아파트 가격변동에 영향을 미치는 요인 분석 - 서울특별시 강남구. 성동구 아파트를 중심으로 -
윤은희 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 조 인 창
아파트는 국내의 다양한 주택유형 중에서 가장 대표적인 주거형태이며 거래비중도 가장 높다. 따라서 아파트가 주로 주거목적으로 사용되는 부동산임에도 대다수의 국민들은 아파트 시세변동에 민감하게 반응할 수밖에 없다. 또한 정부도 주거안정화를 목적으로 다양한 부동산 가격안정화 대책들을 수시로 발표하고 있다. 본 연구는 아파트 가격형성에 영향을 미치는 요인을 분석하고자 강남아파트 중 강남구 소재 아파트와 강북아파트 중 성동구 소재 아파트를 대상으로 아파트 가격형성요인을 분석하였다. 다만 아파트 가격은 건축년도에 따라 다를 수 있으므로 아파트 가격 대신에 아파트의 공시지가를 ...
아파트 가격변동에 영향을 미치는 요인 분석 - 서울특별시 강남구. 성동구 아파트를 중심으로 -
윤은희 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 조 인 창
아파트는 국내의 다양한 주택유형 중에서 가장 대표적인 주거형태이며 거래비중도 가장 높다. 따라서 아파트가 주로 주거목적으로 사용되는 부동산임에도 대다수의 국민들은 아파트 시세변동에 민감하게 반응할 수밖에 없다. 또한 정부도 주거안정화를 목적으로 다양한 부동산 가격안정화 대책들을 수시로 발표하고 있다. 본 연구는 아파트 가격형성에 영향을 미치는 요인을 분석하고자 강남아파트 중 강남구 소재 아파트와 강북아파트 중 성동구 소재 아파트를 대상으로 아파트 가격형성요인을 분석하였다. 다만 아파트 가격은 건축년도에 따라 다를 수 있으므로 아파트 가격 대신에 아파트의 공시지가를 종속변수로 선정하고, 아파트 평당 단가, 강남 또는 강북 소재여부, 1,000세대 이상 대단지 여부, 브랜드 가치, 재건축연한, 세대수 등을 독립변수로 하여 다중회귀분석을 통해 아파트가격 형성요인을 분석하였으며 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 아파트 평당 단가는 아파트 공시지가에 긍정적인 영향을 미치며, 평당 단가가 높을수록 공시지가는 높게 나타난다. 이는 아파트 건축비는 감가상각이 되어 부동산 가치는 결국 토지가치에 수렴한다는 명제를 다시 확인한 결과를 얻었다. 둘째, 강남에 소재하는 아파트가 강북에 위치한 아파트 보다 공시지가가 높은 것으로 나타났다. 이는 우리가 일반적으로 알고 있는 강남의 아파트 가격이 강북 보다 높다 라는 것을 통계적으로 확인하였으며, 교통, 학군, 오피스빌딩 등 좋은 인프라가 강남의 아파트가격에 반영되었다고 할 수 있다. 셋째, 1,000세대 이상 대단지 아파트가 1,000세대 미만 단지 보다 공시지가가 높게 나타났다. 대단지 일수록 도로, 교통, 녹지, 공원, 쇼핑, 마트 등 주변의 주거환경이 잘 갖추어져 있기 때문인 것으로 보여진다. 넷째, 삼성 래미안, 현대 I’Park, GS 자이, 포스코 The #, 대우 푸르지오, 대림 e-편한세상 등의 브랜드 아파트가 그 외 브랜드 아파트 보다 공시지가가 높게 나타나, 우수 브랜드에 대한 소비자의 선호도가 반영되었음을 알 수 있다. 다섯째, 재건축연한이 30년에 근접하면서 공시지가는 상승하기 시작하여 30년을 초과하면서 급격한 상승을 보이고 있어, 재건축아파트에 대한 수요가 증가함을 잘 나타내주고 있을 뿐만 아니라 아파트가격은 토지가치에 수렴한다는 명제를 입증하였다. 여섯째, 아파트 세대수가 많을수록 공시지가가 높게 나타나고 있어, 세대수가 많으면 도로, 교통, 학교, 공원, 쇼핑, 마트 등 주변의 주거환경이 잘 갖추어져 있다는 것을 알 수 있었다.
아파트 가격변동에 영향을 미치는 요인 분석 - 서울특별시 강남구. 성동구 아파트를 중심으로 -
윤은희 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 조 인 창
아파트는 국내의 다양한 주택유형 중에서 가장 대표적인 주거형태이며 거래비중도 가장 높다. 따라서 아파트가 주로 주거목적으로 사용되는 부동산임에도 대다수의 국민들은 아파트 시세변동에 민감하게 반응할 수밖에 없다. 또한 정부도 주거안정화를 목적으로 다양한 부동산 가격안정화 대책들을 수시로 발표하고 있다. 본 연구는 아파트 가격형성에 영향을 미치는 요인을 분석하고자 강남아파트 중 강남구 소재 아파트와 강북아파트 중 성동구 소재 아파트를 대상으로 아파트 가격형성요인을 분석하였다. 다만 아파트 가격은 건축년도에 따라 다를 수 있으므로 아파트 가격 대신에 아파트의 공시지가를 종속변수로 선정하고, 아파트 평당 단가, 강남 또는 강북 소재여부, 1,000세대 이상 대단지 여부, 브랜드 가치, 재건축연한, 세대수 등을 독립변수로 하여 다중회귀분석을 통해 아파트가격 형성요인을 분석하였으며 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 아파트 평당 단가는 아파트 공시지가에 긍정적인 영향을 미치며, 평당 단가가 높을수록 공시지가는 높게 나타난다. 이는 아파트 건축비는 감가상각이 되어 부동산 가치는 결국 토지가치에 수렴한다는 명제를 다시 확인한 결과를 얻었다. 둘째, 강남에 소재하는 아파트가 강북에 위치한 아파트 보다 공시지가가 높은 것으로 나타났다. 이는 우리가 일반적으로 알고 있는 강남의 아파트 가격이 강북 보다 높다 라는 것을 통계적으로 확인하였으며, 교통, 학군, 오피스빌딩 등 좋은 인프라가 강남의 아파트가격에 반영되었다고 할 수 있다. 셋째, 1,000세대 이상 대단지 아파트가 1,000세대 미만 단지 보다 공시지가가 높게 나타났다. 대단지 일수록 도로, 교통, 녹지, 공원, 쇼핑, 마트 등 주변의 주거환경이 잘 갖추어져 있기 때문인 것으로 보여진다. 넷째, 삼성 래미안, 현대 I’Park, GS 자이, 포스코 The #, 대우 푸르지오, 대림 e-편한세상 등의 브랜드 아파트가 그 외 브랜드 아파트 보다 공시지가가 높게 나타나, 우수 브랜드에 대한 소비자의 선호도가 반영되었음을 알 수 있다. 다섯째, 재건축연한이 30년에 근접하면서 공시지가는 상승하기 시작하여 30년을 초과하면서 급격한 상승을 보이고 있어, 재건축아파트에 대한 수요가 증가함을 잘 나타내주고 있을 뿐만 아니라 아파트가격은 토지가치에 수렴한다는 명제를 입증하였다. 여섯째, 아파트 세대수가 많을수록 공시지가가 높게 나타나고 있어, 세대수가 많으면 도로, 교통, 학교, 공원, 쇼핑, 마트 등 주변의 주거환경이 잘 갖추어져 있다는 것을 알 수 있었다.
A Study on The Determinants Apartment Land Values of Seoul City - Focussing on the apartment complex in Seongdong-gu, Gangnam-gu, Seoul -
Yun Eun Hee Graduate School of Real Estate, Myongji University Professor, Cho In Chang
The apartment is the most representative...
A Study on The Determinants Apartment Land Values of Seoul City - Focussing on the apartment complex in Seongdong-gu, Gangnam-gu, Seoul -
Yun Eun Hee Graduate School of Real Estate, Myongji University Professor, Cho In Chang
The apartment is the most representative type of housing in Korea and the highest proportion of transactions. Therefore, despite the fact that apartments are mainly used for residential purposes, most of the residents are forced to react sensitively to changes in apartment prices. The government also announces various measures to stabilize real estate prices in order to stabilize housing. The purpose of this study is to analyze determinants of apartment prices in order to suggest an empirical model of apartment complex located in Southern part of Seoul, specifically in Gangnam-Gu, as well as those located in Northern part of Seoul, specifically in Seongdong-Gu. Since the price of an apartment may be different depending on the year of construction, independent variables such as whether the apartment has over 1,000 households or not, brand value, reconstruction age, and the number of households, were used to analyze the apartment complex land price(publicly notified individual land price) instead of the apartment price through multiple regression analysis. The results of the analysis are as follows. First, apartment unit prices per pyong have a positive effect on the official land price of apartments, and the higher the unit cost of construction, the higher the publicly notified individual land price. This resulted in the confirmation of the proposition that apartment construction costs are depreciated and the value of real estate finally converges to land value. Second, the apartment prices in Gangnam are higher than those in Gangbuk. It is statistically confirmed that the price of apartments in Gangnam, which we commonly know, is higher than that of Gangbuk. Moreover, good infrastructures such as traffic, school districts, and office buildings are reflected in apartment prices in Gangnam. Third, apartments with more than 1,000 households have higher publicly notified individual land price than those with less than 1,000 households. This is because that the bigger the apartment complex, the better the residential environment such as roads, traffic, greenery, parks, shopping, and marts. Fourth, brand equity of Samsung Raemian, Hyundai I’Park, GS Xi, POSCO The #, Daewoo PRUGIO, Daelim e-pyeonansesang is higher than that of other brand apartments, reflecting consumers' preference for superior brands. Fifth, as the term of reconstruction is nearly 30 years, the publicly notified individual land prices have started to rise and have risen sharply after 30 years of the initial construction, indicating that the demand for reconstructed apartments is increasing which proves the proposition that the apartment prices finally converge on land prices. Sixth, the larger the number of households, the higher the publicly notified individual land price, demonstrating that the residential environment such as roads, traffic, schools, parks, shopping, and marts is well equipped when the number of households is large. The results of this study may not be applicable to other region as it is limited to certain apartments in Gangnam-Gu and Seongdong-Gu. It is necessary to study the effect of various variables such as view, traffic, education, accessibility, and noise between floors on apartment prices in addition to the six independent variables in the future.
Key words : Apartments in Seoul, Determinants of apartment Price, Publicly notified individual land price. Unit price per pyong
A Study on The Determinants Apartment Land Values of Seoul City - Focussing on the apartment complex in Seongdong-gu, Gangnam-gu, Seoul -
Yun Eun Hee Graduate School of Real Estate, Myongji University Professor, Cho In Chang
The apartment is the most representative type of housing in Korea and the highest proportion of transactions. Therefore, despite the fact that apartments are mainly used for residential purposes, most of the residents are forced to react sensitively to changes in apartment prices. The government also announces various measures to stabilize real estate prices in order to stabilize housing. The purpose of this study is to analyze determinants of apartment prices in order to suggest an empirical model of apartment complex located in Southern part of Seoul, specifically in Gangnam-Gu, as well as those located in Northern part of Seoul, specifically in Seongdong-Gu. Since the price of an apartment may be different depending on the year of construction, independent variables such as whether the apartment has over 1,000 households or not, brand value, reconstruction age, and the number of households, were used to analyze the apartment complex land price(publicly notified individual land price) instead of the apartment price through multiple regression analysis. The results of the analysis are as follows. First, apartment unit prices per pyong have a positive effect on the official land price of apartments, and the higher the unit cost of construction, the higher the publicly notified individual land price. This resulted in the confirmation of the proposition that apartment construction costs are depreciated and the value of real estate finally converges to land value. Second, the apartment prices in Gangnam are higher than those in Gangbuk. It is statistically confirmed that the price of apartments in Gangnam, which we commonly know, is higher than that of Gangbuk. Moreover, good infrastructures such as traffic, school districts, and office buildings are reflected in apartment prices in Gangnam. Third, apartments with more than 1,000 households have higher publicly notified individual land price than those with less than 1,000 households. This is because that the bigger the apartment complex, the better the residential environment such as roads, traffic, greenery, parks, shopping, and marts. Fourth, brand equity of Samsung Raemian, Hyundai I’Park, GS Xi, POSCO The #, Daewoo PRUGIO, Daelim e-pyeonansesang is higher than that of other brand apartments, reflecting consumers' preference for superior brands. Fifth, as the term of reconstruction is nearly 30 years, the publicly notified individual land prices have started to rise and have risen sharply after 30 years of the initial construction, indicating that the demand for reconstructed apartments is increasing which proves the proposition that the apartment prices finally converge on land prices. Sixth, the larger the number of households, the higher the publicly notified individual land price, demonstrating that the residential environment such as roads, traffic, schools, parks, shopping, and marts is well equipped when the number of households is large. The results of this study may not be applicable to other region as it is limited to certain apartments in Gangnam-Gu and Seongdong-Gu. It is necessary to study the effect of various variables such as view, traffic, education, accessibility, and noise between floors on apartment prices in addition to the six independent variables in the future.
Key words : Apartments in Seoul, Determinants of apartment Price, Publicly notified individual land price. Unit price per pyong
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