공동주택 재건축사업의 건설사업관리 적용방안에 관한 연구 A Study on the CM Application to the Apartment Reconstruction Project - Focused on the CM Work Scope in the Reconstruction Project -원문보기
70년대 이후 급속히 건설된 공동주택은 시간이 경과함에 따라 구조체와 시설이 노후화 되면서 유지관리 비용이 상승하였고 또한 경제성장에 따른 생활수준의 향상으로 인해 주거공간으로의 기능을 상실하게 되었다. 이러한 이유로 인해 공동주택 재건축 수요가 창출되었고 90년대를 기점으로 활성화되었다. 그러나, 사업시행주체인 조합임원의 대부분이 비전문인이기 때문에 사업시행에 않은 문제점들이 발생하게 되었다. 본 연구에서는 이러한 문제점들을 해결하기 위한 방안으로 재건축조합의 전반적인 업무를 대행하고, 공정하고 투명한 절차에. 의해 사업을 추진할 수 있도록 공동주택 재건축사업에 대한 CM의 적용방안을 모색하고자 하며, 특히 재건축사업 추진단계별 CM업무를 제시하고자 한다. 또한 향후 재건축사업의 CM적용시 현실적으로 활용 가능한 업무를 중심으로 제안하여 조합과 CM회사에서 이를 활용할 수 있도록 하였다.
70년대 이후 급속히 건설된 공동주택은 시간이 경과함에 따라 구조체와 시설이 노후화 되면서 유지관리 비용이 상승하였고 또한 경제성장에 따른 생활수준의 향상으로 인해 주거공간으로의 기능을 상실하게 되었다. 이러한 이유로 인해 공동주택 재건축 수요가 창출되었고 90년대를 기점으로 활성화되었다. 그러나, 사업시행주체인 조합임원의 대부분이 비전문인이기 때문에 사업시행에 않은 문제점들이 발생하게 되었다. 본 연구에서는 이러한 문제점들을 해결하기 위한 방안으로 재건축조합의 전반적인 업무를 대행하고, 공정하고 투명한 절차에. 의해 사업을 추진할 수 있도록 공동주택 재건축사업에 대한 CM의 적용방안을 모색하고자 하며, 특히 재건축사업 추진단계별 CM업무를 제시하고자 한다. 또한 향후 재건축사업의 CM적용시 현실적으로 활용 가능한 업무를 중심으로 제안하여 조합과 CM회사에서 이를 활용할 수 있도록 하였다.
After the late 70's, the apartment housing have been constructed numerously, but the apartment housing has been deteriorated and the maintenance cost has been increasingly upward as time goes by. Because of that, the reconstruction of the apartment housing is widespread in the late 90's. But as the ...
After the late 70's, the apartment housing have been constructed numerously, but the apartment housing has been deteriorated and the maintenance cost has been increasingly upward as time goes by. Because of that, the reconstruction of the apartment housing is widespread in the late 90's. But as the owner, the congregation, is not an expert, there are many problems in the reconstruction projects. Thus, the necessity of the CM in the reconstruction project is getting higher, but the appropriate method for the application of the CM is not established yet. In this study, the CM work scope that is applicable in the reconstruction project is developed through the inquiry and interview to the experts. Especially, The work scope developed in this study is established to be adapted easily in the practical use for each project phase.
After the late 70's, the apartment housing have been constructed numerously, but the apartment housing has been deteriorated and the maintenance cost has been increasingly upward as time goes by. Because of that, the reconstruction of the apartment housing is widespread in the late 90's. But as the owner, the congregation, is not an expert, there are many problems in the reconstruction projects. Thus, the necessity of the CM in the reconstruction project is getting higher, but the appropriate method for the application of the CM is not established yet. In this study, the CM work scope that is applicable in the reconstruction project is developed through the inquiry and interview to the experts. Especially, The work scope developed in this study is established to be adapted easily in the practical use for each project phase.
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문제 정의
· 또한 재건축사업이 복잡하고, 조합이 비전문가라 하더라도 모든 업무를 동일한 비중으로 제시하는 것은 대가산정 등에 있어 문제의 소지가 있으므로, 재건축사업의 특성상 사업추진을 위하여 필수적으로 이루어져야 하는 업무를 기본업무로, 필수적이지는 않지만 해당 업무를 수행함으로써 원활한 사업추진을 가능하게 하는 업무를 부가업무로 분류하여 제시하고자 한다. 이러한 업무의 도출과정은<그림 2＞와 같다.
일반적인 CM의 업무와 재건축 시 요구되는 업무에는 상 당한 차이가 있다. 그러나 본 연구에서는 재건축사업 또한 하나의 건설프로젝트이며, 발주자를 대리하는 것이 CM의 기본역할임에 착안하여 재건축사업에서 CM의 업무를 제시하고자 한다.
따라서 본 연구에서는 재건축조합의， 전반적인 업무를 대행하고, 공정하고 투명한 절차에 의해 사업을 추진할 수 있도록 공동주택 재건축사업에 대한 CM 적용방안을 모색하고 자 하며, 특히 재건축사업 추진단계별 CM 업무를 제시하고 자 하였다.
그러나 재건축사업 시행상에 발생하는 다양한 문제점으로 인해 재건축사업이 원활히 진행되지 못하고 있으며 갖가지 비리가 발생하며, 비용의 낭비 등을 가져오고 있다. 따라서 이러한 재건축사업의 문제점들을 파악하여 그에 대한 해결책으로써 CM을 도입하여 재건축사업의 원활한진 행을 꾀하고자 한다. 재건축사업의 문제점은 아래와 같다.
위에서 살펴본 재건축 사업에서의 문제점들은 주로 조합원의 비전문성에서:'기인하는 바가 크다 할 수 있다: 따라서, 다양한 경험을 바탕으로 전문지식과 실무능력을 갖춘 전문가들의 컨설팅 또는 자문이 사업추진에 있어서—필수적인 것으로 판단된다. 또한 정부에서도 이러한 사항을' 고려하여 · 재건축 제도개선 방안”6)을 통하여 재건축사업에 CM을 도입하고자 하였다.
본 연구는 공동주택 재건축사업에서 발생하는 다양한 문제점들을 CM를 적용하여 해결하고자 하였으며, 재건축사업에 있어서 실제적 도움이 될 수 있는 업무를 중점으로 연구하였다. 연구의 결과는 다음과 같다.
본 연구에서는 재건축사업 및 건설사업에 대한 실무경험 이 풍부한 전문가를 대상으로 면담 조사를 수행하여, 재건축 사업에서 CM이 중점적으로 추진해야 할 업무를 도출하였다. 이에 대해 중요도가 높은 항목을 중심으로 살펴보면 아래와 같다.
본 연구에서는 재건축사업에 CM 적용을 위한 기초적인 연구로서, CM희사에서 사업시행자인 조합을 대신하여 재건축사업을 추진하는데, 활용 가능한 CM 업무를 제안하는 것을 연구의 범위로 하였으며, 연구의 진행 방법은.다음과 같다.
이러한 문제를 해결하기 위해 정부에서는 재건축사업에 건설사업관리(이하 'CM'이라 함)제도를 도입하여 조합의 전문성, 실무능력 등을 보완하고 사업추진과정의 투명성과 공정성을 확보하고자 하였다.° 그러나， 현재까지 '실질적이고 구체적인 재건축사업의 CM 적용방안이 마련되지 않은 실정이다.
제안 방법
1) 문헌 조사를 통하여 재건축사업의 개념과 CM의 개념을 살펴보고 재건축사업의 문제점을 분석한 후 재건축사업의 CM 적용의 필요성을 분석하였다.
2) CM의 개념을 살펴보고, 재건축사업에서의 CM 적용의 필요성을 분석한다.
3) 도출된 CM 업무(案)를 기본업무와 부가업무로 구분하고, 면담 및 설문조사 등을 통하여 공동주택 재건축사업의 CM 업무를 제안하였다.
3) 재건축사업의 추진단계별 업무를 파악하며, 관련 전문가들에 대한 설문 및 면담 조사를 통하여 재건축사업 추진단계별 CM 주요 업무를 조사 분석한다.
4) 이러한 기준을 근거로 공동주택 재건축사업의 CM 업무를 조합설립단계에서 사업 완료 단계까지 5단계 총 165개 업무를 제시하고 이를 144개 기본업무, 21개 부가업무로 구분하여 제안하였다.
<그림 2＞와 같이 앞에서 제시한 재건축사업의 CM 적용 시 주요 업무와 일반적인 CM 업무를 기본업무와 부가업무로 구분하여 재건축사업 CM업무(案)을 도출한 후 이를 토대로 면담 조사 및 설문조사를 실시하여 재건축사업의 CM 업무를 제안하고자 한다.
또한 본 연구에서는 CM의 중요업무 중 하나인 시공단 계의 각종 감독, 관리 업무의 경우 현행 주택건설촉진법상 책임감리가 담당하게 되어있으나 선도적인 입장에서 향후 법이 개정되어 책임감리 업무를 CM이 담당할 것으로 전제하고 업무를 정리하였다.
이러한 다양한 업무를 기존 연구자료母 를 토대로 일부 수정 · 세분화하여 다음<표 1＞과 같이 조합설립단겨L 사업 계획단계, 사업 시행 1단계, 사업 시행 2단계, 사업 완료 단계 등 5단계로 정리하였다.
전체 10개 업무 중 사업비 실적 DB화를 통한 설계변경 관리 업무제공만 부가업무로 구분하여 제시하였다
전체 10개 업무 중 프로젝트 최종보고서 제안 · 건의 사항 작성을 포함한 9개 업무를 기본업무로 구분하여 제시하였다.
전체 16개 업무 중 이주비 지급에 대한 업무지원, 구청 선임 감리자에 대한 객관적인 자료 제공 등 2가지 업무만을 부가업무로 구분하여 제시하였다.
전체 35개 업무 중 CM 계획 수립, 재건축 사업성 검토와 같은 29개 업무를 기본업무로 구분하여 제시하였다.
전체 35개 업무 중 재건축 관련 공청회 업무지원, 공사비 견적, 창립총회 운영방식에 대한 업무지원과 같은 6개 업무를 부가업무로 구분하여 제시하였다.
전체 47개 업무 중 CM 계획 수정 · 보완, 확정을 포함한 45개 업무를 기본업무로 구분하여 제시하였다.
전체 47개 업무 중 주변 민원 사전대응, 입찰자의 종합공정 스케줄 수정 · 보완 · 내용 제공의 2개의 업무만 부가업무로 구분하여 제시하였다.
전체 57개 업무 중 공사관련자 회의 주관, 일반분양 업무지원과 같은 47개 업무를 기본업무로 구분하여 제시하였다.
전체 57개 업무 중 품질 검사 및 관리, 안전관리계획 검토와 같은 10개의 업무를 부가업무로 구분하여 제시하였다.
성능/효과
2) 분석된 내용을 토대로 공동주택 재건축사업의 CM 업무를 5단계로 구분하고, 면담 조사를 통해 재건축사업에 필요한 CM업무(案)을 도출 할 수 있었다.
4) 재건축사업에 CM 적용 시 주요 업무와 일반 CM 업무를 토대로 재건축사업 추진단계별 CM 업무를 기본업무와 부가업무로 구분하여 재건축사업 CM업무(案)을 수립한다.
5) 재건축사업 CM 업무(案)에 대한 면담 및 설문조사를 통하여 업무 내용의 적정성 '및 기본업무와 부가업무 분류에 대한 타당성을 검증하여 최종적으로 재건축사업에서의 CM 업무를 제시하였다
면담 조사 및 설문조사를 통하여 도출된 CM 업무들이 실제 적용되기 위해서는 재건축사업에 CM이 전면적으로도 입되어야 하며 적용 시점에 있어서도 중장기적 측면을 고려하여 차등 적용할 필요가 있는 것으로 나타났다.
후속연구
재건축사업의 특성으로 인하여 일반적인 CM의 업무를 그대로 도입하기에는 무리가 있다. 따라서 이러한 업무의 차이를 인식하여 재건축사업의 CM 업무를 적절하게 설정한다면, CMe 재건축사업의 단점을 보완하고 사업을 원활히 수행할 수 있는 대안이 될 수 있을 것이다.
업무에 대한 컨설팅 수준에 머물 것으로 판단된다. 따라서 재건축 사업에 CM을 적용하기 위한 단기적· 중장기적 연구가 필요하고, 재건축 사업에 본격적인 CM도입 및 정착을 위해 CM에 대한 사회전반의 인식을 제고하기 위한 노력이 필요할 것으로 판단된다.
본 연구에서 제안한 재건축사업 CM 업무는 재건축사업 CM 업무표준을 제시하기 위한 것으로, 업무를 기본업무와 부가업무로 구분하여 제시함으로써 향후 재건축사업의 원활한 CM 정착을 위한 기초자료로 활용될 수 있을 것이다. 또한 사업시행자인 조합과 CM 회사에서 이를 활용하여 업무기전을 정할 수 있을 것이다.
본 연구에서 제안한 재건축사업 CM 업무는 재건축사업 CM 업무표준을 제시하기 위한 것으로, 업무를 기본업무와 부가업무로 구분하여 제시함으로써 향후 재건축사업의 원활한 CM 정착을 위한 기초자료로 활용될 수 있을 것이다. 또한 사업시행자인 조합과 CM 회사에서 이를 활용하여 업무기전을 정할 수 있을 것이다.
재건축사업에 대하여 CM을 도입함으로써 재건축조합의 전문성과 실무능력 및 경험을 보완하고 사업추진과정의 투명성과 공정성을 높일 '수 있을 것으로 판단되며, 현재 재건축사업 추진과정에서 발생하고 있는 조합 내부 및 조합과 시공 사간의 분쟁도 상당히 줄일 수 있을 것으로 예상된다.
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