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문제 정의
- 본 프로젝트에서는 공기단축, 원가절감 품질확보를 위한 많은 시도가 있었다. 그러나 본 고에서는 Web-based Project Management Tool의 활용, 층간 공정관리에 따른 ITP와 ITC의 활용 및 작업 실명제에 의한 단위공정별 준공제도 3가지의 구체적인 사례를 소개하고자 한다.
- 본 CM프로젝트의 실행 목표는 발주자의 최초 계획 예산 내에서 원가를 관리하는데 그 목적을 두었으며, 2개월 조기 Open을 통한 임대 수익의 증대를 위하여 공기 10% (2개월) 단축을 목표로 설정하였다. 또한 품질 면에서 'X' Suites Serviced Residence의 품질 수준을 목표로 하였다.
- 본 CM프로젝트의 실행 목표는 발주자의 최초 계획 예산 내에서 원가를 관리하는데 그 목적을 두었으며, 2개월 조기 Open을 통한 임대 수익의 증대를 위하여 공기 10% (2개월) 단축을 목표로 설정하였다. 또한 품질 면에서 'X' Suites Serviced Residence의 품질 수준을 목표로 하였다.
- 진행하고 있다. 아직까지 프로젝트가 진행되고 있기 때문에 다소 민감한 부분도 있지만 외국인 발주의 국내 CM사례가 발표된 적이 거의 없어 다 양한 CM사례 발표를 통해 업계 발전을 기원하는 뜻에서 본 사례를 소개하고자 한다.
- 이 과정에서 주차설비의 변경 및 일부 자재의 변경을 통한 원가절감금액을 추가부분에 대하여 층당함으로서 공사비 증가 없이 소기의 목적을 달성할 수 있었다. 또한 제 2단계인 시공단계에 있어서는 발주자의 직발주 계약분에 대한 각종 입찰 /견적 분석을 통하여 많은 예산을 절감할 수 있었으며, 2개월 공기단축을 통하여 이익을 확보할 수 있었다.
- 또한 설계 변경과정에서 발생하는 모든 문제의 해결은 회의를 통하여 처리하였으며, 의사결정 과정에서 합리적이고 공정한 입장과 자세를 견지함으로써 시공사와 깊은 유대관계를 유지할 수 있었다. 이러한 관리를 통하여 시공자와 발주자와의 논쟁이나 갈등 없이 일을 시작할 수 있었을 뿐만 아니라 시공자가 최종 합의된 사항들을 이행하는데 신뢰와 확신을 가질 수 있도록 하였다.
제안 방법
- 공정별로 "APPROVED" 스티커가 부착된 것은 준공된 것으로 인정되며 부적합한 것에 대하여는 "REJECTED" 스티커를 붙여 부적합 내용이 소멸되기 전까기 집중 관리 하였으며, 부적합 내용을 제거하면 승인 스티커로 대체하였다. 또한 보이지 않는 곳에는 스티커를 영구적으로 부착 하게 하여 각 참여자들로 하여금 책임의식을 부여하였으며, 보이는 곳은 세대별 완료 시 제거하였다.
- 가치공학연구(Value Engineering Study)를 통하여 최저가·고효율의 대안을 선택하고 전체 생애주기 비용(LCC : Life Cycle Cost)의 검토로 다양한 절감 방안을 제시하였으며, 이에 따른 절감액은 설계변경에 따른 각종 추가금액을 충당하는데 사용하였다.
- 공사기간은 최초 2000년 10월부더 2002년 4월(19개월)이었으나 프로젝트 진행과정에서 2002년 월드컵 수요에 부응하기 위한 발주처의 요구와 CM사가 공정관리 기법적용 및 공법변경 등으로 2개월을 단축하기로 하고 17개월로 변경하였다. 본 건설사업관리 프로젝트의 개요를 살펴보면 다음과 같다.
- 이러한 목표달성을 위한 제1단계는 설계변경 단계로 발주자의 사용용도를 만족시키면서, 공사비 및 공기가 증가 되지 않는 설계변경이 이루어지도록 각종 대안을 강구하였으며, 제2단계는 시공단계로 시공 시 발생하는 추가 변경 사항에 대한 대처 및 품질을 확보하는 것이었다. 그밖에 각종 계약검토 업무를 대행함과 동시에 시공단계의 CM 및 감리업무를 수행하였다. 이 과정에서 발주자의 각 분야 컨설턴트들을 적절히 활용하여 전체적인 의견을 통합, 조정하였다.
- 금액의 증가를 최소화하기 위해 모든 설계 변경건은 면 밀히 검토되었으며 가능한 한 금액변경 없이 협상하던지 다른 부분의 설계절감을 통해 층당하였다. 이로 인하여 발주자의 추가 예산 없이 모든 설계 변경 작업을 진행할 수 있었으며, 이러한 노력의 결과로 발주자의 신뢰를 확보할 수 있었다.
- 도면과 공사방법 둥의 사전 검토를 통하여 재작업이 최 소화되도록 관리하기 위하여 IS09002에 의한 체계적인 Inspection & Test Plan(ITP) 과 Inspection & Test Checklist(ITC)의 활용하여 철저한 검측관리를 수행하였다. 모든 검사 및 시험의 순서는 층간 공법에 의해 관리되어져 층간으로 실시되었으며, 공정관리와 유기적으로 연결되도록 하였다.
- 원가관리는 D사와 계약되어 있으나 프로젝트의 전반을 관리하는 CM으로서 공사의 모든 원가관리에 전반적인 책임을 가지고 있었다. 따라서 설계변경에 따른 공사비 변경의 적정성을 평가하고 각종 시공단가를 분석하였으며, 최초 예산에 추가금액이 발생하지 않도록 발주자를 대신하여 시공사 및 공급자들과 각종 협의를 합리적으로 진행하 였다.
- 팀웍의 강화를 위하여 CM사는 자유로운 의사소통을 가능하게 하고, 확실한 서로의 역할 확인 및 지속적인 상호 이해를 추구하였다. 또한 외국인과 내국인의 상호 조정을 통하여 통솔력을 발휘하였으며, 참여자 간의 부정적인 행동을 자제하도록 유도하였다.
- 또한 해외에 거주한 발주자와 컨설턴트들과의 설계검토와 승인과정을 빠르게 하기 위하여 Web-based Project Management Tool인 B사의 시스템을 채택하였다. 본 시스 템은 웹을 기반으로 한 정보공유체계이며, 문서전달 시스템으로 발주자, 설계자, 시공자, 컨설턴트에게 실시간으로 도면과 문서를 전달 수 있었다.
- 도면과 공사방법 둥의 사전 검토를 통하여 재작업이 최 소화되도록 관리하기 위하여 IS09002에 의한 체계적인 Inspection & Test Plan(ITP) 과 Inspection & Test Checklist(ITC)의 활용하여 철저한 검측관리를 수행하였다. 모든 검사 및 시험의 순서는 층간 공법에 의해 관리되어져 층간으로 실시되었으며, 공정관리와 유기적으로 연결되도록 하였다. 모든 검사 및 시험은 선행 작업의 검사가 종료 되기 전에는 이루어질 수 없도록 운영되었다.
- 본 프로젝트 역시 IS09如2기준에 준한 품질계획서, 시험 및 검사계획서에 근거를 두고 진행하였다. 모든 검사는 ITP (Inspection & Test Plan)에 따라 ITC(Inspection& Test Checklist)에 의해 체크되었으며 부적격사항에 대한 처리는 추적 및 식별이 가능하도록 시스템을 구성하였다.
- 모든 작업은 그 범위와 주요 일정을 검토하고 품질의 저하 없이 최소의 공기가 소요되는 시퀀스(sequence)로 공정표를 작성하였으며, 새로운 주작업이 시작될 때는 반드시 Sampling과 Mock-up 시공을 통하여 승인된 사항들과 일치여부를 검사한 후 승인하는 절차를 거쳐 재작업을 최소화하도록 하였으며, 이를 통해 품질 저하가 발생하지 않으면서 공기기연이 없도록 진행하였다.
- 시간과 공간의 제약을 반지 않는 원활한 업무조정을 위하여 Web-based Project Management System을 도입하였다. 발주자, 컨설턴트, 시공사, 설계사무소 등과 연결되는 웹상의 네트워크를 구성하였으며, 각종 도면 및 문서의 공유를 통하여 웹상에서의 의견조정과 신속한 의사결정이 이루어지도록 하였다. 이를 위하여 CM사가 주관이 되어 각종 업무수행기준과 시스템 운영방식을 수립, 보급하였으며 그에 필요한 교육도 수행하였다.
- 본 사례에서 CM사는 본 건물의 구입 전 단계에서 부동산 투자시의 협상과 거래의 자료가 되는 실사 및 평가 (Due Diligence Study)업무를 수행하였다. 실사 및 평가업무는 기업의 합병과 M&A 및 부동산 매입과정에 필요한 현 상황을 정확하게 확인해주는 작업으로 건축, 구조, 설비, 전기 등 각 분야에 대한 검사 및 조사업무를 수행하게 되며 구매자에게 협상과 거래를 결론지어질 수 있는 중요한 근거를 제공하는 것이다.
- 본 프로젝트는 기존의 골조공사 완료 단계에서 건물을 인수하여 당초 오피스에서 서비스아파트로 그 용도를 변경 함으로써 CM사가 설계변경 업무를 수행하게 되어 거의 리모델링과 같은 CM의 역할이 요구되었다.
- 마스터 스케줄은 주간 단위의 공정 관리가 가능하고 내재적 문제점들을. 빨리 확인할 수 있도록 층간 단위의 공정표를 작성토록 하였으며, 보다 저극적인 공기 관리를 하기 위하여 시공사의 공사 수행에 필요한 각종 시퀀스와 투입 자원 조건에 초점을 맞추어 상황에 맞게 조정된 주간, 격주간, 월간 공정표를 CM사가 직접 작성하여 제공하였다.
- 이러한 요구에 부웅하고 보다 효율적인 품질관리를 위하여 CM사는 본 프로젝트의 설계와 시공단계 전반에 걸쳐 품질관리 시스템을 적용하였다. 설계단계에서 품질 저하를 유발할 수 있는 모든 시공 도면의 오류나 모순된 상세도가 없도록 도면과 서류를 철저하게 검토하였으며, 모든 주요 작업은 표본 및 견본작업을 통해 그 상세가 설계기준과 일치하는지 확인한 후 작업을 진행하였다. 이러한 과정은 최초 계획한 설계의 품질을 유지하고 시공상의 문제점을 도출하며 공기의 정확한 예측을 가능하게 해 주었다.
- 시간과 공간의 제약을 반지 않는 원활한 업무조정을 위하여 Web-based Project Management System을 도입하였다. 발주자, 컨설턴트, 시공사, 설계사무소 등과 연결되는 웹상의 네트워크를 구성하였으며, 각종 도면 및 문서의 공유를 통하여 웹상에서의 의견조정과 신속한 의사결정이 이루어지도록 하였다.
- 시공사의 하도업체 발주 및 업체 선정에 관한 검토를 수행하고 발주자의 직발주 계약분(가구, 가전제품 등에 대한 입찰 및 견적 검토, 업체 선정 업무에 대한 기술적 조언을 하였으며 공사 중 CM 및 감리업무 실시하였다.
- 실제 프로젝트 진행에서는 초기 설계단계의 지연으로 인하여 촉박해진 공기로 1, 2단계의 기간적 구분 없이 아래의 CM업무를 프로젝트 전 기간에 걸쳐 수행하였다.
- 그밖에 각종 계약검토 업무를 대행함과 동시에 시공단계의 CM 및 감리업무를 수행하였다. 이 과정에서 발주자의 각 분야 컨설턴트들을 적절히 활용하여 전체적인 의견을 통합, 조정하였다. 단계상의 추진업무를 개략적으로 설명하면 다음과 같다.
- 이러한 요구에 부웅하고 보다 효율적인 품질관리를 위하여 CM사는 본 프로젝트의 설계와 시공단계 전반에 걸쳐 품질관리 시스템을 적용하였다. 설계단계에서 품질 저하를 유발할 수 있는 모든 시공 도면의 오류나 모순된 상세도가 없도록 도면과 서류를 철저하게 검토하였으며, 모든 주요 작업은 표본 및 견본작업을 통해 그 상세가 설계기준과 일치하는지 확인한 후 작업을 진행하였다.
- 발주자, 컨설턴트, 시공사, 설계사무소 등과 연결되는 웹상의 네트워크를 구성하였으며, 각종 도면 및 문서의 공유를 통하여 웹상에서의 의견조정과 신속한 의사결정이 이루어지도록 하였다. 이를 위하여 CM사가 주관이 되어 각종 업무수행기준과 시스템 운영방식을 수립, 보급하였으며 그에 필요한 교육도 수행하였다.
- 전체 프로그램을 관장하는 외국인 및 한국인 프로그램 매니저를 투입하여 계약서 및 발주자 요구 등의 철저한 검토로 기 완료된 골조의 변경을 최소화하고 금액 및 공기의 증가 없이 설계안을 확정하였다. 이때 각 분야 컨설턴트의 의견을 수렴, 통합하였다.
- CM사는 다시 한번 능동적이고 적극적인 관리 기술을 적용하였다. 즉 조기 준공을 달성하기 위해 필요한 작업 시퀀스를 만들고, 효과적인 자원투입으로 시공사의 공정표를 조정했다. 더 나아가 주간 단위의 공정관리를 위해 공정표를 면밀하게 검토하고 조정하였으며, 공사 수행에 있 어서 공정상의 오류가 확인될 때마다 즉시 수습 방안을 모색하고 문제를 해결하였다.
대상 데이터
- 본 건물은 K사에서 자체 재개발사업으로 시행하여 골조 공사까지 완료 후 중단된 상태였으며, 최초 계획은 지하1 층에서 지상4층까지는 판매시설, 지상5층에서 14층까지는 사무실, 지상15층에서 지상23층까지는 아파트 용도로 공사 가 진행되었다. 그러나 새로 본 프로젝트를 진행하는 발주 자는 기존의 건물용도 중 판매시설은 지하1층에서 지상1층 으로 변경하고, 지상2층은 휘트니스 클럽으로, 지상3층에서 지상14층까지는 주거용 오피스텔로, 지상15층에서 23층은 아파트 용도로 변경하기를 원하였다.
- 본 사례는 인사동에 위치한 I-프로젝트(건물명:'X' Suites Serviced Residence)로 외국인 발주자를 대신하여 한미파슨스(주)가 건설사업관리를 .진행하고 있다.
- 본 프로젝트 네덜란드 회사인 R사의 훙콩지사인 R사 Asia와 싱가폴 회사인 C사가 75:25로 지분을 출자하여 골조공사 완료단계에서 K사로부터 인수하여, 잔여공사에 대한 CM을 한미파슨스(주)에 발주한 프로젝트이다.
- 본 프로젝트의 CM팀은 호주 및 동남아 등에서 고급 호텔 등의 경험이 풍부한 외국인 PM 1명과 동남아 및 국내 고층 주상복합 건물의 경험이 풍부한 국내인 PM 1명을 필두로 건축/전기/설비/소방 각 1명을 팀으로 구성하였으며 본사의 기술지원팀에서 각 분야의 전문가들이 기술검토를 지원하고 공정관리 전문가가 비상주로 공정관리업무를 지 원하였다.
- 설계업무는 시공사인 K사가 Design-Build 방식으로 진행하였고. 설계에 대한 Gonsultants로는 싱가폴의 P사(Architect), T사 (Interior), B사(M&E), D사(QS)가 참여하였다. 설계 진행과 정 중 용도변경으로 인하여 상당 부분 기존 골조의 변경이 불가피하였으며, 이로 인해 리모델링 프로제트에 가까운 CM의 역할을 필요로 하였다.
- 컨설턴트로는 싱가폴 컨설턴트인 P-건축, T-인테리어, B-기계 전기설비 및 D-QS가 함께 했다. 이밖에도 X Suites Serviced Residence의 운영 관리자들의 의견 또한 수렴하여야 했다.
이론/모형
- CM은 공사 품질 시스템의 형식과 방법에 있어 능동적인 관리 역할을 하여야 하며, 그 시스템이 IS09002와 일치 하는지를 확인하는 방안을 가지고 있어야 한다. 본 프로젝트 역시 IS09如2기준에 준한 품질계획서, 시험 및 검사계획서에 근거를 두고 진행하였다. 모든 검사는 ITP (Inspection & Test Plan)에 따라 ITC(Inspection& Test Checklist)에 의해 체크되었으며 부적격사항에 대한 처리는 추적 및 식별이 가능하도록 시스템을 구성하였다.
- 따라서 본 프로젝트는 초기부터 거의 새로 설계하는 정도의 대대적인 설계변경 작업이 시작되었다. 설계업무는 시공사인 K사가 Design-Build 방식으로 진행하였고. 설계에 대한 Gonsultants로는 싱가폴의 P사(Architect), T사 (Interior), B사(M&E), D사(QS)가 참여하였다.
- 시공사는 K사로 설계와 시공을 같이 수행하는 Design-Build 방식으로 진행되었으며 내부 인테리어는 발주자의 요구에 따라 내부공사를 일괄로 W 인테리어로 계약되었다
성능/효과
- 일반적인 공사방법으로는 도저히 공기 내에 준공이 어렵다 고 판단하여, 마감공사의 2중 Cycle공정관리 (Top-Down & Bottom-Up) 즉, 23층부터 15층까지(아파트부분)와 3층부터 14층까지(오피스텔부분)를 이원화하여 각층별 Cycle공정관 리를 실시하였다. 그 결과 품질관리에 악영향을 미치는 야간작업이나 돌관작업 없이 현재까지 2 Week Ahead의 공기진척을 보이고 있다. 이것은 시공사와의 많은 토의와 합리적인 공정관리기법의 적용을 통한 설득의 결과이며, 시공자의 이익을 보장하기.
- 종종 발주자나 발주팀으로 인하여 CM 본연의 업무를 수행하기 힘든 경우가 있다. 그러나 본 프로젝트의 발주자는 CM의 역할을 100%로 이해하고 활용하여 소정의 목적을 무난히 달성할 수 있었다. 국내 발주자들도 CM에 대한 올바른 이해를 통해 CM의 능력을 100% 활용할 수 있었으면 한다.
- 따라서 본 프로젝트는 초기부터 거의 새로 설계하는 정도의 대대적인 설계변경 작업이 시작되었다. 설계업무는 시공사인 K사가 Design-Build 방식으로 진행하였고.
- 또한 설계 변경과정에서 발생하는 모든 문제의 해결은 회의를 통하여 처리하였으며, 의사결정 과정에서 합리적이고 공정한 입장과 자세를 견지함으로써 시공사와 깊은 유대관계를 유지할 수 있었다. 이러한 관리를 통하여 시공자와 발주자와의 논쟁이나 갈등 없이 일을 시작할 수 있었을 뿐만 아니라 시공자가 최종 합의된 사항들을 이행하는데 신뢰와 확신을 가질 수 있도록 하였다.
- 따라서 주간 Design Review 내용과 그 밖의 설계 진행사항을 알리기 위해 직접 방문하거나 국제전화를 이용해야 하던 것을 손쉽고 값싸게 화상회의 시스템으로 대체할 수 있게 하였다. 또한 설계단계에서 많은 승인관련 서류와 수정 도면들로 인하여 관리에 많은 어려움이 있으나 이 시스템을 활용하여 새로이 발생되는 도면 둥의 Version관리와 도면 수정 과정을 명확하고도 한눈에 파악할 수 있게 하였다.
- CM사는 모든 관계자와 함께 성공적으로 프로젝트를 이끌어 왔으며, 관계자 사이의 의사소통을 확대하고 상호 이해하도록 노력하였으며, 모든 사항들이 발주자의 의도와 일치되도록 진행하였다. 또한 외국인과 내국인의 국가적 관습에 대한 상호 이해를 도모하고 다른 관계자들에게 신뢰와 존경의 가치를 보여 줌으로써 좋은 결과를 이끌어 낼 수 있었다.
- 이 과정에서 주차설비의 변경 및 일부 자재의 변경을 통한 원가절감금액을 추가부분에 대하여 층당함으로서 공사비 증가 없이 소기의 목적을 달성할 수 있었다. 또한 제 2단계인 시공단계에 있어서는 발주자의 직발주 계약분에 대한 각종 입찰 /견적 분석을 통하여 많은 예산을 절감할 수 있었으며, 2개월 공기단축을 통하여 이익을 확보할 수 있었다.
- 또한 해외에 거주한 발주자와 컨설턴트들과의 설계검토와 승인과정을 빠르게 하기 위하여 Web-based Project Management Tool인 B사의 시스템을 채택하였다. 본 시스 템은 웹을 기반으로 한 정보공유체계이며, 문서전달 시스템으로 발주자, 설계자, 시공자, 컨설턴트에게 실시간으로 도면과 문서를 전달 수 있었다. 따라서 주간 Design Review 내용과 그 밖의 설계 진행사항을 알리기 위해 직접 방문하거나 국제전화를 이용해야 하던 것을 손쉽고 값싸게 화상회의 시스템으로 대체할 수 있게 하였다.
- 따라서 영어에 의한 의사소통은 선택이 아닌 필수인 시대가 되었다. 본 프로젝트에서 국내 시공사와 설계사무소, 하도업체 직원들이 영어의사소통능력이 부족하여 서류나 회의를 통하여 자신을 주장을 관철시키지 못하고 손해를 보는 수동적 자세를 종종 볼 수 있었다. 이제 '국제적으로 우리의 CM기술력과 시공능력을 인정받고 경쟁력을 갖추기 위해서는 반드시 의사소통이 가능할 정도의 영어 실력과 국제적인 마인드가 필요하다고 판단된다.
- 발주자와'立의' 컨설 턴트들에게 많은 금전적 이득을 안겨 주었다. 실제 시스템 도입 이전에는 한달에 2~3회 현장에 방문하던 발주자와 컨 설턴트가 1회 정도로 방문횟수를 줄일 수 있었으며 각종 서류의 해외 발송비와 국제 전화비등 많은 절감을 할 수 있었다.
- 금액의 증가를 최소화하기 위해 모든 설계 변경건은 면 밀히 검토되었으며 가능한 한 금액변경 없이 협상하던지 다른 부분의 설계절감을 통해 층당하였다. 이로 인하여 발주자의 추가 예산 없이 모든 설계 변경 작업을 진행할 수 있었으며, 이러한 노력의 결과로 발주자의 신뢰를 확보할 수 있었다.
후속연구
- 일례로 계약 서 상에 Maintenance에 대한 것을 하자보수로 이해하고 계약함으로써 실제 2년 동안 건물을 관리해 달라는 요구를 받기도 하였다. 따라서 발주자는 보다 명확한 요구조건을 명기하고 시공자 또한 실질적인 검토를 통하여 서로가 합리적인 계약 관계를 유지할 수 있어야 할 것이다.
- 미흡하나마 향후 본 I-프로젝트가 국내 CM정착에 좋은 사례가 되도록 배전의 노력을 경주할 것이다.
- 무엇보다도 발주자, CM사 간의 조직상 문제점을 개선하고 공동의 목표를 향해 동반자로서의 인식 제고가 중요하다고 하겠다. 이러한 화합을 바탕으로 발주자와 CM사가 주축이 되어 설계사와 시공사를 효율적인 방향으로 리드하여 상생(Win-Win)할 수 있도록 노력하여야 할 것이다.
- 아무 준비 없이 단지 회의에 참석만 한다면 누군가의 지시를 받는 것 외에 회의의 효과를 기대할 수 없다. 향후 보다 적극적이고 실질적인 회의문화와 몇몇 개인에 의하여 좌우되는 대안이 아닌 모든 이의 의견이 집약된 의사결정의 기법들이 정착되었으면 한다.
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