주택은 인간 생활의 기본 요소인 의·식·주의 하나로서, 인간으로서의 기본적인 최저생활유지와 행복추구에 기본적 재화이다. 우리나라는 총량적 경제성장을 추구하기 위하여 노력하였기 때문에 전반적으로 주택 부족난이 심각하였다. 주택부족난을 지속적으로 가중화되었으며, 주택부족현상이 사회문제화되자 200만호 주택공급계획을 실시하였다. 그러나 90년대 초반부터 수도권을 제외한 지역에서 공급과잉으로 인한 미분양주택이 나타났으며, 대전 역시 예외가 아니어서 94년에는 미분양 아파트 문제가 심각하게 대두되었고, 97년 말부터 IMF 관리체제에 들어감에 따라 극심한 경제난을 치르게 되었는데, 이의 여파는 주택부문에 심각한 영향을 미쳤다. 실업과 소득감소 및 부동산 가격의 급락으로 주택수요를 급락시켰다. 이로 인하여 미분양이 증대되고 계약해지가 늘어남에 주택산업은 큰 타격을 받았고, 주택가격은 크게 떨어졌으나 그중에서도 가격차가 크지 않은 주택도 있고, 가격이 오른 지역도 나타나게 되었다. 주택은 일반적으로 다른 재화와 달리 주택이 갖고 있는 특성만으로는 가격을 결정할 수 없다. 주택의 가격에 영향을 미치는 요소는 주택의 물리적인 요소, 단지적인 요소, 단지외부환경적인 요소 등과 같은 특성에 따라 영향을 받게 된다. 주택이 지닌 속성이 가격에 얼마만큼의 영향을 주는지 파악하기 위해 아파트의 단지내 특성과 입지적 특성이 아파트가격에 미치는 영향을 파악하는 것은 이러한 맥락에서 중요한 과제이다. 따라서 본 연구는 특성가격함수를 이용하여 주택가격을 형성하는 각 요인들의 가치를 분석하는 것을 목적으로 한다. 그러나 기존 연구들이 주택의 물리적 특성이나 지역적 특성에 국한된 특성가격함수를 이용한 반면, 본 연구는 이러한 특성 외에 대전의 신개발지인 둔산지구와 비둔산지구로 나누어 분석을 하였다. 본 연구의 내용을 요약하면 다음과 같다. 대전시 주택시장에서 형성되는 아파트 가격에 영향을 미치는 요인변수들의 영향력을 분석하는 것이 이 연구의 목적이었다. 이러한 연구를 진행하기 위하여 이론적인 기초로서 주택가격을 결정하는 요인과 기존의 주택가격 결정이론들을 살펴보고, 이론적인 부문에서 본 연구에서 필요한 아파트 가격에 영향을 미치는 특성들을 찾아내었다. 또한 아파트가 갖고 있는 질적인 특성들에 대한 시장가치를 추정하는 방법으로 특성가격함수를 사용하였다. 이러한 이론적 배경을 바탕으로 아파트 가격에 영향을 미치는 결정변수의 실증분석을 통계처리로 분석하였다. 분석의 방법으로는 첫째, 변수를 더미처리하고 다음으로, stepwise option을 적용, ...
주택은 인간 생활의 기본 요소인 의·식·주의 하나로서, 인간으로서의 기본적인 최저생활유지와 행복추구에 기본적 재화이다. 우리나라는 총량적 경제성장을 추구하기 위하여 노력하였기 때문에 전반적으로 주택 부족난이 심각하였다. 주택부족난을 지속적으로 가중화되었으며, 주택부족현상이 사회문제화되자 200만호 주택공급계획을 실시하였다. 그러나 90년대 초반부터 수도권을 제외한 지역에서 공급과잉으로 인한 미분양주택이 나타났으며, 대전 역시 예외가 아니어서 94년에는 미분양 아파트 문제가 심각하게 대두되었고, 97년 말부터 IMF 관리체제에 들어감에 따라 극심한 경제난을 치르게 되었는데, 이의 여파는 주택부문에 심각한 영향을 미쳤다. 실업과 소득감소 및 부동산 가격의 급락으로 주택수요를 급락시켰다. 이로 인하여 미분양이 증대되고 계약해지가 늘어남에 주택산업은 큰 타격을 받았고, 주택가격은 크게 떨어졌으나 그중에서도 가격차가 크지 않은 주택도 있고, 가격이 오른 지역도 나타나게 되었다. 주택은 일반적으로 다른 재화와 달리 주택이 갖고 있는 특성만으로는 가격을 결정할 수 없다. 주택의 가격에 영향을 미치는 요소는 주택의 물리적인 요소, 단지적인 요소, 단지외부환경적인 요소 등과 같은 특성에 따라 영향을 받게 된다. 주택이 지닌 속성이 가격에 얼마만큼의 영향을 주는지 파악하기 위해 아파트의 단지내 특성과 입지적 특성이 아파트가격에 미치는 영향을 파악하는 것은 이러한 맥락에서 중요한 과제이다. 따라서 본 연구는 특성가격함수를 이용하여 주택가격을 형성하는 각 요인들의 가치를 분석하는 것을 목적으로 한다. 그러나 기존 연구들이 주택의 물리적 특성이나 지역적 특성에 국한된 특성가격함수를 이용한 반면, 본 연구는 이러한 특성 외에 대전의 신개발지인 둔산지구와 비둔산지구로 나누어 분석을 하였다. 본 연구의 내용을 요약하면 다음과 같다. 대전시 주택시장에서 형성되는 아파트 가격에 영향을 미치는 요인변수들의 영향력을 분석하는 것이 이 연구의 목적이었다. 이러한 연구를 진행하기 위하여 이론적인 기초로서 주택가격을 결정하는 요인과 기존의 주택가격 결정이론들을 살펴보고, 이론적인 부문에서 본 연구에서 필요한 아파트 가격에 영향을 미치는 특성들을 찾아내었다. 또한 아파트가 갖고 있는 질적인 특성들에 대한 시장가치를 추정하는 방법으로 특성가격함수를 사용하였다. 이러한 이론적 배경을 바탕으로 아파트 가격에 영향을 미치는 결정변수의 실증분석을 통계처리로 분석하였다. 분석의 방법으로는 첫째, 변수를 더미처리하고 다음으로, stepwise option을 적용, 다중회귀분석을 시행하였다. 종속변수는 아파트의 매매가격과 전세가격으로 하였다. 독립변수는 물리적 특성인 평수, 향, 경과년수로 나누어 살펴보고 단지적 특성으로는 공시지가와 단지외부환경적 특성으로는 생활편익시설, 도시기반시설, 교육시설, 공원휴식시설, 신도시로 나누어 살펴보았다. 이렇게 선정한 가격 변수들이 아파트의 가격에 미치는 정도를 수리적으로 도출한 결과를 살펴보면 다음과 같다. stepwise option을 적용, 다중회귀분석을 시행한 결과는 다음과 같다. 매매가격에서는 총 12개의 변수 중 6개의 변수만이 유의성 있는 가격격차를 찾아낼 수 있었다. 첫째, 평수가 아파트 매매가격에 영향력이 가장 큰 것으로 나타났으며 평수와 가격간에는 비례하는 것으로 나타났고 둘째, 아파트의 위치적 특성인 신도시의 입지는 매매가격에 영향력이 높은 것으로 나타났다. 셋째, 경과년수와 아파트 매매가격은 부의 관계로 경과년수가 아파트가 노후화되어 오래될수록 아파트의 매매가격을 감소시키며 넷째, 초등학교까지의 거리에서 500m내에 초등학교가 존재하는 아파트 중에서 초등학교까지의 거리를 조사한 결과, 초등학교가 너무 가까운 곳보다는 500m안에서 일정거리가 있는 곳의 아파트 가격이 높게 나타났다. 다섯째, 단지내에 유치원이 있는 아파트는 단지내에 유치원이 없는 아파트에 비해 가격이 높게 나타났다. 마지막으로 공시지가가 높은 곳에 위치한 아파트일수록 매매가격도 높게 나타나고 있다. 전세가격에서는 총 12개의 변수 중 6개의 변수가 유의성 있는 가격격차를 나타났다. 그 결과 매매가격과 마찬가지로 전세가격에서도 첫째, 평수가 가장 큰 영향력을 나타냈으며 평수에 비례해서 전세가격도 높은 것으로 나타났고 둘째, 아파트의 위치적 특성인 신도시의 입지는 매매가격과 마찬가지로 전세가격에서도 영향력이 높은 것으로 나타났다. 셋째, 단지내에 유치원이 있는 아파트는 단지내에 유치원이 없는 아파트에 비해 전세가격이 높게 나타났다. 넷째, 경과년수가 오래될수록 아파트가 노후화되어 아파트의 전세가격을 감소시키며 다섯째, 공시지가가 높은 곳에 위치한 아파트일수록 매매가격도 높게 나타나고 있다. 마지막으로, AD1(남향)은 전세가격에 영향을 미치는데, 정남향만 아파트 가격에 영향을 미치고, 그 외 남동향이나 남서향은 영향력이 없는 것으로 나타났다. 이상에서 설명된 것처럼 본 연구의 목적인 대전시 주택시장에서 아파트 가격이 결정되는 변수의 영향력이 분석되었다. 따라서 향후 건축되어지는 공동주택 단지의 형태는 단지내부에 대한 소비자의 요구와 주변의 환경을 고려하여 계획되어져야 할 것이며 분석대상 범위의 선택에 신중을 기하여야 할 것이다. 그러나 본 연구는 일반적으로 주택가격에 관한 많은 연구들이 가지고 있던 한계와 마찬가지로 자료취득에 있어서 어려움이 많았다. 자료취득의 제약으로 인하여 주거환경이 아파트가격에 미치는 충분한 결과를 도출하지 못하였다. 또한 아파트가격에 영향을 미치는 변수들의 영향력을 살펴보기 위해서는 시계열 자료 취득을 통한 동태적 분석이 요구된다. 그러나 자료취득의 제약으로 인하여 여러 가지 요인들이 아파트가격에 미치는 충분한 결과를 도출하지 못하였다.
주택은 인간 생활의 기본 요소인 의·식·주의 하나로서, 인간으로서의 기본적인 최저생활유지와 행복추구에 기본적 재화이다. 우리나라는 총량적 경제성장을 추구하기 위하여 노력하였기 때문에 전반적으로 주택 부족난이 심각하였다. 주택부족난을 지속적으로 가중화되었으며, 주택부족현상이 사회문제화되자 200만호 주택공급계획을 실시하였다. 그러나 90년대 초반부터 수도권을 제외한 지역에서 공급과잉으로 인한 미분양주택이 나타났으며, 대전 역시 예외가 아니어서 94년에는 미분양 아파트 문제가 심각하게 대두되었고, 97년 말부터 IMF 관리체제에 들어감에 따라 극심한 경제난을 치르게 되었는데, 이의 여파는 주택부문에 심각한 영향을 미쳤다. 실업과 소득감소 및 부동산 가격의 급락으로 주택수요를 급락시켰다. 이로 인하여 미분양이 증대되고 계약해지가 늘어남에 주택산업은 큰 타격을 받았고, 주택가격은 크게 떨어졌으나 그중에서도 가격차가 크지 않은 주택도 있고, 가격이 오른 지역도 나타나게 되었다. 주택은 일반적으로 다른 재화와 달리 주택이 갖고 있는 특성만으로는 가격을 결정할 수 없다. 주택의 가격에 영향을 미치는 요소는 주택의 물리적인 요소, 단지적인 요소, 단지외부환경적인 요소 등과 같은 특성에 따라 영향을 받게 된다. 주택이 지닌 속성이 가격에 얼마만큼의 영향을 주는지 파악하기 위해 아파트의 단지내 특성과 입지적 특성이 아파트가격에 미치는 영향을 파악하는 것은 이러한 맥락에서 중요한 과제이다. 따라서 본 연구는 특성가격함수를 이용하여 주택가격을 형성하는 각 요인들의 가치를 분석하는 것을 목적으로 한다. 그러나 기존 연구들이 주택의 물리적 특성이나 지역적 특성에 국한된 특성가격함수를 이용한 반면, 본 연구는 이러한 특성 외에 대전의 신개발지인 둔산지구와 비둔산지구로 나누어 분석을 하였다. 본 연구의 내용을 요약하면 다음과 같다. 대전시 주택시장에서 형성되는 아파트 가격에 영향을 미치는 요인변수들의 영향력을 분석하는 것이 이 연구의 목적이었다. 이러한 연구를 진행하기 위하여 이론적인 기초로서 주택가격을 결정하는 요인과 기존의 주택가격 결정이론들을 살펴보고, 이론적인 부문에서 본 연구에서 필요한 아파트 가격에 영향을 미치는 특성들을 찾아내었다. 또한 아파트가 갖고 있는 질적인 특성들에 대한 시장가치를 추정하는 방법으로 특성가격함수를 사용하였다. 이러한 이론적 배경을 바탕으로 아파트 가격에 영향을 미치는 결정변수의 실증분석을 통계처리로 분석하였다. 분석의 방법으로는 첫째, 변수를 더미처리하고 다음으로, stepwise option을 적용, 다중회귀분석을 시행하였다. 종속변수는 아파트의 매매가격과 전세가격으로 하였다. 독립변수는 물리적 특성인 평수, 향, 경과년수로 나누어 살펴보고 단지적 특성으로는 공시지가와 단지외부환경적 특성으로는 생활편익시설, 도시기반시설, 교육시설, 공원휴식시설, 신도시로 나누어 살펴보았다. 이렇게 선정한 가격 변수들이 아파트의 가격에 미치는 정도를 수리적으로 도출한 결과를 살펴보면 다음과 같다. stepwise option을 적용, 다중회귀분석을 시행한 결과는 다음과 같다. 매매가격에서는 총 12개의 변수 중 6개의 변수만이 유의성 있는 가격격차를 찾아낼 수 있었다. 첫째, 평수가 아파트 매매가격에 영향력이 가장 큰 것으로 나타났으며 평수와 가격간에는 비례하는 것으로 나타났고 둘째, 아파트의 위치적 특성인 신도시의 입지는 매매가격에 영향력이 높은 것으로 나타났다. 셋째, 경과년수와 아파트 매매가격은 부의 관계로 경과년수가 아파트가 노후화되어 오래될수록 아파트의 매매가격을 감소시키며 넷째, 초등학교까지의 거리에서 500m내에 초등학교가 존재하는 아파트 중에서 초등학교까지의 거리를 조사한 결과, 초등학교가 너무 가까운 곳보다는 500m안에서 일정거리가 있는 곳의 아파트 가격이 높게 나타났다. 다섯째, 단지내에 유치원이 있는 아파트는 단지내에 유치원이 없는 아파트에 비해 가격이 높게 나타났다. 마지막으로 공시지가가 높은 곳에 위치한 아파트일수록 매매가격도 높게 나타나고 있다. 전세가격에서는 총 12개의 변수 중 6개의 변수가 유의성 있는 가격격차를 나타났다. 그 결과 매매가격과 마찬가지로 전세가격에서도 첫째, 평수가 가장 큰 영향력을 나타냈으며 평수에 비례해서 전세가격도 높은 것으로 나타났고 둘째, 아파트의 위치적 특성인 신도시의 입지는 매매가격과 마찬가지로 전세가격에서도 영향력이 높은 것으로 나타났다. 셋째, 단지내에 유치원이 있는 아파트는 단지내에 유치원이 없는 아파트에 비해 전세가격이 높게 나타났다. 넷째, 경과년수가 오래될수록 아파트가 노후화되어 아파트의 전세가격을 감소시키며 다섯째, 공시지가가 높은 곳에 위치한 아파트일수록 매매가격도 높게 나타나고 있다. 마지막으로, AD1(남향)은 전세가격에 영향을 미치는데, 정남향만 아파트 가격에 영향을 미치고, 그 외 남동향이나 남서향은 영향력이 없는 것으로 나타났다. 이상에서 설명된 것처럼 본 연구의 목적인 대전시 주택시장에서 아파트 가격이 결정되는 변수의 영향력이 분석되었다. 따라서 향후 건축되어지는 공동주택 단지의 형태는 단지내부에 대한 소비자의 요구와 주변의 환경을 고려하여 계획되어져야 할 것이며 분석대상 범위의 선택에 신중을 기하여야 할 것이다. 그러나 본 연구는 일반적으로 주택가격에 관한 많은 연구들이 가지고 있던 한계와 마찬가지로 자료취득에 있어서 어려움이 많았다. 자료취득의 제약으로 인하여 주거환경이 아파트가격에 미치는 충분한 결과를 도출하지 못하였다. 또한 아파트가격에 영향을 미치는 변수들의 영향력을 살펴보기 위해서는 시계열 자료 취득을 통한 동태적 분석이 요구된다. 그러나 자료취득의 제약으로 인하여 여러 가지 요인들이 아파트가격에 미치는 충분한 결과를 도출하지 못하였다.
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