주택분양보증사고시 주택도시보증공사 환급이행의 법적쟁점과 개선방안 Legal Issues and Improvement Measures for Refund Implementation of Housing and Urban Guarantee Corporation in case of Housing Sale Guarantee Accident원문보기
주택도시보증공사는 주택분양보증 사고발생시 환급이행을 신청할 경우 분양계약자에게 특별한 사정이 없는 한 입주금을 환급하여 보증 책임을 부담한다. 주택도시보증공사는 환급이행을 약관규제법에 근거하여 거절할 수 있으나 이와 관련하여 이해 당사자 간에 분쟁이 지속적으로 발생되고 있다. 이에 환급이행에 따른 법적쟁점에 대한 문제점과 개선방안을 연구하는 것을 목적으로 한다. 첫째, 약관규제법상 보증효력 및 보증범위의 문제 둘째, 주택도시보증공사의 조건부 제3자를 위한 보증계약의 문제 셋째, 대법원의 기존 판례의 태도의 문제점을 대상으로 검토하였다. 이런 법적 쟁점들을 검토한 결과 환급이행에 따른 약관해석은 신의 성실의 원칙에 따라 해석되어지고 있으나 개별 사안에 따라 판례들이 긍정과 부정 판결로 갈라질 수 있음을 확인하였다. 또한 주택분양보증은 조건부 제3자를 위한 보증계약임에도 불구하고, 이해 당사자와 같은 적극적 다툼으로 수분양자가 선의의 피해를 보는 것을 확인하였다. 이에 주택도시보증공사가 고객의 주거안정을 위한 설립취지에 맞도록 역할과 협력사항의 개선방안을 제안하였다.
주택도시보증공사는 주택분양보증 사고발생시 환급이행을 신청할 경우 분양계약자에게 특별한 사정이 없는 한 입주금을 환급하여 보증 책임을 부담한다. 주택도시보증공사는 환급이행을 약관규제법에 근거하여 거절할 수 있으나 이와 관련하여 이해 당사자 간에 분쟁이 지속적으로 발생되고 있다. 이에 환급이행에 따른 법적쟁점에 대한 문제점과 개선방안을 연구하는 것을 목적으로 한다. 첫째, 약관규제법상 보증효력 및 보증범위의 문제 둘째, 주택도시보증공사의 조건부 제3자를 위한 보증계약의 문제 셋째, 대법원의 기존 판례의 태도의 문제점을 대상으로 검토하였다. 이런 법적 쟁점들을 검토한 결과 환급이행에 따른 약관해석은 신의 성실의 원칙에 따라 해석되어지고 있으나 개별 사안에 따라 판례들이 긍정과 부정 판결로 갈라질 수 있음을 확인하였다. 또한 주택분양보증은 조건부 제3자를 위한 보증계약임에도 불구하고, 이해 당사자와 같은 적극적 다툼으로 수분양자가 선의의 피해를 보는 것을 확인하였다. 이에 주택도시보증공사가 고객의 주거안정을 위한 설립취지에 맞도록 역할과 협력사항의 개선방안을 제안하였다.
In the event of a housing sale guarantee accident, the Housing and Urban Guarantee Corporation shall be responsible for the guarantee by refunding the moving-in money unless there are special circumstances to the contractor. The Housing and Urban Guarantee Corporation may refuse to perform the refun...
In the event of a housing sale guarantee accident, the Housing and Urban Guarantee Corporation shall be responsible for the guarantee by refunding the moving-in money unless there are special circumstances to the contractor. The Housing and Urban Guarantee Corporation may refuse to perform the refund based on the Terms and Conditions Regulations Act, but disputes continue to arise between interested parties in this regard. Therefore, the purpose of this study is to study the problems and improvement measures for legal issues related to the implementation of the refund. First, the issue of guarantee effectiveness and scope of guarantee under the Terms and Conditions Regulation Act. Second, the problem of guarantee contract for conditional third parties of Housing and Urban Guarantee Corporation. Third, the problem of the attitude of the existing precedents of the Supreme Court was examined. As a result of reviewing these legal issues, it was confirmed that the interpretation of terms and conditions according to the implementation of the refund is being interpreted in accordance with the principle of good faith, but according to individual cases, precedents can be divided into positive and negative judgments. In addition, despite the fact that the housing pre-sale guarantee is a guarantee contract for a conditional third party, it was confirmed that the buyer suffered damages in good faith through active disputes with the interested parties. Accordingly, the Housing and Urban Guarantee Corporation proposed an improvement plan for roles and cooperation items to meet the purpose of establishment for the stability of the customer's housing.
In the event of a housing sale guarantee accident, the Housing and Urban Guarantee Corporation shall be responsible for the guarantee by refunding the moving-in money unless there are special circumstances to the contractor. The Housing and Urban Guarantee Corporation may refuse to perform the refund based on the Terms and Conditions Regulations Act, but disputes continue to arise between interested parties in this regard. Therefore, the purpose of this study is to study the problems and improvement measures for legal issues related to the implementation of the refund. First, the issue of guarantee effectiveness and scope of guarantee under the Terms and Conditions Regulation Act. Second, the problem of guarantee contract for conditional third parties of Housing and Urban Guarantee Corporation. Third, the problem of the attitude of the existing precedents of the Supreme Court was examined. As a result of reviewing these legal issues, it was confirmed that the interpretation of terms and conditions according to the implementation of the refund is being interpreted in accordance with the principle of good faith, but according to individual cases, precedents can be divided into positive and negative judgments. In addition, despite the fact that the housing pre-sale guarantee is a guarantee contract for a conditional third party, it was confirmed that the buyer suffered damages in good faith through active disputes with the interested parties. Accordingly, the Housing and Urban Guarantee Corporation proposed an improvement plan for roles and cooperation items to meet the purpose of establishment for the stability of the customer's housing.
셋째, 주택도시보증공사의 분양보증보험에 대한 동일한 사건에 대하여 판결이 다른 판례들이 있는지를 살펴보고 비교 연구한다. 그 판결 중에서 환급이행의 긍정 판결인 대법원 1999.5.28., 선고, 98다26477 판결과 제한적 판결인 대법원 2011.4.28., 선고, 2010다106337 판결 비교를 통해 주택도시보증공사의 보증사고 발생 시 법원의 판례 태도에 대하여 살펴보기로 한다.
주택분양보증의 사업주체가 공사 진행 중에 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 주택도시보증공사가 해당 주택의 분양보증 또는 납부한 계약금, 중도금의 환급을 책임지가로 한 계약인데 그 환급이행이 안되고 분쟁이 발생하고 있다. 본고는 환급이행의 각 단계별로 법적쟁점과 개선방안을 찾는 것을 목적으로 한다.
주택도시보증공사는 환급이행을 약관규제법에 근거하여 거절할 수 있으나 이와 관련하여 이해 당사자 간에 분쟁이 대두되고 있다. 이에 환급이행에 따른 법적 문제점에 대하여 연구하는 것을 목적으로 하였다.
제안 방법
셋째, 주택도시보증공사의 분양보증보험에 대한 동일한 사건에 대하여 판결이 다른 판례들이 있는지를 살펴보고 비교 연구한다. 그 판결 중에서 환급이행의 긍정 판결인 대법원 1999.
성능/효과
그러나 이런 법적 쟁점들을 검토한 결과 약관해석은 신의 성실의 원칙에 따라 해석되어지고 있으며 대법원의 판례상 태도는 긍정적인 판결 또는 제한적인 판결로 약관규제법상의 ‘고객’에 대한 정의를 달리하고 있다는 확인할 수 있었다.
입주자 모집공고이전의 건설사의 사기성 선분양은 불완전 판매임으로 선의의 수분양자의 설명의무 이행 여부도 함께 검토되어야 한다. 둘째, 주택도시보증공사의 조건부 제3자를 위한 보증계약에서 보증보험과 유사한 보험계약이므로 보증인으로서의 보증계약보다는 보험계약으로서의 보통거래약관의 내용을 개개 계약체결자의 의사나 구체적인 사정을 고려함이 없이 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 하되 보험단체 전체의 이해관계를 고려하여 객관적, 획일적으로 해석하여야 하고, 고객 보호의 측면에서 약관내용이 명백하지 못하거나 의심스러운 때에는 약관작성자에게 불리하게 제한 해석하여야 한다(대법원 1996.6.25., 선고, 96다 12009).라고 제안하였다. 셋째, 환급이행에 대한 대법원의 기존 판례태도는 약관해석을 원칙적으로 하고 있으나, ‘고객의 정의’ 해석 시 긍정과 제한적 해석을 달리하고 있어 선의의 피해자가 없도록 주택분양보증약관의 해석과 보증효력과 보증채무의 범위를 고객에게 유리하게 해석할 것으로 제안한다.
둘째, 주택도시보증공사의 조건부 제3자를 위한 보증계약은 보증보험과 같은 효과를 목적으로 하고 있어 환급이행 시 소극적인 자세를 취하고 있다.
셋째, 대법원의 환급이행에 따른 기존 판례의 태도는 약관규제법 제2조 제3항(고객의 정의)에서 ‘고객’으로 정의되어야 한다는 전제조건을 문제의 쟁점으로 가지고 있었다
셋째, 환급이행에 대한 대법원의 기존 판례태도는 약관해석을 원칙적으로 하고 있으나, ‘고객의 정의’ 해석 시 긍정과 제한적 해석을 달리하고 있어 선의의 피해자가 없도록 주택분양보증약관의 해석과 보증효력과 보증채무의 범위를 고객에게 유리하게 해석할 것으로 제안한다.
주택도시보증공사는 주택분양보증 사고발생시 환급이행을 신청할 경우 분양계약자에게 특별한 사정이 없는 한 입주금을 환급하여 보증 책임을 부담한다. 주택도시보증공사는 환급이행을 약관규제법에 근거하여 거절할 수 있으나 이와 관련하여 이해 당사자 간에 분쟁이 대두되고 있다.
본 연구결과 아래와 같은 시사점을 도출하였다. 첫째, 약관규제법 및 분양보증약관상 약관을 고객에게 불리하게 해석하여 환급이행을 거절하고 있으며 판례의 태도도 동일하게 해석되어지고 있었다. 그러나 일부 대법원 판결(1996.
이에 제Ⅱ장 환급이행에 따른 개선방안을 제언한다. 첫째, 약관규제법 및 분양보증약관의 해석은 신의성실의 원칙에 의거 고객에게 불리하게 해석되어서는 안 된다. 입주자 모집공고이전의 건설사의 사기성 선분양은 불완전 판매임으로 선의의 수분양자의 설명의무 이행 여부도 함께 검토되어야 한다.
후속연구
5. 28., 선고, 2008다81633, 판결을 인용하여 각각의 해석이 합리성이 있는 등 당해 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다고 제언하였다.
이에 보통거래약관의 해석을 객관적·획일적 적용하는 것보다는 약관작성자에게 불리하게 제한 해석하지 않아야 한다는 내용으로 제언하였다.
, 선고, 2011다69053판결에서 판시하고 있다. 이에 주택도시보증공사는 보증 계약시 당사자가 아닌 조건부 제3자를 위한 계약이므로 신의 성실의 원칙에 따라 협력적인 자세로 이행해야 한다고 제언한다.
추가로 주택도시보증공사가 고객의 주거안정을 위한 협력자로서의 역할이 설립취지에 맞도록 협력 사항의 개선방안을 강구하여야 한다. 이에 주택도시보증공사는 주택도시기금 관리 및 주택보증 업무를 담당하는 국토교통부 산하 준시장형 공기업으로 주택도시기금법에 의거 주거안정을 목적으로 하는 수분양자를 보호할 의무가 있으므로 주택도시보증약관의 해석상 고객에게 유리한 해석이 되어야 한다고 판단된다. 주택도시보증공사는 「주택도시기금법」제1조(목적)에 맞게끔 서민의 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원함으로써 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 하기 때문에 대법원의 판례상 기존의 긍정 태도 판결을 근거로 적극적으로 환급이행에 이행하여야 한다.
추가로 주택도시보증공사가 고객의 주거안정을 위한 협력자로서의 역할이 설립취지에 맞도록 협력 사항의 개선방안을 강구하여야 한다. 이에 주택도시보증공사는 주택도시기금 관리 및 주택보증 업무를 담당하는 국토교통부 산하 준시장형 공기업으로 주택도시기금법에 의거 주거안정을 목적으로 하는 수분양자를 보호할 의무가 있으므로 주택도시보증약관의 해석상 고객에게 유리한 해석이 되어야 한다고 판단된다.
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