[논문]산업단지 내 휴폐업공장 리모델링 계획기준에 관한 연구

김란수

doi:10.5392/jkca.2020.20.11.192

산업단지 내 휴폐업공장 리모델링 계획기준에 관한 연구
A Study on the Planning Standards for Closed Business Factories Remodeling in the Industrial Complex 원문보기

한국콘텐츠학회논문지 = The Journal of the Korea Contents Association, v.20 no.11, 2020년, pp.192 - 203

김란수 (두모어건축사사무소)

초록
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경기가 장기간 침체되면서 산업단지 내에 휴폐업공장이 증가하면서 리모델링이 시급한 상황이다. 이에 정부는 노후화된 산업단지의 경쟁력을 회복시키기 위하여 산업단지 구조고도화사업의 일환으로 산업단지 내 휴폐업공장 리모델링을 추진하고 있다. 본 연구는 산업단지 내에 있는 휴폐업공장 4개소를 대상으로 리모델링을 위한 타당성을 분석하고, 리모델링 우선순위와 추진범위를 제안하는데 목적이 있다. 연구에 필요한 데이터는 문헌연구, 현장실태조사 등을 통하여 수집하였다. 연구 결과, 휴폐업공장 4개소 모두 리모델링의 타당성이 인정되나, 공장 A는 보다 세밀한 임대 유치계획과 관리운영계획이 필요한 것으로 조사되었다. 본 연구결과는 산업단지 내 있는 휴폐업공장 리모델링을 추진하는 근거자료로 활용될 수 있으며, 타 지역의 휴폐업공장 리모델링의 근거자료 확보 및 기초자료로 활용할 수 있을 것으로 기대된다.

Abstract ▼ AI-Helper

Remodeling is urgent as the number of closed factories in the industrial complex increases due to the long-term economic decline. Accordingly, the government is promoting the remodeling of a closed-up factory as one of the industrial complex restructuring projects underway to restore the competitiveness of aging industrial complexes. The purpose of this study in to analyze the feasibility of remodeling of 4 closed-up factory in an industrial complex. In details, this study analyzes the factories that need to be remodeled with the reasonable grounds, and suggests in what order and manner the remodeling should proceed. The data were collected from literature review and on site field survey. As a result of the study, the feasibility of remodeling was recognized in all four closed factories, but Factory A was found to require a more detailed rental attraction plan and management operation plan. The final conclusions were verified through working-level meetings and experts' advise.

주제어

표/그림 (18)

표 표 1. 리모델링의 단계[5]
표 표 2. 선행연구 검토
표 표 3. 리모델링 타당성 분석 기준
표 표 4. 분석 대상 공장 현황
그림 그림1. 현행법상 구조고도화사업의 개념[9]
표 표 5. 리모델링 관련 상위 정책
표 표 6. 분석 대상의 지역정책
표 표 7. 사업타당성분석을 위한 기준
표 표 8. 휴폐업공장별 경제적 타당성 분석
표 표 9. 휴폐업공장 건축물 연한 및 공실현황
표 표 10. 휴폐업공장 증축 가능여부
표 표 11. 휴폐업공장 세부 공간 분석
표 표 12. 실무적 타당성 주요 내용
표 표 13. 산단 내 임차업체 및 소규모 임차업체 비율
표 표 14. 리모델링 이용적 타당성 종합
표 표 15. 공장별 임대유치계획
표 표 16. 공장별 관리운영계획
표 표 17. 리모델링의 우선순위와 추진범위

AI 본문요약
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문제 정의

현재 일부 산업단지 내에 표준형 공장이 설치되어 운영되고 있으나, 공장설립과 운영을 위한 매뉴얼이 없어 공간구성요소별 면적 비율(스페이스 프로그램)을 산출할 수 없는 한계를 지니고 있다. 그리하여 본 연구에서는 공장과 부대복리시설의 필요시설 설치여부를 중심으로 분석하고자 한다.
대부분의 산업체나 상업용 건축물에 대한 타당성 분석은 주로 경제성 평가에 주를 두고 있어 공공사업으로 추진하는 본 연구에 참고하기에는 한계가 있다. 다만, 공공성을 지닌 도서관 리모델링 타당성 분석을 참고하여 정책적, 경제적 및 기술적 타당성을 분석하고자 한다.
분석대상인 휴폐업공장은 건축 당시에는 공장 관련 제반법규와 기준 등을 충족하였더라도 변화된 사회·경제적 환경이 변화된 최근 공장과는 어느 정도 불합치할 수 있다. 따라서 휴폐업공장의 시설개선과 휴폐업공장 리모델링이 정부 및 산업단지에서 추진하는 상위정책의 부합여부를 분석하여 리모델링의 근거로 삼고하자 한다.
선행연구를 요약하면, 구조고도화사업의 성공을 위해서는 산업단지 내 공동화 문제해결, 구조고도화사업 초기의 공적자금투입, 주거기능을 포함하는 복합개발이 필요하며, 리모델링을 위해서는 사업자측면에서 비용과 수익성에 대한 타당성 분석이 이루어질 뿐 아니라 사용자측면에서의 거시적·통합적 관점 및 미시적·개별적 관점 등 다양한 측면의 분석이 필요하다 본 연구의 차별성은 선행연구의 구조고도화사업이나 사업타당성연구에서 휴폐업공장에 대한 연구 자체가 이루어지지 않았다. 무엇보다 본 연구는 휴폐업공장 리모델링의 계획기준을 종합적인 측면에서 분석하였다는 점이다. 종합하면, 본 연구는 산업단지 내 있는 휴폐업공장을 대상으로 실시하였다는 점과 휴폐업공장의 리모델링을 위한 계획기준을 다각적 측면에서 분석하였다는 점이 선행연구와의 차별성이라고 할 수 있다.
본 연구는 산업단지 내 휴폐업공장 리모델링 타당성 분석의 근거를 마련하기 위하여 관련 연구에서 활용 가능한 타당성 분석의 기준과 방법을 조사하였다. 조사결과, 휴폐업공장의 리모델링 추진을 위한 타당성 분석은 현재까지 수행된 바 없으나, 공공시설인 도서관을 대상으로 타당성 분석이 있었다.
본 연구는 산업단지 내에 있는 휴폐업공장 리모델링 사업의 타당성 분석으로 계획기준을 마련하는 것으로, 사업주체인 한국산업단지공단이 중앙정부로부터 사업자금의 지원으로 사업을 추진하게 된다. 이에 따라 공공투자사업은 모든 발생 가능한 여건을 사전에 분석하여 사업부실과 무분별한 중복투자 등을 사전에 방지하기 위하여 타당성을 분석하게 된다.
공장에 대한 지역 중소기업에 대한 요구사항을 확인하기 위하여 공장임대를 원하는 수요자 요구도 파악할 필요가 있다. 본 연구에서는 한국산업단지공단에서 수행한 산업단지별 입주기업에 대한 수요조사결과를 활용하고자 한다.
이들 휴폐업공장을 대상으로 리모델링을 추진하기 위해서는 산업단지공단 입장에서 객관적 근거를 바탕으로 리모델링 추진여부 및 우선순위를 결정할 필요가 있다. 이에 본 연구에서는 관련 연구들을 참고하여 리모델링 타당성 분석을 위한 기준을 설정하고, 기준에 따른 대상 휴폐업공장의 현황을 분석한 후, 우선순위와 리모델링의 방향을 도출하고자 한다.
휴폐업공장 리모델링사업은 현 상태를 그대로 유지하거나 현시점에서 기존건축물을 철거하고 재건축하는 것과 비교하여 리모델링이 경제적으로 타당하다는 가설이 입증되어야 함에 따라 본 연구에서 리모델링 후 건물의 경제적 가치를 통하여 리모델링의 경제적 타당성을 분석하고자 한다.

제안 방법

특히, 노지현 외[5]는 분석의 기준을 거시적·통합적 관점과 미시적·개별적 관점으로 구분하였다. 거시적·통합적 관점에서는 정책적, 경제적, 사회적 관점에서 분석하였으며, 미시적·개별적 관점에서는 건축물의 물리적, 실무적 및 이용적 관점에서 분석하였다.
건축물의 노후화 정도는 건축물의 안전점검을 통하여 살펴볼 수 있으나, 본 연구에서는 휴폐업공장의 안전등급 조사는 이루어지지 않았으며, 육안으로 건축물의 상태를 확인하였다. 결과, 공장 C는 양호하였으며, 공장 A와 공장 B는 보통, 공장 D는 불량으로 조사되었다.
다음으로 휴폐업공장 리모델링은 공장의 기능 변화나 산업단지의 입지적 조건변화에 대응하여 기존 공장의 혁신적 개선 또는 새로운 기능의 추가 및 변경의 기회인 점을 고려하면, 4개의 휴폐업공장 중 가까운 미래에 변화가 예상되는 공장을 분석하였다. 그 결과, 공장 D와 공장B는 증축과 내·외부공간을 재구조화하는 성능 향상을 동시에 실시할 필요가 있으며, 공장 C와 공장 A는 내·외부공간만을 재구조화하는 성능향상만 할 필요가 있다.
리모델링의 경제성은 사업주체가 부담하게 되는 사업투자비를 중심으로 리모델링을 통한 사업의 비용과 편익을 분석하는 것으로 순현재가치1(NPV)와 내부수익률2(IRR)을 분석하였다. 순현재가치분석을 위하여 사업시행에 따라 발생하는 총현금유입과 총현금유출액을 산정한 후 이를 기초로 타당성 여부를 판단하였다.
리모델링 필요성에 대한 관리자의 경험과 인식은 본 연구를 위하여 2019년 6월 7일부터 8월 27일 사이에 4개 공장을 방문하여 면담과 현장실사를 통하여 수집하였다. 면담은 주로 회의실에서, 현장실사는 실무진의 안내에 따라 휴폐업공장을 직접 조사하는 방식으로 이루어졌다. 면담과 현장실사에서는 휴폐업공장별로 차이가 있으나 2명~3명의 실무진이 참여하였다.
본 연구에서 리모델링의 우선순위 결정을 위한 추가 고려사항은 임대계획, 관리운영계획 및 공장의 기능 변화나 산업단지의 입지적 조건변화 등이다.
본 연구에서는 상기의 기준을 차용하여 휴폐업공장의 리모델링 타당성을 분석하며, 세부 분석기준과 기준별 분석 항목은 다음 [표 3]과 같다.
리모델링의 경제성은 사업주체가 부담하게 되는 사업투자비를 중심으로 리모델링을 통한 사업의 비용과 편익을 분석하는 것으로 순현재가치1(NPV)와 내부수익률2(IRR)을 분석하였다. 순현재가치분석을 위하여 사업시행에 따라 발생하는 총현금유입과 총현금유출액을 산정한 후 이를 기초로 타당성 여부를 판단하였다. 총 현금유입에는 임대료 및 보증금 운영이익, 관리비 수입과 기말 복귀 가치가 있으며, 총현금유출에는 토지 및 건물의 취득가액(취득세 포함), 시설유지관리비 및 제세공과금, 화재보험료 등으로 구성된다.
이를 위하여 본 연구에서는 개별 휴폐업공장의 상황에 근거하여 리모델링의 시급성을 우선적으로 도출하고 개별 휴폐업공장에 맞는 리모델링의 범위, 추진 방식 및 우선순위를 선정하였다. 리모델링의 우선순위는 단순히 휴폐업공장 건축물과 시설의 노후화 및 공실여부에만 근거하지 않고 휴폐업공장이 위치한 산업단지 및 중소기업의 임차수요 등을 충분히 고려하여 향후 전망과 기타 정책적인 필요가 있다고 판단되는 요소를 종합적으로 분석하여야 한다.
이런 물리적 노후화는 리모델링 타당성을 입증하는 자료가 될 수 있다. 이에 물리적 타당성에서 분석대상인 휴폐업공장의 건축물, 규모 및 공간이 지닌 물리적인 노후화 정도를 분석하였으며, 건물의 노후화 정도와 공실여부, 규모의 적절성, 내부 공간의 적정성으로 세분화 하였다.

대상 데이터

리모델링 타당성 분석을 위한 대상은 산업단지 내 휴폐업으로 인하여 현재 사용되지 않는 20년 이상 경과된 휴폐업공장을 대상으로 한다. 연구에 필요한 데이터는 문헌연구, 현장실태조사 및 면담조사 등을 통하여 확보하였다.
공장 관리자의 경험에는 객관적 지표로 드러나지 않는 현실이 드러날 수 있어 리모델링 타당성의 근거로 활용할 수 있다. 리모델링 필요성에 대한 관리자의 경험과 인식은 본 연구를 위하여 2019년 6월 7일부터 8월 27일 사이에 4개 공장을 방문하여 면담과 현장실사를 통하여 수집하였다. 면담은 주로 회의실에서, 현장실사는 실무진의 안내에 따라 휴폐업공장을 직접 조사하는 방식으로 이루어졌다.
면담은 주로 회의실에서, 현장실사는 실무진의 안내에 따라 휴폐업공장을 직접 조사하는 방식으로 이루어졌다. 면담과 현장실사에서는 휴폐업공장별로 차이가 있으나 2명~3명의 실무진이 참여하였다. 실무진의 의견과 추진의지를 종합한 결과, 리모델링 타당성은 다음 5가지로 분류할 수 있다.
본 연구의 분석대상인 휴폐업공장은 산업단지공단이 휴폐업공장 리모델링 사업을 신청한 공장을 대상으로 하며, 분석대상인 4개의 휴폐업공장 현황은 다음과 같다. 분석대상인 휴폐업공장 건물연한은 2019년을 기준으로 최저 14년에서 최고 26년에 이른다.
일반 건축물은 건축한 후 20년이 경과하면 노후건축물로 간주하며, 산업시설물은 15년을 리모델링 시점으로 보기도 한다. 분석대상인 공장은 건축물 연한이 최대 27년에서 최소 15년으로 노후화에 따른 성능저하와 시설물 기능저하 등으로 사용하지 않는 공실로 있다.
본 연구의 분석대상인 휴폐업공장은 산업단지공단이 휴폐업공장 리모델링 사업을 신청한 공장을 대상으로 하며, 분석대상인 4개의 휴폐업공장 현황은 다음과 같다. 분석대상인 휴폐업공장 건물연한은 2019년을 기준으로 최저 14년에서 최고 26년에 이른다. 연면적은 2,500㎡ 이하가 1개소, 2,500~5,000㎡가 2개소, 5,000㎡ 이상이 1개소로, 대·중·소규모 공장이 혼합되어 있다.
리모델링 타당성 분석을 위한 대상은 산업단지 내 휴폐업으로 인하여 현재 사용되지 않는 20년 이상 경과된 휴폐업공장을 대상으로 한다. 연구에 필요한 데이터는 문헌연구, 현장실태조사 및 면담조사 등을 통하여 확보하였다.

데이터처리

75%이며, 공실률은 해당지역 상황에 따라 연도별로 10%~30%수준을 적용하였다. 지가변동률은 5년 상승률을 적용하였으며, 건축비 상승률은 10년 평균값을 적용하였다. 시설 유지관리비는 유사 시설의 관리비를 고려하여 적용하였다.

성능/효과

건축물의 노후화 정도는 건축물의 안전점검을 통하여 살펴볼 수 있으나, 본 연구에서는 휴폐업공장의 안전등급 조사는 이루어지지 않았으며, 육안으로 건축물의 상태를 확인하였다. 결과, 공장 C는 양호하였으며, 공장 A와 공장 B는 보통, 공장 D는 불량으로 조사되었다.
경제적 타당성 분석결과, 모든 공장에서 순현재가치가 양의 값을 보여주어 타당성이 인정되며, 내부 수익률도 요구수익률 인 2.59%보다 높아 타당성이 인정된다.
국내 산업단지 내에 있는 휴폐업공장 4개를 대상으로 리모델링 타당성을 분석한 결과, 이들 휴폐업공장은 정책적·경제적·사회적 측면에서 리모델링 타당성이 입증되었다. 정책적 측면에서 이미 국가 및 지역차원에서 산업단지 구조고도화 사업이라는 상위계획을 수립하고 하위개념으로 휴폐업공장 개선을 위한 계획수립이 있어 상위 계획에 부합하고 있으며, 휴폐업공장의 시설이 현행 제도에 부합되지 않아 리모델링을 통한 개선이 필요한 상황이다.
다음으로 휴폐업공장 리모델링은 공장의 기능 변화나 산업단지의 입지적 조건변화에 대응하여 기존 공장의 혁신적 개선 또는 새로운 기능의 추가 및 변경의 기회인 점을 고려하면, 4개의 휴폐업공장 중 가까운 미래에 변화가 예상되는 공장을 분석하였다. 그 결과, 공장 D와 공장B는 증축과 내·외부공간을 재구조화하는 성능 향상을 동시에 실시할 필요가 있으며, 공장 C와 공장 A는 내·외부공간만을 재구조화하는 성능향상만 할 필요가 있다.
본 연구대상이 있는 산업단지 내에서 제조공간에 대한 임차수요가 지속적으로 증가하고 있으며, 특히, 면적 660㎡ 이내의 소규모 제조공간에 대한 수요가 증가하고 있는 것으로 나타났다. 공장 A가 있는 지역의 입주업체 중 임차업체의 비중은 약 40%에 불과하나, 전체 임차업체 중 약 75%가 660㎡ 이하의 소형으로 구성되어 있다.
분석대상인 휴폐업공장의 건축물 규모가 관련법에서 정하는 기준에 적합한지를 통하여 리모델링 타당성을 판단할 수 있다. 과거 공장건축 당시의 기준에 충족하더라도 시간의 흐름에 따른 산업의 변화를 고려하여 현재의 건축물 규모가 리모델링을 추진하기에 타당한지를 살펴볼 필요가 있기 때문이다.
이처럼 2000년대 전후로 건립된 휴폐업공장들은 태생적으로 안고 있는 비효율적인 공간구성, 쾌적하지 않은 근무환경, 공장 근로자를 위한 부대공간의 부족, 공장 내부 사무공간의 부족 등의 문제가 공통적으로 있었다. 실무진의 의견 및 추진의지를 기준으로 리모델링의 필요성을 분석한 결과, 공장 D에서 실무적 타당성이 상대적으로 높은 것으로 조사되었다.
이상의 내용을 종합하면, 리모델링의 필요성과 시급성을 도출할 수 있다. 이용자측면의 분석을 토대로 리모델링의 필요성과 시급성을 분석한 결과는 다음과 같다.
본 연구는 산업단지 내 휴폐업공장 리모델링 타당성 분석의 근거를 마련하기 위하여 관련 연구에서 활용 가능한 타당성 분석의 기준과 방법을 조사하였다. 조사결과, 휴폐업공장의 리모델링 추진을 위한 타당성 분석은 현재까지 수행된 바 없으나, 공공시설인 도서관을 대상으로 타당성 분석이 있었다. 대부분의 산업체나 상업용 건축물에 대한 타당성 분석은 주로 경제성 평가에 주를 두고 있어 공공사업으로 추진하는 본 연구에 참고하기에는 한계가 있다.
무엇보다 본 연구는 휴폐업공장 리모델링의 계획기준을 종합적인 측면에서 분석하였다는 점이다. 종합하면, 본 연구는 산업단지 내 있는 휴폐업공장을 대상으로 실시하였다는 점과 휴폐업공장의 리모델링을 위한 계획기준을 다각적 측면에서 분석하였다는 점이 선행연구와의 차별성이라고 할 수 있다.

후속연구

이와 함께 공장 리모델링에 대한 국외 선진사례에 대한 구체적 분석과 벤치마킹도 이루어질 필요가 있다. 본 연구가 산업단지 내의 휴폐업공장 리모델링뿐 아니라 신규 공장추진에 대한 새로운 시각과 역할을 부여하는데 새로운 촉매제로 활용되기를 기대한다.
본 연구에 이은 후속연구는 여전히 존재하고 있다. 학술적으로 리모델링은 새로운 기능을 창출할 수 있는 질적 성장의 기회로 활용하기 위해서는 현 시점에 공장에서 요구되는 새로운 기능과 역할들을 좀 더 세밀하게 검토하여, 개별 공장들의 여건과 특성에 적합한 리모델링의 세부계획을 제안할 필요가 있다.
이러한 상황에서 본 연구는 산업단지 내에 있는 휴폐업공장의 리모델링을 위한 타당성 분석을 통한 리모델링의 계획기준을 마련하는 연구를 진행하였다는 점에서 의의를 지닌다. 본 연구에서 적용한 타당성 분석기준과 방법은 타 지역 휴폐업공장을 대상으로 리모델링 타당성을 분석할 경우에 활용할 수 있을 것으로 판단된다.
선행연구를 요약하면, 구조고도화사업의 성공을 위해서는 산업단지 내 공동화 문제해결, 구조고도화사업 초기의 공적자금투입, 주거기능을 포함하는 복합개발이 필요하며, 리모델링을 위해서는 사업자측면에서 비용과 수익성에 대한 타당성 분석이 이루어질 뿐 아니라 사용자측면에서의 거시적·통합적 관점 및 미시적·개별적 관점 등 다양한 측면의 분석이 필요하다 본 연구의 차별성은 선행연구의 구조고도화사업이나 사업타당성연구에서 휴폐업공장에 대한 연구 자체가 이루어지지 않았다. 무엇보다 본 연구는 휴폐업공장 리모델링의 계획기준을 종합적인 측면에서 분석하였다는 점이다.
1단계에서는 입주의향서를 제출한 기업과 창업기업을 대상으로 하며, 2단계에서는 잔여공간에 대한 공장과 사무실 등 임대기업을 유치할 예정이다. 이를 위하여 지역 내 부동산 전문기관, 산업단지 내 우량기업 및 대학교 등과의 네트워크를 활용하여 적극 유치할 계획이다. 다만, 공장 A는 부대시설 과다로 인한 임대유치계획의 어려움으로 공실률이 클 것으로 예상되어 리모델링에 대한 신중한 접근이 필요하다.

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원문보기 상세보기
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표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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