[논문]분양상가 투자행동요인과 속성들이 투자의도에 미치는 영향: 요인과 속성수준에서의 비교 및 투자의도 세분화집단 간 비교

장호섭; 김중인

doi:10.5392/jkca.2021.21.12.348

분양상가 투자행동요인과 속성들이 투자의도에 미치는 영향: 요인과 속성수준에서의 비교 및 투자의도 세분화집단 간 비교
Effects of Investment Behavior Factors and Sub-attributes for Lots Shopping Building on Investment Intention: Comparative Studies between Factor Level and Attribute Level and among Investors Segmented by Investment Intention 원문보기

한국콘텐츠학회논문지 = The Journal of the Korea Contents Association, v.21 no.12, 2021년, pp.348 - 362

장호섭 ((주)좋은예감알앤디) , 김중인 (홍익대학교 상경대학 글로벌경영학과)

초록
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부동산 투자행동요인은 수익성, 위험성(안정성), 환금성(유동성), 규제성(규제완화) 요인 등으로 구분되며, 이러한 투자행동요인들의 하위속성들은 일반적으로 조형지표적인 성격을 지니고 있다. 조형지표는 반영지표와 다르게 투자행동요인들이 종속변수에 미치는 영향력뿐만 아니라 하위속성들이 종속변수에 미치는 영향력의 파악도 가능하기 때문에 요인과 하위속성간에 영향력 비교에 대한 이론적·실무적 필요성이 제시되어 왔다. 이에 따라 본 연구에서는 분양상가 투자행동요인들과 투자의도간의 인과관계와 하위속성들과 투자의도간의 인과관계를 전체집단, 투자의도가 높은 집단, 투자의도가 낮은 집단으로 세분화하여 실증적으로 비교분석함으로써 분양상가 마케팅에 도움이 되는 정보를 제공하고자 하였다. 이를 위해 수도권과 세종시에서 상가개발 및 분양을 수행해온 업체의 고객 DB에 있는 기존투자자 237명을 대상으로 설문조사를 수행하고 다중회귀분석을 사용하여 분석하였다. 연구결과, 요인수준에서는 전체집단과 투자의도가 낮은 집단에서는 수익성과 규제성의 영향력이 유의하였지만, 투자의도가 높은 집단에서는 위험성과 환금성의 영향력이 유의하였다. 속성수준에서도 세 집단의 결과가 모두 다르게 나타났다.

Abstract ▼ AI-Helper

Real estate investment behavior factors are divided into profitability, risks (stability), liquidity, and regulation (deregulation) factors. The sub-attributes of the investment behavior factors are generally formative indicators. Unlike reflection indicators, formative indicators can identify not only the influence of investment behavior factors on dependent variables, but also the influence of sub-attributes on dependent variables. Therefore, theoretical and practical needs of comparing the influences of factors and sub-attributes on dependent variables has been suggested. In this study, in order to provide information that help marketing for lots shopping building, both the causality between investment behavior factors and investment intention and the causality between sub-attributes and investment intention were comparatively studied for each of the three investor groups: the whole group, the group with high investment intention and the group with low investment intention. For this purpose, a survey and multiple regression analyses were conducted on 237 existing investors in the customer DB of a company that have been developing and selling lots shopping building in the metropolitan area and Sejong City. At the factor level, the effects of profitability and regulation were significant in the whole group and the group with low investment intention, but the effects of risk and liquidity were significant in the group with high investment intention. At the sub-attribute level, all three groups showed different results.

주제어

표/그림 (13)

표 표 1. 선행연구 요약
표 표 2. 표본의 특성
표 표 3. 요인 및 측정변수(하위속성, 조형지표)
표 표 4. 요인 및 측정변수의 절대적 중요도 평균/표준편차
표 표 5. 탐색적 요인분석 및 신뢰성분석 결과
표 표 6. 요인수준에서의 상관관계분석 결과
표 표 7. 다중회귀분석 결과(환금성과 규제성을 공통요인으로 한 경우)
표 표 8. 다중회귀분석 결과(환금성과 규제성을 독립요인으로 한 경우)
표 표 9. 다중회귀분석 결과(속성들을 독립변수로 한 경우)
표 표 10. 집단 간 다중회귀분석 결과(환금성과 규제성을 공통요인으로 한 경우)
표 표 11. 집단 간 다중회귀분석 결과(환금성과 규제성을 독립요인으로 한 경우)
표 표 12. 집단 간 다중회귀분석 결과(속성들을 독립변수로 한 경우)
표 표 13. 연구결과 요약

AI 본문요약
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문제 정의

이상과 같이 선행연구와 차별화된 연구의 필요성에 따라, 본 연구에서는 분양상가에 대한 투자 행동요인들과 투자의도간의 인과관계 및 속성들과 투자의 도 간의 인과관계를 전체집단, 투자의도가 높은 집단, 투자 의도가 낮은 집단으로 구분하여 실증적으로 비교분석함으로써 분양사업자나 분양대행사의 마케팅 커뮤니케이션에 도움이 되는 정보를 제공하고자 하였다.

대상 데이터

설문조사는 주로 수도권에서 상가개발 및 분양을 하다가 세종시로 이전하여 현재는 세종시내 상가개발 및 분양사업을 수행하고 있는 부동산 total service 업체가 자사의 고객 DB에 있는 기존투자자들에게 직접 방문, 이메일, 우편 등으로 설문조사를 수행하고 결측치가 없는 237부의 설문지를 분석에 사용하였다. 따라서 고객 DB는 수도권과 세종시 지역의 분양상가에 투자한 경험이 있는 고객중심의 DB라는 특징이 있으며, 표본의 인구 통계적 특성은 [표 2]와 같다.

데이터처리

다음으로, 속성수준에서도 각 속성들을 독립 변수로 하고 투자의도를 종속변수로 하여 다중회귀분석을 수행하였다. [표 9]를 보면 임대수익(0.
먼저, 요인수준에서 주성분분석과 Varimax 직각 회전을 사용한 탐색적 요인분석을 수행하였다. 분석결과, 위험성의 ‘수익률의 불확실성’ 속성이 수익성과 교차적재량(cross loading)이 0.
분석결과, 위험성의 ‘수익률의 불확실성’ 속성이 수익성과 교차적재량(cross loading)이 0.4이상으로 높고, 환금성의 ‘필요시 조기 환급(자본회수) 가능성’ 속성이 위험성과교차적재량이 0.5이상으로 높아서 이 두 속성을 제거하고, 요인분석을 다시 실시하였다.
측정변수의 타당성과 신뢰성 검증을 위해서는 SPSS를 사용한 탐색적 요인분석과 내적일관성 분석을 수행하였으며, 투자행동요인 및 하위속성들과 투자의 도 간의 인과관계는 회귀분석을 통해 파악하였다.

성능/효과

다중회귀분석 결과에 대한 요인과 속성 간의 비교 및 집단 간 비교를 하나의 표로 요약하면 [표 13]과 같다. 먼저, 요인수준에서는 전체집단과 투자의도가 낮은 집단의 결과가 동일하게 나왔지만, 투자의도가 높은 집단은 전혀 다르게 나타났다, 즉, 전체집단과 투자의 도가 낮은 집단에서는 수익성과 규제성의 영향력이 유의하였지만, 투자의도가 높은 집단에서는 위험성과 환금성의 영향력이 유의하였다.
요인과 속성간의 결과 비교에서도 서로 다르게 나타났다. 전체집단의 경우 요인수준에서는 수익성과 규제성이 유의하였지만, 속성수준에서는 수익성(임대수익) 과 규제성(금융 및 부동산 관련 규제 완화) 뿐만 아니라 위험성(금융위험, 지역성장위험)도 유의하게 나타났다.
즉, 전체집단에서는 임대수익, 금융위험, 지역 성장위험, 금융·부동산 관련 규제완화가 유의하게 나타났지만, 투자의도가 높은 집단에서는 임대수익, 개발위험, 지역성장위험만이 유의하고, 투자의도가 낮은 집단에서는 수익률의 불확실성, 금융위험, 용도변경 가능성, 금융·부동산 관련 규제완화만이 유의하였다.
316) 속성으로 나타났다. 즉, 환금성 요인과 금융위험 속성을 중요시할수록 투자의도가 낮아지는 것으로 나타났다.
투자의도가 낮은 집단의 경우, 요인수준에서는 수익성과 규제성만이 유의하였지만, 속성수준에서는 위험성 (수익률의 불확실성, 금융위험), 환금성(용도변경 가능성), 규제성(금융 및 부동산 관련 규제 완화)만이 유의하게 나타났다. 특히 수익성의 경우, 요인수준에서는 유의한 것으로 나타났지만 속성수준에서는 유의한 속성들이 전혀 없었다.
투자의도가 높은 집단의 경우, 요인수준에서는 위험성과 환금성이 유의하였지만, 속성수준에서는 수익성 (임대수익)과 위험성(개발위험, 지역성장위험)만이 유의하게 나타났다. 특히 환금성의 경우, 요인수준에서는 유의한 것으로 나타났지만 속성수준에서는 유의한 속성들이 전혀 없었다.

후속연구

넷째, 투자행동요인과 속성들이 투자의도 등에 미치는 영향력에 대해 다양한 조절변수를 도입하여 차이를 비교할 필요가 있다. 부동산투자 의사결정, 투자 행동요인, 부동산특성요인 등에 관한 연구는 아직까지 초기단계이고 관련 논문의 수도 매우 부족한 상태이며 선행연구들의 결과도 일치하고 있지 않기 때문에 조절변수에 대한 연구가 활발히 수행될 필요가 있다.
둘째, 본 연구에서는 투자행동요인과 부동산 특성 요인 중에서 투자행동요인만을 대상으로 하였다. 그럼으로써 요인 수준에서는 투자의도에 대한 요인들의 설명력이 낮게 나타났다.
그럼으로써 요인 수준에서는 투자의도에 대한 요인들의 설명력이 낮게 나타났다. 따라서 향후연구에서는 부동산 특성 요인과 그 하위속성들을 포괄적으로 포함하여 연구할 필요가 있다.
넷째, 투자행동요인과 속성들이 투자의도 등에 미치는 영향력에 대해 다양한 조절변수를 도입하여 차이를 비교할 필요가 있다. 부동산투자 의사결정, 투자 행동요인, 부동산특성요인 등에 관한 연구는 아직까지 초기단계이고 관련 논문의 수도 매우 부족한 상태이며 선행연구들의 결과도 일치하고 있지 않기 때문에 조절변수에 대한 연구가 활발히 수행될 필요가 있다.

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표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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