본 연구는 서울시 주택재개발 정책의 문제점을 밝혀내고 정책적으로 이를 보완하기 위한 개선방안을 도출하는 것을 목표로 한다. 기존의 주택재개발 제도와 도시정비 사업에 대한 제도적 분석과 해외사례조사를 통해 사례분석을 위한 분석틀을 제시하고, 이를 통해 서울시 송파구 거여 제2구역의 재개발지역에 대한 분석을 실시하였다. 이를 위해 주택재개발 제도, 해외 사례, 그리고 선행연구에 대한 문헌 연구를 통해 본 연구를 수행하였다. 주거환경 정비 사업으로서 재개발 사업이 도시재정비 촉진을 위한 특별법으로 변천되면서 제도적 시행정책들을 분석한 자료를 토대로 바람직한 재개발사업을 사업방식의 차이를 비교분석하고 사례 조사기법을 활용한 평가를 수행하였다. 또한 본지역의 재개발사업 ...
본 연구는 서울시 주택재개발 정책의 문제점을 밝혀내고 정책적으로 이를 보완하기 위한 개선방안을 도출하는 것을 목표로 한다. 기존의 주택재개발 제도와 도시정비 사업에 대한 제도적 분석과 해외사례조사를 통해 사례분석을 위한 분석틀을 제시하고, 이를 통해 서울시 송파구 거여 제2구역의 재개발지역에 대한 분석을 실시하였다. 이를 위해 주택재개발 제도, 해외 사례, 그리고 선행연구에 대한 문헌 연구를 통해 본 연구를 수행하였다. 주거환경 정비 사업으로서 재개발 사업이 도시재정비 촉진을 위한 특별법으로 변천되면서 제도적 시행정책들을 분석한 자료를 토대로 바람직한 재개발사업을 사업방식의 차이를 비교분석하고 사례 조사기법을 활용한 평가를 수행하였다. 또한 본지역의 재개발사업 지연요소를 심층 분석하고 기타 재개발 사례 지역별로 소요기간도 측정 분석해 각 사업지구별 사업지연의 영향을 끼쳤던 요인들과 기간을 분석하고 사업방식과 사업정책 문제의 분석을 통해 대안제시와 개선방안을 모색하도록 한다.
본 연구의 구성은 총 5장으로 되어 있다.
제1장은 서론으로 연구의 배경 및 목적과 연구범위 및 방법으로 구성되어 있다.
제2장은 주택재개발사업의 이론과 연관된 뉴타운개발사업과 도시재정비사업을 고찰하였다. 주택재개발사업이 협의적 사업이라면 뉴타운사업은 광의적인 사업이라는 점을 착안하여 두 사업의 특성을 비교 검토하였다. 또한 주택재개발이 뉴타운개발 사업으로 확대되었고 다시 도시재정비 촉진지구, 재정비촉진계획(특별법)을 연관 지어 비교, 현황분석 되어 있음을 밝힌다.
제3장은 기존 문헌연구와 외국사례연구를 통해 사례연구를 위한 분석틀을 제시하였다. 기존의 주택재개발사업에 관한 연구와 외국의 사례분석연구를 통해서 재개발사업의 효율적 추진과 지연에 영향을 주는 요인들을 토대로 사례연구를 위한 분석요소들을 제시하였다.
제4장은 서울시 재개발 지역 전체에 대한 현황을 자세히 분석하고 문제점을 제시하였다. 또한 특정한 사례지역으로서 재개발사업을 통한 도시재정비촉진지구의 사례를 살펴보고, 도시재정비촉진지구(뉴타운)가 결국 재개발사업으로부터 시작되었음을 밝힌다. 또한 특정한 지역에 대한 세부적 사례로서 송파구 거여 제2구역 주택재개발사업 사례를 분석하였다.
제5장은 재개발 사업정책의 발전방안을 제시하였다. 사례지역이 되는 거여 제2구역의 주택재개발 사업이 활성화되기 위해서는 용적률 상승을 통한 고층화 필요성이 제시되었다. 또한 아파트 디자인과 스카이라인이 무시되었던 점을 지적하면서 동시에 개선방안을 제시하였다.
마지막 제6장은 연구의 요약과 시사점을 밝히고자 한다.
본 연구의 거여·마천 지구의 거여동202, 204일대의 738,426㎡ 용지에 들어설 거여·마천뉴타운 지구가 재정비 촉진 개획 안을 확정하여 현재 주민공람공고 (2007.10.22~ 2007.11.5까지 14일 동안) 을 거쳐 주민공청회 준비단계이다. 주거형태로는 고층아파트(성냥갑처럼 생긴 아파트)에서 탈피해서 중·저층아파트와 연립주택, 단독주택 등으로 다양하게 설계되어 있다. 또한 디자인도 과거와 달리 판상형에서 탑상형, 테라스형, 중정형으로 다양하게 계획되어 있는 것이 눈길을 끌 수 있다고 본다. 그 동안 본지역의 30~40년 동안의 소외받고 열악한 환경에서 거주한 주민들에게는 개발을 통한 경제적, 심리적 보상기회로서 역할을 할 수 있을 것으로 보인다. 연구 결과 다음의 정책적 시사점이 제안되었다.
첫째, 공공의 역할이 중요하다는 것이다. 과거의 합동재개발에서 지자체는 별다른 역할이 없었으며 주민의 민원이 제기되면 재개발 조합 자체적으로 해결해야한다는 인식이 지배적이었다. 그러나 선진외국(미국, 영국, 일본)의 사례를 통해 살펴 본 것처럼 원활한 재개발사업의 시행을 위해서는 정부와 민간의 역할이 잘 조정되어야 함을 알 수 있다. 먼저 행정 여건이 변화하고 있는 시대적 흐름에 따라 과거에 공공주도에 의해 이루어져 왔던 재개발사업이 점차 효율적인 사업 시행을 도모하기 위해 여러 나라에서 민·관 합동개발형태를 견지하고 있음을 알아야한다.
둘째, 인센티브 부여가 중요하다. 주택재개발 사업의 인센티브는 여러 가지가 있지만 사업시행기간의 단축을 보장하는 것은 인센티브로서의 역할을 할 수 있을 것이다. 갈등조정전문가 파견이나 인·허가 절차의 간소화 등을 인센티브로 제공한다면 시행기간이 단축되어 사업비용이 감소하고 사업의 지연으로 인한 예상치 못한 이자를 부담하지 않게 되는 등의 경제적 효과를 가져 올 수 있다. 또한 가장 중요한 인센티브로는 역시 용적률 인센티브라고 할 수 있으면 기존 연구들에서도 확인되는 내용이다. 또한 재개발 사업에서 용적률을 높이는 방법과 함께 층고규제의 완화도 검토할 수 있을 것이다.
셋째, 주민조직참여도 중요하다. 현행 재개발사업에서는 건물 및 토지소유자가 설립하는 재개발조합이 사업시행자가 되므로 외형상으로는 주민조직의 적극적 참여가 이루어지는 것으로 보여 진다. 그러나 조합의 임원은 구역 내 대규모 토지소유자, 건설관련업자, 부동산중개업자, 등을 겸하는 경우가 많아 저소득층들의 생활실정을 제대로 고려하지 못하고 있고, 각종 비리로 잡음을 일으키고 있다. 이러한 상황에서 저소득층의 주거안정과 지역사회의 바람직한 주거환경개선을 목적으로 하는 건전한 주민단체의 적극적인 참여가 요구된다. 따라서 지역의 덕망 있고 전문성을 갖춘 인사들로 구성한 재개발 주민위원회 구성을 함으로써 바람직한 지역개발과 이웃주민들과의 융화, 사업의 협조가 원할 해 재개발의 병폐인 비리 근절에 도움 될 것이다.
넷째, 재원확보 방안이 중요하다. 재개발사업은 막대한 자금이 소요되는 사업으로 사업의 장기화, 주택의 노후도 심화, 세입자문제 등을 막기 위해서는 충분한 재정확보가 우선적으로 해결되어야 할 것이다. 이를 위해 공공기관의 재정적 지원이 필요한 지역사회에 기반을 둔 재개발사업을 추진하기 위해서는 막대한 재원확보를 하여야 한다. 우선적으로 생각되는 안정적 재원확보의 방안으로는 정부의 일반예산에 재개발사업 지원비를 포함시키는 것이다. 일본이나 미국 등의 경우에도 재개발사업의 재정적 보조를 정부의 일반예산에서 책정하고 있고, 자조적 재개발이 성공적으로 수행하고 있는 미국의 경우도 연방정부나 주정부가 예산을 확보하여 민간금융시장으로 부터 대출을 받기 어려운 저소득층 주민에게 연이율 3%정도로 자금을 제공하는 등 직·간접으로 재개발사업을 지원하고 있다.
본 연구는 서울시 주택재개발 정책의 문제점을 밝혀내고 정책적으로 이를 보완하기 위한 개선방안을 도출하는 것을 목표로 한다. 기존의 주택재개발 제도와 도시정비 사업에 대한 제도적 분석과 해외사례조사를 통해 사례분석을 위한 분석틀을 제시하고, 이를 통해 서울시 송파구 거여 제2구역의 재개발지역에 대한 분석을 실시하였다. 이를 위해 주택재개발 제도, 해외 사례, 그리고 선행연구에 대한 문헌 연구를 통해 본 연구를 수행하였다. 주거환경 정비 사업으로서 재개발 사업이 도시재정비 촉진을 위한 특별법으로 변천되면서 제도적 시행정책들을 분석한 자료를 토대로 바람직한 재개발사업을 사업방식의 차이를 비교분석하고 사례 조사기법을 활용한 평가를 수행하였다. 또한 본지역의 재개발사업 지연요소를 심층 분석하고 기타 재개발 사례 지역별로 소요기간도 측정 분석해 각 사업지구별 사업지연의 영향을 끼쳤던 요인들과 기간을 분석하고 사업방식과 사업정책 문제의 분석을 통해 대안제시와 개선방안을 모색하도록 한다.
본 연구의 구성은 총 5장으로 되어 있다.
제1장은 서론으로 연구의 배경 및 목적과 연구범위 및 방법으로 구성되어 있다.
제2장은 주택재개발사업의 이론과 연관된 뉴타운개발사업과 도시재정비사업을 고찰하였다. 주택재개발사업이 협의적 사업이라면 뉴타운사업은 광의적인 사업이라는 점을 착안하여 두 사업의 특성을 비교 검토하였다. 또한 주택재개발이 뉴타운개발 사업으로 확대되었고 다시 도시재정비 촉진지구, 재정비촉진계획(특별법)을 연관 지어 비교, 현황분석 되어 있음을 밝힌다.
제3장은 기존 문헌연구와 외국사례연구를 통해 사례연구를 위한 분석틀을 제시하였다. 기존의 주택재개발사업에 관한 연구와 외국의 사례분석연구를 통해서 재개발사업의 효율적 추진과 지연에 영향을 주는 요인들을 토대로 사례연구를 위한 분석요소들을 제시하였다.
제4장은 서울시 재개발 지역 전체에 대한 현황을 자세히 분석하고 문제점을 제시하였다. 또한 특정한 사례지역으로서 재개발사업을 통한 도시재정비촉진지구의 사례를 살펴보고, 도시재정비촉진지구(뉴타운)가 결국 재개발사업으로부터 시작되었음을 밝힌다. 또한 특정한 지역에 대한 세부적 사례로서 송파구 거여 제2구역 주택재개발사업 사례를 분석하였다.
제5장은 재개발 사업정책의 발전방안을 제시하였다. 사례지역이 되는 거여 제2구역의 주택재개발 사업이 활성화되기 위해서는 용적률 상승을 통한 고층화 필요성이 제시되었다. 또한 아파트 디자인과 스카이라인이 무시되었던 점을 지적하면서 동시에 개선방안을 제시하였다.
마지막 제6장은 연구의 요약과 시사점을 밝히고자 한다.
본 연구의 거여·마천 지구의 거여동202, 204일대의 738,426㎡ 용지에 들어설 거여·마천뉴타운 지구가 재정비 촉진 개획 안을 확정하여 현재 주민공람공고 (2007.10.22~ 2007.11.5까지 14일 동안) 을 거쳐 주민공청회 준비단계이다. 주거형태로는 고층아파트(성냥갑처럼 생긴 아파트)에서 탈피해서 중·저층아파트와 연립주택, 단독주택 등으로 다양하게 설계되어 있다. 또한 디자인도 과거와 달리 판상형에서 탑상형, 테라스형, 중정형으로 다양하게 계획되어 있는 것이 눈길을 끌 수 있다고 본다. 그 동안 본지역의 30~40년 동안의 소외받고 열악한 환경에서 거주한 주민들에게는 개발을 통한 경제적, 심리적 보상기회로서 역할을 할 수 있을 것으로 보인다. 연구 결과 다음의 정책적 시사점이 제안되었다.
첫째, 공공의 역할이 중요하다는 것이다. 과거의 합동재개발에서 지자체는 별다른 역할이 없었으며 주민의 민원이 제기되면 재개발 조합 자체적으로 해결해야한다는 인식이 지배적이었다. 그러나 선진외국(미국, 영국, 일본)의 사례를 통해 살펴 본 것처럼 원활한 재개발사업의 시행을 위해서는 정부와 민간의 역할이 잘 조정되어야 함을 알 수 있다. 먼저 행정 여건이 변화하고 있는 시대적 흐름에 따라 과거에 공공주도에 의해 이루어져 왔던 재개발사업이 점차 효율적인 사업 시행을 도모하기 위해 여러 나라에서 민·관 합동개발형태를 견지하고 있음을 알아야한다.
둘째, 인센티브 부여가 중요하다. 주택재개발 사업의 인센티브는 여러 가지가 있지만 사업시행기간의 단축을 보장하는 것은 인센티브로서의 역할을 할 수 있을 것이다. 갈등조정전문가 파견이나 인·허가 절차의 간소화 등을 인센티브로 제공한다면 시행기간이 단축되어 사업비용이 감소하고 사업의 지연으로 인한 예상치 못한 이자를 부담하지 않게 되는 등의 경제적 효과를 가져 올 수 있다. 또한 가장 중요한 인센티브로는 역시 용적률 인센티브라고 할 수 있으면 기존 연구들에서도 확인되는 내용이다. 또한 재개발 사업에서 용적률을 높이는 방법과 함께 층고규제의 완화도 검토할 수 있을 것이다.
셋째, 주민조직참여도 중요하다. 현행 재개발사업에서는 건물 및 토지소유자가 설립하는 재개발조합이 사업시행자가 되므로 외형상으로는 주민조직의 적극적 참여가 이루어지는 것으로 보여 진다. 그러나 조합의 임원은 구역 내 대규모 토지소유자, 건설관련업자, 부동산중개업자, 등을 겸하는 경우가 많아 저소득층들의 생활실정을 제대로 고려하지 못하고 있고, 각종 비리로 잡음을 일으키고 있다. 이러한 상황에서 저소득층의 주거안정과 지역사회의 바람직한 주거환경개선을 목적으로 하는 건전한 주민단체의 적극적인 참여가 요구된다. 따라서 지역의 덕망 있고 전문성을 갖춘 인사들로 구성한 재개발 주민위원회 구성을 함으로써 바람직한 지역개발과 이웃주민들과의 융화, 사업의 협조가 원할 해 재개발의 병폐인 비리 근절에 도움 될 것이다.
넷째, 재원확보 방안이 중요하다. 재개발사업은 막대한 자금이 소요되는 사업으로 사업의 장기화, 주택의 노후도 심화, 세입자문제 등을 막기 위해서는 충분한 재정확보가 우선적으로 해결되어야 할 것이다. 이를 위해 공공기관의 재정적 지원이 필요한 지역사회에 기반을 둔 재개발사업을 추진하기 위해서는 막대한 재원확보를 하여야 한다. 우선적으로 생각되는 안정적 재원확보의 방안으로는 정부의 일반예산에 재개발사업 지원비를 포함시키는 것이다. 일본이나 미국 등의 경우에도 재개발사업의 재정적 보조를 정부의 일반예산에서 책정하고 있고, 자조적 재개발이 성공적으로 수행하고 있는 미국의 경우도 연방정부나 주정부가 예산을 확보하여 민간금융시장으로 부터 대출을 받기 어려운 저소득층 주민에게 연이율 3%정도로 자금을 제공하는 등 직·간접으로 재개발사업을 지원하고 있다.
This study aims to analyze the institutional issues of housing renewal policies and suggests the reforms to facilitate housing renewal projects in Seoul. With institutional analysis of housing and urban renewal policies, and case studies of overseas urban renewal governance, I set study framework fo...
This study aims to analyze the institutional issues of housing renewal policies and suggests the reforms to facilitate housing renewal projects in Seoul. With institutional analysis of housing and urban renewal policies, and case studies of overseas urban renewal governance, I set study framework for examining the case of Geo-yeo New Town.
Having been underpinned by Act on Facilitating Urban Improvement in Korea since 2006, the condition of Housing renewal project for redeveloping residential environment also has been enhanced. However it remains to reform the policy issues such as substantial roles of public sector, incentive for floor-to-area ratio, financing tools, and participatory process of houses redevelopment. This study was planned to investigate propulsion process and actual condition of existing urban redevelopment business thoroughly and examine structural problems and factors which delay the business. This study consists of 6 chapters. Chapter 1 contains the background and scope of research. Chapter 2 mainly focuses on the condition and issues of urban and housing redevelopment institution. Chapter 3 examines theoretical issues and provides analytic framework for case study. Chapter 4 analyze the physical and socio economic condition and development process of the Geo-yeo New Town. Chapter 5 suggests the reform issues of housing renewal institutions and policy measures for facilitating renewal projects in Korea. This study provides some policy implication for efficient housing redevelopment projects.
Firstly, the roles of public sector matters. There was no substantial role play by local government in housing renewal projects. However the advanced countries such as U.S.A, England and Japan has important role in urban and housing development and redevelopment through coordination interest conflicts and supportive activities for providing fund and administrative conveniences.
Secondly, Incentives for renewal projects also matter. Such as simplification of propulsion process, administrative incentive, floor-to-area ration incentive and lifting planning control also affect housing redevelopments.
Thirdly, the designing the participator processes of interests group also belongs to important factors to housing renewal projects. The competent experts, land owners, developers, and lay renters of development area can be members of local development group. The clear and transparent decision making processes can give solution to protect corruption.
Finally, the sufficient and enough funds for project always matter. Without adequate financing and government subsidies for urban and housing renewal projects, they delays the process and deepens the deteriorating level of housing and physical urban structure. Many countries also provides low-interest fund for the renewal projects.
This study aims to analyze the institutional issues of housing renewal policies and suggests the reforms to facilitate housing renewal projects in Seoul. With institutional analysis of housing and urban renewal policies, and case studies of overseas urban renewal governance, I set study framework for examining the case of Geo-yeo New Town.
Having been underpinned by Act on Facilitating Urban Improvement in Korea since 2006, the condition of Housing renewal project for redeveloping residential environment also has been enhanced. However it remains to reform the policy issues such as substantial roles of public sector, incentive for floor-to-area ratio, financing tools, and participatory process of houses redevelopment. This study was planned to investigate propulsion process and actual condition of existing urban redevelopment business thoroughly and examine structural problems and factors which delay the business. This study consists of 6 chapters. Chapter 1 contains the background and scope of research. Chapter 2 mainly focuses on the condition and issues of urban and housing redevelopment institution. Chapter 3 examines theoretical issues and provides analytic framework for case study. Chapter 4 analyze the physical and socio economic condition and development process of the Geo-yeo New Town. Chapter 5 suggests the reform issues of housing renewal institutions and policy measures for facilitating renewal projects in Korea. This study provides some policy implication for efficient housing redevelopment projects.
Firstly, the roles of public sector matters. There was no substantial role play by local government in housing renewal projects. However the advanced countries such as U.S.A, England and Japan has important role in urban and housing development and redevelopment through coordination interest conflicts and supportive activities for providing fund and administrative conveniences.
Secondly, Incentives for renewal projects also matter. Such as simplification of propulsion process, administrative incentive, floor-to-area ration incentive and lifting planning control also affect housing redevelopments.
Thirdly, the designing the participator processes of interests group also belongs to important factors to housing renewal projects. The competent experts, land owners, developers, and lay renters of development area can be members of local development group. The clear and transparent decision making processes can give solution to protect corruption.
Finally, the sufficient and enough funds for project always matter. Without adequate financing and government subsidies for urban and housing renewal projects, they delays the process and deepens the deteriorating level of housing and physical urban structure. Many countries also provides low-interest fund for the renewal projects.
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