내 PHC-pile 공사비를 가산비로 제외함에 따라 분양가에 미치는 영향을 분석하였다. '20년 3월 이전 기본형건축비에는 15m PHC-pile 공사비가 포함되어 있었다. 그러나 분양가 심사에서 설계된 pile 물량을 고려하여 공사비를 조정해야 하지만, 이를 조정하지 않는 문제가 발생하였다. 이에 국토부에서는 '20년 3월 고시에서, PHC-pile 공사비를 기본형건축비에서 제외하고, 설계된 pile만을 가산비로 인정하도록 하였다. 따라서, 본 연구는 기존방식과 개선된 방식의 pile 공사비를 추정하고, 이를 비교함으로써 분양가에 미치는 영향을 분석하였다. 이를 위하여 최근 수도권에 분양된 7개 사례를 선정하여 PHC-pile 공사비를 추정하였다. 기존방식은 기본형건축비에서 pile 공사비가 차지하는 비율로 추정하였고, 개선된 방식은 설계내역서의 물량을 기반으로 예정가격산정기준을 적용하여 추정하였다. 그 결과 개선된 방식으로 pile 공사비를 산출할 경우 기본형건축비가 약 2~3% 하락하였다. 또한 PHC-pile 공사비를 제외한 분양가격과 수도권 분양가격을 비교한 결과 수도권 대비 약 1%정도 하락하는 것으로 나타났다. 본 연구를 통하여 기본형건축비 산출에 대한 이해를 높일 수 있을 것으로 기대한다. 마지막으로, 제도적인 개선을 통하여 국민 주거안정 도모에 기여할 수 있을 것으로 판단된다.
본 연구는 기본형건축비 내 PHC-pile 공사비를 가산비로 제외함에 따라 분양가에 미치는 영향을 분석하였다. '20년 3월 이전 기본형건축비에는 15m PHC-pile 공사비가 포함되어 있었다. 그러나 분양가 심사에서 설계된 pile 물량을 고려하여 공사비를 조정해야 하지만, 이를 조정하지 않는 문제가 발생하였다. 이에 국토부에서는 '20년 3월 고시에서, PHC-pile 공사비를 기본형건축비에서 제외하고, 설계된 pile만을 가산비로 인정하도록 하였다. 따라서, 본 연구는 기존방식과 개선된 방식의 pile 공사비를 추정하고, 이를 비교함으로써 분양가에 미치는 영향을 분석하였다. 이를 위하여 최근 수도권에 분양된 7개 사례를 선정하여 PHC-pile 공사비를 추정하였다. 기존방식은 기본형건축비에서 pile 공사비가 차지하는 비율로 추정하였고, 개선된 방식은 설계내역서의 물량을 기반으로 예정가격산정기준을 적용하여 추정하였다. 그 결과 개선된 방식으로 pile 공사비를 산출할 경우 기본형건축비가 약 2~3% 하락하였다. 또한 PHC-pile 공사비를 제외한 분양가격과 수도권 분양가격을 비교한 결과 수도권 대비 약 1%정도 하락하는 것으로 나타났다. 본 연구를 통하여 기본형건축비 산출에 대한 이해를 높일 수 있을 것으로 기대한다. 마지막으로, 제도적인 개선을 통하여 국민 주거안정 도모에 기여할 수 있을 것으로 판단된다.
This study examined the effect of the sale price by excluding the PHC-pile cost from the construction costs for basic type (CCsBT) as an additional cost. The Ministry of Land, Infrastructure, and Transport excluded the PHC-pile cost in the CCsBT and new method so that only the designed pile quantity...
This study examined the effect of the sale price by excluding the PHC-pile cost from the construction costs for basic type (CCsBT) as an additional cost. The Ministry of Land, Infrastructure, and Transport excluded the PHC-pile cost in the CCsBT and new method so that only the designed pile quantity was recognized as an additional cost. The effect on the sale price was analyzed by comparing the pile cost of the existing and new methods. For this purpose, seven cases were selected, and the PHC-pile cost was estimated. The existing method was estimated as the ratio of the pile cost to CCsBT. The new method was estimated based on the bill of quantity. As a result, the CCsBT decreased by approximately 2-3% when the PHC-pile cost was calculated in the new method. Furthermore, as a result of comparing the sale price, excluding the PHC-pile cost with the sale price, the CCsBT decreased by approximately 1%. These results are expected to help improve the understanding of the CCsBT. Also, this paper contributes to promoting national housing stability through institutional improvement.
This study examined the effect of the sale price by excluding the PHC-pile cost from the construction costs for basic type (CCsBT) as an additional cost. The Ministry of Land, Infrastructure, and Transport excluded the PHC-pile cost in the CCsBT and new method so that only the designed pile quantity was recognized as an additional cost. The effect on the sale price was analyzed by comparing the pile cost of the existing and new methods. For this purpose, seven cases were selected, and the PHC-pile cost was estimated. The existing method was estimated as the ratio of the pile cost to CCsBT. The new method was estimated based on the bill of quantity. As a result, the CCsBT decreased by approximately 2-3% when the PHC-pile cost was calculated in the new method. Furthermore, as a result of comparing the sale price, excluding the PHC-pile cost with the sale price, the CCsBT decreased by approximately 1%. These results are expected to help improve the understanding of the CCsBT. Also, this paper contributes to promoting national housing stability through institutional improvement.
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문제 정의
마지막으로, 가산비는 기본형건축비에 일률적으로 반영하기 어렵거나 소비자의 다양한 수요와 최신 건설기술을 유연하게 수용하면서 주택품질, 주거환경의 질적 향상을 목적으로 한다. 주요 가산비 항목은 구조형식, 주택성능등급, 인텔리전트설비, 초고층 가산 등의 항목이 있다.
본 절에서는 PHC-pile 공사비 비율을 살펴보고, 산정방식 개선방안을 소개하고자 한다. 기존 연구[6]에서 PHC-pile 공사비는 (pile 재료비, 천공 및 경타비 등 제외) 지상층 기본형건축비의 2.
본 절에서는 개선된 방식을 활용하여 PHC-pile 공사비를 산출하고자 하였다. 이를 위하여 7개 사례의 설계내역서를 토대로 PHC-pile의 실제 투입물량을 산출하였다.
본 절에서는 기존방식과 개선된 방식의 PHC-pile 공사비 추정액을 비교하고자 하였다. 우선 단순히 PHC-pile 공사비 차액(Deviation)을 비교·분석하였다(Table 4).
본 절에서는 기존방식으로 PHC-pile 공사비를 추정하고자 하였다. 기존방식은 실제 시공된 PHC-pile 물량이 아니라, pile이 15m까지 시공했음을 가정하여 산출하는 방식이었다.
본 절에서는 앞서 분석한 PHC-pile 공사비가 분양가에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. 그러나 해당 사업의 실제 분양가와 비교할 경우 대상 사업이 노출될 우려가 있었다.
본 절에서는 현행 분양가 산정기준에 대하여 고찰하였다. 서론에 언급한 바와 같이 분상제를 적용받는 공동주택의 분양가는 택지비와 건축비(지상층+지하층), 가산비로 구성된다.
우선 7개 사례의 기본형건축비 내에 포함된 PHC-pile 공사비를 분류하고자 하였다. 이에 PHC-pile 공사비가 포함된 기본형건축비를 산출하기 위하여 다음 식(1)을 적용하였다.
고시에서 PHC-pile을 기본형건축비에서 제외하고, 실제 시공량에 따라 가산비로 별도 산정하도록 규정을 개선하였다. 이에 본 연구는 PHC-pile 기준 개선이 분양가에 미치는 영향을 분석하였다. 본 연구의 주요 내용을 요약하면 다음과 같다.
이에 본 연구에서는 기존에 분양된 사례를 기반으로 PHC-pile을 가산비로 산출했을 때 분양가에 미치는 영향을 분석하고자 하였다.
이에 본 연구에서는 분양가격 산정기준 중 영향이 클 것으로 판단되는 PHC-pile이 분양가에 어느 정도 영향을 미치는지 파악해보고자 한다.
그러나 해당 사업의 실제 분양가와 비교할 경우 대상 사업이 노출될 우려가 있었다. 이에 수도권에서 일반적으로 분양하는 조건과 유사한 가상 모델과 비교하고자 하였다. 이를 위하여 국민주택규모(전용면적 85㎡) 기본형건축비를 분석하였고(`20.
가설 설정
본 절에서는 기존방식으로 PHC-pile 공사비를 추정하고자 하였다. 기존방식은 실제 시공된 PHC-pile 물량이 아니라, pile이 15m까지 시공했음을 가정하여 산출하는 방식이었다.
제안 방법
3. 고시에서 PHC-pile을 기본형건축비에서 제외하고, 실제 시공량에 따라 가산비로 별도 산정하도록 규정을 개선하였다. 이에 본 연구는 PHC-pile 기준 개선이 분양가에 미치는 영향을 분석하였다.
다음으로 공사비 추정을 위하여 국가계약법 제9조 예정가격산정기준인 건설공사 표준품셈 및 표준시장단가 등을 적용하여 직접공사비를 산출하였다. 공사비는 pile m당 단가와 천공 및 경비, 두부정리비를 반영한 직접공사비를 산출하였다.
기존방식과 개선된 방식의 PHC-pile 공사비를 추정하기 위하여 공간적, 시간적, 물리적 범위를 한정하여 사례를 선정하였다. 한편 보안상의 문제로 사례와 데이터에 대한 상세한 내용을 기술하지 못 하는 한계점이 있다.
따라서, 각 사례의 공급세대 당 pile 공사비(Deviation of PHC-pile cost each house in Table 4)를 분석할 필요가 있다. 다만, 이를 정확히 제시할 경우 공급세대수를 역산하여 사례를 추정할 수 있어 개략적으로 제시하였다. 그 결과 5번 사례는 세대당 pile공사비가 약 380만원, 3번 사례는 약 630만원으로 나타났다.
세대별로 살펴보면 600세대 미만, 600~1500세대, 1500세대 이상으로 구분할 수 있다. 다음으로 PHC-pile의 물량과 전체 길이, 평균심도를 살펴보았다. Table 1의 5번 사례를 살펴보면 2,131본이 시공되었고, 전체 길이는 26,024m로 나타났다.
이를 위하여 7개 사례의 설계내역서를 토대로 PHC-pile의 실제 투입물량을 산출하였다. 다음으로 공사비 추정을 위하여 국가계약법 제9조 예정가격산정기준인 건설공사 표준품셈 및 표준시장단가 등을 적용하여 직접공사비를 산출하였다. 공사비는 pile m당 단가와 천공 및 경비, 두부정리비를 반영한 직접공사비를 산출하였다.
다음으로, 수도권 국민주택규모 주택의 분양가 산출을 위하여 최근 수도권 분양사례를 분석하였다. 분석결과 전체 분양가 중 택지비가 약 50%, 건축비가 50%, 가산비는 건축비의 약 20%로 나타났다.
둘째, 기존 PHC-pile 공사비 산출의 문제점과 이에 대한 개선방안을 살펴보았다. 기존방식은 기본형건축비에 PHC-pile 공사비가 포함되어있어, 적절한 감액기준의 미비로 공사비 증가 우려가 있었다.
마지막으로, pile 공사비가 건축비 및 분양가에 미치는 영향을 분석하였다. 그 결과 개선된 방식으로 pile 공사비 산출 시 기본형건축비가 약 2~3% 하락하는 결과가 나타났다.
사례의 세대별 기초파일 공사비가 국민주택규모의 건축비와 분양가에 차지하는 영향을 파악하였다(Table 5).
셋째, 개선된 방식의 pile 공사비 영향을 분석하기 위하여 사례분석을 실시하였다. 선정된 사례의 설계내역 등을 토대로 기존방식과 개선된 방식의 pile 공사비를 추정하였다.
셋째, 개선된 방식의 pile 공사비 영향을 분석하기 위하여 사례분석을 실시하였다. 선정된 사례의 설계내역 등을 토대로 기존방식과 개선된 방식의 pile 공사비를 추정하였다.
우선 단순히 PHC-pile 공사비 차액(Deviation)을 비교·분석하였다(Table 4).
본 절에서는 개선된 방식을 활용하여 PHC-pile 공사비를 산출하고자 하였다. 이를 위하여 7개 사례의 설계내역서를 토대로 PHC-pile의 실제 투입물량을 산출하였다. 다음으로 공사비 추정을 위하여 국가계약법 제9조 예정가격산정기준인 건설공사 표준품셈 및 표준시장단가 등을 적용하여 직접공사비를 산출하였다.
기존방식은 기본형건축비에 PHC-pile 공사비가 포함되어있어, 적절한 감액기준의 미비로 공사비 증가 우려가 있었다. 이를 위하여 PHC-pile을 가산비로 개정하는 방안을 제안하였다.
이에 수도권에서 일반적으로 분양하는 조건과 유사한 가상 모델과 비교하고자 하였다. 이를 위하여 국민주택규모(전용면적 85㎡) 기본형건축비를 분석하였고(`20.3.1 기준), 수도권 공동주택의 분양심사 자료를 분석하여 분양가를 추정하였다.
국토부에서 고시하는 기본형건축비에는 기본형건축비 내 직접비와 간접비 비율을 고시하고 있다. 이에 최근에 고시된(`20.9.) 기본형건축비에서 제시하고 있는 직접공사비율(71.8%)과 간접공사비율(28.2%)을 적용하여 최종 PHC-pile 공사비를 추정하였다. 단, 매번 고시되는 기본형건축비에서 직·간접비 비율은 조금씩 차이가 있을 수 있다.
1(d))으로 변경하였다. 즉, 상한의 개념이 아닌 실제 투입된 물량을 공사비로 산출하도록 하였다(Fig. 1(b) red box).
2절에서 언급한 기존 연구[6]의 비율을 다음 식(2)에 적용하였다. 즉, 지상층 기본형건축비에 97.8%(지상층 PHC-pile 제외 비율)와 전체 공급면적을 곱하고, 지하층 기본형건축비에 89%(지하층 PHC-pile 제외 비율)와 전체 지하층면적을 곱하여 합산하였다.
이에 PHC-pile 공사비가 포함된 기본형건축비를 산출하기 위하여 다음 식(1)을 적용하였다. 지상층 기본형건축비(Ground Floor on Construction Costs for Basic Type, G.F. CCsBT)에 전체공급면적(Total Supply Area, T.S.A.)를 곱한 값과, 지하층 기본형건축비(Basement Floor on Construction Costs for Basic Type, B.F. CCsBT)에 총 지하층면적(Total Basement Floor Area, T.B.F.A) 곱한 값을 더하여 7개 사례의 기본형건축비를 산출하였다.
첫째, 분양가상한제도, 기본형건축비, PHC-pile 공사비의 구성 등을 고찰하였다.
따라서, 기본형건축비에 포함된 PHC-pile의 공사비가 분양가에 미치는 영향을 알아보고자 하는 본 연구의 목적에 부합하지 않기 때문에 제외하였다. 추가로 세대수에 따른 비중을 고려하기 위하여 분양세대수를 고려하였다.
대상 데이터
다음으로 PHC-pile의 물량과 전체 길이, 평균심도를 살펴보았다. Table 1의 5번 사례를 살펴보면 2,131본이 시공되었고, 전체 길이는 26,024m로 나타났다. 평균심도는 길이를 물량으로 나눈 값으로, 5번 사례의 평균심도는 약 12.
그러나 주택가격 상승으로 인한 사회적 문제가 이슈화되자 2005년 판교 신도시의 고분양가 및 청약과열을 막기 위해 공공택지에 한해 재도입되었다. 그 후 전국으로 확산된 투기 열풍 차단을 위하여 2007년 9월 민간택지로 확대하여 2015년 3월까지 시행하였다. 이후 2015년 4월부터 공공택지와 민간택지 중 일부(주택가격이 급등할 우려가 있어 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 국토부장관이 지정하는 지역의 공동주택)에서만 분양가상한제가 적용되었다.
전술한 범위에 부합하는 사례는 Table 1과 같다. 선정된 사례는 총 7개로, 분양 시점별로 17년 상반기 1개, 하반기 1개, 18년 상반기 1개, 하반기 4개의 사례를 선정하였다. 세대별로 살펴보면 600세대 미만, 600~1500세대, 1500세대 이상으로 구분할 수 있다.
우선 공간적 범위는 지방대비 분양수가 많은 수도권을 대상으로 하였고, 시간적 범위는 최신 공사비산정기준을 반영할 수 있도록 `17~`18년에 분양된 사례를 선정하였다.
성능/효과
1번 사례에서 PHC-pile 공사비가 포함된 기본형건축비는 약 1424억원(A in Table 2), PHC-pile 공사비가 제외된 기본형 건축비는 약 1377억원(B in Table 2)으로 산출되었다. 그 결과 약 46.
9km, 평균심도 약 7m로(Table 1) 다른 소규모 단지 대비 PHC-pile 물량이 현저히 낮음을 알 수 있다. 7번 사례의 경우 상대적으로 지반의 지내력이 높아 pile 물량이 적게 투입되는 것이 합리적이라는 추측할 수 있다. 따라서, 7번 사례는 기본형건축비에서 pile 공사비 비중이 낮아야 한다.
8% 차지하는 것으로 나타났다. 결과적으로 pile 공사비를 가산비로 변경함으로써, 기본형건축비가 약 2~3% 줄어드는 효과가 있음을 알 수 있다.
따라서, 분양가격은 건축비 외에 토지비, 가산비 항목으로 구성됨에 따라, 그 영향은 1% 정도가 됨을 알 수 있다. 결과적으로 기본형건축비에서 pile 공사비를 제외함으로써 기본형건축비가 낮아지는 효과는 상대적으로 큰 것으로 보인다. 특히, 기존방식의 문제점이었던 pile 공사비 감액에 대한 문제점 해결이 가능할 것으로 기대된다.
결과적으로, 지상·지하층 PHC-pile 공사비를 기본형 건축비에서 제외하여(Fig.
다만, 이를 정확히 제시할 경우 공급세대수를 역산하여 사례를 추정할 수 있어 개략적으로 제시하였다. 그 결과 5번 사례는 세대당 pile공사비가 약 380만원, 3번 사례는 약 630만원으로 나타났다.
마지막으로, pile 공사비가 건축비 및 분양가에 미치는 영향을 분석하였다. 그 결과 개선된 방식으로 pile 공사비 산출 시 기본형건축비가 약 2~3% 하락하는 결과가 나타났다. 또한 분양가격에 미치는 영향을 분석한 결과 수도권 분양가격 대비 약 1%가 하락하는 것으로 분석되었다.
다음으로 분양가격의 비율을 살펴본 결과 사례 7이 1.3%, 사례 5는 1.2%로 나타났으며, 다른 사례의 경우 1% 보다 적게 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서, 분양가격은 건축비 외에 토지비, 가산비 항목으로 구성됨에 따라, 그 영향은 1% 정도가 됨을 알 수 있다.
2%로 나타났으며, 다른 사례의 경우 1% 보다 적게 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서, 분양가격은 건축비 외에 토지비, 가산비 항목으로 구성됨에 따라, 그 영향은 1% 정도가 됨을 알 수 있다. 결과적으로 기본형건축비에서 pile 공사비를 제외함으로써 기본형건축비가 낮아지는 효과는 상대적으로 큰 것으로 보인다.
그 결과 개선된 방식으로 pile 공사비 산출 시 기본형건축비가 약 2~3% 하락하는 결과가 나타났다. 또한 분양가격에 미치는 영향을 분석한 결과 수도권 분양가격 대비 약 1%가 하락하는 것으로 분석되었다.
다음으로, 수도권 국민주택규모 주택의 분양가 산출을 위하여 최근 수도권 분양사례를 분석하였다. 분석결과 전체 분양가 중 택지비가 약 50%, 건축비가 50%, 가산비는 건축비의 약 20%로 나타났다. 앞서 분석한 국민주택규모 기본형건축비를 토대로 다음과 같이 분양가를 산출할 수 있다.
개선된 PHC-pile의 공사비 추정 결과는 Table 3과 같다. 사례 1의 경우 약 9억 4천만원으로 분석되었고, 사례 7의 경우 약 4억7천만원으로 나타났다.
실제로 기본형건축비 산정에 적용한 표본사업을 분석한 결과 PHC-pile이 기본형건축비에서 차지하는 비중이 지상층 약 2%, 지하층 약 11%로 나타났다. 이 비율은 사례별로 차이가 있을 수 있으나, PHC-pile 제외에 따라 기본형건축비와 분양가에 유의미한 영향이 있음을 시사한다.
9%로 나타났다. 오차가 가장 적었던 사례 5의 경우 약 1.8% 차지하는 것으로 나타났다. 결과적으로 pile 공사비를 가산비로 변경함으로써, 기본형건축비가 약 2~3% 줄어드는 효과가 있음을 알 수 있다.
우선 기본형건축비와의 비교결과 오차(deviation)가 가장 큰 7번 사례가 약 3%, 다음으로 사례 3이 약 2.9%로 나타났다. 오차가 가장 적었던 사례 5의 경우 약 1.
Table 1의 5번 사례를 살펴보면 2,131본이 시공되었고, 전체 길이는 26,024m로 나타났다. 평균심도는 길이를 물량으로 나눈 값으로, 5번 사례의 평균심도는 약 12.21m(26.024m/2,131ea)로 분석되었다. 반면, 가장 물량이 적은 pile을 시공한 3번 사례는 175본, 총 길이 1,374m, 평균 길이는 7.
후속연구
본 연구 결과를 통하여 분상제 운영주체 측면에서 기본형건축비 산출에 대한 이해를 높일 수 있을 것으로 기대한다. 또한 개선된 제도의 영향을 정량적으로 제안함으로써, 제도 개선의 결과가 합리적임을 증명하였고, 국민주거안정 도모에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
본 연구 결과를 통하여 분상제 운영주체 측면에서 기본형건축비 산출에 대한 이해를 높일 수 있을 것으로 기대한다. 또한 개선된 제도의 영향을 정량적으로 제안함으로써, 제도 개선의 결과가 합리적임을 증명하였고, 국민주거안정 도모에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
결과적으로 기본형건축비에서 pile 공사비를 제외함으로써 기본형건축비가 낮아지는 효과는 상대적으로 큰 것으로 보인다. 특히, 기존방식의 문제점이었던 pile 공사비 감액에 대한 문제점 해결이 가능할 것으로 기대된다. 추가로 pile을 가산비에 포함함에 따라 분양가에는 약 1% 정도의 영향을 보이는 것을 알 수 있다.
참고문헌 (6)
MOLIT, 2018 Improving the Construction Costs for Basic Type Research Report, Ministry of Land, Infrastructure and Transport(MOLIT), 2018
MOLIT, 2020 Improving the Construction Costs for Basic Type Research Report, Ministry of Land, Infrastructure and Transport(MOLIT), 2020
Min, T., "A Discussion on the INtroduction of the Price Ceiling System on the Newly Built Apartment", Public Land Law Review, Korea Public Land Law Association, Vol.88, pp.193-215, Nov. 2019 DOI: http://dx.doi.org/10.30933/KPLLR.2019.88.1
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Ryu, J., Shim, J., and Lee, S., "A Case Study on the Effect of Price Ceiling Regulation on the New Apartment Price", Journal of the Korea Academia-Industrial Cooperation Society, Korea Academia-Industrial Cooperation Society, Vol.13, No.8, pp.3747-3756, Aug. 2012. DOI: http://dx.doi.org/10.5762/KAIS.2012.13.8.3747
Park, W, and Park, T., "An Anlysis of PHC-pile Cost Ratio in the Construction Costs for Basic Type", Conference Proceeding of Architectural Institute of Korea, Vol.40, No.2, pp.67, Oct. 2020
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