[학위논문]부동산 자산관리의 효율화 방안 연구 : 오피스빌딩 운용비용 절감을 중심으로 A Study on Effective Property Management Plan : Focused on cutting down office building's operating expenses원문보기
부동산서비스 시장의 대표적인 부동산자산관리시장은 외환위기 이후 부동산에 대한 전문지식과 선진관리기법을 활용하여 소유자 또는 투자자의 이익이 극대화되도록 체계적이고 고효율적인 운영방안의 필요성을 인식하게 되었다. 이는 국내 부동산 시장의 개방으로 인한 다국적기업의 진출과 다음과 같은 부동산시장의 변화 때문이다. 첫째, 외환위기 이후 경기호황으로 투자급증과 해외 투자자들의 국내 부동산에 대한 투자확대와 함께 외국의 전문 관리 기업이 속속 국내에 진출하고 이들의 선진관리기법과 국내의 부동산관리 수준을 비교하면서부터 효율적인 부동산자산관리운영에 대한 인식이 변화하였다. 둘째, 투자방식이 전통적인 소유위주의 구조에서 운용수익적인 구조 변화로 금융업의 부동산관련 분야에 대한 활발한 진출 및 기업의 자사보유 부동산을 단순히 보유하기보다는 내외부적인 환경에 대해 적극적으로 관리함으로써 그 가치를 극대화시키기 위한 노력이 많아짐에 따라 전문 ...
부동산서비스 시장의 대표적인 부동산자산관리시장은 외환위기 이후 부동산에 대한 전문지식과 선진관리기법을 활용하여 소유자 또는 투자자의 이익이 극대화되도록 체계적이고 고효율적인 운영방안의 필요성을 인식하게 되었다. 이는 국내 부동산 시장의 개방으로 인한 다국적기업의 진출과 다음과 같은 부동산시장의 변화 때문이다. 첫째, 외환위기 이후 경기호황으로 투자급증과 해외 투자자들의 국내 부동산에 대한 투자확대와 함께 외국의 전문 관리 기업이 속속 국내에 진출하고 이들의 선진관리기법과 국내의 부동산관리 수준을 비교하면서부터 효율적인 부동산자산관리운영에 대한 인식이 변화하였다. 둘째, 투자방식이 전통적인 소유위주의 구조에서 운용수익적인 구조 변화로 금융업의 부동산관련 분야에 대한 활발한 진출 및 기업의 자사보유 부동산을 단순히 보유하기보다는 내외부적인 환경에 대해 적극적으로 관리함으로써 그 가치를 극대화시키기 위한 노력이 많아짐에 따라 전문 자산관리에 대한 수요가 급증하고 있다. 이는 외환위기 이전 부동산자산관리는 단순관리 즉, 청소, 보안, 경비와 같은 시설관리(Facility Management) 위주 트렌드에서 최근에는 운영을 통한 임대수익, 효과적인 마케팅, 효율적인 인적자원관리의 재산관리(Property Management)와 부동산의 최유효이용(Highest and Best Use) 및 위험관리를 통제하고 해당 부동산의 자산가치를 높이는 종합적인 자산관리(Asset Management)로 트렌드화 하였다. 그러나 현 국내 부동산자산관리는 초보단계로 효율적으로 운영할 수 있는 기본적이고 표준화적인 시스템이 구축되지 못하고 있다. 자산관리의 수익을 극대화하기 위해 요구되는 수익-지출에 대한 분석이 제대로 되지 않았으며, 관련 논문도 전무한 수준이다. 따라서 본 논문에서는 부동산자산관리의 수요에 따른 운영비용의 실제 및 그 절감방안을 강구하여, 국내에서 대형빌딩 자산관리의 정착에 그 중점을 두고 있다. 운영비의 절감방안을 크게 인건비와 유틸리티(Utilities,전기,난방)비용으로 나누어 절감방법 및 그에 따른 비용절감의 사례소개, 절감효과 및 참고사항 그리고 수익증대 방법까지도 열거하였다. 이 구체적 운영비 절감방법 등이 대형빌딩 자산관리의 모든 현장에서 그 특성 및 양태에 맞게 효율적으로 검토되거나 심도 있게 연구되어 국내의 자산관리 시장의 안정 및 활성화에 도움을 주고자 한다.
부동산서비스 시장의 대표적인 부동산자산관리시장은 외환위기 이후 부동산에 대한 전문지식과 선진관리기법을 활용하여 소유자 또는 투자자의 이익이 극대화되도록 체계적이고 고효율적인 운영방안의 필요성을 인식하게 되었다. 이는 국내 부동산 시장의 개방으로 인한 다국적기업의 진출과 다음과 같은 부동산시장의 변화 때문이다. 첫째, 외환위기 이후 경기호황으로 투자급증과 해외 투자자들의 국내 부동산에 대한 투자확대와 함께 외국의 전문 관리 기업이 속속 국내에 진출하고 이들의 선진관리기법과 국내의 부동산관리 수준을 비교하면서부터 효율적인 부동산자산관리운영에 대한 인식이 변화하였다. 둘째, 투자방식이 전통적인 소유위주의 구조에서 운용수익적인 구조 변화로 금융업의 부동산관련 분야에 대한 활발한 진출 및 기업의 자사보유 부동산을 단순히 보유하기보다는 내외부적인 환경에 대해 적극적으로 관리함으로써 그 가치를 극대화시키기 위한 노력이 많아짐에 따라 전문 자산관리에 대한 수요가 급증하고 있다. 이는 외환위기 이전 부동산자산관리는 단순관리 즉, 청소, 보안, 경비와 같은 시설관리(Facility Management) 위주 트렌드에서 최근에는 운영을 통한 임대수익, 효과적인 마케팅, 효율적인 인적자원관리의 재산관리(Property Management)와 부동산의 최유효이용(Highest and Best Use) 및 위험관리를 통제하고 해당 부동산의 자산가치를 높이는 종합적인 자산관리(Asset Management)로 트렌드화 하였다. 그러나 현 국내 부동산자산관리는 초보단계로 효율적으로 운영할 수 있는 기본적이고 표준화적인 시스템이 구축되지 못하고 있다. 자산관리의 수익을 극대화하기 위해 요구되는 수익-지출에 대한 분석이 제대로 되지 않았으며, 관련 논문도 전무한 수준이다. 따라서 본 논문에서는 부동산자산관리의 수요에 따른 운영비용의 실제 및 그 절감방안을 강구하여, 국내에서 대형빌딩 자산관리의 정착에 그 중점을 두고 있다. 운영비의 절감방안을 크게 인건비와 유틸리티(Utilities,전기,난방)비용으로 나누어 절감방법 및 그에 따른 비용절감의 사례소개, 절감효과 및 참고사항 그리고 수익증대 방법까지도 열거하였다. 이 구체적 운영비 절감방법 등이 대형빌딩 자산관리의 모든 현장에서 그 특성 및 양태에 맞게 효율적으로 검토되거나 심도 있게 연구되어 국내의 자산관리 시장의 안정 및 활성화에 도움을 주고자 한다.
After the foreign exchange crisis in 1997, there has been a drastic need of professional property management of real estate to enhance the property owners and investors’ profit. As the real estate market was open to abroad and global companies have penetrated into Korea’s real estate market, domesti...
After the foreign exchange crisis in 1997, there has been a drastic need of professional property management of real estate to enhance the property owners and investors’ profit. As the real estate market was open to abroad and global companies have penetrated into Korea’s real estate market, domestic market has been changed as follows. Firstly, foreign investment from abroad into Korea’s real estate market has rapidly increased after the foreign exchange crisis and the global property management companies from abroad have also branched out to Korea. Comparing to the professional knowledge and advanced technique of global competitors, the level of domestic property management companies was not up to standard and accordingly, it became required professional management service in Korea. Secondly, the owners and investors formerly created profits from ownership of property but has obtained it from operation of property and the financial institution also have actively advanced into real estate field. In compliance with it, the structure of investment has been changed from simply owning property into creating profit from operating it. These changes will promote the importance of the property management to enhance property’s value. The objective of the real estate management formerly was the FM (Facility Management), which mainly provides cleaning, safety, and security service. However, today this trend has gradually shifted to PM (Property Management) and AM(Asset Management), which maximizes property’s value and obtains highest and best use through leasing, marketing, human management, risk management, and so on. Inspite of this shift, the current situation of domestic PM market is at an early stage and the data and technique of the professional property management has not been standardized and systemized. There has been lack of professional analysis about revenue expenditure and intensive research and study to maximize profit of property management. Therefore, in this thesis I will introduce the plan to reduce operating cost of mainly prime office buildings in Korea to maximize its profit. This plan to reduce operating cost will be divided into labor cost and utility fee. In addition to it, the reference and effect of reducing operating cost and the method of maximizing profit will be specified in this thesis. The specific method of reducing operating cost will be applied differently according to types and characteristics of the prime buildings and its research and in-depth study will be of help to stabilize and activate property management market in Korea.
After the foreign exchange crisis in 1997, there has been a drastic need of professional property management of real estate to enhance the property owners and investors’ profit. As the real estate market was open to abroad and global companies have penetrated into Korea’s real estate market, domestic market has been changed as follows. Firstly, foreign investment from abroad into Korea’s real estate market has rapidly increased after the foreign exchange crisis and the global property management companies from abroad have also branched out to Korea. Comparing to the professional knowledge and advanced technique of global competitors, the level of domestic property management companies was not up to standard and accordingly, it became required professional management service in Korea. Secondly, the owners and investors formerly created profits from ownership of property but has obtained it from operation of property and the financial institution also have actively advanced into real estate field. In compliance with it, the structure of investment has been changed from simply owning property into creating profit from operating it. These changes will promote the importance of the property management to enhance property’s value. The objective of the real estate management formerly was the FM (Facility Management), which mainly provides cleaning, safety, and security service. However, today this trend has gradually shifted to PM (Property Management) and AM(Asset Management), which maximizes property’s value and obtains highest and best use through leasing, marketing, human management, risk management, and so on. Inspite of this shift, the current situation of domestic PM market is at an early stage and the data and technique of the professional property management has not been standardized and systemized. There has been lack of professional analysis about revenue expenditure and intensive research and study to maximize profit of property management. Therefore, in this thesis I will introduce the plan to reduce operating cost of mainly prime office buildings in Korea to maximize its profit. This plan to reduce operating cost will be divided into labor cost and utility fee. In addition to it, the reference and effect of reducing operating cost and the method of maximizing profit will be specified in this thesis. The specific method of reducing operating cost will be applied differently according to types and characteristics of the prime buildings and its research and in-depth study will be of help to stabilize and activate property management market in Korea.
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